İçindekiler
1. Parselasyon Haritası Nedir? Parselasyon Planı Nedir?
İmar parselleri oluşturulduktan sonra, parselasyon planı ortaya çıkmış olur. Parselasyon planı; imar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 20. maddesine göre, paftalar, uygulama imar planlarına uygun olarak, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliğine göre açılır ve 1/1000 ölçeğinde çizilir. İmar yollarının dengelemeleri imar planında gösterilen genişliklere göre yapılır. Kesik çizgiler ile gösterilen kadastro parselleri ile imar ada ve parselleri, ada/parsel numaraları, düzenleme sınırı, imar planındaki kullanım kararları, yol genişlikleri gösterilir.
TKGM’nin 2010/11 sayılı Kadastral Harita Üretimi ve Kontrolü Genelgesinin 98. maddesine göre; belediyeler ve ilgili kurumlar tarafından resen yapılan veya yaptırılan haritalara (toplulaştırma, parselasyon, köy yerleşim planları vb.) ait ölçü krokilerinin uygun bir yerine “Bu krokideki mülkiyet sınırları kesinleşmiş planına uygundur” ifadesi yazılıp ilgili kurum yetkilisi tarafından tasdik edilir. Ayrıca bu ölçü krokilerinin uygun bir yerine paftasındaki çizim kontrolünü yapan kadastro elemanlarınca “paftasındaki çizimler bu ölçü krokisindeki bilgilere uygundur. …../…/20…” ifadesi yazılarak imzalanır.
İmar parselleri zeminde oluşturulduktan sonra hukuki olarak da oluşturulması yani kadastro parsellerinden gerekli miktarda DOP alınarak bunların imar parsellerine ayrılması ve tapuya tescil edilebilir hale gelmesi gerekir. Bunun için öncelikle düzenlenmesi gerekli cetveller hazırlanarak kadastro parselleri, imar parseli haline getirilmelidir.
Kesin parselasyon durumu belli olduktan sonra ada dağıtım cetveli düzenlenir. Bu cetvellerden biri,
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik toplam üç adet cetvel öngörmüştür. Özet cetveli, mal sahipleri araştırma ve özet formu (kadastro parseline sıralı), diğeri ise tescile esas dağıtım (imar parseline sıralı) cetvelidir. Daha önceden kullanılan ve eski yönetmelikte olan tahsis cetveli ve ada dağıtım cetveline yeni yönetmelikte yer verilmemiştir.
2. Özet Cetveli Nedir?
Düzenlenmesi gerekli cetvellerden biri özet cetvelidir. Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesine göre özet cetveli; düzenleme sahasına giren parsellerin tapu alanlarının, düzenlemeye giren ve girmeyen kısımlarının, düzenleme ortaklık payı hesabının, parsellerin düzenleme ortaklık paylarının varsa kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.
Bu kapsamda düzenleme sahasına giren beher parsele ait DOP’un, varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken miktarı göstermek üzere özet cetvelleri düzenlenir.
Özet cetveli düzenlemeye tabi tutulan kadastro parselleri ile eski imar parselleri için düzenlenir. Kısmen düzenlemeye tabi tutulan parsellerin, düzenlemeye tabi tutulmayan kısımlarının da bu cetvelde gösterilmesi gerekir.
Düzenlemeye tabi tutulan tüm parsellerin bu cetvelde yer alması zorunludur.
Bu cetvellerde düzenlemeye tabi tutulan imar/kadastro parselleri, bunlardan kamulaştırılacak kısımlar, bu parsellerin alanları ile düzenlemeye girmeyen kısımları, DOP alınacak ve (daha önce DOP kesintisi yapıldığı için) alınmayacak kısımları, kesilen DOP miktarı, imar parsellerine yapılan tahsis miktarı ve son sütunda ise düzenleme sonucu oluşan imar adalarının yüzölçümleri yer alır.
Cetveli bir örnekle açıklayalım: Cetvelin ilk sırasında yer alan 406 no.lu kadastro parselinin yüzölçümü, 27.265,00 m²’dir. Bu parselden herhangi bir kamulaştırma ya da yola terk bulunmamaktadır. Parselin “D.Girmeyen” sütunu boştur, dolayısıyla tamamı düzenlemeye girmektedir. Parselin “Dopalma” sütunu boş olduğuna göre daha önceden uygulamaya giren ve DOP kesilen herhangi bir kısmı yoktur; bu nedenle parselin tamamı üzerinden DOP kesintisi yapılmıştır. Parselden kesilen DOP miktarı 6.676,86 m²’dir. Parselin bakiye kalan 20.588,14 m²’lik kısmı ise imar parsellerine tahsis edilmiştir.
Özet cetvelinin en altında fakat DOP’un üstünde, kadastro toplamları ile imar toplamları yer alır. Bu kısım, yukarıda parsel bazında yapılan açıklamaların, toplam katılım kütlesi (uygulamaya giren tüm parseller ve ihdaslar) bazında yapılması için kullanılmaktadır.
Yukarıda verdiğimiz örneğimiz üzerinden açıklarsak, toplam 257.795,00 m²’lik alan uygulamaya girmektedir. Cetvelin “Top. Kamu” alanı “0” olduğuna göre, bu uygulamada kamulaştırma (DOP’tan karşılanması gereken alanlar için) bulunmamaktadır. Örneğimizde herhangi bir yola terk de bulunmamaktadır. Cetvelin “Toplam D.Girmeyen” sütunu boş olduğuna göre uygulamaya dâhil parsellerin tamamının uygulamaya girdiğini, bir başka ifadeyle herhangi bir kısmı düzenleme dışı kalan kadastro parseli olmadığını görüyoruz. Cetvelin “Toplam Dopal” sütununa göre uygulamaya giren parsellerin tamamından DOP kesintisi yapılacaktır. Bu parsellerden 63.130,81 m² DOP kesintisi yapılacak ve geri kalan 194.664,19 m² imar parsellerine tahsis yapılacaktır.
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu Nedir?
Mal sahipleri araştırma ve özet formu; düzenlemeye giren taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, maliklerinin ad, soyadı ve baba adlarını, hisse miktarına karşılık kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını, dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını, tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parselleri yüzölçümlerini, uygulamaya alınan parsel numaralarının sırasına göre gösterildiği cetveldir.
Mal sahipleri araştırma ve özet formu, tıpkı tahsis cetveli gibi bir kadastro parselinin hangi imar parsellerine dağıtım gördüğünü gösterir. Aradaki tek fark, mal sahipleri araştırma ve özet formunun biraz daha ayrıntılı (parsel malikleri ile imar parsellerindeki hisse miktarlarını da göstermektedir) ve kullanışlı olmasıdır. Ayrıca mal sahipleri araştırma ve özet formunda, imar uygulamasına tabi tutulan parselin hangi imar parseline gittiği gösterilmektedir, oysaki tahsis cetvelinde imar uygulamasına tabi tutulan parselin hangi imar adasına gittiği gösterilmekte ve imar parseline ilişkin bilgi yer almamaktadır.
Mal sahipleri araştırma ve özet formu, kadastro parseline sıralı olarak düzenlenir ve bir kadastro (veya düzenlemeye tabi tutulan imar) parselinden ne kadarlık kısmın kamulaştırılacak alan olarak ayrıldığını, ne kadar DOP kesildiğini ve imar parsellerine ne kadarlık tahsis yapıldığını gösterir.
Yukarıda yer alan örneğimiz üzerinden açıklarsak; 406 no.lu kadastro parselinin toplam yüzölçümü 27.265,00 m²’dir. Bu parselde Senem Seyis isimli şahsa ait olan miktar 16.359,00 m²’dir. Bu miktar, parselin 3/5’ine denk gelmektedir. Bu parselden herhangi bir kamulaştırma (18. madde kamulaştırması) yapılmamıştır. Parselden 4.006,12 m², DOP kesilmiş, bakiye kalan 12.352,80 m² ise imar parsellerine tahsis edilmiştir. Tahsis yapılan parsellerden 101 ada,1 parselin toplam yüzölçümü 1.725,22 m²’dir. Bu parselde 406 parselden dolayı Senem Seyis’in hisse oranı 50000/172522’dir. Bu oran miktar olarak 500 m²’ye tekabül etmektedir.
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli Nedir?
Bir diğer cetvel olan tescile esas dağıtım cetveli (imar parseline sıralı); bir imar adasının hangi kadastro parsellerinden oluştuğunu gösterir.
Tescile esas dağıtım cetveli; düzenlemeye giren taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, maliklerinin ad, soyadı ve baba adlarını, hisse miktarına karşılık kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını, dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını, tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parselleri yüzölçümlerini, tescil edilecek yeni imar ada ve parsel numarası sırasına göre gösteren cetveldir.
Aşağıda tescile esas dağıtım cetvelinin bir örneği durmaktadır. Bu örneğe göre 1725,22 m² yüzölçümlü 101 ada, 1 parsel no.lu taşınmaz, 406 no.lu kadastro parselinde bulunan iki ayrı hisseden 500’er m² ve 407 no.lu kadastro parselinden 725,22 m² alınarak oluşturulmuştur.
5. Tescil Sayfası
Tescil sayfası; yüzölçümü, malik ve tescili ilgilendiren tüm bilgilerin bulunduğu tescile esas cetveldir. Tescil sayfasında, parselin imar planındaki kullanım kararına göre cinsi, umumi ve kamu hizmet alanlarına konu ise DOP’tan karşılandığı, parselasyon planı ile tescile konu olan irtifak, şerh ve beyanlar gösterilir.
