İçindekiler
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 850 ila 888. maddelerinde bütün taşınmaz rehinlerinde geçerli olan bazı genel ilkeler belirlemiştir. Bu ilkelere aşağıda yer verilmiştir.
Taşınmaz Rehininde Belirlilik İlkesi
Taşınmaz rehininin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için hem alacağın, hem de bu alacak için rehnedilen taşınmazın belirli olması zorunludur. Kanunun 851. maddesine göre, taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacak henüz mevcut değil veya miktarı belli değilse rehin sözleşmesinde azami bir miktar tespit edilmek suretiyle taşınmaz bu miktar üzerinden rehnedilebilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. İpotek şeklindeki taşınmaz rehinlerinde söz konusu olan bu tür rehinlere azami had (meblağ) ipoteği adı verilmektedir. Bu durumda taşınmaz, alacağı fer’ileri de dahil olmak üzere sadece bu miktarla sınırlı olarak karşılar.
Medeni Kanun’un 853. maddesine göre rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Bu durumda da taşınmaz rehninde rehin ile kısıtlanan taşınmazın açıkça tayin ve tespit edilmesi, bu durumun taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğünde belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz.
Birden fazla taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, Medeni Kanun’un 855. maddesi gereğince, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Eğer rehnedilecek taşınmaz sayısı birden fazla ise aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re’sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.
Taşınmaz Rehininde Açıklık İlkesi
Tapu sicillerinin açıklık ilkesi taşınmaz rehni için de geçerlidir. Buna göre hiç kimse tapuya tescil edilmiş bir taşınmaz rehnini bilmediğini iddia edemez, bu bilgisizliğinde iyiniyetli olduğunu ileri süremez.
Taşınmaz Rehininde Sabit Derece İlkesi
İpotek derecesi ne demektir? İpoteklerin birbirine olan öncelik hakkı tescil edildikleri tarih ve yevmiye sırasına göre değil bulundukları dereceye göre belirlenmektedir. İpoteğin tapu kütüğünde tescil edildiği derece anlamına gelmektedir. Örneğin 1. derece, 2. derece gibi…
Sabit Derece Sistemi Nedir?
Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulabilir. Bu durumda rehin haklarından hangisinin önceliğe sahip olduğu sorunu ortaya çıkar. Medeni Kanun aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehnin kurulması halinde sabit derece sistemini kabul etmiştir.
Bundan dolayı taşınmaz rehni kurulurken bunun derecesinin de belirtilmesi gerekir. Çünkü Kanun’un 870. maddesine göre, rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Bir taşınmaz üzerinde ilk defa kurulacak rehnin mutlaka birinci derecede olmasına gerek yoktur. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir.
Sabit Dereceler Sistemi Özellikleri
Taşınmaz rehni kurulurken bunun derecesinin de belirtilmesi gerekir. Bir derecedeki alacağının önündeki alacağın ortadan kalkması, sonradan gelen alacağa bir üst dereceye ilerleme hakkı vermez. Kanun’un 871. maddesine göre, aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye otomatik olarak geçme hakkı vermez.
Kanunun 872. maddesi “Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır.” şeklindedir. Buna göre ön sıradaki bir rehin derecesi boş tutulmuş veya sonradan boşaldığı halde malik bu dereceye yeniden rehin tesis ettirmemiş ise veya ön sıradaki rehinlerin değeri, o derecenin farazi değerlerinden daha az ise, bu boş derece veya dereceler veya derece içi boşluklar dikkate alınmaksızın satış parası arka sıradaki rehinli alacaklılar arasında yine bunların birbirine öncelik derecesi dikkate alınarak paylaştırılacaktır.
Maddenin bu hükmü emredici niteliktedir. Bu sebeple arka sıradaki rehinli alacaklıların, ön sıradaki bu boş derecenin karşılığı olan satış parasından istifade etmeyecekleri, boş kalan derecenin farazi karşılıklarının taşınmaz malikine ait olacağı yolunda taahhütleri hüküm ifade etmeyecektir. Doğaldır ki taşınmaz maliki, alt sıradaki bir rehinli alacaklıya bir önceki madde hükmüne göre boşalan dereceye ilerleme hakkı tanımış ise, ön sıradaki bu boş derecelerden yararlanma hakkı sadece bu alacaklıya ait olur ve diğer rehinli alacaklılar bu boş dereceden yararlanmazlar. Bu itibarla, arka sıralardaki rehinli alacaklıların, ön sıradaki boş derecelerden rehnin paraya çevrilmesi esnasında yararlanılabilmesi, diğer rehinli alacaklılara taşınmaz maliki tarafından tanınan boşalan dereceye ilerleme hakkı ile sınırlıdır.
Boş Dereceye İlerleme Hakkı Nedir?
Bir derecedeki alacağının önündeki alacağın ortadan kalkması, sonradan gelen alacağa bir üst dereceye ilerleme hakkı vermez. Bununla birlikte bu konu sözleşme ile düzenlenebilir. Buna boş dereceye ilerleme hakkı denir.
Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde yapılmalarına; aynî etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır.
Taşınmaz Rehininde Tescil İlkesi ve Resmi Yazılı Şekil İlkesi
Taşınmaz üzerinde ayni hakların kurulmasına ilişkin tüm hukuksal işlemler kural olarak resmi yazılı geçerlilik koşuluna bağlıdır. Taşınmaz rehni de sınırlı bir ayni hak kurulmasına yol açar. Bu nedenle Kanun’un 856. maddesine göre, taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Taşınmaz Rehininde Teminat İlkesi
Taşınmaz rehni bir ayni teminat türüdür. Borç ödenmediği takdirde alacaklının taşınmaza malik olacağına ilişkin anlaşmalar geçerli değildir. Kanun’un 873. maddesi, bu tür sözleşmeleri yasaklamaktadır. Ancak, borç ödenmediği takdirde alacaklının, borçlunun rızasıyla rehin konusu alacağına mahsuben taşınmazı devir almasına yasal bir engel yoktur.
Kanun’un 864. maddesine göre, rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.
