Yola Terk Nedir? Yola Terk Yapılmadan Ruhsat Verilir Mi?

Yola Terk Nedir?

Yola ve yeşil alana terk işlemi, parselasyon niteliği taşıyan ayırma işleminin özel bir şeklidir. Yola terk, taşınmaz malikinin imar parseli elde etmesi için zorunlu değildir. Sadece ayırma işleminin yapılması yeterlidir. Ancak, kadastro parselinin yola ve yeşil alana giden kısımları ifraz edilerek imar parselleri oluşturulmadan inşaat ruhsatı verilemez.

Terk işleminde, kadastro parselinin imar planına göre yola ve yeşil alana giden kısımları belirlenmekte ve geri kalan kısım imar planına uygun olarak imar parsellerine ayrılmaktadır. Uygulamada taşınmazın yola ve yeşil alana giden kısımları ayrıldıktan sonra geriye kalan kısmı imar planına göre birden fazla imar parseline denk geliyor ise yola ve yeşil alana giden kısımlar ifraz edilerek yeni imar parselleri oluşturulmakta ve yeni ada/parsel numarası verilmektedir.

Yola Terk Yapılmadan Ruhsat Verilir Mi?

Uygulamada belediyelerin ruhsat verme ve ayırma işlemlerini terk şartına bağladıkları, taşınmazın yola veya yeşil alana giden kısımları terk edilmeden ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamadıkları görülmektedir. Oysaki, ayırma ve birleştirme işleminin yola terk şartına bağlanması hukuka aykırıdır. İmar mevzuatında ayırma isteklerinin, taşınmazların imar planına göre yola giden kısımlarının bedelsiz olarak belediyeye terki şartıyla kabul edilebileceğine ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Danıştay’a göre, ilgililer tarafından yapılacak ifraz işlemlerinde taşınmazın imar planına göre yola ve yeşil alana denk gelen kısımlarının, malikleri tarafından belediyeye bedelsiz terki söz konusu değildir.

Danıştay 6. Dairesi, 04.10.1983, E:1982/4004, K:1983/3006: Taşınmazın, planda park olarak gözüken kısmının belediyeye terki koşuluyla ifraz edilebileceği konusunda belediyece tesis edilen işlemde isabet olmadığı, ancak belediyeyi de parselasyona zorlamanın mümkün olmadığı. 6785 sayılı Yasanın 39. maddesine göre belediye encümenleri, tevhit ve ifraz işlemleri imar mevzuatı kuralları çerçevesinde incelemek durumundadır. İmar mevzuatında ise ifrazın; taşınmazın bir bölümünün belediye ye bedelsiz terki koşuluyla yapılacağına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle davacıya ait taşınmazın ifrazına ilişkin işlemin taşınmazın imar planında parka rastlayan bölümünün belediyeye bedelsiz terki koşuluyla kabulüne ilişkin belediye encümeni kararında mevzuata uyarlık görülmemiştir.

Yola Terke İtiraz

Ayırma ya da birleştirmenin sadece bedelsiz terk değil, aynı zamanda kamulaştırma şartına bağlanması da mümkün değildir. Yani, imar planına göre bir kısmı yola veya yeşil alana denk gelen taşınmazların ayırma ve birleştirmesini kamulaştırma yapılması şartına bağlamak (kamulaştırma yapılmaksızın ayırma ve birleştirmeye izin vermeme hukuka aykırıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere itiraz edilmesi gerekir.

Danıştay Altıncı Daire, 09.03.1994, E:1993/1293, K:1994/1032: İmar planı uyarınca umumi hizmetlere ayrılan bölümü dışında kalan kısmı ifraza uygun olan taşınmazın, umumi hizmetlere ayrılan bölümü kamulaştırılmaksızın ifrazına izin verilmeyeceği yolunda tesis edilen işlemde 3194 sayılı yasanın 15.maddesine uyarlık bulunmadığı. 

Yola Terk Zorunlu mu?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Ayırma/Birleştirme İşlemleri Yola Terk veya Kamulaştırma Şartına Bağlanabilir mi?

Arsada Yola Terk Bedeli

Uygulamada yola terk işlemleri bedelsiz olarak yapılmaktadır. Yani şahıslar tarafından terk edilen kısım için belediyeler tarafından şahıslara herhangi bir bedel ödenmemektedir. Uygulamada yola terk edilen kısım şahıslar tarafından belediyelere bağışlanıyormuş gibi işlem yapılmaktadır. 

Ancak Danıştay kararlarına göre yola terkin bedelsiz olması zorunlu değildir. Bu konuda şu karara bakılabilir. Danıştay 6. Dairesi, 17.05.1995, E:1994/4947, K:1995/1985: İmar parsellerinin ifraz ve tevhidinin yola bedelsiz terk koşuluna bağlanması mevzuata aykırıdır. İmar planı uygulamaları belediyelerin mali olanakları gözetilerek yasa gereği belirli bir program çerçevesinde gerçekleştirileceğinden bu konuda herhangi bir zorlamada bulunulamaz.

Şahıslar Tarafından Kamuya Terk Edilen Alanların Yönetimi Hangi Kurumda? Bu Alanlar Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilebilir Mi?

Evveliyatında şahıslara ait olan yerlerden belediyece kamuya terk edilen tapusuz alanlar başka vatandaşlar tarafından boş olarak görülüp kiralanması istenmektedir söz konusu kiralamalar milli emlak birimleri tarafından yapılabilir mi veya kim tarafından yapılmalıdır?

Şahıslar tarafından kamuya terk edilen alanların yönetimi lehine terk yapılan kuruma (ilgili belediyeye veya il özel idaresine) aittir. Bu alanların imar planı değişirse eski maliklere iadesi gerekir. Ama geçici olarak kiraya verme gibi yönetim işleri ilgili belediyeye aittir. Bu konuda (Hazinece terk edilenler hariç) milli emlakin yetkisi yoktur.

Parselasyonu Yapılmış Alanda Belediye Şahıslardan Tekrar Terk Talebinden Bulunabilir Mi?

Parselasyonu yapılmış arsada inşaat ruhsatı talebi belediyece bedelsiz yola terk şartıyla verilmektedir. İmar planı 18 madde uygulamasından sonra değiştirilerek yol genişletilmiştir. 18 uygulaması yapılmış arsada belediyenin yeniden terk istemesi mümkün müdür?

Uygulamada belediyelerin ayırma işlemlerini terk şartına bağladıkları, taşınmazın yola veya yeşil alana giden kısımları terk edilmeden ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamadıkları görülmektedir. Oysaki, ayırma ve birleştirme işleminin yola terk şartına bağlanması hukuka aykırıdır. İmar mevzuatında ayırma isteklerinin, taşınmazların imar planına göre yola giden kısımlarının bedelsiz olarak belediyeye terki şartıyla kabul edilebileceğine ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Danıştay’a göre, ilgililer tarafından yapılacak ifraz işlemlerinde taşınmazın imar planına göre yola ve yeşil alana denk gelen kısımlarının, malikleri tarafından belediyeye bedelsiz terki söz konusu değildir.

Yapabileceğiniz iki yol var: Öncelikle yolun genişletilmesine dair plan değişikliğine dava açabilirsiniz. Ama genellikle bu davalar, şahıslar aleyhine sonuçlanabilir. 

Eğer arsanın geri kalanı, inşaat yapmaya müsait ise arsa ikiye ifraz edilir. Ama yolda kalan kısım terk edilmez. Geri kalan kısma inşaat yapılır. Belediye bu şekilde ifrazı yapmaz veya illaki terk şartına bağlar ise buna karşı (yani ruhsat vermeyi terk şartına bağlamaya karşı) dava açabilirsiniz. Danıştay’ın bu konuda çok kararı var. Dava büyük ihtimalle lehinize sonuçlanır ve belediye ruhsat vermek zorunda kalır.

Yola Terk Yönetmeliği

Aslında mevzuatımızda Yola Terk Yönetmeliği isminde bir yönetmelik bulunmamaktadır. Uygulama yola terk işlemleri, imar planı bulunan alanlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planı bulunmayan alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği  hükümlerine göre yürütülmektedir. Ayrıca Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te de ifraz-tevhit işlemleriyle ilgili hükümler yer almaktadır. 

Terkleri Yapılmış Ne Demek?

Uygulamada, özellikle de arsa satış ilanlarında “terkleri yapılmış” şeklinde ibareler kullanılmaktadır. Bu ibare, parselin yola, yeşil alana denk gelen kısımlarının terklerinin yapıldığını, dolayısıyla parselin inşaat yapmaya hazır olduğunu ifade etmek için kullanılmaktadır.