İçindekiler
Önalım Hakkı Nedir?
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenen önalım hakkı, paylı mülkiyette bulunan bir taşınmazda bulunan paylardan herhangi birinin satılması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla, paydaşlardan birinin öncelikle satın alma hakkıdır. Önalım hakkıyla ilgili detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Yürürlükte bulunan bu hükümlerle yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
Bununla birlikte bazı durumlarda paydaşlar önalım hakkını kullanamamaktadırlar. Bunlardan birisi de fiili taksim durumudur. Fiili taksimde ön alım hakkının kullanımı aşağıda açıklanmıştır.
Fiili Taksim Nedir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi, önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir.
Fiili taksim; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında özel olarak taksim edilmesi, paydaşların taksim edilen kısımları kullanması ve bu fiili durumu benimsemesi hâlidir. Fiili taksimle ilgili olarak detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim Nedir?
Filli Taksim Önalım Hakkına Engel Mi?
Yargıtay içtihatlarında (örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2021/676 K: 2023/96 T: 15.2.2023) paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğu kabul edilmektedir. Fiili taksim halinde önalım hakkı davası açılıp açılmayacağı konusundaki Yargıtay içtihatlarının hukuki dayanağını da Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı oluşturmaktadır.
Öğretide de paylı mülkiyette fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı konusu, Yargıtay kararlarından bağımsız olarak değerlendirilmemiştir. Doktrinde, fiili taksim halinde yasal önalım hakkının kullanılması, dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Dürüstlük kuralı konusunda şu yazımıza bakınız: Hukukta Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı
Yargısal içtihatlara göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için;
a) Yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın bulunması,
b) Bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ile davalıya pay satan paydaşın/paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanması,
Gerekli ve yeterlidir.
Hatta, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı karara bağlanmaktadır.
Önalım Davasında Filli Taksim İleri Sürülmesi
Yargıtay kararlarına göre, önalım hakkı davasında fiili taksim savunması ile davacının kötüniyetli olduğu iddiasının, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği kabul edilmektedir.
Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E: 2023/85 K: 2023/369 T: 26.4.2023 kararına göre, fiili taksimin varlığını ispat yükümlülüğü, bunu iddia eden tarafa aittir.
Önalım Hakkı Fiili Taksim Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2023/85 K: 2023/369 T: 26.4.2023
Fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkı kullanılamaz. Filli taksimin varlığını ispat yükümlülüğü, bunu iddia eden tarafa aittir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/711 K: 2023/436 T: 10.5.2023
Sadece cebri ihalelerde önalım hakkının kullanılamayacağı, kamu idareleri tarafından yapılan ihtiyari taşınmaz ihalelerinin, önalım hakkına engel teşkil etmeyeceği, paydaş ihaleye katılmış olsa dahi önalım hakkını kullanabileceği. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2021/676 K: 2023/96 T: 15.2.2023
Yargısal içtihatlara göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın bulunması, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ile davalıya pay satan paydaşın/paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2020/272 K: 2022/1487 T: 10.11.2022
Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Filli taksimin, iddia eden tarafından kanıtlanması gerekir. Devamını Oku
Filli taksim halinde daha fazla Yargıtay kararları için şu linke tıklayınız: Fiili Taksim Önalım Hakkı Yargıtay Kararları
