İçindekiler
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan ve dolayısıyla iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Satış vaadini kabul eden (satış vaadi alacaklısı) tapuda satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaat eden borçlu sözleşme yapmaktan (tapuda satış yapmaktan) kaçınırsa satış vaadi alacaklısı mahkemeye başvurarak taşınmazın bedeli karşılığında kendi adına tescilini isteme hakkı verir. Satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri
Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bu makalemizde, bir taşınmaz hakkında birden fazla satış vaadinde bulunulup bulunulamayacağı, bulunulacak ise bunlardan hangisine öncelik tanınacağı konusu değerlendirilmiştir.
Bir Taşınmazın Birden Fazla Kişiye Satışının Vaat Edilmesi Mümkün mü?
Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2013/8243 K: 2013/12094 T: 24.9.2013). Yani bir taşınmaz maliki, taşınmazını bir kişiye satışını vaat ettikten ve bu konuda sözleşme düzenledikten sonra aynı taşınmazı ikinci kez ya da üçüncü kez başkalarına satmayı vaat edebilir. Bu konuda (hukuki sorumluluğunun dışında) vaatte bulunmasına engel bir hüküm yoktur.
Yargıtay’a göre (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2265 K: 2017/1435 T: 22.11.2017) malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır.”
a) Hakların Yarışması İçin Her İkisi de Usulüne Uygun Olmalıdır
Fakat bir hususu gözden kaçırmamak gerekir. Satış vaadi sözleşmelerinin yarışabilmesi için her iki sözleşmenin de kanunun aradığı şartlara uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2013/8243 K: 2013/12094 T: 24.9.2013: “Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür. Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır.”
b) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesine özgü Durumlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi
Normalde taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Fakat 30.09.1988 tarihli ve E: 1987/2, K: 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir.
Bu kapsamda, satış vaadi sözleşmesi, alacağın temliki şeklindeyse durum farklılaşabilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibi ile mevcut arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazanacağı şahsi hakkını sözleşmede yasaklanmadığı sürece üçüncü bir kişiye alacağın temliki sözleşmesi ile devredebilir. Borçlar Kanununun 163. maddesine göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir.
Yukarıda bahsettiğimiz İçtihadı Birleştirme Kararına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını üçüncü kişiye de devir edebilir. Bu hâlde tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi değil Borçlar Kanununun 162. maddesinde ve sonrasında düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir.
Kısaca böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilmelidir. Böyle olunca da satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılma zorunluluğuna uyulması gerekmez. Yargıtay’a göre (Yargıtay HGK E: 2017/2265 K: 2017/1435 ) “Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”
Yargıtay’a göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yarışan hakların cinsinin yani temliklerin adi yazılı veya noterde satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmasının bir önemi yoktur. Asıl olan yüklenicinin bulunan üçüncü kişilere yaptığı temliklerin tarihidir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2008/3661 K: 2008/4795: “Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı istemidir. Kural olarak geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”
Birden Fazla Kişiye Satışının Vaat Edilmesi Durumunda Kurallar
Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2013/8243 K: 2013/12094 T: 24.9.2013). Buna yarışan şahsi haklarda öncelik (kadimlik,) ilkesi denilmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 06.02.1991, E: 1990/14-632 K: 1991/416).
Birden fazla sözleşmenin varlığı halinde sözleşmelerden öncelik taşıyana itibar etmek gerekir. Fakat burada özellikli bazı durumlar söz konusu olabilir.
a) İlk Satış Vaadinin Tapuya Şerh Edilmemiş Olması
İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmemiş olması halinde vaat alacaklısı öncelik ilkesine göre kişisel hakkını, ikinci satış vaadinin alacaklısına karşı öncelikle kullanır ve satış vaadine dayalı kişisel hakkını vaat borçlusuna karşı ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Üstelik ikinci satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi de durumu değiştirmez. İkinci satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda bu şerh sadece kendisinden daha sonraki vaat alacaklarına ve üçüncü kişilere karşı etki yapar. Yoksa bu şerh daha önce şahsi hak elde etmiş olan ilk vaat alacaklısını etkilemez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 06.02.1991, E: 1990/14-632, K:1991/416)
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2011/6337 K: 2011/7613 T: 9.6.2011: “Satış vaadi sözleşmelerinin Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilme olanağı vardır. Sözleşmenin şerh edilmesi ancak taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde etkisini gösterir. Aynı taşınmazın değişik kişilere satışının vaadi halinde, kadim tarihli yani önceki tarihli olanına değer verilmelidir. Davacının dayandığı 10.03.2008 tarihli, sözleşme eski tarihli olduğundan ve 12.08.2009 tarihli sözleşme, bu sözleşmenin yapıldığı tarihten çok sonra tapu kütüğüne aynı tarihte şerh edildiğinden, davacının önceki tarihli sözleşmesine değer tanınarak istemin hüküm altına alınmasında bir yanılgı yoktur.”
Fakat ikinci vaat alacaklısı tapudan taşınmazın devrini almışsa, bu satış tapu siciline güven ilkesi gereğince geçerli olduğu için, ilk vaat alacaklısının tescil isteme hakkı ortadan kalkmış olur, dolayısıyla vaat borçlusuna karşı sadece tazmin hakkını kullanır.
b) İlk Satış Vaadinin Tapuya Şerh Edilmiş Olması
İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması halinde de, ilk satış vaadi ikincisine göre kadimlik hakkına sahiptir, vaat alacaklısı, vaat borçlusundan ifayı isteyebileceği gibi dava yoluyla da taşınmazı kendi tadına tescil ettirebilir.
Buradaki temel fark, ilk satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması durumunda, tapu kaydındaki şerhe rağmen taşınmaz (dava yoluyla olmuş olsa bile) üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmişse, vaat alacaklısı tapu kaydının iptali ile taşınmazın adına tescilini isteyebilir.
