Parsel Tevhid Şartları
Bu çalışmamızda parsel birleştirme/tevhit şartları açıklanacaktır. Diğer alanlarda (örneğin imarlı arsalarda veya köy içinde yapılacak ifrazlarda aranacak şartlar için şu yazımıza bakınız: Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları
Arsa birleştirmeye tevhit denilmektedir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre tevhit; parsellerin birleştirilme işlemini ifade eder.
Arsa Birleştirme İşlemi Şartları
Arsa birleştirme (tevhit) şartları, arsanın bulunduğu yere göre değişmektedir. Bir yer arsa olarak geçiyor ise büyük bir olasılıkla imar planı kapsamında kalmaktadır. Bu durumda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin tevhitle ilgili hükümleri uygulanır.
Bu hükümlere göre arsa birleştirme şartları şunlardır:
- İmar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz.
- İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir.
- Bakanlıkça; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.
- Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz.
- Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
- Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
- Kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir.
Farklı Yapılaşma Koşullarına Sahip Parsellerin Tevhidi
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 9, 10, 11 ve 12. fıkraları, farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi ile ilgili şartları düzenlemiştir.
- Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.
- Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.
- Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur.
- Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz.
- Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Arazilerde (Plansız Alanlarda) Tevhit Şartları
Arazilerde tevhit şartları konusunda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Ancak bu Yönetmelikte plansız alanlarda tevhit şartları ile ilgili pek fazla bir hüküm bulunmamaktadır. Yönetmelikte sadece “Tevhid işlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük şartı aranmaz.” hükmü yer almaktadır.
Arsa Birleştirme Ek Kat Hakkı/Arsa Birleştirme Emsal Artışı
Bazı belediyelerin imar yönetmelikleri ve imar planları, küçük arsaların birleştirilerek büyük bir parsel elde edilmesi ve bu parselde bir proje yapılması durumunda emsal artışı veya ilave kat hakkı vermektedir. Buna arsa birleştirmede ek kat hakkı veya arsa birleştirme emsal artışı denilmektedir. Bununla birlikte bu uygulamanın yasal bir dayanağı ve zorunluluğu bulunmamaktadır.
Arazi ve Arsaların Birleştirilmesi Nasıl Yapılır?
Arazi ve arsa birleştirme işleminin nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: İfraz Nedir? Tevhit Nedir? Nasıl Yapılır? Tüm Ayrıntılar
