İçindekiler
a) Haksız İnşaat Nedir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 722. maddesine göre, bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. İşte bu şekilde yapılan yapılara haksız inşaat veya haksız yapı denilmektedir.
Eski Kanun maddesi yapının, malzeme sahibi tarafından başkasının arazisi üzerine veya başkasının malzemeleriyle kendi arazisi üzerine yapabileceğini öngörmektedir. Oysa, yapının bir üçüncü kişi tarafından başka birisine ait arazi üzerinde, başkasının malzemeleriyle yapılabileceği olasılığı da bulunmaktadır. Bu nedenle madde fıkrası, tüm olasılıkları karşılayacak biçimde düzenlenmiştir.
Bu makalede haksız inşaatın ne olduğu, haksız inşaatın hangi durumları kapsadığı ve haksız inşaata nasıl dava açılacağını açıklamaya çalışacağız.
b) Haksız Yapı Nedir?
Haksız yapı ile haksız inşaat aynı anlama gelmektedir. Medeni Kanun’un 722. maddesine göre, bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Burada üç durum söz konusudur.
Kişi; a) Kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanmıştır. b) Başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanmıştır. c) Başkasının arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanmıştır.
c) Haksız Yapı/Taşkın Yapı Farkı Nedir? Haksız İnşaatla Taşkın Yapı Aynı Şey Mi?
Medeni Kanun’un 725 inci maddesinde taşkın yapılara ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Madde metnine aşağıda yer verilmiştir. “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
Yani haksız inşaatta inşaatın tamamı, başkasının arazisi üzerindedir. Taşkın yapıda ise sadece bir kısmı başkasının arazisine taşmıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Taşkın Yapı Nedir? Taşkın Yapıya Nasıl Dava Açılır?
d) Haksız İnşaat Hakkında Yargıtay Kararları
Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Haksız İnşaat Hakkında Yargıtay Kararları
Haksız İnşaat Sonuçları
Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanun’un 684 ve 718. maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Haksız inşaatın sonucu olarak üç ihtimal söz konusudur: a) Malzemenin sökülüp kaldırılması (722. madde), b) Malzemenin arazi malikinin mülkiyetine geçmesi, buna karşılık olarak arazi sahibinin malzeme sahibine bedel ödemesi (723. madde), c) Yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi (724. madde). Şimdi sırayla bu durumları değerlendirmeye çalışalım.
a) Yapının ve Arazinin Tamamının veya Yeterli Bir Kısmının Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi
Medeni Kanun’un 724. maddesine göre, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Bu maddeye göre, bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece uygulamada kısmi devrin mümkün olup olmayacağı konusundaki tereddüt ortadan kaldırılmıştır. Arazi malikine arazinin mülkiyetini malzeme sahibine devrini teklif etme hakkı tanınmıştır. Ayrıca, “muhik bir tazminat” ifadesi “uygun bir bedel” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu konuyla ilgili eski düzenlemede sadece, bir kimsenin kendi malzemesini kullanmak suretiyle bir başkasının arsasına iyi niyetle yaptığı yapının değeri açıkça arsanın kıymetinden fazla olması halinde yapı sahibine, arsanın kendisine devrini talep hakkı tanınmıştır. Oysa yeni düzenlemede, başkasının malzemesiyle bir başkasının arazisine yapı yapıldığı durumlarda, iyi niyet ve yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olması şartları gerçekleşirse, iyiniyetli malzeme sahibine ve taşınmaz malikine devir talep hakkı tanınmıştır. Örneğin, başkasının malzemesiyle Hazine arazisi üzerine yapı yapan bir kişinin Kanunun 724 üncü maddesinden yararlanma imkanı bulunmamaktadır. Bu hak malzeme sahibine ve Hazineye tanınmıştır.
Malzeme sahibinin 724. maddeye dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. 724. madde hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
Burada öngörülen iyi niyet Medeni Kanun’un 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyettir. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Öngörülen iyi niyetin Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder.
Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir.
Ayrıca çapa bağlı taşınmazlarda mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı olmayan ve başkasının taşınmazına bilerek bina inşa eden davalı iyiniyetli olamayacağından Medeni Kanun’un 722, 723, 724 ve 725. maddelerinin olayda uygulama yeri bulamayacağı kuşkusuzdur.
b) İkinci koşul, yapı değerinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır.
c) Üçüncü koşul ise, yapının yıkımının aşırı bir zarara yol açacak olmasıdır. Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır.
Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır.
Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif olgularda dikkate alınmalıdır.
d) Bir diğer şart, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
e) Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Ancak malzeme sahibine yapının ve arazinin yeterli bir kısmının verilebilmesi için bu alanın imar mevzuatına göre ifrazının mümkün olması gerekir.
b) Malzemenin Sökülüp Kaldırılması
Medeni Kanun’un 722. maddesine göre, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
Eski Kanundaki (743 sayılı Medeni Kanun) maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesindeki “masarifi arsa sahibine ait” ifadesi yanlış olarak Medeni Kanuna geçmiş bulunduğundan, yerine “gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere” sözcükleri konulmuştur. Zira yapıyı yaptıran kimse, arazinin maliki olabileceği gibi, bir üçüncü kişi veya malzemelerin sahibi de olabilir. Bütün bu durumlarda sökme giderlerinin yapıyı yaptırana yüklenmesi gerekir. Başka bir anlatımla, malzeme sahibinin rızası olmaksızın o malzemelerle bir arazi üzerine yapı yaptıran kimse, doğrudan doğruya o arazinin maliki olabileceği gibi, bir üçüncü kişi de olabilir. İşte bu olasılıkların ikisini de kapsamak üzere “malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” denilmesi daha uygun olmuştur.
c) Malzemenin Arazi Malikinin Mülkiyetine Geçmesi
Medeni Kanun’un 723. maddesine göre, malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden kanun koyucu arazi sahibinin malzeme sahibine bedel ödemesini öngörmüştür.
Bu madde gereğince, yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece uygulamada kısmi devrin mümkün olup olmayacağı konusundaki tereddüt ortadan kaldırılmıştır. Arazi malikine arazinin mülkiyetini malzeme sahibine devrini teklif etme hakkı tanınmıştır. Ayrıca, “muhik bir tazminat” ifadesi “uygun bir bedel” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanunun 725 inci maddesinde taşkın yapılara ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Madde metnine aşağıda yer verilmiştir. “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
