İçindekiler
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hak ve sınırlı ayni hak durumunu göstermek üzere, Devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Tapu sicili konusunda şu yazımıza bakınız: Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nedir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?
1. Tapu Sicilinde Yapılacak İşlemlerde İşlem Yetkisinin ve Sebebinin Belirlenmesi
Medeni Kanun’un 1015. maddesine göre; tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur. Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Bununla birlikte, hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.
2. Tapu Sicilinde Kayıt Nedir?
Kayıt, taşınmazın tapu kütüğüne geçirilmesi işlemidir. Bu kayıt işleminden sonra taşınmazla ilgili tüm işlemler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğü sayfasına yapılır. Kayıt taşınmazın ilk kez tapu kütüğüne yazılması olduğu halde, tescil daha sonradan aynı taşınmazla ilgili olarak yapılan tapu sicili işlemdir.
3. Tapu Sicilinde Tescil Nedir?
a) Tescil Nedir?
Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade eden özel teknik bir tabirdir. Bir ayni hak tapu siciline ya taşınmaza sahife açılırken ya da açıldıktan sonra tescil edilir. Medeni Kanun’un 1008. maddesine göre, taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: 1. Mülkiyet, 2. İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, 3. Rehin hakları.
b) Tescil İstemi
Sahife açıldıktan sonra, mevcut sahifeye tescil yapılabilmesi için iki şartın tahakkuku gerekir: Yetkili şahsın tescil talebinde bulunması ve talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini tevsik etmesi gereklidir. Medeni Kanun’un 1013. maddesine göre tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
c) Tescilin Biçimi
Medeni Kanun’un 1017. maddesi gere kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir. Tescil ve terkin ile verilecek örneklerin şekli Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü, hem yararlanan taşınmazların sayfalarına kaydedilir.
d) Tescilin Sonuçları
Medeni Kanun’un 1022. maddesine göre, aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.
Medeni Kanun’un 1023. maddesi tapu siciline güven ilkesini düzenlemektedir. Maddeye göre, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Buna karşılık, 1024. maddeye göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
e) İrtifak Hakları ve Taşınmaz Yükü Tapuda Nasıl Tescil Edilir?
İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir. Kişisel irtifak hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet anlamına gelen “m” harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı, soyadı ve irtifak hakkının çeşidi belirtilerek ve varsa süresi yazılarak tescil edilir. Bu hakları tescilinde, ayrıca her bir irtifak hakkı için “a” harfinden başlamak üzere alfabenin tüm harfleri (a, b, c, ç, … g, ğ, … ı, i, j… gibi) kullanılır.
Taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları, lehine irtifak hakkı kurulan taşınmazın kütük sayfasında hak anlamına gelen “h” harfi ile aleyhine irtifak hakkı kurulan yüklü taşınmazın kütük sayfasında ise, “m” harfi ile gösterilir. Yararlanan taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda, yüklü taşınmaz üzerinde tescil edilecek irtifak hakkının niteliği belirtilir. Yüklü taşınmazın kütük sayfasında ise, yararlanan taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkının niteliği tescil edilir. Taşınmaz lehine kurulacak irtifak hakları planında da gösterilir.
Taşınmaz yükü, yüklü taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununa tescil edilir. Hak sahibi ve kıymeti belirtilir. Belirli bir taşınmaz lehine yük söz konusu ise, aynı zamanda yararlanan taşınmaz kütük sayfası irtifak sütununda niteliği de belirtilerek tescil edilir.
Bağımsız ve sürekli irtifak hakları ise, tapu kütüğünün en son sayfasına tescil edilir, taşınmaz ve üzerindeki hakların tapu kütüğü sayfaları arasında bağlantı sağlanır.
f) Rehin Hakları Tapuda Nasıl Tescil Edilir?
Taşınmaz rehni, kütük sayfasının ilgili sütununa aşağıdaki şekilde tescil edilir:
a) Her bir rehin hakkı için, “A” harfinden başlamak üzere alfabenin tüm harfleri (A, B, C, Ç, … G, Ğ,… I, İ, J… gibi) kullanılır.
b) Tescilde, ipotek “İ”, ipotekli borç senedi “İ.B.S.”, irat senedi “İ.S.” harfleriyle gösterilir.
c) Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin unvanı tam olarak yazılır, ipotekli borç senedi hamiline yazılı ise bu durum belirtilir.
ç) Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin süresi ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır. Faiz oranı değişken ise, düşünceler sütununda belirtilir. Rehin haklarının terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır.
Rehin hakkının kuruluşundaki şartlarda yapılan değişikliğe ait sözleşmeler, alacağın kısmen ödenmesine ilişkin istemler, 11/1/2011 tarih ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183 üncü maddesi uyarınca yapılacak alacağın devri sözleşmeleri ve benzerleri düşünceler sütununda belirtilir. Boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmeler, şerhler sütununda gösterilir.
4. Tapu Sicilinde Terkin Nedir?
Terkin, bir tescilin çizilerek hükümsüz hale getirilmesidir. Terkin ya bir ayni hakkı sona erdirmek için veya gerçeğe uymayan bir tescili gerçeğe uydurmak için yapılır. Şayet bir ayni hakkı sona erdirecekse (mesela malik mülkiyetinden feragat etmek istiyorsa veya bir irtifak hakkı sona erdirilmek isteniyorsa) sona erdirecek hakkın terkininin talep edilmesi gerekir. Kanun’un 1014. maddesine göre, bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.
5. Tapu Sicilinde Şerh Nedir?
Tapu Kütüğünün Şerhler Sütununa Yazılan Haklar
Kütüğün şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.
a) Tapu Siciline Şerh Edilebilen Şahsi (Kişisel) Haklar
Medeni Kanunun 1009. maddesine göre “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.”
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, her türlü şahsi hak için değil ancak kanun tarafından şerh verilmesi imkanı kabul edilmiş olan şahsi haklar için bu müesseseden yararlanılabilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Hukukumuzda şerh verilebilecek şahsi haklar şunlardır:
1- Medeni Kanunda belirtilenler: Sözleşmeden doğan önalım hakkı, sözleşmeden doğan alım hakkı, sözleşmeden doğan geri alım hakkı, rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı, arsa payı karşılığı inşaat.
2- Borçlar Kanununda belirtilenler: Bağışlamadan rücu hakkı, adi kira, hasılat kirası.
3- Özel kanunla kabul edilen: Satış vaadi sözleşmesi.
Kişisel hakların, şerhler sütununa kaydı için;
a) Satışla birlikte kurulan gerialım hakkı, bağışla birlikte kurulan bağışlayana dönme hakkı, rehinle birlikte kurulan boşalan dereceye geçme hakkı ve irtifak hakkı vaadi için resmî senet,
b) Satış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen gerialım hakkı, bağış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen bağışlayana dönme hakkı ve rehinden ayrı olarak düzenlenen boşalan dereceye geçme hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
c) Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
ç) Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve taşınmaz kiraları için yazılı sözleşme,
aranır.
b) Tasarruf Yetkisine Ait Tahditlerin Şerhi
Medeni Kanun şerh verilecek tasarruf tahditlerini üç grupta toplamıştır. Bunlardan başka bazı özel kanunlarda da tasarruf yetkisinin tahdidinin şerh verilmesini öngören hükümlere rastlanmaktadır. Medeni Kanun’un 1010. maddesine göre, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
c) Geçici Tescillerin Şerhi
Medeni Kanunun 1011. maddesinde iki hususta geçici tescilin şerh verilebileceği belirtilmektedir: a) İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır.
d) Tapu Sicilinde Şerh Nasıl Konulur?
Şerhler, kütük sayfasındaki özel sütuna, konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası ile varsa değeri gösterilerek yazılır, terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır.
Geçici tescil şerhleri “G.T.Ş.” harfleriyle gösterilir. Kesin tescil, terkin olunacak geçici tescil şerhinin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır.
Şerhle yükümlü taşınmaz devre konu olursa, varsa şerhler sütunundaki eski malikin adı çizilip, şerhin tarih ve yevmiye numarası değiştirilmeksizin, devir işlemine ilişkin tarih ve yevmiye numarası ile yeni malikin adı yazılır.
6. Tapu Sicilinde Beyan Nedir?
Tapu sicili işlemlerinde beyanlar, tapu kütüğünün diğer sütunlarında yer almayan fakat iş güvenliği açısından tapu kütüğü yoluyla alenileştirilmesinde yarar olan bazı hukuksal ilişki ve fiili durumlardır. Ancak, bunlar diğer tapu kayıtlarından farklı olarak kendilerine güvenilmek suretiyle bir ayni hak kazandırma niteliğinden mahrumdurlar. Bir başka ifadeyle beyanlar hanesindeki kayıtlarda “tapuya güven ilkesi” uygulanmaz. Beyanlar hanesine kayıt edilebilecek hususlar değişiktir.
Örnek olarak taşınmazın teferruatı, kanunen tesis edilen daimi geçit hakları, fiili ehliyet kısıtlamaları gösterilebilir. Kanun’un 1012. maddesine göre, bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar yönetmelikle belirlenir.
7. Tapu Sicilinde Düzeltme Nedir?
Medeni Kanun’un 1027. maddesine göre, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.
