Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine Kimler Başvurabilir?

1) Riskli Yapı Tespitini Kimler İsteyebilir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesine göre göre riskli yapı, “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade etmektedir. Kanun’un genel gerekçesinde ise riskli yapıları ifade etmek üzere hâlihazırda yaşanabilirlikten uzak, köhnemiş, can ve mal emniyeti bakımından riskli ve görüntü itibarı ile de çirkin olan yapılardan söz edilmiştir.

Riskli yapıların tespit sürecinin ilk aşaması, riskli yapıların tespiti konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum, kuruluş ve şirketlere başvuru yapılmasıdır.

Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği riskli yapı tespiti başvurusunu, yapı malikinin veya kanuni temsilcisinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ve Kanun tarafından idare tanımına sokulan idarelerin (belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri) yapabileceğini hüküm altına almıştır.

Burada riskli yapı tespiti başvuru süresi ile ilgili olarak şu hatırlatmanın da yapılması gerekir. Kanun’da riskli yapı tespitinin yapılması gereken kesin bir süreye yer verilmemiştir. Bir başka ifadeyle, yapı maliklerinin başvurabileceği bir son tarih bulunmamaktadır. Riskli yapı tespitinde süre sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, riskli yapı tespitinin süre vererek maliklerden istenilmesi hâlinde söz konusu olacaktır. Böyle bir durumda da süreyi bu Bakanlık belirleyecektir.

Kanun ve Yönetmeliğin genel sistematiği, yapı maliklerinin, riskli yapı tespiti için başvurmasını zorunlu kılmaktadır. Üstelik yapı maliklerinin başvurmadığı durumlarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da süre vererek taşınmaz malikleri ya da kanuni temsilcilerinden, yapının riskli olup olmadığına dair çalışma yapılmasını isteyebilir. Hatta, süre verilerek yapı maliklerinden riskli yapı tespitinin yaptırılmasının istenmesine rağmen, verilen süre içerisinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılır veya yaptırılır.

Zaten Kanun’un çıkarılmasındaki temel amaç, Türkiye’de henüz deprem yönetmeliklerinin yürürlükte olmadığı dönemde yapıların, depreme dayanıklılık yönünden elden geçirilmesi olduğu için yapı maliklerinin başvuru yapması zorunludur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına göre Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır; bu konutlardan 2000 yılından sonra yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir. Bunların hepsinin, kamu kaynaklarıyla, afet riski yönünde değerlendirilmesi mümkün olamayacağı için Kanun ve Yönetmelik bu zorunluluğu, yapı maliklerine yüklemiştir.

Kanun ve Yönetmelik, riskli yapı tespitinin gerek kendi istekleri ve gerekse Çevre ve Şehircilik Bakanlığının talebi üzerine, yapının malikleri veya bunların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılabileceğini öngörmektedir.

2) Yapı Maliklerinin Riskli Yapı Tespitine Başvurusu

Öncelikle yapı malikinin veya kanuni temsilcilerin başvurusu konusunu değerlendirelim. Kanun’un 3. maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinin 2. fıkrasının (a) bendi, maliklerin kendi rızalarıyla başvuru yapmasını düzenlemektedir. Bu hükümlere göre riskli yapıların tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. 

Ayrıca Kanunun 3. maddesinde ‘Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir’ hükmü bulunmaktadır.

Buna göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, kendi il müdürlükleri vasıtasıyla maliklere tebligatta bulunarak riskli yapı tespitinin yaptırılmasını talep edecektir. Bu amaçla, alan ölçeğinde öncelikle maliklere tebligat yapılıp süre verilerek tespit yaptırmaları istenmelidir.

Bu hükmün uygulanmasıyla ilgili olarak herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüklerinin, riskli yapı tespitinin yapılmasını isteme hakkı Kanun’da ya da Yönetmelikte süre yönünden sınırlandırılmamıştır.

Ayrıca riskli yapı tespitinin yaptırılması için maliklere ne kadarlık bir süre verileceği konusunda da bir açıklık bulunmamaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına göre il müdürlükleri makul bir süre verebilirler veya uygulama bütünlüğü olması için konu yönetmelikle düzenlenebilir.

2/a) Yapı Kavramı

Burada ilk olarak “yapı” kavramını tanımlamak gerekir. Kanun ve Yönetmelik riskli yapı tespiti için “yapı” malikine hak tanımıştır, ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği “yapı” kavramını tanımlamamıştır. Bu nedenle bu kavramın imar mevzuatı dikkate alınarak tanımlanması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yer alan tanıma göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

Yapı kavramını bina kavramı ile karıştırmamak gerekir. İmar Kanunu’nun 5. maddesi binayı; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlamaktadır. Bu kavramlar incelendiğinde görülecektir ki yapı kavramı, bina kavramını da içine alan ve ondan daha geniş bir kavramdır. Her bina aynı zamanda bir yapıdır; ancak her yapı bir bina değildir. Örneğin istinat duvarları, yüzme havuzları, süs havuzları yapı olmalarına rağmen, bina değildirler.

2/b) Yapı Maliki Kimdir?

Yapı maliki kavramı, taşınmazın üzerindeki yapının sahipliğini ifade etmektedir. Bu sahiplik Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Bir yapının mülkiyeti konusunda belirsizlik ya da uyuşmazlık bulunması durumunda öncelikle 4721 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerekir.

Tekli mülkiyette (sadece bir kişinin mülkiyetinde) bulunan taşınmazlar açısından malikin ya da kanuni temsilcisinin başvurması konusunda herhangi bir tereddüt bulunmamaktadır.

3) Kiracılar Riskli Yapı Tespitine Başvurabilirler mi?

Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği yapı malikinin başvuru yapabileceğini hüküm altına aldığı için malik olmayan kişilerin başvuru hakkı yoktur. Örneğin kiracılar, oturdukları binanın maliki olmadıkları için, riskli yapı tespiti için başvuramazlar.

4) İntifa/İrtifak Hakkı Sahipleri Riskli Yapı Tespitine Başvurabilirler mi?

Aynı şekilde intifa ya da oturma hakkı sahiplerinin de başvurma hakları bulunmamaktadır. Bunlardan oturma hakkı sahipleri, hakka konu olan bina üzerinde yalnızca oturma hakkına sahip oldukları için malik olarak kabul edilmezler.

Aynı şekilde intifa hakkı sahipleri de, hakka konu olan şey üzerinde kullanma ve yararlanma hakkına sahiptirler; ancak Medeni Kanun, intifa hakkı sahibini malik olarak görmemiştir. Kanun’un 803. maddesinde yer alan “İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir” hükmü de bunu doğrulamaktadır.

Ayrıca Medeni Kanun’un 807. maddesindeki “Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir.” hükmü de intifa hakkı sahibinin malik olmadığını doğrular niteliktedir. Bu nedenle oturma ve intifa hakkı bulunan kişilerin başvurma hakkı bulunmamaktadır. Zaten bunların hakları, sadece yapı ile sınırlı olduğu ve yapı yıkıldığı zaman bunların hakları da sona ereceği için bunların başvurmalarının bir anlamı da bulunmamaktadır.

5) İrtifak Hakkı Sahibi Riskli Yapı Tespitine Başvurabilirler mi?

Gerek Kanun ve gerekse 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği riskli yapı tespit başvurusunu “yapının” maliklerinin yapabileceğini hüküm altına almıştır. Bu hüküm nedeniyle, yapının mülkiyetiyle yapının üzerinde yapıldığı arzın mülkiyetinin farklı kişilerde olduğu durumlarda başvuru hakkı yalnızca yapı maliklerinindir. Örneğin bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkına dayalı olarak yapı yaptıran kişi, yapı maliki olduğu için başvuru hakkına sahiptir, ancak yapının yapıldığı arazi ya da arsanın maliki “yapı maliki” olmadığı için başvuru hakkına sahip değildir.

6) Kamu Binalarında Riskli Yapı Tespiti

Kamu binaları açısından başvuru yükümlülüğü konusu biraz karmaşık gibi durmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı tespitinin malikler tarafından yapılacağını öngörmektedir. Kullanıcısı ile maliki aynı olan kamu yapıları için bu konuda bir tereddüt yoktur; ancak bir kamu idaresinin mülkiyetinde olup da bir diğer kamu idaresine tahsis edilmiş yapılar açısından durum karışıktır.

Kanun ve Yönetmeliğe göre riskli yapı tespitinin malik kamu idaresi tarafından yapılması gerekir; ancak Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde yer alan “Tahsisli taşınmazlarla ilgili olarak harcamalara katılma payı da dâhil olmak üzere her türlü malî yükümlülükler ve diğer giderler, tahsis yapılan kamu idaresi tarafından ödenir.” hükmü, riskli yapı tespit masraflarının tahsisli kamu idaresi tarafından ödenmesini öngörmektedir.

Bu durumda ortaya şöyle garip bir sonuç çıkmaktadır: Riskli yapı tespiti malik kamu idaresince yapılacaktır; ancak tespit masrafları, adına tahsis yapılan kamu idaresi tarafından ödenecektir.

7) Paylı Mülkiyette Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Paylı mülkiyette ya da elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlar açısından aynı şeyi söylemek mümkün değildir. Gerek Kanun’da ve gerekse Yönetmelik’te paylı mülkiyette ya da elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlar açısından kimlerin başvurabileceği konusunda açıklık bulunmamaktadır.

Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı internet sitesinde yer alan bilgilere[1] göre birden fazla maliki bulunan yapılarda sadece bir malikin başvurması yeterlidir. Ayrıca 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyeti düzenleyen 688. maddesinde yer alan “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur” hükmü dikkate alındığında paylı mülkiyette bulunan taşınmazlar açısından her bir paydaşın başvuru yapabileceğini kabul etmek gerekir.

Elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlar açısından bu kadar açık bir hüküm söz konusu değildir. Ancak 4721 sayılı Kanun’un 701. maddesinin elbirliği mülkiyetini “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti” olarak tanımladığı dikkate alındığında, bu taşınmazlar açısından her bir ortağın riskli yapı tespiti için başvuru yapmasının mümkün olduğu sonucuna varılır.

8) Kat Mülkiyetine Tabi Dairelerde Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Kat mülkiyetinde bulunan binalarda her bir bağımsız bölüm malikinin, riskli yapı tespiti için başvuru hakkı bulunmaktadır. Yönetmeliğin 7. maddesine göre 23/6/1965tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Örneğin 10 daireli bir apartmanda daire sahiplerinden sadece birinin isteği üzerine depreme karşı binanın dayanıklı olup olmayacağının testi yapılabilir. Aynı durum kat irtifakına tabi olarak yapılmış ancak henüz kat mülkiyetine geçmemiş yapılar için de söz konusudur.

Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

9) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ve İdarenin Başvuru Hakkı

Malik veya kanuni temsilcisinin yanı sıra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve dönüşüm yapacak idare de riskli yapı tespiti için başvuru yapabilmektedir. Yönetmeliğe göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, süre verilerek yapı maliklerinden riskli yapı tespitinin yaptırılmasının istenmesine rağmen, verilen süre içerisinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek idareden de isteyebilir.

9/a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının talebi, yapı maliki tarafından yerine getirilmediği taktirde, riskli yapı tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya idarece yapılmalıdır.

9/b) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının İdareden Talepte Bulunması

6366 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “belirlediği alanlardaki” riskli yapıların tespitini ilgili idareden de isteyebilmektedir. İlgili idare 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un idare tanımı içerisinde soktuğu idarelerdir. Kanun’un 2. maddesine göre idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini ifade etmektedir.

9/c) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Riskli Yapı Tespiti Yapması veya Yaptırması

Öncelikle yapı malikleri ve sonrasında idare (özellikle belediyeler) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen süreler içerisinde riskli yapı tespitini yaptırmaz ise, tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bizzat yapılabilir veya yaptırılabilir. Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrası Bakanlığa bu yetkiyi yermektedir.

[1] Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Sıkça Sorulan Sorular, Erişim Adresi: http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/index.php?Sayfa=sayfa&Tur=webmenu&Id=8291, Erişim Tarihi: 08.12.2012