Taşınmaz Rehni ve İpotek Nedir? Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur ve Kaldırılır?

Taşınmaz Rehni Nedir?

Rehin, borçlunun borcuna karşı gösterilen bir ayni teminat olup borç ödenmediği takdirde, alacaklıya rehin konusunu paraya çevirterek alacağını tahsil edebilme yetkisini veren alacağa bağlı fer’i nitelikte sınırlı bir ayni haktır.

Bir borç ilişkisinde alacaklı, alacağının daha güvenceli hale getirmek için teminat isteyebilir. Borçlunun alacaklıya verebileceği iki tür teminat söz konusu olabilir. Bunlar şahsi teminat ve ayni teminattır. Şahsi teminatta borç ödenmediği takdirde, alacaklı, borçlu yanında sorumlu tutabileceği bir başka kişi elde etmektedir. Borç ödenmeyince alacaklı, borcun ifasını bu kişiden talep edebilir.

Kefalet şahsi teminatın en yaygın şekli olup Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Ayni teminatta ise borç ödenmediği takdirde alacaklı, borçlu yanında bir başka borçluya değil, paraya çevirebileceği bir eşyaya (ayına) sahiptir. Örneğin rehin bir ayni teminattır. Borç ödenmediği takdirde alacaklı sadece rehin konusu malı paraya çevirtip alacağını tahsil edebilir. Kefalette kefil sorumlu olduğu miktar için bütün malvarlığıyla sorumlu olduğu halde, rehinde, rehin veren kişi sadece rehin verdiği mal ile sorumludur.

Rehin hakları rehnin konusuna göre taşınır (menkul) rehni ve taşınmaz rehni olarak ikiye ayrılmaktadır. Haklar üzerinde kurulan rehin, taşınır rehinleri arasında sayılmaktadır. Fakat taşınır rehini konusu milli emlakla fazla ilgili olmadığı için burada sadece taşınmaz rehni konusu izah edilecektir.

Taşınmaz Rehninin Türleri Nelerdir?

Medeni Kanun, 850. maddesinde, taşınmaz rehninin üç türünü öngörmüştür. Bunlar ipotekli borç senedi, irat senedi ve ipotektir. Bunların sayıları sınırlı olup bu üç taşınmaz rehni dışında bir yenisinin kurulması mümkün değildir.

İpotekli borç senedinde, Türk Ticaret Kanununun öngördüğü kıymetli evrak gibi elden elde dolaşması mümkün olan bir senet söz konusudur. Taşınmaz teminat gösterilmek suretiyle maliki tarafından bir borç senedi düzenlemekte ve bu senet karşılığında borç alınmaktadır. Borç ödenmediği takdirde alacaklı taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil edebilmektedir. Ancak, taşınmazı alacağı karşılayamadığı takdirde borçlunun borçtan dolayı kişisel sorumluluğu devam etmektedir.

İpotekli borç senedi piyasaya çıkarılmadan önce üçüncü kişilerin zarara uğramalarını önlemek üzere, Kanun’un 899. maddesinde, taşınmazın değerinin tapu memuru tarafından resen tayin ve takdir edilmesi kabul edilmiştir. Takdir edilen bu değerin üzerinde ipotekli borç senedi çıkartılamaz. Kanun’un 905. maddesine göre, değerinin yanlış takdir edilmesinden dolayı Devletin sorumluluğu söz konusudur.

İrat senedi, ipotekli borç senedinden farklı olarak taşınmazın sadece senetteki alacak miktarıyla sınırlı olarak sorumlu olduğu bir kıymetli evraktır. O halde burada taşınmaz maliki, Medeni Kanun’un 903. maddesi gereğince, rehin olarak gösterilen taşınmazın karşılamadığı borçtan dolayı kişisel olarak sorumlu tutulamayacaktır. İrat senedi de elden ele dolaşabilen bir kıymetli evraktır.

İpotek Nedir?

İpotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklının paraya çevirmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkına sahip olduğu, taşınmaz üzerinde kurulan ve alacaklı ile ipotek veren kişi arasındaki bir rehin sözleşmesine dayanan ya da kanundan doğan asıl borç ilişkisinin fer’i nitelikteki sınırlı bir ayni haktır. Kanun’un 881. maddesine göre, hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.

Kanunî İpotek Nedir?

Bir kanun hükmüne bağlı olarak belirlenen alacak miktarının tapu sicillerine işlenmesiyle oluşan ipotek ürünlerine kanuni ipotek denir. Medeni Kanun kanuni ipotekleri, tescile tabi olanlar ve olmayanlar şeklinde iki kısımda değerlendirmiştir.

Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Bununla birlikte, Medeni Kanun’un 893. maddesine göre, aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler. Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı: Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar: Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.

Taşınmaz Rehiniyle ve İpotekle İlgili Genel İlkeler

Medeni Kanun 850 ila 888. maddelerinde bütün taşınmaz rehinlerinde geçerli olan bazı genel ilkeler belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Taşınmaz Rehinine Hakim Olan İlkeler

Hangi Taşınmazlar Üzerinde Taşınmaz Rehni ve İpotek Kurulabilir?

Taşınmaz rehni, Medeni Kanuna göre taşınmaz sayılan arazi, bağımsız ve sürekli haklar ya da bir binanın kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulabilir. Kanun’un 853. maddesine göre rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.

Medeni Kanunun 881. maddesine göre, taşınmaz rehni kurulacak taşınmazın borçluya ait olması şart değildir. Borçlu, taşınmaz malikinin rızası olmak kaydıyla, bir başkasının taşınmazı üzerinde ipotek kurulmasına neden olabilir. Kanun’un 857. maddesine göre, paylı mülkiyette her bir paydaş kendisine ait payı rehin gösterebilir Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler. Elbirliği mülkiyette pay söz konusu olmadığından payın rehni düşünülemez. Ancak, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın tamamı bütün maliklerin oybirliğiyle rehnedilebilir.

Hangi Alacaklar İçin Taşınmaz Rehni ve İpotek Kurulabilir?

Kanun’un 875. maddesine göre taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer: (1) Anapara, (2) Takip giderleri ve gecikme faizi, (3) İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

Taşınmaz rehni Türk lirası üzerinden alacaklar hakkında kurulur. Ancak Medeni Kanun yabancı para üzerinden alacaklar için taşınmaz rehni kurulmasına da izin vermektedir. Kanun’un 851. maddesine göre, yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz. Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir.

Taşınmaz Rehninin ve İpoteğin Kapsamı Nedir?

Medeni Kanun’un 852. maddesine göre rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır.

Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur?

Kanun’un 856. maddesine göre, taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

İpotek Nasıl Kurulur?

Sözleşmeye dayanan ipoteğin kurulması iki aşamada gerçekleşir. Birinci aşama taraflar arasındaki rehin sözleşmesinin kurulmasıdır. Sözleşme taşınmaz üzerinde ayni bir hakkın kurulmasına ilişkin olup Medeni Kanun’un 856. maddesi gereğince resmi yazılı geçerlilik koşuluna tabidir. İkinci aşama tapu siciline tescil aşamasıdır. Alacaklı lehine rehin şeklindeki ayni hak tescil ile doğar. Tescilin geçerliliği ve hüküm ifade etmesi için rehin sözleşmesinin geçerli bir şekilde doğmuş olması gerekir. Tescil işlemi sonunda alacaklıya bir ipotek belgesi verilir. Ancak, bu belge ipotekli borç senedi ve irat senedinden farklı olarak kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.

İpoteğin kanundan doğduğu hallerde taraflar arasında önceden yapılmış olan bir rehin sözleşmesi mevcut değildir. Kanundan doğan ipotek hallerinden bir kısmında tapuya tescil zorunlu olduğu halde bir kısmında ipotek tescilsiz olarak kazanılmaktadır. Medeni Kanunun 893. maddesine dayanan kanuni ipotek halleri tapuya tescille kazanılır. Buna karşılık Medeni Kanununun 865, 867 ve 876. maddelerindeki hükümlere tabi olan kanuni ipotek halleri tescile tabi değildir.

İpoteğin Hüküm ve Sonuçları Nelerdir?

Bir alacağın ipotekle teminat altına alınmasının en önemli sonuçlarından biri, Medeni Kanun’un 864. maddesi gereğince, alacağın zamanaşımına uğramamasıdır. İpotek hakkı alacaklıya sadece borç ödenmediği takdirde taşınmazı paraya çevirtmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkını temin eder. Taşınmazın paraya çevrilmesinde İcra İflas Kanununun rehnin paraya çevrilmesi suretiyle takibe ilişkin özel hükümleri uygulanacaktır. Paraya çevirme sonucu para artarsa artan miktar ipotek veren kişiye verilecektir.

İpotek hakkı alacaklıya taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı temin etmez. Henüz ayrılmamış olan tabi semereler taşınmazın mütemmim cüzü olup taşınmazla birlikte paraya çevrilirler.

İpotek veren kişi taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını korur. Kanun’un 888. maddesine göre, ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yani, taşınmazın el değiştirmesi ipotekte bir değişiklik yaratmaz. Taşınmazı devir alan kişi onu ipotekle yüklü olarak alır. İpotekli taşınmazın yeni maliki borcu kabul edebilir. Bu durum alacaklıya haber verilecektir. Alacaklı bu bildirime rağmen bir yıl içinde hakkını eski borçlusuna karşı korumaya devam ettiğini yazılı olarak bildirmezse borçlu borcundan kurtulur. Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir. Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar.

Kanun’un 889. maddesi, ipotekli taşınmazın bölünmesini düzenlemektedir. Buna göre, ipotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

Rehinli ve İpotekli Taşınmazın Kısmen Devri Mümkün Müdür?

Malik, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse; alacaklı, Kanun’un 868. maddesi gereğince, kendisine bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz.

Rehinden ve İpotekten Sonra Aynî Hak Tesis Edilebilir mi?

Rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı ayni hak kurulabilir. Hatta Medeni Kanun’un 869. maddesine göre, malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir. Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir.

Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir. Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır.

Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi

Türk Medeni Kanununun 858. maddesi hükmü “taşınmaz rehini, tescilin terkini veya taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır” şeklindedir. Yasanın bu hükmüne göre taşınmaz rehinini sona erdiren nedenler; tescilin terkini, taşınmazın tamamen yok olması ve kamulaştırılmasıdır.

Ancak, uygulamada taşınmaz rehnini sonlandıran başka nedenlerin varlığı da kabul edilmektedir. Örneğin Kanun’un 883. maddesine göre alacak sona erince, ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Diğer taraftan, taşınmaz rehninin terkinini gerektiren bir neden de borçlunun (malikin) ipotek konusu borcu ödemek suretiyle ipoteği terkin ettirmesidir.

Ayrıca Kanun’un 859. maddesine göre, yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer. Birleştirme sonucunda meydana gelen taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar.

İpoteğin Sona Erme Nedenleri Nelerdir?

Asıl Alacağın Sona Ermesi

İpotek asıl borca bağlı fer’i bir haktır, dolayısıyla asıl borç ifa, zamanaşımı, yenileme, imkansızlık gibi nedenle sona erdiğinde ipotek de son bulur. Bununla birlikte ipotek borçlusu, ipoteğin tapudan kaldırılmasını doğrudan isteyemez. Bu yetki sadece alacaklıya tanınmıştır. Bu terkin işleminin yapılması alacaklıdan istenecektir. Medeni Kanun’un 883. maddesine göre, alacak sona erince taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Alacaklı buna yanaşmadığı takdirde ipoteğin terkinini mahkemeden talep edebilir.

Sürenin Sona Ermesi

Medeni Kanun’un 883. maddesine göre, ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Borçtan Sorumlu Olmayan Malikin Borcu Ödemesi

Kanun’un 884. maddesine göre, borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer.

İpotekten Kurtarma

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.

İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hâllerde açık artırma giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.

Borcun Ödenmemesi Durumunda Rehnin ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Kanun’un 873. maddesine göre, borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır.

Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir. Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır.