Devre Mülk Nedir? Devre Mülk Nasıl Kurulur?

1. Devre Mülk Nedir? Devre Mülk Hakkı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesine göre, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulan hakka, devre mülk hakkı denir.

Devre mülk, sosyo-ekonomik ihtiyaçların yarattığı bir kurumdur ve 1960´lı yılların sonunda devre tatil sistemiyle sosyal yaşama girmiştir. Amerika ve Avrupa´da hızla yaygınlaşmaya başlayan sistem, ülkemizde ilk kez 1973 yılında “devre mülk sistemi” adıyla bir şirket tarafından başlatılmıştır. Ağırlaşan ekonomik koşullar, kişilerin tek başına taşınmaz edinme olanaklarını kısıtlamış, ayrıca tatil amacıyla edinilen taşınmazların tatil dönemi dışında getirdiği bakım ve koruma sorunları da devre mülk sisteminin kısa zamanda yaygınlaşmasına etken olmuştur.

Sistemin yaygınlaşması, alıcısına yalnızca şahsi hak sağlayan devre tatil sisteminin, devre mülk sistemi ile karıştırılarak, alıcıların yanıltılması nedeniyle, tüketiciyi korumak ve bu alanda ortaya çıkan sorunların çözümlenmesi amacıyla yasal düzenleme gereği duyulmuştur.

Bunun sonucu olarak devre mülk hakkı, hukukumuza 1985 yılında, 3277 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu´na Devre Mülk Hakkı ile İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun ile girmiştir..

Kısaca, müşterek mülkiyet esasına bağlı bir taşınmazda bu mülkiyet hakkını belli bir zaman dilimi içerisinde kullanmayı gerektiren bir irtifak hakkı olarak tanımlayacağımız devre mülk hakkı, genel anlamda mülkiyet ve irtifak hakkı tanımları ile tam olarak örtüşmemektedir. Kendine özgü bir yapıya sahiptir.

Devre mülk hakkını müşterek mülkiyet esaslarından ayıran özellikler vardır. Bu hak mülkiyet hakkına benzemekle birlikte, serbestçe tasarruf edebilme, dilediğince kullanma gibi, mülkiyet hakkının temel ilkeleri burada kısıtlanmış ve malikine, taşınmazını belli dönemde ve bu hakkın kurulmasını sağlayan sözleşmedeki koşullara uygun olarak kullanma zorunluluğu getirilmiştir.

Devre tatil sözleşmesine dayanan işlemler yapısı itibariyle kira sözleşmesine çok benzemektedir. Sözleşmenin borçlusu şirket, bağımsız bölüm veya üniteleri belirli bir süre başkalarının kullanımına sunmakta, devre tatil hakkı sahibi ise devre tatil bedelini ve bakım masraflarım üstlenmektedir. Kullanım hakkım kiralayan, gerçek malikin bilgisi dışında kullanım hakkım başka bir kişiye devredememekte, yapıda hiçbir değişiklik yapamamakta, ölüm halinde bile kullanım hakkı otomatikman mirasçılara geçmemektedir.

2. Hangi Yapılarda Devre Mülk Hakkı Kurulabilir?

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli yapılar üzerinde kurulabilir. Mesken nitelikli olmayan yapılarda devre mülk hakkı kurulması mümkün değildir.

Mesken nitelikli yapının, kat mülkiyetli, kar irtifaklı veya müstakil olmasının önemi yoktur. Devre mülk hakkı, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

Apartmanların birkaç dairesinde devre mülk kurulabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve bu kanun hükümlerine tabi olmak üzere mütalaa edilmesi gereken devre mülk rejimi kat mülkiyetinde olduğu gibi ancak bir parsel üzerinde bulunan ana gayrimenkullerdeki bağımsız bölümlerle ilgili olduğu takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Diğer bir deyimle devre mülkle ilgili uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınarak çözümlenebilmesi için malikleri uyuşmazlığa taraf olan devre mülk haklarının tamamının aynı parsel üzerindeki bağımsız bölümlerle ilgili olması gerekir.

3. Devre Mülk Nasıl Kurulur?

Devre mülk, malikler tarafından düzenlenecek bir sözleşme ile kurulur. Ancak bir irtifak hakkı özelliği göstermesinden dolayı devre mülk hakkının kurulması için Türk Medeni Kanununun 780. maddesince tapu kütüğüne tescil şarttır. Anılan Yasanın 781. maddesi gereğince de irtifak hakkının kurulması için yapılan sözleşmenin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Uygulamada, tek kişi adına kayıtlı taşınmazlar üzerinde yapılmakta olan veya yapılacak binalarda devre mülk irtifakı kurulması vaadi ile satışlar yapılmaktadır. Taraflar arasında herhangi bir hukuki sorun çıkmadığı takdirde de önce tapuda müşterek mülkiyete geçilmekte, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmakta, daha sonrada devre mülk sözleşmesi yapılabilmektedir.

Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

4. Devre Mülk Hakkında Pay Nasıl Belirlenir?

Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

5. Devre Mülk Hakkında Kullanma Süresi Nasıl Belirlenir?

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.

Bununla birlikte 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 6/B maddesine göre devre tatil sözleşmeleri, en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu, yazılı sözleşme ya da sözleşmeler grubudur.

6. Devre Mülk Nasıl Kullanılır?

Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi içerisinde istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptirler.

Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.

Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

7. Devre Mülk Kullanma Hakkı Devredilebilir mi?

Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Ayrıca devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Bunun yanı sıra, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

8. Devre Mülk Hakkında Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 63. maddesine göre, üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şüyuun (ortaklığın) giderilmesini isteyemezler.

9. Devre Mülk Teslimlerinde KDV Oranı

3065 sayılı KDV Kanununun 1/1 maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi (BKK) ile BKK eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu BKK eki (I) sayılı listenin 11 inci sırası ile net alanı 150 m² ye kadar olan konut teslimlerine uygulanacak KDV oranı %1 olarak belirlenmiştir.

Öte yandan, “Devre Mülk Hakkı” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65 inci maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir.

Devre mülk hakkı sadece mesken (konut) olarak kullanılmaya elverişli yapılarda kurulabilmekte, mesken niteliği bulunmayan yerlerde devre mülk hakkı kurulamadığından bu satışların mesken satışlardan farkı bulunmamaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; net alanı 150 m² ye kadar olan devre mülk teslimlerinde %1 oranında, net alanı 150 m² yi aşan devre mülk teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.

Bu çerçevede, devre mülk sözleşmesi çerçevesinde yapılan satışlarda, sözleşme ile satışın yapıldığı tarihte toplam bedel üzerinden katma değer vergisi hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir. Ödemenin taksitler halinde yapılması durumunda katma değer vergisi beyanı için taksitlerin tahsili beklenmeyecek, sözleşme ile satışın yapıldığı dönemde katma değer vergisi toplam tutar üzerinden hesaplanıp beyan edilecektir. 

10. Devre Mülk Satış Vaadi Sözleşmelerinde Damga Vergisi

Damga vergisinin konusunu 488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtlar oluşturmakta olup belli parayı ihtiva eden sözleşmelerde söz konusu tabloda yer almaktadır. Dolayısıyla, resmi şekilde düzenlenip düzenlenmediğine bakılmaksızın taraflarınca yazılıp imzalanmak suretiyle düzenlenen belli parayı ihtiva eden bütün sözleşmeler damga vergisine konu teşkil etmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, hak sahibi ile devre mülk alıcıları arasında düzenlenen “Devre Mülk Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı kağıtların, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun I/A-1 fıkrası uyarınca ihtiva ettiği tutar üzerinden binde 8,25 nispetinde damga vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

11. Devre Mülkün Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gelir, Gayrimenkul Sermaye İradı mıdır?

Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan, bu tür hakların kiralanmasından elde edilen gelir de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70/4 üncü maddesine göre gayrimenkul sermaye iradıdır.

Bu nedenle satın alınan devre mülkün yine aynı yıl içerisinde kiraya verilmesi sonucu kiracı konumunda bulunan şirket tarafından ödemesi yapılması, ödeme yerine hediye tatil kullanımı adı altındaki ayni ödeme veya hediye tatil karşılığı yapılan nakdi ödemelerin gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

12. Devre Mülkün Kiralanması KDV’ye Tabi mi?

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun; 1/1 inci maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti kapsamında Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu, 17/4-d maddesinde ise iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri katma değer vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, şahıslara ait olan ve herhangi bir iktisadi işletmeye dahil bulunmayan devre mülklerin kiralanması, söz konusu kiralama işlemleri ticari bir niteliğe de ulaşmamış ise KDV Kanununun 17/4/d maddesine göre KDV den istisna olacaktır.