İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Parselasyon Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil etme yetkisi vermektedir. Yapılan bu işlemlere parselasyon denilmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve il özel idarelerine imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon, imar uygulaması, hamur kuralı) yapma ve bu düzenleme esnasında, düzenlemeye giren parsellerde meydana gelen değer artışı karşılığı olarak, bu parsellerin bir kısmını düzenleme ortaklık payı alma konusunda yetki vermektedir.

İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Nedir?

Öncelikle ikinci kez DOP alınması ile neyi kastettiğimizi açıklayalım. İkinci kez DOP alınması, bir parselin imar uygulamasına tabi tutulup, DOP kesildikten sonra imar parsellerine tahsis edilen kısmının yeniden imar uygulamasına tabi tutulması durumunda parselden DOP alınmasını ifade eder.

Örneğin 101 no.lu kadastro parseli (1.238 m²) imar uygulamasına tabi tutulmuş ve bu parselden 438 m² DOP kesildikten sonra bakiye kalan 800 m²’si 2510 ada 1 parsele dağıtım görmüş olsun. İşte, DOP kesildikten sonra imar parseline yapılan tahsisten oluşan parselden tekrar DOP alınması, ikinci kez DOP anlamına gelir. Buna karşılık kısmen imar uygulamasına tabi tutularak imar parseline tahsis yapılan kadastro parselinin, uygulama dışı tutulan kısımlarının daha sonradan imar uygulamasına tabi tutulup DOP kesilmesi, ikinci kez DOP kesintisi yapıldığı anlamına gelmez.

Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesinin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı. Bu hüküm nedeniyle (bir parsel birden fazla kez düzenlemeye tabi tutulsa bile) bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınamamaktaydı.

Ancak son dönemlerde özellikle 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde ve dolayısıyla arazi ve arsa düzenlemesi konusunda önemli değişiklikler yapıldı. Uygulamada karşılaşılan sorunları çözümlemek adına yapıldığını değerlendirdiğimiz bu değişiklikler, parselasyon konusunda önemli yenilikleri de beraberinde getirmiştir. Fıkra hükmüne göre,  herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

22 Şubat 2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile de yapılan bu değişiklikler sonrası arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, yeni bir düzenlemeye kavuşturulmuştur. Bu değişikliklerden bir tanesi de bir parselden ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınabilmesidir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesi ise ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmasını, imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsel olup olmamasına göre, iki kısma ayırarak incelemiştir.

Üzerinde Yapılaşma Olan Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Yapılaşma olan parsellerden ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesine göre imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsellerden ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür. 16. maddenin 6. fıkrasına göre, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya arazilerde; her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olsa dahi, imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsellerden ilave düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür. Bu parsellerin tapu kaydına, “alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alan ve alanın değeri kadar bedel ödenmeden yapı ruhsatı alınamayacağı” beyanı düşülür. Alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alanın bedeli ödenmeden bu beyan kaldırılmaz, yeni bir yapı ruhsatı düzenlenemez.

Bu bedel ödendiği tarihteki idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından belirlenen güncel rayiç değerleri üzerinden ilgili idarece tahsil edilerek beyanın kaldırılması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Üzerinde Yapılaşma Olmayan Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Üzerinde imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunmayan parsellerden ise ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesinin 5. fıkrasına göre, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya araziler, düzenleme ortaklık payı hesabına katılmaz.

Ancak, her türlü imar planı kararı ile düzenleme sahasını kapsayan alanda; yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması ve uygulamayı yapan idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından parsellerde değer artışı olduğunun raporlanması halinde, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını yüzde kırk beşe (%45) kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

5233 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması

07.09.2016 tarihli ve 29824 sayılı Resmî Gazete yayımlanarak yürürlüğe giren 6745 sayılı Kanun 58. maddesiyle 5233 sayılı Terör ve Terörle Mücadeleden Doğan Zararların Karşılanması Hakkında Kanuna eklenen geçici 6. madde ikinci kez DOP alınabilmesi açısından özel bir hüküm ihtiva etmektedir.

Maddenin 3. fıkrasının birinci cümlesine göre “7’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca taşınmazlara verilen zararların ayni olarak karşılanması esastır.” Ancak 5233 sayılı Kanun’un 7. maddesi taşınmazlara verilen zararlardan bahsetmemektedir, 7. maddenin konusu komisyonun görevleridir. Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi “Devletçe arazi veya konut tahsisi suretiyle yahut başka bir şekilde karşılanan zararlar” dan bahsetmektedir.

Dolayısıyla 5233 sayılı Kanun’un geçici 6. maddesinde belirtilen zararların, 2. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi “Devletçe arazi veya konut tahsisi suretiyle yahut başka bir şekilde karşılanan zararlar” olması kuvvetle muhtemeldir.

Geçici 6. maddeye göre bu zararların ayni olarak karşılanması esastır. Madde hükmüne göre bu alanlarda; imar planı, imar uygulaması, alt ve üst yapı projeleri, ruhsat ve yapım da dâhil olmak üzere bütün iş ve işlemler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından resen yapılır, yaptırılır ve onaylanır. Bu alanlarda her tür ve ölçekteki meri imar planı, plan notları ve plan açıklama raporunda ilgili idarelere verilmiş görüş bildirme de dâhil her türlü görev ve yetkiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığına geçer.

Geçici 6. maddenin 4. fıkrasına göre “parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.” Bu hüküm daha önceki arazi ve arsa düzenlemesinde DOP alınması halinde bile yeniden DOP alınmasına imkan tanımaktadır. Elbette ki alınabilecek DOP oranı, ilk uygulamadaki DOP oranını, ikinci uygulamadaki DOP oranına tamamlayacak kadar olan orandır.

Açıklanması gereken önemli bir durumda ikinci kez DOP alınmasıyla ilgili bu istisnanın uygulama alanıdır. Söz konusu geçici 6. madde 5233 sayılı Kanun’a eklendiği için ikinci kez DOP alma imkanının da bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarla sınırlı olduğunu düşünmek yanlış olmayacaktır.

Ancak geçici 6. maddenin 1. fıkrası kafa karışıklığına sebep olacak gibi durmaktadır. Fıkra hükmü şu şekildedir: “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun ek 1’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca ilan edilen riskli alanlar ile Bakanlar Kurulunun 22/10/2012 tarihli ve 2012/3900 sayılı ve 16/2/2016 tarihli ve 2016/8538 sayılı kararları ile ilan edilen riskli alanlarda ve bu alanların dönüştürülmesi için kullanılacak rezerv yapı alanlarında 6306 sayılı Kanun ile birlikte bu Kanunun 6306 sayılı Kanuna aykırı olmayan hükümlerine ve aşağıdaki hükümlere göre uygulama yapılabilir.”

Fıkra metninde yer alan “riskli alanlarda ve bu alanların dönüştürülmesi için kullanılacak rezerv yapı alanlarında 6306 sayılı Kanun ile birlikte bu Kanunun 6306 sayılı Kanuna aykırı olmayan hükümlerine ve aşağıdaki hükümlere göre uygulama yapılabilir” ibaresi 5233 sayılı Kanun’a eklenen geçici 6. madde hükümlerinin, 5233 sayılı Kanun dışında 6306 sayılı Kanun’a göre yapılacak dönüşümlerde de uygulanabileceğini düşündürmektedir.