Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar diğer hissedarlar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır. Yasal (kanuni) ön alım hakkı ile ilgili geniş bir rehber için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkının kullanılmasında yasal sürelerin neler olduğu Medeni Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Yasal Önalım Hakkı Süresi
Medeni Kanunun kanuni ön alım hakkıyla 733. maddesinin ilgili 3 ve 4. fıkraları; (3) “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. (4) Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir. Bu nedenle, 733. maddede sürelerle ilgili olarak bu hüküm sadece yasal önalım hakkı için değil, Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı için de uygulanmaktadır.
Maddenin gerekçesinde “Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Eski Kanunun 658 inci maddesinin son fıkrası, satışın öğrenilmesinden itibaren 1 ay (yeni düzenlemeyle 3 ay), satıştan itibaren 10 yıllık (yeni düzenlemeyle 2 yıl) bir süre öngörmüştü. İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. 4721 sayılı Kanunla da bu süreler, üç ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
a) Üç Aylık Kısa Süre
Türk Medeni Kanununun 733. maddesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay geçmekle düşer
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Şu durumda; 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin kabul ettiği sistem de “öğrenmeyi” esas almakta iken, TMK’da bundan vazgeçilerek “bildirim” esasına geçilmiştir. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. O hâlde; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde açıkça yer verildiği üzere “pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten” itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de Kanun’da özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir.
b) İki Yıllık Süre
İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
c) Sürenin Geçmesinin Sonuçları
Bu süreler hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.
