Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi) Rehberi

Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70, 71, 72, 73 ve 74. maddeleri, gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesini düzenlemektedir. Bu Kanunun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen nakdi veya ayni gelirler Kanun tarafından “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre bu gelir, belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Kanun’un 70. maddesi, bu kapsamda elde edilen gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak isimlendirse de maddede sayılan mal ve haklar, gayrimenkul tanımından daha geniş bir çerçeveye yayılmaktadır.

Bu çalışmada; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutarı, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, emsal kira bedeli uygulaması, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, kira ödemelerinde vergi kesintisi, ödenmesi gereken verginin hesaplanması konularında açıklamalar yer almaktadır. Çalışmada, ulaşma istediğiniz başlıkları aşağıdaki içindekiler tablosundan bulabilirsiniz. İçindekiler Tablosunu genişletmek ve başlıkları görmek için Göster butonuna tıklayınız.

Hangi Mal ve Hakların Kiraya Verilmesi Gelir Vergisine Tabidir?

Aslında 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, vergilendirdiği bu gelirleri “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlasa da gayrimenkul sermaye iradının kapsamına giren ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde sayılan unsurlar, medeni hukukumuzun gayrimenkul (taşınmaz) tanımından daha geniştir. 70. maddeye göre, 

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);

6. Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8. Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Gayrimenkul sermaye iradının konusunu oluşturur. Aslında 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, vergilendirdiği bu gelirleri “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlasa da gayrimenkul sermaye iradının kapsamına giren ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde sayılan unsurlar, medeni hukukumuzun gayrimenkul (taşınmaz) tanımından daha geniştir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde sayılan mal ve haklar şunlardır:

1. Arazi ve Binalar

Arazi, sınırları yeterli vasıtalar ile tahdit ve tayin edilmiş (belirlenmiş) yeryüzü parçasıdır. 193 sayılı Kanun’un 70. maddesindeki arazi kavramı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesindeki arazi tanımını esas alır. Bu nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre arsa sayılan taşınmazlar da 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi anlamında arazi sayılır.

Arazi üzerinde yapılan binalar da 193 sayılı Kanun’un 70. maddesi kapsamında gayrimenkul sermaye iradına konu olabilir.

Bina kavramını yapı kavramı ile karıştırmamak gerekir. Yapı kavramı, binayı da içine alan daha geniş bir anlama sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu yapıyı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlamıştır. Aynı Kanun’a göre bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Dolayısıyla her bina bir yapıdır ama her yapı bir bina olmayabilir. Örneğin bahçe duvarları yapıdır ama bina değildir.

Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri gayrimenkul sermaye iradına dahildir.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alanların ve bina cephelerinin kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir, hisseleri oranında kat malikleri tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermeye iradı sayılır.

2. Maden Suları ve Memba (Kaynak Suları)

193 sayılı Kanun’un 73. maddesinde geçen maden suyu kavramı, önceleri 927 sayılı Sıcak ve Soğuk Maden Sularının İstismarı İle Kaplıcalar Tesisatı Hakkında Kanun, halen ise 5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu kapsamında kalan doğal mineralli sulardır.

Jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bulundukları arzın mülkiyetine tâbi değildir. Kaynağa ilişkin faaliyetlerin yapılabilmesi için bu Kanuna göre ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat sahibi bu hakkını başkasına kiraya verebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 756. maddesine göre, kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Memba (kaynak) suları ise çıktığı arazinin mütemmim cüz’i (ayrılmaz parçası) sayılırlar ve arazi sahibine aittirler (Atabey 2011, 323-324). Arazi maliki kendi arazisinden çıkan kaynak suyunu kiraya verebilir.

İşte bu şekilde maden sularının veya kaynak sularının kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradının konusu olabilir.

3. Voli Mahalleri ve Dalyanlar

1380 sayılı Su Ürünleri Kanununa göre voli yeri, deniz ve iç sularda su ürünleri istihsaline elverişli, sahile bitişik ve sınırları belli su sahalarıdır Bunlar; denizlerde, göllerde ve nehirlerde balık avlamaya ayrılmış, su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engelle çevrilmemiş tabii avlanma sahalarıdır. Dalyanlar ise denizlerde, göllerde ve nehir ağızlarında kazık, çit, taş, beton, ağ gibi suni engellerle çevrilmiş su ürünleri avlanma bölgeleridir

4. Tamamlayıcı Parça ve Eklenti

Medeni Kanunun mülkiyet hakkını tayin eden 684. maddesinde, “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” hükmü yer almaktadır. Yine aynı maddenin ikinci fıkrası bütünleyici parçayı şöyle tanımlamaktadır: “Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”

Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. Bir ağacın meyvesi, tarladan elde edilen ekin, ineğin sütü ilk grup doğal ürüne, bir taşınmazdan çıkartılan taş, kum veya çakıl, orman ağaçları ikinci grup doğal ürüne örnek olarak gösterilebilir (Esener 2010, 187).

Medeni Kanunun 686 ncı maddesinin ikinci fıkrası eklentiyi şöyle tanımlamaktadır: “Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.” Görüldüğü gibi, bütünleyici parça bağımsız bir mal olarak varlık arz etmediği halde, bir şeyin eklentisi bağımsız mal olma vasfını korumaktadır.

5. Gayrimenkul Olarak Tescil Edilen Haklar

Gayrimenkul olarak tescil edilen haklardan kasıt, tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar kastedilmektedir. Temelde bunlar da irtifak ya da intifa hakkı niteliğindedir.

Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998 inci maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir.

Bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunun 684. maddesiyle düzenlenmiş olan bütünleyici parça prensibine istisna teşkil etmekte, ilişkin bulunduğu arazinin üstünde veya altında ve arazinin mülkiyetinden ayrı olarak hak sahibin mülkü sayılmaktadır.

6. Gayrimenkullerden Ayrı Olarak Kiraya Verilen Tesisat, Demirbaş ve Döşemeler

Gayrimenkullerden ayrı olarak kiraya verilen tesisat, demirbaş ve döşemelerden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı kabul edilmektedir.

7. Ruhsat, Berat, Marka, İmtiyaz Hakkı Gibi Unsurlar

Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alâmetifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar gayrimenkul sermaye iradının konusu olabilir.

İhtira beratı; patent veya icat belgesi anlamındadır. Alâmetifarika ise bir markanın logosu gibi bir şeyin kendi türündeki diğerlerinden farklılığını belirten özelliklerdir. 193 sayılı Kanun’un 70. maddesindeki parantez içi hükümden anlaşılacağı üzere ihtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.

8. Telif Hakları

Telif hakları, fikir ve sanat eserleri üzerinde bu eserlerinin sahip olduğu haklardır. 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununda eser sahibinin eser üzerinde mali ve manevi hakları olduğu ifade edilmiştir. Kanun’a göre eser sahibinin eseri üzerindeki manevi hakları; umuma arz hakkı, adın belirtilmesi yetkisi, eserde değişiklik yapılmasını men etme yetkisi ve eser sahibinin malik ve zilyede karşı hakları şeklinde sıralanmıştır. Aynı Kanun’ göre eser sahibinin eseri üzerinde işleme hakkı, çoğaltma hakkı, yayma hakkı, temsil hakkı ve umuma iletim hakkı gibi hakları vardır.

Eser sahipleri veya mirasçıları mali haklarını karşılıklı veya karşılıksız, süreli veya süresiz olarak devredebilirler. Mali haklara ilişkin sözleşmelerin yazılı olması ve devre konu hakların ayrı ayrı gösterilmesi şarttır. Bu hakların kiraya verilmesi, gayrimenkul sermaye iradının konusunu teşkil eder.

Parantez hükümden anlaşılacağı üzere telif haklarının müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır. Müellifler veya onların kanuni mirasçıları dışında kalanlar tarafından telif haklarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir ise gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.

9. Gemi ve Gemi Payları

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu‘nun 931. maddesine göre; tahsis edildiği amaç, suda hareket etmesini gerektiren, yüzme özelliği bulunan ve pek küçük olmayan her araç, kendiliğinden hareket etmesi imkânı bulunmasa da, bu Kanun bakımından “gemi” sayılır. Suda ekonomik menfaat sağlama amacına tahsis edilen veya fiilen böyle bir amaç için kullanılan her gemi, kimin tarafından ve kimin adına veya hesabına kullanılırsa kullanılsın “ticaret gemisi” sayılır.

Aynı Kanunun 1064. maddesine göre, birden çok kişinin paylı mülkiyet şeklinde malik oldukları bir gemiyi, menfaat sağlamak amacıyla aralarında yapmış oldukları sözleşme gereğince, hepsi adına ve hesabına suda kullanmaları hâlinde donatma iştiraki vardır. İşte bu gemi ve gemi paylarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.

10. Bilumum Motorlu Tahmil ve Tahliye Vasıtaları

Kelime anlamı olarak tahmil, yükleme; tahliye ise boşaltma anlamındadır. İşte yükleme ve boşaltma amacıyla kullanılan her çeşit motorlu araçların kiraya verilmesinden edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.

11. Motorlu Nakil ve Cer Vasıtaları ile Her Türlü Motorlu Araç, Makine ve Tesisat ile Bunların Eklentileri

Motor kuvveti ile hareket eden, yolcu yük ve sair eşya taşımaya yarayan vasıtalar motorlu nakil vasıtalarıdır. Tekerlek üzerinde hareket eden ve çekici niteliğinde olan vasıtalar cer vasıtalarıdır. Bunların dışında kalan her türlü vasıtalar ise kompresör, buldozer, dozer, ekskavatör, beton karıştırılması ve dökülmesi makineleri gibi makinelerdir (Atabey, 328). Bu araçların kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradının doğurur.

12. Vakfın Gelirinden Hizmet Karşılığı Olmayarak Alınan Hisseler

Vakıflar mevzuatına göre, vakıf senedinde gösterilmiş olmak kaydıyla bazı kişilere (mütevelli, evlat, evladın evladı) vakıf gelirlerinden pay verilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinin son fıkrasında “Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu Kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.” hükmü yer almaktadır. Bu nedenle 193 sayılı Kanun’un 70. maddesine göre vakfın gelirinden herhangi bir hizmet karşılığı olmaksızın alınan gelirler, gayrimenkul sermaye iradı sayılır.

13. Zirai Faaliyete Bilfiil İştirak Etmeksizin Sadece Üründen Pay Alan Arazi Sahiplerinin Gelirleri

Arazi sahiplerinin, zirai faaliyete iştirak etmeksizin, arazilerinin kiraya verilmesi karşılığında üründen pay almaları da gayrimenkul sermaye iradı doğurur.

Kimler Kira Geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı) Ödemek Zorundadır?

Gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.  

a) Ticari veya Zirai İşletme Olmama Şartı

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesine göre bu maddede yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine dair hükümlere göre hesaplanır. Ticari işletmelere dahil olan kiraya konu varlıklar için ticari kazanç, zirai işletmelere dahil olanlarda zirai kazanç hükümleri geçerlidir. Aynı maddeye göre, tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

b) Malik, Mutasarrıf ve Zilyet

Malik, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve haklara sahip olan kişilerdir. Bu sahiplik, herhangi bir sicile kaydı gerekenler açısından tescil ile, diğerlerinde ise zilyetlik (elde bulundurma) ile olur.

Mutasarrıf, bir mal ya da hakkın kullanım hakkını elinde bulunduran kişi anlamına gelmektedir. Zilyetlik, buna konu teşkil edecek eşya üzerinde iradi şekilde hakimiyetin ele geçirilmesi ile doğan ve bu hakimiyetin iradi olarak terkine veya başkası tarafından gaspına veya başka sebeplerle sona ermesine kadar devam eden hukuki bir durumdur. Zilyet, bir varlığı elinin altında bulunduran, o varlık üzerinde fiili hâkimiyet sahibi olan kimsedir.

c) İrtifak Hakkı Sahipleri

Ayni haklar; bir şey üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haklardır. Mülkiyet hakkı, intifa hakkı ve rehin hakları bunlara örnek gösterilebilir. Ayni haklar, mal üzerinde hak sahibine sağladıkları yetkiye göre iki büyük gruba ayrılırlar: Hakkın sağladığı yetki en geniş şekilde ise, bu ayni hak mülkiyet hakkıdır ve sahibine hakkın konusu olan şeyden kullanma, semerelerinden yararlanma ve malı tüketme ve tasarruf etme yetkilerini sağlar. Şayet hakkın sağladığı yetki sınırlı ise, sınırlı ayni hak söz konusu olur.

Mülkiyet hakkının karşısında yer alan bu ikinci grup ayni haklar, sahibine mülkiyette bulunan yetkilerden birini veya ikisini sağlar. Sınırlı ayni haklar sağladıkları sınırlı yetki açısından üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar; taşınmaz yükü, rehin ve irtifak haklarıdır.

İrtifak hakkı; bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan ayni bir haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir. Fakat hak sahibine eşya üzerinde sınırlı bir hakimiyet sağlar. İrtifak hakkının içeriği yalnızca eşyadan veya eşyanın özünden elde edilebilecek menfaatlerden yararlanma imkanından ibarettir. İrtifak hakları sınırlı bir ayni hak olduğundan, içeriği mülkiyet hakkının içeriğinden daha dardır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilir. Hak sahibine mal üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisini veya her ikisini de sağlayan haklardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 779 ilâ 838. maddelerinde irtifak haklarına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Türk Medeni Kanununa göre irtifak hakkı taşınmaz irtifak hakları, şahsi irtifak hakları (intifa hakkı, oturma-sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı) ve diğer irtifak hakları olmak üzere üç kısma ayrılır. İşte bu ayni hakların sahipleri (lehtarları) irtifak hakkına konu olan taşınmazı veya binayı kiraya vermeleri durumunda gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş olurlar.

Medeni Kanunun 779. maddesinde düzenlenen taşınmaz irtifaklarında bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yüklenilmesi söz konusudur Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmağa mecbur olur.

Şahsi irtifaklardan oturma (sükna) hakkı (Medeni Kanunun 823. maddesine göre) bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Malikin üçüncü kişiye, taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi verilmesini öngören hakka üst hakkı denir. Üst hakkının konusu taşınmazlardır. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı takdirde, bu hak başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) nitelikte ise, üst hakkı sahibinin talebi üzerine, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir. Üst hakkı en az otuz yıl için tesis edilmiş ise, sürekli nitelikte sayılır. Bir diğer şahsi irtifak hakkı kaynak hakkıdır. Medeni Kanunun 837. maddesinde kaynak hakkı düzenlenmiştir. Buna göre, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçıya intikal eder. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Diğer irtifak hakları, Medeni Kanunumuzun 838. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; malik taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.

ç) İntifa Hakkı Sahipleri

İntifa hakkı ise başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkında, hakka konu taşınmazın mülkiyeti yine malikte kalmakta, buna karşılık kullanma ve yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine geçmektedir. İntifa hakkı, taşınır ve taşınmazlar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis edilebilir. Bu hak, aksine hüküm bulunmadığı sürece sahibine, tesis olduğu şeyden tamamıyla yararlanma hakkını verir. Türk Medeni Kanununun 794 ilâ 822. maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, taşınmazlarda tapu siciline tescil ile tesis edilir.

İntifa hakkı taşınmazlarda, tapu sicilinden silinmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliklerde tüzel kişiliğin sona ermesi ile sona erer. Ancak, tüzel kişilerin intifa hakkı süresi yüz yıldan fazla olamaz.

d) Kiraladıkları Gayrimenkulü Yeniden Başkasına Kiraya Verenler

Kiraladıkları gayrimenkulü yeniden kiraya verenler de gayrimenkul sermaye iradının mükellefidirler.

e) Gayrimenkul Sermaye İradına Konu Gelirler

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan gelirler, kira ve/veya irtifak hakkı gelirleridir. Bu gelirler, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların, kullanımlarının belirli bir süre bir başkasına bırakılması karşılığında elde edilmektedirler. Kanun, bu gelirlerin vergiye tabi olması için tahsil edilmiş olmasını öngörmektedir. Ayrıca gelirin tahsil şekli de önem taşımamaktadır; gelir nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olabilir.

Tahsil Edilmeyen Kira Gelirleri İçin Vergi Ödenir mi? Tahsil Edilen Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenir?

193 sayılı Kanun’un 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Dolayısıyla gayrimenkul sermaye iradı açısından sadece kira/irtifak sözleşmesi yapılması yetmemektedir, kira bedelinin nakden, aynen veya çek olarak tahsil edilmiş olması gerekir.

a) Kira Bedelinin Nakden veya Ayni Olarak Tahsil Edilmiş Olması Şartı

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Dolayısıyla gayrimenkul sermaye iradı açısından sadece kira/irtifak sözleşmesi yapılması yetmemektedir, kira bedelinin nakden, aynen veya çek olarak tahsil edilmiş olması gerekir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır (GİB, 2018; 2). Yabancı parasıyla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hâsılat belirlenir.

b) Tahsil Edilmeyen Kira Gelirinin Vergisi

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan gelirler, kira ve/veya irtifak hakkı gelirleridir. Bu gelirler, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların, kullanımlarının belirli bir süre bir başkasına bırakılması karşılığında elde edilmektedirler. Kanun, bu gelirlerin vergiye tabi olması için tahsil edilmiş olmasını öngörmektedir. Ayrıca gelirin tahsil şekli de önem taşımamaktadır; gelir nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olabilir.

c) Tahsilat Sayılan Durumlar

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradı sahipleri açısından;

1. Haberdar olmaları şartıyla, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz),
3. Kiraya verenin kiracısına olan borcu ile takası;

tahsil hükmündedir.

ç) Kiranın Ayni Olarak Tahsil Edilmiş Olması

Kiranın ayni olarak tahsil edilmesi, kira bedelinin para, döviz veya çek dışındaki maddi varlıklarla ödenmesidir. Ayın, paradan başka, iktisap edilmesi mümkün olan her türlü iktisadi kıymeti kapsayan bir deyimdir. Taşınmazlar, her çeşit mal, ürün, maden ve menkul kıymetler bu kavram kapsamına girmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinin 2. fıkrasına göre, kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Geçmiş yıllar kira bedelinin daha sonraki yıllara ayni olarak tahsil edilmesi durumunda tahsilatın yapıldığı yıl bedelleri dikkate alınarak paraya çevrilir.

d) Zirai Üründen Pay Alınması

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 357. maddesine göre; ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

Zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı kapsamdadır. Örneğin kira karşılığı olarak arazi sahibi kiracıdan zirai mahsul almışsa emsal bedel, Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ilişkin hükümleri çerçevesinde ürünün nakdi karşılığı hesaplanarak belirlenir.

e) Kira Konusu Malın Değerini Artırıcı Hususlar

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinin 3. fıkrasına göre, kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.

f) Ev Kirasız, Para Faizsiz Uygulaması

“Para faizsiz ev kirasız” tarzında kiralamalar, nakdi sermayenin kullanılmasına karşılık, borçluya ait evde kirasız oturulması yolundaki anlaşmalardır.  Burada çift taraflı bir anlaşma söz konusudur. Anlaşmalardan birincisi nakdi sermayenin, ev kirası tutarındaki bir faiz karşılığında borç para olarak verilmesi, ikincisi de evin, nakdi sermayenin faizi miktarındaki bir kira üzerinden, kiraya verilmesidir.

Bu itibarla borç veren nakdi sermaye karşılığında faiz elde etmiş, evlerini kiralayanlar da karşılığında kira sağlamış olmaktadır. Ödünç verenin alacağı faizin, borçlunun evinin kirası kadar olması halinde, taraflar kira ve faiz alacaklarını takas ve mahsup yapmak suretiyle birbirlerinden tahsil edebilirler. Tarafların arada karşılıklı olarak kira ve faiz almamak hususunda aralarında yapacakları anlaşmalar da ortada takas ve mahsup işlemi olmadığına delâlet etmez. Bu itibarla faiz ve kira alacaklarının takas ve mahsup edilmiş bulunması karşısında hiçbir zaman evin kirasız ve paranın faizsiz olduğu iddia edilemez. Bu sebeple, ev kirasız, para faizsiz verilmesi hallerinde karşılıklı olarak menfaat sağlandığından, ortada maddi delillere dayanarak bir tespit yapılsın veya yapılmasın her iki tarafın da Gelir Vergisi Kanunu hükümleri dairesinde mükellefiyetlerinin tesisi, vergilendirme döneminin de ipoteğin devam ettiği müddete göre tayini, faiz ve kira miktarının ise, çevrenin hayat şartlarına, ekonomik bünyesine, kredi ve kira piyasasına göre karşılıklı olarak takdir edilmesi gerekir.

104 Seri No.lu Gelir Vergisi Tebliği’ne göre, bu tür durumlarda emsal faiz oranı dikkate alınarak kira bedeli hesaplanmak ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmek durumundadır.

g) Gayrimenkul Sermaye İradında Tahsil Esası

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iradında, bir takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla mükellefler tarafından o yıla, geçmiş veya gelecek yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2014, 2015, 2016 ve 2018 yılları kira gelirleri, topluca 2017 yılında tahsil edilirse, 2017 yılının geliri olarak dikkate alınır ve vergilendirilir.

Geçmiş yıllar kira gelirinin tahsilatının yargı süreci sonunda topluca yapılması durumunda gayrimenkul sermaye iradının yine tahsilatın yapıldığı yıl elde edildiği varsayılmaktadır. 25 nolu Gelir Vergisi Sirkülerine göre, kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelinin gayrimenkul sermaye iradı, faiz gelirinin ise menkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekir. Yine, mükellefler, beyannamelerine dahil ettikleri gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yargı kararına göre icra kanalıyla tahsil ettikleri kira bedelleri üzerinden icra idaresince icra masrafları karşılığı kesilen tutarları kiraya verilen malların idare gideri olarak indirim konusu yapabileceklerdir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise bu masrafların indirim konusu yapılması mümkün değildir.

Aynı şekilde gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2017, 2018 ve 2019 yılları kira gelirleri topluca 2017 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 72. maddesine göre gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.

Gayrimenkul Sermaye İradında Emsal Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli Esası” başlıklı 73 üncü maddesinde ise, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı, bina ve arazide emsal kira bedelinin, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5 i olduğu hükme bağlanmıştır. Bu uygulamaya emsal kira bedeli uygulaması denilmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Gayrimenkul Sermaye İradında Emsal Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Giderlerimi Nasıl Düşebilirim?

Gelir Vergisi Kanunu kira bedelinden bazı giderlerin düşülmesine imkan tanımaktadır. Bu giderlerin ne olduğu ve nasıl düşüleceği konusunu şu yazımızda incelemiştik: Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Giderlerimi Nasıl Düşebilirim?

2020 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

Kira Geliri Nasıl Beyan Edilir? 

a) Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?

Gayrimenkul sermaye iradının beyanname ile ödenmesi, bu iradın mükellef tarafından internet ortamında ya da vergi dairesine beyanname ile bildirmesidir. Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2017 yılı için 3.900, 2018 yılı için 4.400 TL) aşanlar,
• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 30.000 TL) aşanlar,
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 1.600 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

b) Kira Beyannamesi Vermesi Gerekmeyenler

b.1. Bir Takvim Yılı İçinde Elde Ettiği Konut Kira Geliri, İstisna Tutarını Aşmayanlar

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2017 yılı için 3.900 TL, 2018 yılı için 4.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Örneğin mükellef (B), 2017 yılında meskenini aylık 320 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.840 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.900 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Konut dışı amaçlarla yapılan kiralamalarda elde edilen gelirler, istisna kapsamında değildir. Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2017 yılı için) 3.900 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

b.2. Konut Gelirleri İstisnasından Yararlanamayacaklar

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar.

Kollektif şirket ve adi şirket ortakları ile komandit şirketlerin komandite ortakları bu kapsamdadır. Basit usulde vergilendirilenler de Gelir Vergisi Kanununun 46’ıncı maddesi uyarınca kazancın tespiti ve Vergi Usul Kanunu’nun defter tutma hükümleri hariç, bildirme, vesikalar, muhafaza, ibraz, diğer ödevler ve ceza hükümleri ile bu Kanun ve diğer kanunlarda yer alan ikinci sınıf tüccarlar hakkındaki hükümlere tabi olarak ticari kazanç dolayısıyla yıllık beyanname vermek zorunda olduklarından istisnadan yararlanamazlar.

Ayrıca, 2017 yılı için 3.900 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar, 3.900 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Konuya ilişkin 286 Seri No.lu Genel Tebliğ gereğince mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır. Örnek: Mükellef (C), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 12.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 36.000 TL işyeri kira geliri ve 90.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2017 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. Elde edilen gelir toplamının (12.000 + 36.000 + 90.000 = 138.000 TL) 2017 yılı bakımından belirlenen 110.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 12.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.900 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2017 yılı için 3.900 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler. Gelir Vergisi Kanunu 1990/2 Sıra No.lu İç Genelgesinde açıklandığı üzere; Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hâsılatın gelir vergisinden müstesna olduğu belirtildikten sonra, istisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz. Mesken kira geliri istisnasından yararlanılabilmesi için maddede belirtilen koşul, mükelleflerin beyan edilmesi gereken kira gelirlerini kendiliklerinden beyan ederek, Vergi İdaresinin konuyla ilgili tespit ve inceleme yükünü azaltmak için gerekli yaptırımı oluşturmak amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Kira gelirlerinin beyan edilmediğinin veya noksan beyan edildiğinin takdir komisyonları veya inceleme elemanlarınca tespit edilmesi durumunda istisnadan yararlanılamaz. Ancak herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kirası gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler.

Geçmiş takvim yıllarına ait kira gelirlerini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler Vergi Usul Kanununda yer alan pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanarak beyanda bulunabilirler. Vergi dairesinin bilgisine girmeden önce, vergi dairesine kendiliğinden dilekçe ile bildirilmesi ve dilekçenin verildiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde hiç verilmemiş beyannamenin verilmesi ya da eksik veya yanlış yapılan vergi beyanının düzeltilmesi ve ödeme süresi geçmiş verginin aynı sürede ödenmesi halinde bu mükellefler de konut istisnasından yararlanırlar ve gecikmeden dolayı adlarına vergi ziyaı cezası kesilmez. Bu mükellefler hakkında pişmanlık zammı uygulanır ve birinci derece bir kat usulsüzlük cezası kesilir.

b.3. İşyeri Kira Gelirleri Üzerinden Vergi Kesintisi Yapılanlardan, Kira Gelirlerinin Brüt Tutarı Beyanname Verme Sınırını Aşmayanlar

İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 30.000 TL) aşmayanlar, beyanname vermek zorunda değildir.

Beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

b.4. Mal ve Hakların Kiralanmasından Elde Edilen Gelirlerden Tutarı Beyanname Verme Sınırını Aşmayanlar

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 1.600 TL) aşmayanlar yıllık beyanname vermeyeceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 1.600 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

b.5. İşyeri Kiralamalarında Stopaj Uygulaması Yapılan Haller

Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesine göre ise tevkif yoluyla vergilendirilmiş bulunan ve gayrisafi tutarları toplamı 103. maddede yazılı tarifenin birinci ve ikinci gelir dilimleri toplamının yarısını aşmayan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez.

c) Hazır Beyan Sistemi

Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflerin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamelerinin, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.

Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira geliri beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir.

Ayrıca sistemden anlaşmalı bankaların banka ve kredi kartlarının yanı sıra internet bankacılığı kullanılarak da vergi borcu ödenebilir.

Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya internet ortamında (E-Beyanname Düzenleme Programı) da verilebilir.

Kira Geliri Beyannamesi Nasıl Verilir?

Mükelleflerin, gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 01-25 Mart tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler, ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.

Hazır Beyan Sisteminde ise kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda beyanname verilmiş sayılır.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda E-Beyanname uygulaması ile doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.

Ayrıca beyannamenin, aşağıda belirtilen “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla internet ortamında verilmesi mümkün bulunmaktadır.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Türkiye genelinde Vergi İletişim Merkezini (VİMER – 444 0 189) arayarak randevu almaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacaktır.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.

a) Beyannamenin Verilme Zamanı ve Yeri

Mükelleflerin, 1 Ocak 2020 – 31 Aralık 2020 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2021 yılının MART ayının 1’inci gününden 31 inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Bu dönem için beyannamelerin son verilme tarihi 31 Mart 2021’dir.

Beyanname; normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilirse, vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü posta ile gönderilmiş ise zarfın üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş sayılır. Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.

Verginin Ödenmesi

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi; mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine, elden ya da internet bankacılığını kullanarak anlaşmalı bankalara, www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların banka kartları ve kredi kartları ile ödenebilir.

KAYNAKÇA

Atabey, T. (2011), Gelir Vergisi Rehberi, Mart 2011, 7. Baskı.

Beyanname Düzenleme Kılavuzu (2013), Hesap Uzmanları Derneği, İstanbul.

Esener, H.(2010), 4721 Sayılı Tür4k Medeni Kanununa Göre Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) ve Eklenti (Teferruat), Lebip Yalkın Dergisi, Ağustos 2010, Sayı 80.

Demir, Ş. (2016) “Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Sermaye İratlarının (Kira Gelirlerinin) Beyan Uygulamaları, Erişim Adresi: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/seref/007/, Erişim Tarihi: 28.04.2018

Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi (2018), Erişim Adresi: http://www.gib.gov.tr/sites/default/files/fileadmin/beyannamerehberi/2018_kirageliri.pdf, Erişim Tarihi: 24.04.2018

Koyuncu, M., Kılıçkaya, C. (1996), Gayrimenkullere Yapılan Harcamaların Mahiyeti ve İtfası, Vergi Dünyası, Aralık 1996, Sayı: 184.