İçindekiler
Bu makalede tapu kütüğüne 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesine göre konulan şerhin ne anlama geldiği, bu şerhin satışa veya satış vaadine engel olup olmayacağı, bu taşınmazların haczedilip haczedilemeyeceği ve bu şerhin kaldırılıp kaldırılmayacağı açıklanmaktadır.
3083 sayılı Kanun Nedir?
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu; sulama alanlarında toprağın verimli şekilde işletilmesinin korunmasını, birim alandan azami ekonomik verimin alınmasını, tarım üretiminin sürekli olarak artırılmasını, değerlendirilmesini ve buralarda istihdam imkanlarının artırılmasını; yeterli toprağı bulunmayan ve topraksız çiftçilerin zirai aile işletmeleri kurabilmeleri için Devletin mülkiyetinde bulunan topraklarla topraklandırılmalarını, desteklenmelerini, eğitilmelerini; ekonomik üretime imkan vermeyecek şekilde parçalanan tarım topraklarının gerektiğinde ve imkanlar ölçüsünde genişletilmesi suretiyle de toplulaştırılmasını, tarım arazisinin ailenin geçimini sağlamaya ve aile iş gücünü değerlendirmeye yeterli olmayacak derecede parçalanmasını ve küçülmesini önlemeyi; yeni yerleşme yerleri kurmayı, mevcut yerleşme yerlerine eklemeler yapmayı, zorunluluk halinde tarım arazisinin diğer amaçlara tahsisini düzenlemeyi; dağıtılmayan tarım arazisinin değerlendirilme şeklini belirlemeyi, gerekli görülen diğer bölgelerde gayrimenkullerin milli güvenlik nedeniyle mülkiyet ve tasarruf şekillerinde ve yerleşim yerlerinde düzenlemeler yapmak amacıyla çıkarılmış bir kanundur.
Bu Kanun temelde toprak reformu yapmayı amaçlamaktadır ve bu nedenle mülkiyet hakkını kısıtlayan bazı hükümler ihtiva etmektedir. Kanun’un 13. maddesi de bunlardan birisidir.
Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu, genel nitelikli bir tarım ve toprak reformunu kapsamayıp, sulama alanı olarak belirlenecek yerlerle uygulanacak arazi düzenlemelerini içeren bir kanundur.
Bu Kanun ile sulama alanı olarak belirlenecek yerlerde tarımın daha çağdaş ve bilimsel biçimde gelişmesi ve buna bağlı olarak daha fazla ürün alınabilmesi ve hızla artan nüfusun beslenme gereksinmelerinin karşılanması amaçlanmıştır.
Kanun’da, topraksız ya da az topraklı köylülere kamuya ait veya kamulaştırılmış toprakların dağıtılması, tarım topraklarının sahipleri arasında paylaştırılması, toprak rantlarının ayarlanması, tarım işletmeleri kurulması, tarımsal vergilendirme, tarımsal eğitim ve çalışanların çalışma koşullarının düzenlenmesi, onlara kredi sağlanması, ürünlerin pazarlanması için gerekli sistemlerin oluşturulması ve çiftçilerin araç ve gereç edinmeleri ile toprağın sulama işlerinin yapılması, toprak ve tarım reformunun kapsamına alınmıştır.
3083 sayılı Kanun’un 13. Maddesi Nedir?
3083 sayılı Kanun’un 13. maddesi şu şekildedir: “Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescil sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.
Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir. Yukarıda belirtilen süre içinde, bu gibi arazi Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir.
Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte düzenlenecek kıymet takdir raporu uygulayıcı kuruluşa tebliğ edilir. Uygulayıcı kuruluşun bu rapora itiraz ve dava hakkı vardır. Kesinleşen kıymet takdir raporuna göre tespit edilmiş bedeli, bu Kanun hükümlerine göre uygulayıcı kuruluş tarafından uygun görülmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasına ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluş tarafından ihtiyaç duyulmaması halinde, arazinin satışına izin verilebilir. Buna ilişkin esaslar yönetmelikle düzenlenir.”
3083 sayılı Kanun’un 13. Maddesi Gereğince Kısıtlıdır Beyanı Nedir?
Görülüyor ki, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13.maddesi uyarınca satış vaadine konu taşınmazın kamulaştırma, toplulaştırılma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması ve tapuya tescili sonlandırılıncaya kadar satış vaadine konu yapılması olanaksızdır. Bu amaçla tapu kütüğüne konulan beyana ise “3083 sayılı Kanun’un 13. Maddesi Gereğince Kısıtlıdır” beyanı denilmektedir.
3083 sayılı Kanun’un 13. Maddesi Kapsamındaki Kısıtlamalar Nelerdir?
Kanun’un “Temliki tasarrufların durdurulması” başlıklı 13. maddesi, Cumhurbaşkanının Kanun’u uygulama kararından itibaren uygulama sona erinceye kadar uygulama alanındaki arazilere ilişkin temlik sonucu doğuracak tasarruf işlemlerini yasaklamaktadır.
Buna göre, uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliğinin devri ve temliki yasaklanmıştır. Ayrıca, bu araziler üzerinde ipotek kurulmasına ve satış vaadi yapılmasına da sınırlama getirilmiştir. Aynı şekilde sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar devir ve temlik yasağı getirilmiştir.
a) 3083 Sayılı Kanunun 13. Maddesi Kapsamında Kalan Parselin Satışı Yapılabilir mi?
Kanun’un 13. maddesine göre, kısıtlama süresi içerisinde gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez.
Ancak aynı madde, arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişiler için bir kolaylık da sağlamıştır. Maddeye göre, kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.
Yani satılmak istenen arazi, ya kamulaştırılır ya da yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verilir. Satışa iznin nasıl verileceği Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 6. maddesine göre, kısıtlama süresi içinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin müracaatları halinde, Bölge Müdürlüğü altmış gün içinde bunların kamulaştırılmasına lüzum görüp görmediğini ilgilisine bildirir. Arazinin kamulaştırılmasına lüzum görülmediği takdirde, dağıtım normundan daha büyük parsellerin, bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara, dağıtım normundan daha küçük parsellerin ise hiçbir şekilde bölünmeme şartı ile satışına izin verilir.
b) 3083 sayılı Kanun’un 13. Maddesi Beyanı Bulunan Taşınmazda Taşınmaz Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Kanun’un 13. maddesine göre, bu araziler kısıtlama süresi içerisinde satış vaadine konu olamaz. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerdir. Bir başka deyişle yapılan sözleşme ile satış vaadine konu taşınmazın mülkiyet durumunda bir değişiklik olmamakta ancak sözleşme ile taşınmazı satın almayı vaat eden kişiye, sözleşmeden doğan bu hakkını satmayı vaat eden ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilme hakkını vermektedir.
Belirtilen nedenle, satış vaadinde bulunan kimsenin o şey üzerinde tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması borç doğuran bir sözleşmenin yapılamayacağı veya yapılmış bir sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez.
3083 Sayılı Yasanın 13. maddesinin getirdiği devir ve temlik yasağı ve bu maddenin son fıkrası hükmü birlikte değerlendirildiğinde yasaklanan şahsi borç doğuran satış vaadi sözleşmesi değil temliki tasarruftur. Yapılan satış vaadi sözleşmesi bu nedenle geçerli bir sözleşmedir (Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesi, 30.05.2003, E: 2003/3696, K: 2003/4446). Ancak, anılan yasa hükmü gereğince sözleşmenin yasaklılık süresi içerisinde ifa olanağından söz edilemez.
c) 3083 Sayılı Kanun’un 13. Maddesi Kapsamında Kalan Taşınmaz İpotek Edilebilir mi?
Kanun’un 13. maddesine göre, bu araziler kısıtlama süresi içerisinde ipotek edilemez. Aynı maddeye göre, bu gibi arazi, kısıtlama süresi içerisinde sadece Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir.
Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte düzenlenecek kıymet takdir raporu uygulayıcı kuruluşa tebliğ edilir. Uygulayıcı kuruluşun bu rapora itiraz ve dava hakkı vardır. Kesinleşen kıymet takdir raporuna göre tespit edilmiş bedeli, bu Kanun hükümlerine göre uygulayıcı kuruluş tarafından uygun görülmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasına ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluş tarafından ihtiyaç duyulmaması halinde, arazinin satışına izin verilebilir. Buna ilişkin esaslar yönetmelikle düzenlenir.
ç) 3083 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?
15 Mayıs 2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun’un 9. maddesi ile 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesinin beşinci fıkrasının “Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler” şeklindeki son cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır.
6537 sayılı Kanunun 9 maddesi ile 3083 sayılı Kanun’un 13. maddesinin son fıkrasının son cümlesinin yürürlükten kaldırıldığından toplulaştırma kapsamında olan dava konusu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi mümkün hale gelmiştir.
Bu nedenle 3083 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Yani 3083 sayılı Kanun’un 13. maddesi gereğince bu kapsamdaki taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yasal engel bulunmamaktadır.
d) 3083 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda Mülkiyet Davası Açılabilir mi?
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesinde “Mahkemeler veya icra ve iflas daireleri tarafından bu araziler hakkında devir ve temliki gerektiren karar verilemeyeceği; mahkemelerce satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar verilemeyeceği” hükmü yer almakta iken, Anayasa Mahkemesinin 11.04.2012 tarihli kararıyla bu düzenlemenin mahkemeler veya icra ve iflas daireleri tarafından bu araziler hakkında devir ve temliki gerektiren karar verilemeyeceğine ilişkin kısmı iptal edilmiştir.
e) 3083 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda Miras Yoluyla İntikal Yapılabilir mi?
3083 sayılı Kanun’un 13. maddesinde “Miras yoluyla intikaller, bu hükmün kapsamı dışındadır.” hükmü yer almaktadır. Bu nedenle, 3083 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda miras yoluyla intikal yapılabilir. Yani bu Kanunun 13. maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında kalan ve işlemleri henüz tamamlanamayan arazilerin miras yoluyla intikali ve ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin olarak herhangi bir yasaklama bulunmamaktadır (Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesi, 26.02.2016, E: 2015/392, K: 2016/2248).
3083 Sayılı Kanun’un 13. Maddesindeki Kısıtlama Süresi
3083 sayılı Kanunun 13. maddesi 3083 sayılı Kanunun uygulama alanında kalan yerlerle ilgili tapuya tescil işlemleri sonuçlanıncaya kadar özel kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliğinin devir ve temlik edilemeyeceğini düzenlemiş kısıtlama süresini de beş yıl olarak belirlemiştir.
Kanun’a göre, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre beş yılı aşamaz.
Devir ve temlik işlemlerinin durdurulma süresi kanunda beş yıl olarak öngörülmüş olmakla birlikte on yıla kadar uzatılması mümkündür. Sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.
