Parselasyon Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı

Parselasyon Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasında belediyelerin ve il özel idarelerinin imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili oldukları kurala bağlanmıştır.

İdari İşlemin Sebep Unsuru

Her idari işlemin bir sebebe dayanması zorunludur. Bu anlamda idari işlemler, kendilerinden önce var olan ve nesnel hukuk kurallarınca belirlenmiş olan bir sebebe dayanmak zorundadır. Bu sebep, mevzuatta açık seçik olarak gösterilmiş olabileceği gibi, genel kavramlarla belirtilmiş ya da hiç gösterilmemiş de olabilir. İdari işlemin sebep unsuru, idareyi o işlemi yapmaya iten nedendir. Bu bakımdan sebep unsuru, idari işlemin aynı zamanda gerekçesini de oluşturmaktadır.

Parselasyon İşleminin Hukuksal Dayanağı

Türk hukuk sistemine göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin sebebini (hukuksal dayanağını) 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer özel kanunlar kapsamında hazırlanan imar planlarının uygulanması teşkil eder (Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi, s: 41). Bu anlamda arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin yapılmasının sebebi imar planına uygun ada ve parseller üreterek imar planlarını uygulamaktır (Sağlam, İsmail (1999) “Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar Üzerine Bir İnceleme” s: 94). Çünkü bir alanın 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılması, bu bölgedeki taşınmazları otomatik olarak inşaata hazır hale getirmemektedir. Bu aşamada kadastral durum halen geçerlidir.

Bu alanda inşaat yapılabilmesi için, uygulama imar planı yapıldıktan sonra bazı uygulama araçları (örneğin arazi ve arsa düzenlemesi, ayırma ve birleştirme işlemleri gibi) kullanılarak kadastral durumun, uygulama imar planına uygun hale getirilmesi gerekir. Zaten 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasında belediyelerin ve il özel idarelerinin imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları yeniden “imar planına uygun” ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili olduğu kurala bağlanmıştır.

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında İmar Şartı

Bundan dolayı, arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alan tespit edilirken, her şeyden önce düzenleme yapılacak arazi ve arsaların imar planı sınırları içerisinde bulunmasına dikkat edilmelidir.

Bu hususun, açıklama gerektirmeyecek kadar açık olduğu, zira imar planı dahilinde olmayan yerlerde uygulama yapılmasının zaten mümkün olmadığı düşünülebilir; ancak bazı belediyelerin (özellikle kıyıda kalan taşınmazları kıyı alanından kurtarmak için) imar planı dışında bulunan taşınmaz malları da düzenleme alanına dâhil ettikleri görülmektedir. Oysaki parselasyon işlemi, imar planının uygulanmasının bir aracı olduğuna göre, sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılabilir.

Bunun yanı sıra parselasyon işlemi yapıldıktan sonra imar planının değişmesi, daha önceki imar planına uygun olarak yapılan parselasyon işlemini geçersiz kılmaz (Danıştay Altıncı Dairesi, 11.06.2003, E:2002/1904, K:2003/3599). Ancak, yeni plana göre gerekirse yeniden parselasyon işlemi yapılabilmesi mümkündür.

İmar planı bulunmayan yerlerde parselasyon yapılması mümkün değildir. Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, uygulama imar planlarına göre belirlenmektedir; bu nedenle, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir (Danıştay Altıncı Dairesi, 12.01.2004, E: 2003/1709, K: 2004/26).

Danıştay 6. Dairesi, 12.01.2004, E:2003/1709, K:2004/26: Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 1. fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır. İmar Kanununun 18. maddesi uyarıca yapılacak Arazı ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde de imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar belirlenmiştir. Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır. Öte yandan, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi İçin İmar Planı Şartı

Uygulama imar planları, sadece arazi ve arsa düzenlemesi işleminin değil, aynı zamanda düzenleme ortaklık payı kesintisinin de yasal dayanağını teşkil eder. Gerek Yargıtay (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.06.1992, E:1992/6540, K:1992/15154) ve gerekse Danıştay (Danıştay Altıncı Dairesi, 14.12.1993, E:1993/1004, K:1993/5355) kararlarına göre idareler geçerli bir uygulama imar planı bulunmadan arazi ve arsa düzenlemesi yapamayacakları gibi, düzenleme ortaklık payı kesintisi de yapamazlar.

İmar Planları Etaplar Halinde Uygulanabilir mi?

Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesi sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkündür (Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 471). Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması da, Danıştay Altıncı Dairesi tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir. Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesi tarafından verilen 07.10.1994 tarihli ve E:1994/712, K:1994/3393 sayılı kararda “İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyonun sınırlarının dayanağı olan imar planı sınırları ile mutlaka çakışması zorunlu olmayıp, imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür” ifadesine yer verilmiştir (Aynı yönde Danıştay Altıncı Dairesi, 19.02.1997, E: 1996/2577, K: 1997/828, Danıştay Altıncı Dairesi, 09.11.1992, E: 1991/3280, K: 1992/4042 (Kaynak: Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Karavelioğlu Hukuk Yayınevi, Ankara, 2002, s: 42).

Danıştay 6. Dairesi, 07.10.1994, E:1994/712, K:1994/3393: 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyonun sınırlarının dayanağı olan imar planı sınırları ile mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür. Bu nedenle imar mevzuatına uygun olan düzenleme işleminin, düzenleme sınırının dayanağı olan imar planı sınırları ile çakışmaması nedeniyle iptali yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Ayrıca, imar planı kapsamında kalan ve birbirine bitişik olmayan birden fazla bölgede aynı anda imar uygulaması yapılabilir (Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 471). Danıştay 6. Dairesi, 19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828: Etaplar halinde yapılan imar planı doğrultusunda etapların düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması hukuka aykırı değildir. Bu durumda etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı, kaldı ki aynı düzenleme sahası içinde düzenleme ortaklık paylarının eşit olarak alındığı görüldüğünden mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurulmadan verilen kararda isabet bulunmamaktadır.

Bu durumda, her bölgeye bir uygulama numarası verilir. Ancak bu bölgelerin her birinin bağımsız olarak değerlendirilmesi ve düzenleme ortaklık payı, KOP vb. hesaplamaların her bölge için ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir. Bu bölgelerin her birinde düzenleme ortaklık payı ve KOP oranlarının farklı oranlarda belirlenmesi mümkündür (Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler” Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl Sempozyumu,16-18 Ekim 2002, Konya, s: 188), ancak birbirine bitişik olmayan bölgelerin aynı anda tek bölge olarak değerlendirilip düzenleme ortaklık payı, KOP vb. hesaplamaların buna göre yapılması mümkün değildir (Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 472).

Farklı Etaplarda Farklı DOP Oranı Olabilir mi?

Üstelik farklı bölgeler halinde belirlenen düzenleme alanlarından, farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması da Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmamıştır. Bu konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesi tarafından verilen 09.11.1992 tarihli ve E: 1991/3280, K: 1992/4042 sayılı kararda farklı belgelerden, farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması, hukuka aykırı görülmemiştir. Kararda “Etap etap yapılan imar plânı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık yoktur. Öte yandan, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması, bu alanların niteliğinin farklı olması nedeniyle mümkündür.” ifadelerine yer verilmiştir.

Parselasyonun İmar Planına Uygun Olması

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin sebep unsurunun imar planlarının uygulanması olmasının bazı sonuçları söz konusudur. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri imar planlarının uygulanması amacıyla yapıldığına göre (bir başka ifadeyle uygulama imar planı arazi ve arsa düzenlemesinin sebebini teşkil ettiğine göre) arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerin mevcut imar planına uygun olması zorunludur. Bu durum, her idari işlemin, o işlemin sebebine uygun olmasına ilişkin genel kuralın, imar hukukuna yansımasıdır. 

Bayındırlık ve İskân Bakanlığının 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesinde “Düzenlemenin imar planına ve yönetmelik hükümlerine aykırı olmamasına özen gösterilmeli, 1/1000 ölçekli uygulama imar planları gözetilmeden düzenleme ortaklık payına göre parselasyon planları ve bu parselasyon planlarına göre imar planı değişikliği yapılmamalıdır.” şeklinde görüş bildirilmiştir.

İmar planına uygunluk yargısal denetim aşamasında da söz konusudur. Parselasyon işlemin dava konusu edilmesi durumunda bu işlemler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ve parselasyon ilkelerinin yanı sıra ve öncelikle ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygunluk yönünden değerlendirilmelidir.

Danıştay 6. Dairesi, 12.01.2004, E:2003/1709, K:2004/26 Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 1. fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır. İmar Kanununun 18. maddesi uyarıca yapılacak Arazı ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde de imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar belirlenmiştir. Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır. Öte yandan, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

Danıştay 6. Dairesi de 21.06.1995 tarihli ve E:1995/184, K:1995/2663 sayılı kararında arazi ve arsa düzenlemesinde, imar planına aykırı olarak, imar yoluna rastlayan kısımlarda parsel oluşturulmasının ve imar planına göre konut alanına rastlayan yerlerde yol ihdasının yasaya aykırı olduğuna karar vermiştir.

Nazım İmar Planına Dayanılarak Parselasyon Yapılabilir mi?

Parselasyon işlemi, imar planlarının uygulanmasının bir aracı olduğu için sadece uygulama imar planı bulunan alanlarda ve bu plana uygun olarak parselasyon işlemi yapılabilir. Yani, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 12.01.2004 tarihli ve E:2003/1709, K:2004/26 sayılı kararda “parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği” ifade edilmiştir.

Bunun doğal bir sonucu olarak, uygulama imar planı bulunmayan alanların düzenlemeye tabi tutulması mümkün olmadığı gibi düzenleme sınırı dâhilinde uygulama imar planı bulunmayan alanların kısmen de olsa yer alması mümkün değildir; çünkü böyle bir durumda, arazi ve arsa düzenlemesi işleminin geçerli bir hukuki sebebi yoktur. Dolayısıyla uygulama imar planı bulunmamasına rağmen parselasyon yapılması, işlemi sebep yönünden sakat kılar.

Hukuken geçerli olmayan bir plana dayanılarak yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri de sebep yönünden sakattır; böyle bir durumda ise görünürde idari işlemin bir sebebi vardır, ancak bu sebep hukuken geçerli değildir. Ancak hukuken geçerli olmayan imar planı kavramını, hukuk terimleri içerisinde değerlendirmek gerekir. Yok hükmünde olan imar planlarını bir yana bırakırsak, hukuken sakat olan imar planları, idari yargı kararıyla iptal edilinceye kadar geçerli sayılırlar. Dolayısıyla yok hükmünde olmayan fakat hukuken sakat olan imar planlarına dayanılarak yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin, imar planının hukuken sakat olması nedeniyle iptal edilebilmesi için imar planının da dava konusu ve iptal edilmesi gerekir. Buna karşılık yok hükmünde olan imar planlarına dayanılarak yapılan parselasyon işlemlerinin iptal edilebilmesi için imar planının iptal edilmesi gerekmez. Örneğin belediye meclisinin herhangi bir kararı olmadan belediye başkanlığının kararıyla yürürlüğe konulan imar planları, yetki gaspı nedeniyle yok hükmündedir. Aynı şekilde belediye ve mücavir alan sınırları dışında belediyeler tarafından yapılan ve onaylanan imar planları da yok hükmündedir. Bu planlara dayanılarak yapılan parselasyon işlemlerinin iptal edilebilmesi için imar planının da iptal edilmesi gerekmez, çünkü böyle bir durumda imar planı yok hükmünde olduğu için hukuk âleminde hiçbir sonuç doğurmaz.

Uygulama imar planları, sadece arazi ve arsa düzenlemesi işleminin değil, aynı zamanda DOP kesintisinin de yasal dayanağını teşkil eder. Gerek Yargıtay (örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.06.1992, E:1992/6540, K:1992/15154) ve gerekse Danıştay (örneğin Danıştay 6. Dairesi, 14.12.1993, E:1993/1004, K:1993/5355) kararlarına göre idareler (belediyeler, il özel idareleri ve parselasyon yapmaya yetkili diğer idareler) geçerli bir uygulama imar planı bulunmadan arazi ve arsa düzenlemesi yapamayacakları gibi, DOP kesintisi de yapamazlar.