İçindekiler
Tapu Harcı Nedir?
492 sayılı Harçlar Kanununun 57. maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu belirtilmektedir. İşte bu madde gereğince, 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olan işlemlerden (örneğin satış, cins değişikliği vb.) işlemlerden alınan harçlara tapu harcı denir.
Tapu Harcını Kim Öder?
Harçlar Kanunu’nun 58. maddesine göre, tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise, aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir:
a) Mülkiyet ve mülkiyetten gayrı ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla ise harçları hisseleri oranınca öderler), b) İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler, c) Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar, d) Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mülkiyet sahibi olanlar, e) Rücularda rücu eden taraf, f) Bunlar dışında kalan işlemlerde lehine işlem yapılmış olanlar.
Tapu Harcı Ödemeyecekler
Harçlar Kanununun “Harçtan müstesna tutulan işlemler” başlıklı 59. maddesinde aşağıda yazılı işlemler harçtan müstesna olduğu (bunlardan harç alınmayacağı) belirtilmiştir.
a) Genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescili, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri,
b) Kamu menfaatlerine yararlı dernekler ile Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıfların iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri ve şerhi gerektiren işlemleriyle bu dernek ve vakıflara ait tesislerin ve bu tesislerin sonradan iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri ve şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri.
c) İlgililerin kusurları olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılacak hataların tashihleri
d) Mahkemeler, icra ve iflas daireleri ve diğer resmi dairelerce istenecek kayıt ve belge suretleri,
e) Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlerin diplomatik veya konsolosluk ihtiyaçları için iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri,
f) Arkeolojik araştırmalar için yapılan iktisaplar ile ilgili tescil, şerh ve terkinler (Bu istisna hükmünün uygulanması şartları Milli Eğitim Bakanlığının görüşü alınarak Maliye Bakanlığınca tespit ve Resmi Gazete ilk ilan olunur),
g) 7269 sayılı Kanuna göre yaptırılacak meskenlere, 4753 sayılı Kanuna göre yapılan iktisaplara ve 3202 sayılı Kanun uyarınca T. C. Ziraat Bankası kredilerinden istifade suretiyle yapılmış bulunan hayvan barınak yerlerine ilişkin tescil, şerh ve terkinler,
h) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetlerin vuku bulduğu belgelerde (Bu bölgeler Maliye ve İmar ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit olunur) bu afetlerin vuku bulduğu yılı izleyen yıldan itibaren en çok beş yıl içinde arsa üzerinde inşa veya binaya ilave suretiyle meydana getirilen binalar, bağımsız bölümler veya katlar için yapılan tescil, şerh ve terkinler,
i) Tersane yapımı için Devlet Planlama Teşkilatınca verilmiş Teşvik Belgesini haiz tüzel kişilerce bu maksatla iktisap edilen gayrimenkuller ve bu yerlerde inşa veya binaya ilave suretiyle meydana getirilen binalar için yapılan tescil, şerh ve terkinler,
j) a, e ve f bentlerinde belirtilen şekilde iktisap olunan gayrimenkullerin herhangi bir şekilde başkalarına devir ve ferağı,
k) Beden Terbiyesi Teşkilatına dahil derneklerin münhasıran sporla uğraşmak üzere kurulan anonim şirketlere sermaye olarak koydukları gayrimenkuller ile bu şirketlere devrettikleri gayrimenkullerle ilgili devir ve iktisap işlemleri,
l) 2985 sayılı Toplu Konut Kanununa 10/05/1990 tarihli ve 3645 sayılı Kanunla eklenen ek. maddesi kapsamında kullandırılacak kredilerle ilgili ipotekler ile bu konutların hak sahipleri adına tapuya tescili,
m) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabına ilişkin işlemler.
n) Organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan gayrimenkullerin ifraz veya taksim veya birleştirme işlemleri, söz konusu bölgelerde bulunan arsaların tahsisi nedeniyle şerhi gerektiren işlemleri ile bu arsa ve üzerine inşa edilen binaların tahsis edilene devir ve tescili işlemleri ve cins değişikliği işlemleri.
o) Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri,
p) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında yapılan finansal kiralama işlemlerinde, kiralanan taşınmazın finansal kiralama sözleşmesinin süresi sonunda kiracıya devri.
Özel Kanunlarda Yer Alan İstisnalar
Harçlar Kanunu’nun 59. maddesinin son fıkrasında, 59. maddede yer alan istisnalara ilave olarak özel kanunlarda yer alan muafiyet ve istisnalara ilişkin hükümlerin saklı olduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanun’un 123. maddesinde de “Özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmaz.” hükmü yer almaktadır. Kanun’un 125. maddesinde ise 125 bu Kanunun ilgili kısımlarında mükellefiyet hakkında konulmuş hükümlerin aksine, özel kanunlarda hüküm bulunduğu takdirde özel kanun hükmünün uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Kamu İdarelerinin Tapu Harcından Muafiyeti
Kanun’un 59. maddesinin (a) bendinde; genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescili, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinlerinin harçtan istisna olduğu belirtilmiştir.
Finansal Kiralamada Tapu Harcı Muafiyeti
Finansal Kiralama, Faktöring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu’nun 37. maddesine göre “satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.”
Hazine Taşınmazlarının Satışında Tapu Harcı
4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 7. maddesinin dördüncü fıkrasında ise, “Hazineye ait taşınmaz malların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır. Satışı yapılan taşınmaz mallar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tâbi tutulmaz.” hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, satış işleminin konusunun Hazine adına tescilli bir taşınmaz olması halinde, 4706 sayılı Kanunun 7. maddesi uyarınca, söz konusu taşınmazın satışına ilişkin düzenlenen kağıtların damga vergisinden, tapuda yapılacak devir işleminin tapu harcından istisna tutulması gerekmektedir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan İşlemlerde Tapu Harcı Muafiyeti
6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasında ise “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır” hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” şerhi bulunan gayrimenkul yıkıldıktan sonra yerine inşa edilen bağımsız bölümlerin tapuda yapılacak cins değişikliği işleminin harçtan istisna tutulması gerekmektedir.
Tapu ve Kadastro İdareleri Tarafından Yapılacak Hataların Tashihlerinde Harç
492 sayılı Kanunun “Harçtan müstesna tutulan işlemler” başlıklı 59. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde de, ilgililerin kusurları olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılacak hataların tashihlerinde harç aranılmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Şirketlerin Kuruluş, Sermaye Artırımı, Birleşme, Devir, Bölünme, Cins Değişiklikleri Nedeniyle Yapılacak İşlemlerde Harç
492 sayılı Kanunun 123. maddesinin üçüncü fıkrasında “Anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev’i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler ile Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri (Bu kooperatifler ile Kredi Garanti Fonu İşletme ve Araştırma Anonim Şirketi tarafından bankalardan kullandırılacak krediler için verilecek kefaletler dahil) bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilere, bunların teminatlarına ve geri ödenmelerine ilişkin işlemler (yargı harçları hariç) bu Kanunda yazılı harçlardan müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu hükümlere göre, anonim, eshamlı komandit ve limited şirketlerin kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev’i değişikliklerine ilişkin işlemlerin harca tabi tutulmaması gerekir. Bundan dolayı, bir taşınmazın şirketinize sermaye artışı karşılığı ayni sermaye olarak konulması halinde, tapuda yapılacak devir işlemlerinin tapu harcından müstesna tutulması mümkündür.
Bununla birlikte, söz konusu taşınmazın diğer taşınmazlarla tevhit işlemlerinin Harçlar Kanununun 123. maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından aynı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I/6-a fıkrası uyarınca tapu harcı ödenmesi gerekmektedir.
Sit Alanlarında Kalan Taşınmazlarda Tapu Harcı
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun “İstisnalar ve muafiyetler” başlıklı 21. maddesinde “Tapu kütüğüne ‘korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır’ kaydı konulmuş olan ve I. ve II. grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.” hükmü yer almaktadır.
Ayrıca Harçlar Kanunu’nun 59. maddesinin (m) bendinde, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki tescilli taşınmaz kültür varlıklarının devir ve iktisabına ilişkin işlemlerin harçtan istisna olduğu
Bu nedenle, I. ve II. grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının satışında, satış işleminin yapılacağı tarih itibarıyla korunması gerekli kültür varlığı olduğuna dair kaydın bulunması halinde tapuda yapılacak tescil işleminden Harçlar Kanununun 59. maddesinin (m) bendine göre harç aranılmaması gerekmektedir.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Harçlar Kanunu’nun 60. maddesine göre, tapu ve kadastro harçları, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınır. Tapu ve kadastro harçları (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır. Muhtelif işlemler aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabidir.
Yani tapu ve kadastro harcına tabi bir işlemde önce Harçlar Kanunu’nun 60, 61 ve 63. maddesine göre harcın hesaplanmasında dikkate alınacak değer tespit edilir, sonrasında bu değer üzerinde (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden harç hesaplanır.
Harca Esas Değer Nedir?
Tapu harcı uygulaması açısından harca esas değer, tapu harcının üzerinden hesaplandığı değerdir. Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarife incelendiğinde tapu harçlarının pek çoğunun “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” üzerinden alındığı görülmektedir. Burada sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcına esas olacak değer, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım-satım bedelidir. Bu madde hükmüne göre satış sırasında gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olmamak şartıyla beyan edilen satış bedeli üzerinden tapu harcı ödenmesi gerekmektedir.
Hangi İşlemlerden Tapu Harcı Alınır?
Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarifeye göre, aşağıdaki işlemlerden karşısındaki oranlarda veya miktarlarda tapu ve kadastro harcı alınması gerekmektedir:
Kayıt harici kalmış olan gayrimenkullerin tescilinden takdir olunan değer üzerinden, binde 11,38
Terekeye dahil taşınmaz malların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen yapılacak taksiminde kayıtlı değer üzerinden, binde 22,77
Gayrimenkullerin ve mülkiyetten gayrı ayni hakların bağışlanmasından, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değer üzerinden, binde 68,31
İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden, binde 11,38
İmar parselasyon planları uygulama sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen taksiminde kayıtlı değer üzerinden, binde 11,38
İpotek tesisinde, ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden, binde 4,55
Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden (Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) bedelsiz olanlarında emlak vergisi değeri üzerinden, binde 6,83
Arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (Her bir bağımsız bölüm vesair tesis için), 384,70 ₺
Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden, binde 2,27
Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı, binde 20
Gayrimenkullerin irtifak haklarının ve gayrimenkul mükellefiyetinin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve gayrimenkul devir hallerinde devir eden için, binde 20
Gayrimenkul mükellefiyetinin tesis ve devir yoluyla iktisabında tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel muayyen zamanlarda bir şey yapmak veya vermekten ibaret olduğu takdirde mükellefiyet bedeli beher sene verilecek veya yapılacak şeylerin 20 misline eşit sayılır) devir alan için, Binde 20
Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) üzerinden devir alan için, binde 20
Tarifenin tamamı için şu linke tıklayınız
Tapu Harcı Hesaplama 2021
Ek 4 sayılı Tarife’den bir örnek verelim. Taşınmaz satışlarında tapu harcını açıklayalım. Ek 4 sayılı Tarifeye göre, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı, binde 20 oranında tapu harcı ödenmesi gerekir.
Parselin veya üzerindeki yapının değerinin 100 bin TL olduğunu varsayarsak bu satıştan alıcı ve satıcı için ayrı ayrı 2.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekir.
Tapu Harcından Kaçmak Amacıyla Satış Bedeli Düşük Gösterilirse
Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre, tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedelle beyan edilip ödendiğinin tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın % 25 oranında vergi zıyaı cezası ile birlikte tahsil edilmesi gerekmektedir.
