2981 sayılı Kanun Uyarınca Bedele Dönüştürülen Arsa Hisselerinde İpotek Güncelleme Meselesi

2981 sayılı Kanun Nedir?

İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa hâlindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek amacıyla 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun çıkarılmıştır.

2981 sayılı Kanun’un Amacı

Anılan Kanun, imar düzenini bozmayacak nitelikte olan, olduğu gibi ya da ıslah edilerek korunmasında milli ekonomi açısından yarar bulunan imar hukukuna aykırı yapıların fiili durumlarının hukukileştirilmesine yönelik düzenlemeler içermektedir. Bu çerçevede, ıslah imar planlarının yapılması öngörülmektedir. Plan yapılırken de fiili durumun mümkün olduğunca korunmasının esas olduğu belirtilmektedir. İmar uygulamasında, düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra kalan tahsis alanına, düzenleme bölgesindeki imar adalarının imar yapılaşma verilerine dayanılarak belirlenen minimum imar parseli alanlarına tahsisi yapılmaktadır.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Hisse Yerine Bedel Verilmesi ve İpotek Tesisi

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerin “hisse yerine bedel verilmesi” olarak adlandırılan bir uygulama söz konusudur. 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun un 10/c maddesine göre, belediyeler ve valilikler; imar uygulaması yapmaya ve uygulama sonucu oluşan parselleri sahipleri adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu na göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilmek suretiyle tapu sicilinden terkin ettirmeye yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.

Parselin zemindeki fiili kullanım sınırları da dikkate alınarak bu parsele verilemeyecek artık kısım komşu (minimum parsel alanından küçük) parsellere, bedele dönüştürülmek suretiyle tahsis edilmektedir. Dolayısıyla, 2981 sayılı Kanun’un 10. (c) fıkrasına göre yapılan ıslah imar uygulamasında müstakil imar parselinin verilmesinin mümkün olmadığı durumlarda hissenin bedele dönüştürülmesi söz konusu olabilmektedir.

Bu madde kapsamında, kendisine müstakil ya da hisseli parsel verilemeyecek paylar, diğer kişiler adına tescil edilmekte ve tescil edilen bu parsellerin bedelleri adına tescil yapılan kişiler tarafından ödenmektedir. Örneğin, imar uygulamasına giren ve A kişisinin mülkiyetinde bulunan 30 m² yüzölçümlü taşınmaz için paylı ya da müstakil parsel verilmesinin mümkün olmaması durumunda, bu pay uygulama esnasında B adına tescil edilmekte ve 30 m²’nin bedeli B tarafından A’ya ödenmekte ya da 30 m² üzerinde A lehine ipotek tesis edilmektedir.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Tesis Edilen İpoteklerde Taşınmaz Değerinin Belirlenmesi

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun ‘un 18. maddesine göre, bedele dönüştürme işlemine konu olan taşınmazın arsa bedelinin, hak sahiplerinin beyan edeceği değer esas alınarak belirlenmesi asıldır. Ancak belediye veya valiliklerce gerekli görüldüğü takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘na göre bedel tespiti yaptırılır. Beyan edilen bedel, tespit edilen bedelin 2/3’ünden az değilse beyan edilen bedel; şayet beyan edilen bedel, tespit edilen bedelin 2/3’ünden az ise tespit edilen bedel esas alınır.

Bedele dönüştürme işlemiyle alacaklı hâle gelen eski malikin bu alacağının güvenceye bağlanması amacıyla, yeni malike tahsis edilen parsel üzerinde lehine ipotek tesis edilmektedir. Yetkili idare (belediye ve il özel idareleri) hisse tahsisi yaptıkları kişilerden arsa bedeli tahsil etmekte ve hisseleri tahsis edilen kişilere de hisse bedeli ödemektedir.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Tesis Edilen İpoteklerde İpotek Bedelinin Güncellenmesi Sorunu

Uygulamada, hissesi bedele dönüştürülen kişi, bu işlemden haberdar olamayabilmektedir. Tebligatların da usulüne aykırı yapılması durumunda, kişinin bedele dönüştürme işleminden haberdar olması uzun yıllar alabilmektedir. Kişi sonradan haberdar olduğunda veya zamanında haberdar olsa bile bedeli düşük bulduğunda, buna karşı bedel artırımı davası açabilmekte ve bu davalar adli yargı mercilerince çözümlenerek karara bağlanmaktadır. Yargıtay, bedele dönüştürülen hissenin “dava tarihindeki rayiç değeri”nin  esas alınarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun ilgili hükümlerine göre hisse bedelinin tespit edilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Tesis Edilen İpotekler ve Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. Maddesi

Bu konuda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. maddesinde düzenleme yapılmıştır. Bu maddenin 12. fıkrasına göre; “24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılan imar uygulamalarından doğan ve ipotekle teminat altına alınanlar da dâhil olmak üzere her türlü alacak ve bedeller, borçlu idarelerce, ipotek veya uygulama tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunda belirtilen kanuni faiz oranı uygulanmak suretiyle güncellenerek ilgililerine ödenir. Bu hüküm devam eden davalarda da uygulanır. Bu fıkra uyarınca yapılacak ödemeler hakkında da bu madde hükümleri uygulanır.”

Bu hüküm ile, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun hükümlerine göre yapılan imar uygulamalarından doğan ve ipotekle teminat altına alınanlar da dâhil olmak üzere her türlü alacak ve bedellerin, borçlu idarelerce, ipotek veya uygulama tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun’da belirtilen kanuni faiz oranı uygulanmak suretiyle güncellenerek ilgililere ödenmesi öngörülmektedir. Buna göre, hissenin bedele dönüştürülmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, hissenin dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden ayrıca bir bedel tespiti yapılmayacak, idarece önceden belirlenen bedele 3095 sayılı Kanun uyarınca faiz uygulanmak suretiyle malike ödenmesi gereken tazminat tespit edilecektir. Bu hesaplama yöntemi, dava safhasındaki uyuşmazlıklara da uygulanacaktır. Ayrıca bu fıkra uyarınca yapılacak ödemeler hakkında da bu madde hükümleri tatbik edilecektir.

Anayasa Mahkemesi Kararı

Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. maddesinin 12. fıkrası Anayasa Mahkemesinin 13/11/2014 tarihli ve E:2013/95, K:2014/176 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Mahkeme, ipotek bedellerinin Kanuni Faiz ile güncellenmesini Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Mahkemeye göre ipoteğe konu hissenin gerçek bedelinin yani rayiç bedelinin ödenmesi gerekir.

Mahkeme kararına göre;

“Geçici 6. maddenin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak” ibaresi incelenirken açıklandığı üzere, kamulaştırma olmaksızın el konulan taşınmazların niteliğinde zamanla meydana gelen değişiklikler kamunun işlemleri sonucunda gerçekleşmiş olup bu işlemler dolayısıyla taşınmazın değerinde meydana gelen artış ya da azalmaların malike ödenecek tazminatın hesaplanmasında dikkate alınması, maliklerin haksız kazanç elde etmesine ya da haksız bir şekilde zarara uğramasına sebep olabilecektir. Bu nedenle, ödenecek bedel tespit edilirken idarenin işlemlerinden kaynaklanan değer artışlarının belli ölçüde hesaba dâhil edilmemesi hakkaniyet ve adalet gereğidir.

Ancak dava konusu kuralda öngörülen hesaplama usulü yukarıda incelenen kuraldakinden farklıdır. Sözü edilen kural, kamulaştırmasız el konulan taşınmazın bedelinin tespitinde taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerinin esas alınmasını kurala bağlamakla birlikte, değer tespitinin günümüz rayiçleri üzerinden yapılmasını öngörmektedir. Diğer bir ifadeyle, yukarıda anılan kural uyarınca, kamulaştırmasız el koymalarda ödenmesi gereken bedel, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak “güncel rayiçler” üzerinden hesaplanmaktadır. Oysa dava konusu kural gereğince, bedele dönüştürülen hisse için yeni bir bedel takdiri yapılmamakta, idarenin uygulama tarihinde takdir ettiği bedele 3095 sayılı Kanun uyarınca faiz uygulanarak ödenmesi gereken tazminat saptanmaktadır.

Öte yandan geçici 6. maddenin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak” ibaresi uyarınca, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri esas alınsa bile malik, bedel tespit sürecinden tamamen dışlanmamış, bedelin uzlaşmayla belirlenmesi sağlanmaya çalışılmıştır. Uzlaşma sürecinde idarece takdir edilen bedelin malik tarafından kabulü zorunlu olmayıp malikin, teklif edilen bedeli düşük bulması durumunda yargı yoluna başvurması mümkündür. Bu durumda, taşınmazın bedeli mahkeme tarafından belirlenmektedir. Buna karşılık, dava konusu kuralda yer alan hüküm uyarınca, davacının, idarenin daha önce belirlediği hisse bedelini sorgulaması ve bunu yargı organları nezdinde tartışma konusu yapması mümkün değildir. İdarenin yıllar önce belirlediği hisse bedelinin doğru olduğu kabul edilerek, buna sadece faiz işletilmek suretiyle tazminat miktarı saptanmaktadır.

Anayasa’nın 35. maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, idarenin mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler nedeniyle oluşan zararların tazminini gerektirir. Bu müdahale taşınmazın mülkiyetine el konulması şeklinde gerçekleşmişse zarar, taşınmazın gerçek bedeli ödenmek suretiyle karşılanabilir.

2981 sayılı Kanun‘un yürürlüğe girdiği 1984 tarihinden dava konusu düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yaklaşık 29 yıl geçmiş olup ülkemizde 80’li ve 90’lı yıllardaki enflasyon oranı dikkate alındığında, idarece uygulama tarihinde belirlenen bedelin günümüzde sembolik bir tutara tekabül etmesi büyük bir olasılıktır. Bu durumda, bedele dönüştürülen hissenin uygulama tarihinde takdir edilen değerine her yıl için 3095 sayılı Kanun uyarınca faiz uygulanmak suretiyle belirlenen hisse bedelinin taşınmazın gerçek karşılığını ifade etmeyebileceği açıktır. Dolayısıyla hukuka aykırı olarak el konulan taşınmazın gerçek bedelinin ödenmemesi sonucunu doğuran dava konusu kural, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkını zedeleyici niteliktedir.

Anayasa‘nın 36. maddesinde, hak arama özgürlüğü güvence altına alınmıştır. Hak arama özgürlüğünün temel unsurlarından biri de mahkemeye erişim hakkıdır. Mahkemeye erişim hakkı, hukuki bir uyuşmazlığın bu konuda karar verme yetkisine sahip bir mahkeme önüne götürülmesi hakkını da kapsar. Bu hak, devlete, etkili yargısal başvuru yolu oluşturma ödevi yüklemektedir. Dava konusu kural, idarece takdir edilen bedelin uygulama tarihi itibarıyla da doğru olup olmadığının sorgulanmasını ve açılacak davada bunun tartışma konusu yapılmasını engellemektedir. Bu durum, davada taşınmazın gerçek değerinin tespitini imkânsız hâle getirdiğinden ve ayrıca davacının başarı şansını zayıflattığından adil yargılanma hakkını ihlal etmektedir.

Açıklanan nedenlerle, dava konusu kural Anayasa‘nın 2., 35. ve 36. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.”