İçindekiler
1) Giriş
Bilindiği üzere, belediye sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında ise il özel idareleri, İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisine sahiptirler.
Yapılan bu arazi ve arsa düzenlemeleri esnasında gerek düzenlemenin yeterince dikkatli bir şekilde yapılmaması ve gerekse teknik, hukuki ve fiili zorunluluklar nedeni ile bir kişiye ait yapının bir başkasına ait taşınmaz üzerinde kaldığı durumlara sıkça rastlanmaktadır.
Arazi ve arsa düzenlemesi sonucu ortaya çıkan bu tecavüzler, yapı sahibi ile taşınmaz (arz) sahibini karşı karşıya getirmektedir.
Bu çalışmada gerek 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve gerekse 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10/c maddesi gereği yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri sonucu meydana gelen tecavüz durumları ve bu durumda açılabilecek davalar yargı kararları ışığında değerlendirilecektir.
2) Genel Olarak
Medeni Kanunumuza göre kanuni istisnalar hariç olmak üzere bütünleyici parçanın (mütemmim cüz) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı, üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus, Medeni Kanun’un 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki, gerek (mülga) 6785 sayılı İmar Kanununun 42/c ve gerekse 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle bütünleyici parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapının, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür (Y.1.HD. 13.07.2006, E:2006/5970, K:2006/8308).
İmar Kanunun 18. maddesinde “Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktadır.
Bu kural; kendi parseli veya bir başkasının parseli üzerinde yasal bir hakka dayanılarak yapılan yapının, arazi ve arsa düzenlemesi nedeni ile bir başkasının parseli üzerinde kalması halinde, yapı sahibini korumakta ve yapının bedeli kendisine ödeninceye ya da bir başka şekilde anlaşma sağlanıncaya kadar yapısını kullanma imkanı vermektedir.
Ayrıca, bu hüküm arz sahibinin taşınmazını kullanma hakkına bir sınırlama getirmekte ve bütünleyici parça olan yapı üzerinde tasarruf edebilme imkanını sınırlamaktadır.
Böyle bir sınırlamanın temel nedeni, yapının tecavüzlü hale gelmesinin, yapı sahibinin iradesi ve arzusu dışında idari bir işlem sonucu oluşmasıdır. Bu idari işlemden yapı sahibinin sorumlu tutulması, hakkaniyet ilkesine aykırıdır (Y.1.HD. 22.01.1997, E:1996/15721, K:1997/600).
Yapı sahibinin kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan yapı sahibi, tecavüzün meydana gelmesinden dolayı kusurlu sayılamaz.
İşte bu nedenle, yukarıda değinildiği gibi, yasa koyucu parsel malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur. Böyle bir durumda, yapı sahibi parsel sahibine karşı korunur (Y.1.HD. 20.12.1995, E:1995/16163, K:199/16952) ve yapının bedeli yapı sahibine ödenmedikçe parsel sahibi, yapı sahibinden ecrimisil isteyemeyeceği gibi müdahalenin önlenmesi ve yıkım davası da açamaz.
Burada son olarak şu hususu vurgulayalım: 18. maddede yer alan korumanın sadece arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle ortaya çıkan zemin kaydırmaları sonucu meydana gelen tecavüzlerle ilgili olduğunu düşünüyoruz.
Parselden düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan kısmın bir imar parseli oluşturmayacak boyutta olması, bu nedenle parsel malikine hisseli parsel tahsis edilmesi durumunda, yapı sahibi parselin tamamını kullanır ise diğer hissedarın ecrimisil talebinde bulunabilmesi gerekir.
Örneğin 600 m² yüzölçümüne sahip taşınmazdan 250 m² düzenleme ortaklık payı kesildiğini ve kalan kısmın bir başka şahıs (Maliye Hazinesi gibi) ile hisselendirildiğini varsayalım. Böyle bir durumda, yapı sahibi taşınmazın tamamını kullanır ise diğer hissedara ecrimisil ödemesi gerekir.
Elbette ki tecavüzün meydana gelmesinde yapı sahibin kusuru bulunmamaktadır. Ancak ecrimisil istenememesi de hissesi işgal edilen diğer hissedarın mağdur olmasına neden olacaktır.
3) Şartları
Yukarıda anlatılanlar dikkate alındığında 18. maddede yer alan bu hükmün uygulanabilmesi ve yapı sahibinin taşınmaz sahibine karşı korunabilmesi için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekmektedir:
— Parsellerin arazi ve arsa düzenlemesinden önceki durumlarına göre herhangi bir tecavüzün olmaması gerekir. Eğer arazi ve arsa düzenlemesinden önce zaten bir tecavüz söz konusu ise 18. maddenin uygulanmasına imkan yoktur.
— Yapı sahibinin yapısını yasal bir hakka dayanarak kendisine veya bir başkasına ait taşınmaz üzerine yapmış olması gerekir. Bu yapının, yapı sahibinin kendi parseli veya bir başkasına ait parsel üzerinde olmasının önemi yoktur. Önemli olan yapının yasal bir hakka dayanılarak yapılmış olmasıdır.
Bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait taşınmaz üzerine ayrılmaz parça niteliğinde yapı inşa etmiş ve bu yapı imar uygulaması sonucu bir başkasına ait imar parseli içerisinde kalmış ise bu yapının 18. madde kapsamında değerlendirilmesi gerekir (Y.1.HD. 27.06.2001, E:2001/7509, K:2001/7736).
Yapı sahibinin yasal bir hakkının bulunmaması durumunda, 18. madde hükmünün uygulanması mümkün değildir (Y.1.HD. 16.09.2004, E: 2004/8311, K:2004/9218; 24.10.2005, E:2005/8718, K:2005/11490). Bir başka ifade ile, mevzuata aykırı olarak yapılan yapıların bu madde hükmünden yararlanma imkanı bulunmamaktadır.
Bunun yanı sıra yapı sahibinin iyi niyetli olması gerekir. Yapı sahibi iyi niyetli değilse, İmar Kanununun 18. maddesinin getirdiği korumadan yararlanamaz (Y.HGK. 20.12.2000, E:2000/1-1832, K:2000/1820).
— Tecavüzün arazi ve arsa düzenlemesi sonucu meydana gelmiş olması gerekir. Üstelik Yargıtay kararlarına göre sadece 3194/18. madde kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri değil, aynı zamanda 2981/10-c maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri sonucu meydana gelen tecavüzler de bu kapsamda değerlendirilir (Y.1.HD. 10.03.2003, E:2003/2311, K:2003/2548).
Hatta tecavüzün meydana gelmesine neden olan arazi ve arsa düzenlemesi işleminin idari yargıda iptal edilmesi bile, yıkım ve müdahalenin önlenmesi davası açılmasını olanaklı kılmaz (Y.1.HD. 11.12.2006, E:2006/10986, K:2006/12377).
Böyle bir durumda ilgililer, arazi ve arsa düzenlemesi işleminin idari yargıda iptal edildiğini gerekçe göstererek düzenleme öncesi mülkiyet durumuna dönmeyi talep ve dava edebilirler. Düzenleme öncesi mülkiyet durumuna dönüldüğünde de tecavüz kendiliğinden ortadan kalkacaktır.
Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesi yapıldıktan ve imar çapı oluştuktan sonra meydana gelen tecavüzlerde, 18. maddede yer alan hükmün uygulanabilmesi mümkün değildir. Bu yapıların yıkılması sureti ile el atmanın önlenmesi gerekir (Y.1.HD. 17.10.1988, E:1988/7138, K:1988/10714).
— Tecavüzün hane ya da ev gibi yapılardan kaynaklanması gerekir. 18. madde metninde sadece “hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapılar” dan bahsedilmektedir.
Yapının ne olduğu ise İmar Kanununun 5. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler yapı tanımı içerisinde değerlendirilmektedir.
Aşağıda açılanacağı üzere; bahçe duvarı, ağaç ve bitkiler, çit, kuyu gibi muhdesatın 18. madde kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün değildir. Bunlar yapı niteliğinde olmadıkları için 18. madde ile getirilen korumadan yararlanamazlar. Bu tür muhdesat için Borçlar Kanunu hükümlerine göre parsel maliki aleyhine sebepsiz zenginleşme davası açılması gerekmektedir.
2) Yapı Sahibinin Şerh Talebinde Bulunabilmesi
Danıştay Altıncı Dairesinin 26.03.2001 tarihli ve E:2000/522, K:2001/1549 sayılı kararına göre, kadastral parseli üzerine yaptığı yapı, imar uygulaması sonucu bir başkasına ait parsel üzerinde kalan yapı sahibi, “yapının kendisine ait olduğunun“ tapuya şerh verilmesini isteyebilir.
Bu amaçla açılacak davaların adli yargıda görülmesi gerekir.
Ancak eğer aşağıdaki usule uyulursa idari yargıda da dava açılabilmesi mümkündür.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1477 sayılı Genelgesi ekindeki Yönergeye göre; arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan kadastro parselleri üzerinde binalar mevcut ise binaların hangi imar parselinde kaldığı kadastro müdürlüğünce tespit edilmesi gerekmektedir.
Bir imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunduğu takdirde, bunların kimlere ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Örneğin “Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev …’ye, B ile gösterilen ev …’e aittir” gibi.
Bu kapsamda yapısı başkasının parseli üzerinde kalan yapı malikinin de kadastro müdürlüğünden yapısının başkasının parseli üzerinde kaldığının tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesini isteyebileceğini düşünüyoruz.
Kadastro müdürlüğünün bu talep üzerine tesis ettiği işleme karşı da idari yargıda iptal davası açılması mümkün olabilecektir.
3) Ecrimisil İstenilmesi, Müdahalenin Önlenmesi ve Yıkım Davaları
18. madde hükmüne göre; ecrimisil istenilebilmesi için yapı bedelinin, ilgili parsel sahibince yapı sahibine ödenmesi veya aralarında başka bir anlaşma yapılmış olması gerekir.
Bu bedel ödenmeksizin, parsel malikinin yapı malikinden ecrimisil ve yıkım talebi ile dava açması veya Hazine’nin (Maliye Bakanlığı) 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75. maddesi kapsamında ecrimisil talep edebilmesi mümkün değildir.
Bu konuda Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tarafından verilen 10.03.2003 tarihli ve E:2003/2311, K:2003/2548 sayılı kararda, 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sonucu Hazine taşınmazına tecavüzlü duruma düşen yapı sahibinden, 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında ecrimisil istenemeyeceği ifade edilmiştir.
Aynı şekilde bedel ödenmedikçe tecavüzün önlenmesi ve yıkım davası açılabilmesi de mümkün değildir. Bu bedelin ödenmesi halinde ise parsel maliki, tecavüzlü duruma düşen yapının yıkılması sureti ile el atmanın önlenmesi için dava açabilir (Y.1.HD. 02.02.1987, E:1986/14085, K:1987/590).
Bedelin mutlaka davadan önce ödenmiş olması şart değildir. Dava açılmadan hemen önce yapı bedelinin tespit ettirilerek yapı maliki lehine bir bankada depo ettirilmesi, dava açılması için yeterlidir.
Eğer yapı bedeli depo ettirilmeden müdahalenin önlenmesi ve yıkım davası açılmış ise, mahkemece yapının bedeli ödenmediği gerekçesi ile dava reddedilmemeli, bilirkişi aracılığı ile yapının bedeli tespit ettirildikten ve yapı sahibi lehine depo ettirildikten sonra el atmanın önlenmesine ve yıkıma karar verilmelidir (Y.1.HD. 09.03.1994, E:1994/878, K:1994/3022).
Burada “yapı bedeli”nden kastedilen yapının dava tarihindeki rayiç bedelidir. Bu bedel, mahkemece görevlendirilecek bilirkişiler vasıtasıyla tespit edilir.
Taşkın yapılarda (bir başka ifade ile kısmen başkasının parseli üzerinde kalan yapılarda) söz konusu değer, taşan kısmın rayiç bedeli ile birlikte yıkılan kısımdan sonra kalan kısım, kullanılabilecek durumda ise onarım bedeli toplamından oluşur. Şayet taşkın kısmın yıkımı, binanın tamamını kullanılmaz hale getiriyorsa yine binanın tamamı üzerinden bedel ödenmesine karar verilmesi gerekir (Y.14.HD. 17.12.1999, E:1999/8443, K:1999/9021).
4) Ağaç vb. Muhdesatın Durumu
Kanun, sadece taşınmaz üzerinde bulunan binalardan söz etmiş, taşınmazda bulanabilecek ağaç ve diğer muhdesatla ilgili bir açıklama getirmemiştir.
O halde burada üzerinde durulması gereken önemli bir mesele de, ağaçların ve diğer muhdesatların da yapılar gibi İmar Kanununun 18. maddesinin getirdiği düzenlemenin kapsamında kalıp kalmayacağıdır.
İmar Kanununun 18. maddesindeki bu hüküm sadece binalar için konulmuş olup, kıyas yolu ile bu hükmün ağaç vs. gibi bina kavramı dışında kalan muhdesatlar yönünde genişletmek mümkün değildir.
Bu husus Yargıtay kararlarında açıkça kendini göstermektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tarafından verilen 26.03.1998 tarihli ve E:1998/1043, K:1998/2361 sayılı kararda; Kanunun gerekçesi, maddenin amacı ve yazılış şekli dikkate alındığında İmar Kanunun 18. maddesinde geçen “yapı” ibaresinin, sadece hane, ev vb. binaları kapsadığına, bahçe duvarı, kuyu vb. muhdesatın 18. madde kapsamına girmediğine karar verilmiştir.
Aynı şekilde Yargıtay 13. Hukuk Dairesi tarafından verilen 21.12.2001 tarihli ve E:2001/10173, K:2001/11882 sayılı kararda da, “İmar Kanununun 18. maddesindeki bu hükmün sadece binalar için konulmuş olduğu, kıyas yolu ile bu hükmün ağaç vs. gibi bina kavramı dışında kalan muhdesatlar yönünde genişletmenin mümkün olmadığı” vurgulanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 26.1.1994 tarihli ve E:1993/1-763, K:1994/7 sayılı kararında, basit nitelikteki tuvalet, kömürlük ve merdiven vb. yapıların 18. madde kapsamında değerlendirilemeyeceğini vurgulamıştır.
O halde arazi ve arsa düzenlemesi sonucu yapı sahibi dışında bir kişiye ait taşınmazlara aktarılan muhdesatların durumu ne olacaktır?
Yargıtay kararlarına göre, bu tür muhdesatların aktarılan taşınmaz malikinin mülkiyetine geçtiğinin kabulü zorunludur. Mal varlığına geçen bu muhdesatlardan dolayı bu kişilerin haksız zenginleşmesi, Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir.
Her ne kadar bu kişilerin mal varlığındaki bu artışın haksız olmadığı söylenebilir ise de, muhdesatı bir başkasına ait parsele aktarılan muhdesat sahibinin mal varlığında olan bir şeyin, karşılığı verilmeden idari bir işlemle bir başkasının mal varlığına geçtiği gerçeği de göz ardı edilmemelidir.
Muhdesat sahibinin mülkiyetinde ve onun tasarrufunda iken karşılığı verilmeden, yeni malike geçen bir değerden dolayı muhdesat sahibinin fakirleşip, diğer kişinin zenginleşmesi yasaya dayansa dahi haksız olur (Y.13.HD. 21.12.2001, E:2001/10173, K:2001/11882). Bu nedenle, bu tür muhdesat nedeni ile meydana gelen sebepsiz zenginleşme tutarının muhdesatın asıl malikine ödenmesi gerekir.
Ayrıca, bu tür muhdesat için İmar Kanununun 18. maddesi hükmü uygulanmaksızın doğrudan yıkım kararı verilebilir.
5) Süre
İmar Kanununun 18. maddesinde yapı sahibinin tecavüzlü yapıları ne kadar kullanabileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Elbette ki madde metninde yer alan “yapının/yapıların bedellerinin, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmesi veya aralarında başka bir anlaşma yapılmış olması” halinde arz sahibinin ecrimisil ve müdahalenin önlenmesi isteyebileceğini açıktır.
Ancak, yapı bedeli yapı sahibine ödenmezse veya aralarında başka bir şekilde anlaşma sağlanmaz ise, yapı sahibi yapısını ne zamana kadar kullanmaya devam edecektir?
Bu konu Yargıtay kararları ile çözümlenmiştir. Yargıtay’a göre yapı sahibi yapısını/yapılarını, bunlar “ekonomik ömürlerini dolduruncaya kadar” kullanabilecektir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tarafından verilen 10.03.2003 tarihli ve E:2003/2311, K:2003/2548 sayılı kararda, “yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı (muhdesat) sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı sürece, bu yapıların ekonomik ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerinin hiçbir ecrimisil (kira) bedeli ödemeksizin kullanmaya devam olunacağı” ifade edilmiştir.
5) Sonuç
Arazi ve arsa düzenlemesi sonucu, bir kişiye ait yapını bir başkasına ait taşınmaz üzerinde kalması durumunda İmar Kanununun 18. maddesi, yapı sahibi parsel sahibine karşı korumaktadır. Böyle bir durumda, yapının bedeli yapı sahibine ödenmedikçe ya da yapı sahibi ile parsel sahibi başka bir şekilde anlaşmadıkça, yapı sahibi yapısını ekonomik ömrünü dolduruncaya kadar kullanmaya devam edebileceği gibi, parsel maliki de ecrimisil, müdahalenin önlenmesi ve yıkım davası açamaz. Yapının bedelinin yapı sahibine ödenmesi durumunda ise parsel maliki her türlü davayı açabileceği gibi ecrimisil talep etme imkanına da sahiptir.
Ancak 18. madde ile getirilen bu koruma sadece hane, ev gibi binalar için geçerlidir. Bahçe duvarı, havuz, çit gibi muhdesatın bu madde kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Bunların arazi ve arsa düzenlemesi sonucu bir başkasına ait parsel üzerinde kalması durumunda, mülkiyeti parsel sahibine geçer. Muhdesat sahibi bunlar için ancak parsel sahibi aleyhine sebepsiz zenginleşme davası açabilir.
