Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davalarında Zamanaşımı

Genel Olarak Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan ve dolayısıyla iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Bu konu hakkında detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri

Bu yazımızda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, zamanaşımı süreleri, sürenin işlemeyeceği haller, sürenin başlangıcı gibi hususlar irdelenecektir.

Borçlar hukukuna göre, zamanaşımı alacak haklarını sonlandırmayan ancak onun dava yoluyla istenmesini engelleyen bir kurumdur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili davalarında hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bununla birlikte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili davalarının zamanaşımına uğraması mümkündür.

Buradaki süre bir zamanaşımı süresi olduğu için taraflarca def’i olarak ileri sürülür. Hâkim tarafından resen dikkate alınmaz. Fakat ilk itiraz olmadığından daha sonra da ileri sürülebilir. Fakat savunmayı genişletme yasağına tabi olacağından davacı tarafından reddedilebilir/kabul edilmeyebilir. Onun için ilk itirazlarla birlikte ya da cevapla birlikte yapılmasında fayda vardır.

Taşınmazın Teslim Edilmiş Olması Durumunda Zamanaşımı

Uygulamada satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten sonra, satış vaadine konu taşınmazın zilyetliğinin, satış vaadi alacaklısına teslim edildiği hallerde zamanaşımı def’inde bulunmanın dürüstlük ve iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığı bu nedenle dinlenemeyeceği yönündedir. Yargıtay kararlarına göre, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009: “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.” Devamını Oku

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E: 2015/2343 K: 2016/8466 T: 23.3.2016: “Taraflar arasında noterde yapılan düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Sözleşme geçerli olduğuna ve zilyetlik de devredildiğine göre dava zamanaşımına uğramaz. O halde mahkemenin davanın zamanaşımı sebebiyle usulden reddine karar verilmiş olması doğru değildir.” Devamını Oku

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin İfa Olanağının Olmadığı Durumlarda Zamanaşımı

Zaman aşımı genel olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar fakat bu süre sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığı durumlarda işlemez. Dolayısıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyetinin olmadığı durumlarda zamanaşımı da söz konusu olmayacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2015/11802 K: 2015/19280 T: 1.12.2015: “Dava konusu alacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine, başka bir ifade ile sözleşmeye dayalıdır. Taraflar arasında sözleşme ilişkisi olduğundan dava BK.nun 125. maddesindeki (6098 sayılı BK.’nun 146.maddesi) 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ayrıca, zamanaşımı borcun muaccel olması ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar. Zilyetlik devam ettiği sürece ise zamanaşımı işlemeye başlamaz.” Devamını Oku

Elbirliği Mülkiyetinde Mirasçılar Arasında Zamanaşımı

Elbirliği mülkiyetinde, bir ortağın payını, diğer ortağa satmayı vaat etmesi durumunda, mirasçılar arasında zaman aşımı işleyemeyeceğinden zaman aşımı def’i ileri sürülemez (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 28.01.1994, E: 1993/4758 K: 1994/785).

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/6890 K: 2018/747 T: 5.2.2018: “Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.” Devamını Oku

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süresi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davaları için kanunlarımızda öngörülmüş bir zaman aşımı süresi olmadığından TBK.146 maddesindeki on yıllık zaman aşımına tabidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009: “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.” Devamını Oku

Zamanaşımı Süresinin Başlaması

Borçlar Kanununun 149. maddesine göre zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Bu kapsamda, satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı genel olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar fakat bu süre sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığı durumlarda işlemez. Yargıtay’a göre taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009). Yani gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali davalarında açısından zamanaşımı ifa olanağının doğması ile başlar.

Örneğin, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın satış vaadinde zamanaşımı, bunun ifa olanağı başladığı (yani elbirliği mülkiyetinin sona erdiği) tarihten itibaren başlar. Bu anlamda, elbirliği mülkiyet müşterek mülkiyete dönüştüğünde zamanaşımı süresi de başlar.

Keza, satış vaadinin gerçekleştirilmesi (yani tapuda satışın yapılması) açılmış olan bir davanın sonucuna bağlanmışsa zamanaşımı süresi davanın sonuçlanmasından sonra başlar.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Yapılan keşifte 25 numaralı bağımsız bölümde davacıların zilyet olduğu saptandığından mahkemenin davalıların zamanaşımı savunmasını dikkate almaması doğrudur. Ne var ki; taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Devamını Oku

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2007/6863 K: 2007/8392 T: 27.06.2007

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Devamını Oku

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2008/13760 K: 2008/14809 T: 27.11.2008

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden BK’nın 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmadığından dinlenmez. 05.08.1980 günlü sözleşmede zilyetliğin davacıya devredildiğine dair bir hüküm bulunmadığından BK’nın 74. maddesindeki kural da göz önünde tutularak hazinenin zamanaşımı savunmasının kabulü, davanın reddi gerekir. Devamını Oku

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2015/11802 K: 2015/19280 T: 1.12.2015

Dava konusu alacak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine, başka bir ifade ile sözleşmeye dayalıdır. Taraflar arasında sözleşme ilişkisi olduğundan dava BK.nun 125. maddesindeki (6098 sayılı BK.’nun 146.maddesi) 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ayrıca, zamanaşımı borcun muaccel olması ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar. Zilyetlik devam ettiği sürece ise zamanaşımı işlemeye başlamaz. Devamını Oku

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/6890 K: 2018/747 T: 5.2.2018

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Devamını Oku

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/6890 K: 2018/747 T: 5.2.2018

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Devamını Oku