İçindekiler
- 1) Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
- 2) Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
- 3) Kanuni Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
- 4) Kanuni Önalım Hakkı Davası Açılabilmesi İçin Gereken Şartlar
- 5) Kanuni Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller
- 6) Kanuni Önalım Hakkından Feragat
- 7) Yasal Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?
- 8) Yasal Önalım Hakkı Dava Açma Süresi
- 9) Kimler Önalım Hakkı Davası Açabilir?
- 10) Önalım Davasında Ödenecek Bedel Nedir?
- 11) Hazine Parsellerinde Şufa Hakkı
1) Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, bir taşınmazın veya taşınmazdaki hissenin başkasına satılması durumunda, önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanarak taşınmazı bedeli karşılığında almasıdır. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.
Kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Önalım hakkının kanuni önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki türü vardır.
2) Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibine, hakkın konusu olan taşınmazın satılması durumunda önalım hakkı veren bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesine şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. (2) Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (3) Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir.
Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır.
2.1) Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı Nasıl Kullanılır?
Kanuna göre, kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. 735. maddenin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.
2.2) Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkının Kullanım Süresi
Önalım hakkı ister şerh edilmiş olsun ister olmasın, bu hakkı kuran sözleşmede kararlaştırılan müddet içinde mevcuttur. Ancak 735. maddenin 2. fıkrasına göre, şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Önalım hakkı, buna ait şerhte bildirilen süre içinde ve nihayet şerh tarihinden itibaren on sene içinde şerhin etkisinden yararlanır, bu süre bitince sona erer.
3) Kanuni Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Böylece önalım hakkının, üçüncü kişiye payın tamamen veya kısmen satılması hâlinde de kullanılabileceği kanuna konulmuştur.
Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘nun 8/j maddesine göre “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”
Görülüyor ki, bu madde hükmünde mülkiyet hakkının özel hukuka göre sınırlandırılması söz konusudur. Bu nedenle hakkın tapu siciline ayrıca şerhi ve tescili bir zorunluluk değildir. Çünkü yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin bulunan ve paydaşların devamınca varlığını koruyan bir hak niteliğini taşımaktadır. Paylı mülkiyete bağlı yasal önalım hakkının istisnası 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler için kabul edilmiştir.
4) Kanuni Önalım Hakkı Davası Açılabilmesi İçin Gereken Şartlar
Kanuni önalım hakkı davası açılabilmesi için şu şartlar gerekir:
a) Ortada bir satış olmalıdır. b) Satışın, paydaşlar dışında, üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. c) Önalım davası açılması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır.
İslam hukukunda kanuni önalım (şufa) hakkı konusunda şu yazımıza bakınız: İslam Hukukunda Kanuni Önalım (Şufa) Hakkı
5) Kanuni Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller
Önalım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:
1) Cebri icra satışlarında önalım hakkı kullanılamaz.
2) Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
3) Satış niteliğinde olmayan (bağışlama gibi) işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.
4) Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerin satışında önalım hakkı kullanılamaz.
5) Fiili taksim/paylaşma halinde önalım hakkı kullanılamaz.
6) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Devirler
5.1) İcra Satışlarında Önalım Hakkı
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde, “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu maddeyle önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Ayrıca bir hissedarın diğerine yaptığı satışta da önalım hakkı kullanılamaz.
5.2) Bağış, Hibe Gibi İşlemlerde Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?
Önalım hakkında, temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken, bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu nedenle satış dışındaki işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.
Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Bu nedenle, gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.11.2018, E: 2017/1747, K: 2018/1617).
Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Buna göre gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.
5.3) Akrabaya Yapılan Bağışlarda Ön Alım Hakkı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.
Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.
Bu nedenle, gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Payı satın alan tarafından, temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.
Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.
Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir.
Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı”nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.
5.4) Fiili Taksim/Paylaşım Halinde Önalım Hakkı
Yargıtay kararlarına göre, hisseli taşınmazın paydaşlarca fiili olarak taksimi halinde, Medeni Kanunda yer alan dürüstlük ilkesinin bir sonucu olarak, önalım hakkının varlığından söz edilemez (örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.11.2018, E: 2017/1747, K: 2018/1617).
Yargıtay kararlarına göre, önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Bu nedenle, fiili bir paylaşmanın varlığı halinde önalım hakkı kullanılamaz, eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 24.6.2021, E. 2018/4815, K. 2021/4280).
Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, Medeni Kanun’un 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir.
Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir.
5.4) Paydaşlar Arasındaki Satışlarda Önalım Hakkı
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz.
5.5) İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi? İzale i Şüyu Davasında Önalım Hakkı Var Mıdır?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı (hisseli) mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet, örneğin verasete iştirak gibi), hissedarların veya ortakların, dava yoluyla, hisseli durumun sona erdirilmesini istemeleridir. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış icra müdürlükleri tarafından yapıldığı için önalım hakkı söz konusu değildir. Çünkü cebri icra satışlarında önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca, satış niteliğinde olmayan (bağışlama gibi) işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. İcra müdürlükleri tarafından yapılan işlem paydaş satışı niteliğinde olmadığı için bu davalarda da önalım hakkı söz konusu değildir.
5.6) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Devirler
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir.
Yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.
Tüm bu anlatılanlar ışığında; arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılan temliki işlemler ve pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
6) Kanuni Önalım Hakkından Feragat
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Tapudaki pay satışı ile birlikte doğan önalım hakkının özel hukuktan doğan bir hak olması sebebiyle kullanılması hak sahibinin iradesine bağlıdır. Haktan feragat, niteliği itibariyle hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanunun bu konuya ilişkin 733.maddesindeki düzenlemeye göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Maddenin ikinci fıkrası ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi yazılı bir şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragati içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.
7) Yasal Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirilmiştir. Bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya yol açan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın (yeni Kanunda 2 yıl) bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 734. maddesine göre, önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
8) Yasal Önalım Hakkı Dava Açma Süresi
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresi ile ilgilidir. Eski Kanunun 658 inci maddesinin son fıkrası, satışın öğrenilmesinden itibaren 1 ay (yeni düzenlemeyle 3 ay), satıştan itibaren 10 yıllık (yeni düzenlemeyle 2 yıl) bir süre öngörmüştü.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde açıkça yer verildiği üzere “pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten” itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de Kanun’da özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.
Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (MK. md. 734/2).
9) Kimler Önalım Hakkı Davası Açabilir?
Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri önalım hakkı davası açabilir. Bunun için diğer paydaşların onayına veya muvafakatine gerek yoktur. Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde diğer paydaşların önalım hakkı davasını ayrı ayrı açmalarına herhangi bir engel olmadığı gibi bütün paydaşların birlikte davayı açması da mümkündür. Ayrı açmışlar ise birleştirilmesine karar verilir, bunda yarar vardır. Paydaşların açtığı dava yargılama sonunda kabul edilirse paydaşların payları nispetinde değil, aralarında eşit olarak o pay paylaştırılır ve tescillenir”
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu, yani pay, elbirliği ortak mülkiyeti ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde Yargıtay’ın 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir.
10) Önalım Davasında Ödenecek Bedel Nedir?
Önalım hakkı davası açıldığı zaman, ilk satışta tarafların anlaştığı bedelin, alıcıya ödenmesi gerekir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
10.1) Önalım Davasında Tapudaki Bedel Yüksek Gösterilmişse?
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Yani ön alım hakkı davası açan kişi, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.
10.2) Önalım Davasında Tapudaki Satış Bedeli Güncellenebilir mi?
Yargıtay kararlarına göre, satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 tarihli ve 761-192 sayılı, 18.5.1994 tarihli ve 215-356 sayılı, 19.10.1994 tarihli ve 343-625 sayılı, 14.12.1994 tarihli ve 663-841 sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Ancak “aradan geçen uzun zaman” kavramının net bir tanımı da yapılmamıştır. Bu konu somut durumun özelliklerine göre, mahkeme tarafından takdir edilmelidir.
Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır.
Aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır,
11) Hazine Parsellerinde Şufa Hakkı
“Şuf’a hakkının kullanılması” başlığını taşıyan 210 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde; “Hazinenin hisseli bulunduğu taşınmazlardaki şahıs hisselerinin bir başkasına satılmasında Hazineye ait hissenin değerinde bir azalma olmayacağı, Hazinenin mülkiyetinde çok fazla taşınmaz olması ve bunların satışı yönünde politika izlenmesi, ayrıca son yıllarda uygulanan tasarruf tedbirleri nedeniyle şuf’a hakkının kullanılarak taşınmaz mal edinilmesinin uygun olmayacağı,
Bu nedenlerle Hazinenin hisseli olduğu taşınmazların satışında, imar planında resmi kurum alanı olarak ayrılan yerlerden Bakanlıkça gerekli görülenler için şuf’a hakkının kullanılmasının ve diğerleri için kullanılmamasının Bakanlık Makamının 23.06.1995 tarihli ve 323 sayılı olurları ile uygun görüldüğü” belirtilmiştir.
