Borçlar Kanununda Taşınmaz Satış Sözleşmeleri

Taşınmaz Satış Sözleşmeleri

Devlet kamulaştırma, devletleştirme ve istimval dışında kalan mal edinme yöntemlerinde, tıpkı şahıslar gibi, diğer şahıslardan pazar şartları dahilinde mal almaktadır. Bundan dolayı kamunun (Hazinenin) yaptığı alım, satım, kiralama ve yaptırma sözleşmeleri hukukumuza göre özel hukuk sözleşmesi sayılmakta olup sözleşme düzenleninceye kadar geçen aşamalar yönetim hukuk kurallarına göre uygulanmakta ise de sözleşme düzenlendikten sonra uygulanışı özel hukuk alanına girmektedir. Bu haliyle idarenin alıcı sıfatıyla taraf olduğu satım sözleşmelerinde Borçlar Kanunun ilgili hükümleri geçerli olmaktadır.

Borçlar Kanununa Göre Satış Sözleşmesinin Tanımı ve Niteliği

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesine göre “Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.” Satım sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir; yani satım sözleşmesinde satıcı ve alıcı hem borçlu, hem de alacaklıdırlar. Gerçekten satıcı, satılan şeyin mülkiyet ve zilyetliğini alıcıya devretmek bakımından borçlu, satış bedelini alıcıdan istemek bakımından alacaklıdır. Aynı şekilde alıcı da, semeni satıcıya ödemek bakımından borçlu fakat satılan şeyin mülkiyet ve zilyetliğinin kendisine devredilmesini satıcıdan istemek bakımından alacaklıdır.

Taşınmaz Satışında Şekil Şartı

Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Keza Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Borçlar Kanununa Göre Taşınmaz Satışında Sorumluluk

Borçlar Kanunu’nun 244. maddesine göre, aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir. Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Taşınmazın Yarar ve Hasarının Alıcıya Geçmesi

Aslında Borçlar Kanunu’nun 208. maddesine göre, kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.

Fakat Borçlar Kanunu’nun 245. maddesine göre, satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır. Bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Yani satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse 245. madde, bu şekilde bir sözleşme söz konusu değil ise 208. madde uygulanır.

Taşınmaz Satışında Taşınır Satışına İlişkin Kuralların Uygulanması

Borçlar Kanunu’nun 246. maddesinde “Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Aşağıda açıklayacağımız hükümler, Borçlar Kanunu’nun taşınır satışıyla ilgili bölümlerinde yer almaktadır. Bununla birlikte Borçlar Kanunu’nun 246. maddesi hükmü nedeniyle bu kurallar hem taşınır, hem de taşınmaz satışı için uygulanır. Bundan dolayı açıklamalarımızda, taşınır satışındaki hükümler taşınmaz satışlarına da kıyasen uygulanarak değerlendirme yapılmıştır.

Borçlar Kanununa Göre Satış Sözleşmesinin Unsurları

Buna göre satım sözleşmesinin esaslı unsurların satılan şey, bedel ve anlaşma şekilde sıralanabilir.

Borçlar Kanununa Göre Satıcının Borçları

Borçlar Kanunu, alıcının ve satıcının borçlarını ayrı ayrı belirtmiştir. Her ne kadar alıcının ve satıcının borçları ve bu borçları yerine getirmekteki temerrüdü sadece taşınır satışı konusunda düzenlenmişse de Borçlar Kanunu’nun 246. maddesi gereğince, taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağı için taşınır satışıyla ilgili bu kurallar taşınmaz satışına da uygulanır.

Mülkiyeti Devir

Borçlar Kanunu’nun 210. maddesine göre satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla, zilyetliğini alıcıya devretmekle yükümlüdür. Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanacağı için bu hükmü taşınmazlar açısından tapuda devir işleminin yapılması olarak anlamak gerekir.

Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ise satıcının temerrüdü konusunu düzenlemiştir. Bu maddeye göre, borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Zapttan Sorumluluk

Borçlar Kanunu’nun 214. maddesine göre satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı, bundan dolayı alıcıya karşı sorumlu olur. Alıcı, elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada biliyor idiyse satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça bundan dolayı sorumlu olmaz. Satıcı, üçüncü kişinin hakkını gizlemişse, sorumluluğunu kaldırma veya sınırlama konusunda yapılmış olan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

Ayıptan Sorumluluk

Borçlar Kanunu’nun 214. maddesine göre satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Borçlar Kanununa Göre Alıcının Borçları

Borçlar Kanunu’nun 232. maddesine göre alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bedelini ödemek ve kendisine sunulan satılanı devralmakla yükümlüdür. Aksine yerel âdet veya anlaşma yoksa, satılanın hemen devralınması gereklidir.