Hisseli Arsada Ev Yapmak ve Ruhsat Başvurusu

Bu yazımızda hisseli arsalarda ev yapmak için gerekli koşulları, hisseli ya da miras kalan parsellerde ev yapmak için diğer hissedarların muvafakatinin nasıl alınacağı, diğer hissedarların onayı alınmadan ev yapılırsa ne olur gibi konulara değineceğiz.

Hisseli Arsa Nedir?

Hisseli arsa veya arazi; birden çok kimsenin, bir arsanın veya arazinin tamamına belli paylarla malik olması durumudur. Örneğin 3 kişi bir taşınmaza hisseleri eşit şekilde paylı malik iseler, her birinin 1/3 payı vardır. Buna hisseli arsa denir. Hisseli arazi ve arsalar hakkında daha detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakabilirsiniz: Paylı Mülkiyet Nedir? Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Ortak Hisseli Araziye Ev Yapılır Mı?

Kural olarak ortak hisseli araziye hissedarlardan biri tarafından ev yapılması mümkündür. Buradan sadece ev yapmayı anlamamak gerekir. Ev dışında diğer yapıların da yapılması mümkündür. Ama bunun işin aşağıda açıklayacağımız şekilde, diğer parsel hissedarlarının muvafakatinin alınması gerekir. Aksi takdirde cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

Yani paylı mülkiyette bulunan taşınmaz üzerinde hissedarlardan sadece birine ruhsat verilebilmesi için de tüm paydaşların izinlerinin bulunması gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.09.1995, E:1992/4934, K:1993/3171: Hisseli taşınmazlarda, paydaşlardan birine inşaat ruhsatı verilebilmesi için bütün hissedarların izni olmalıdır. 743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun müşterek mülkiyette idari tasarrufları düzenleyen 624 ve 625. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesi ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin Yapı Ruhsat işlerini düzenleyen 57. maddesi hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, hisseli taşınmazlarda hissedarlardan birine inşaat ruhsatı verilebilmesi için bütün hissedarların muvafakatleri bulunması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 16.11.2007, E:2005/5594, K:2007/6553: Hisseli taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat için diğer hissedarlardan muvafakat alınmadığı hususu gözetilmeksizin, verilen muhtarlık izninin esas alınması suretiyle, davacının 3194 sayılı Yasa’nın 27. maddesi koşullarını sağladığının kabul edilemeyeceği.

Hisseli Yerde İnşaat Yapılır Mı?

Hisseli yerlerden kasıt, paylı mülkiyette bulunan yerlerde ev yapılıp yapılmayacağıdır. Bu gibi yerlerde paylı mülkiyet kuralları geçerlidir. Paylı Mülkiyet Nedir? konusunda bu yazımıza bakınız. Bu yerlerde de hissedarlardan biri tarafından ev yapılabilmesi için diğer maliklerin onayı/muvafakatleri gerekir.

Müşterek Arsaya Ev Yapmak

Müşterek hisseden kasıt elbirliği mülkiyetine tabi arsalardır. Elbirliği mülkiyeti konusunda şu yazımıza bakınız: Elbirliği Mülkiyeti Nedir? Bu yerlerde de hissedarlardan biri tarafından ev yapılabilmesi için diğer ortakların/ muvafakatlerinin onayı gerekir.

Baba Arazisine Ev Yapmak/Miras Kalan Arsaya Ev Yapmak

Baba arazisine ev yapmak mümkün müdür? Kural olarak bu soruya da evet cevabı vermek gerekir. Bunlar bir anlamda miras hissesi olduğu için “Miras Kalan Arsaya Ev Yapmak” konusu için de aynı şeyi söylemek mümkündür. Ancak hissedarlardan biri tarafından ev yapılması için aşağıdaki şekilde diğer hissedarların ya da ortakların muvafakatlerinin alınması gerekir.

Köyde Hisseli Arsaya Ev Yapmak

Normal koşullarda köy yerleşik alanlarında yapılan yapılar ruhsata tabi değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

Ancak ruhsat alınmasının zorunlu olmaması, bu yerlerde her hissedarın diğerlerinin iznini almadan ruhsat yapabileceği anlamına gelmemektedir. Yine hissedarlardan biri tarafından ev yapılması için diğer hissedarların izninin alınması gerekir.

Hisseli Arsaya Konteyner Koymak

Hisseli arsaya konteyner koyma konusunun iki yönü bulunmaktadır. Bunlardan bir tanesi, hisseli arsaya konteyner koymanın imar para cezası ve yıkım gerektirip gerektirmediğidir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Tarlaya Konteyner Koymanın Cezası Nedir? 

Konunun diğer yönü ise hisseli arsaya diğer maliklerin izni olmadan konteyner konulup konulmayacağıdır. Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli nokta hisseli arsa için bir paylaşım veya kullanım sözleşmesi (fiili taksim sözleşmesi) düzenlenip düzenlenmediğidir. Eğer hisseli arsa için bir paylaşım veya kullanım sözleşmesi (fiili taksim sözleşmesi) düzenlenmemiş ise hisseli arsaya konteyner koymak mümkün değildir. Eğer hisseli arsa için bir paylaşım veya kullanım sözleşmesi (fiili taksim sözleşmesi) düzenlenmiş ise hisseli arsaya konteyner koymak mümkündür ama bunun ruhsat gerektirip gerektirmeyeceği veya imar para cezası alıp almayacağı konusunda yukarıdaki yazımıza bakınız.

Hisseli Tapuya Ev Yapmak İçin Muvafakatname (Hisseli Tapuda Muvafakatname)

Hissedarı olduğum/olduğumuz … ili, … ilçesi, … mahallesi/köyü, … ada, … parsel nolu taşınmazımızda ekli krokide belirtilen alanda yine ekli krokide belirtilen yapının yapılması konusunda aşağıda bilgileri bulunan hissedarımıza/müştereğimize muvafakat veriyorum/veriyoruz. …. /…./….

Hisseli Yere Ev Yapmak İçin Muvafakatname Örneği (Hisseli Tapularda Maliklerin Onay Belgesi)

Hisseli Arsada Yapılan Ev Tapusu Nasıl Alınır

Hisseli arsaya yapılan evin, müstakil olarak tapusunun alınması mümkün değildir. Çünkü evin ayrı bir tapusunun olabilmesi için kat mülkiyetine dönüşmesi gerekir.

Hisseli Araziye İzinsiz Ev Yapılırsa Ne Olur? Müşterek Yere Ev Yapmak Sonucu Ne Olur

Hisseli bir araziye diğer maliklerin izni olmaksızın inşaat yapılırsa bunun İmar Kanununa göre yaptırımları olacaktır. Bu yaptırımları iki kısma ayırarak inceleyebiliriz.

a) Hisseli Arsaya İzinsiz Ev Yapmak Cezası

Hisseli arsaya diğer hissedarların izni olmadan ev veya başka yapı yapılması 3194 sayılı Kanunun 42. maddesine göre imar para cezası uygulanmasını gerektirir. Uygulanacak cezanın miktarı; yapının yüzölümüne, cinsine, yapı malzemesine, köyde yapılıp yapılmadığına göre değişmektedir. Bu nedenle bu konuda bir ceza miktarı belirtmek mümkün değildir, her olaya göre hesaplanmalıdır. Ancak bu konuda şu yazıya bakınız: İmar Para Cezaları ve Bunların Hesaplanma Şekli

Bu konuda şunu söylemek mümkündür. İmar Kanunu, hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapı yapılmasını, ceza artırıcı neden olarak kabul etmiştir. Kanunun 42. maddesinin 2. fıkrasının (c) bendine göre, (a) ve (b) bentlerine göre cezalandırmayı gerektiren aykırılığa konu yapı; hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u oranında artırım uygulanır.

b) Hisseli Parselde İzinsiz Yapılan Yapının Yıkımı

İmar Kanununun 32. maddesi, ruhsatsız yapılan yapıların yıkımını öngörmektedir. Hisseli parselde diğer maliklerin izni olmadan yapılan yapı da ruhsatsız olacağı için yıkılması gerekir. Yıkım için belediyeye başvuru yapılmasına gerek yoktur; ama başvuru yapılması, belediyenin işlemlere başlaması açısından faydalı olacaktır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İmar Kanunu’nun 32. Maddesi Kapsamında Yıkım İşlemleri Rehberi

Miras Kalan Arsada Kaçak Ev Yapılmış Ne Yapabilirim?

Miras kalan arazide kaçak yapı yapılmış ise şikayette bulunmanız mümkündür. Bunun için belediye sınırları içinde belediyeye, köylerde ise il özel idarelerine başvuru yapılması gerekir. Bu şekilde yapılan yapılar için hem imar para cezası, hem de yıkım işlemi uygulanması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre, yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Bu kapsamda hisseli arsaya ortakların tamamı tarafından ev yapılabilmesi için hep birlikte hareket edilmesi gerekir. 

Hisseli Arsada Ruhsat Başvurusu

a) Ruhsat Başvurusunun Ortakların Tamamı Tarafından Yapılması

Paylı mülkiyette, elbirliği mülkiyetinde ya da kat mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde ruhsat düzenlenmesi ve yapı yapılabilmesi için tüm paydaşların, ortakların ve kat maliklerinin izin vermesi gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 8. fıkrasına göre parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Dolayısıyla tüm paydaşların, ortakların ve kat maliklerinin başvurusu olmadan ruhsat düzenlenmesi, mevzuata aykırılık teşkil edecektir.

Paylı mülkiyet bulunan taşınmaz üzerine inşaat yapılması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 692. maddesi kapsamında “olağanüstü yönetim işleri” olarak kabul edilmektedir. 692. madde hükmüne göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu nedenle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlar için ruhsat başvurusunun tüm malikleri kapsayacak şekilde yapılması gerekir.

b) Ruhsatın İptali İçin Birlikte Başvuru Şartı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 13. fıkrasına göre mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur.

c) Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Birlikte Başvuru Şartı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrasında, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı ifade edilmiştir.

Aynı Kanunun 44. maddesinde de, ana taşınmaza bağımsız bölüm ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin 2. fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesinin şart olduğu hükümleri yer almaktadır. Bu nedenle, bu tamirat ve tadilat için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar verilmesi gerekmektedir. Ancak bu tadilatların yapılması için kat malikleri kurulunca oybirliğiyle bir karar alınmışsa maliklerin değişmesi durumunda da aynı konuda yeniden karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 15.02.2005, E:2003/4450, K:2005/867 :Yönetim planı bağlayıcı nitelikte olduğundan, dava konusu yere ruhsat verilebilmesi için yeniden kat maliklerinin tamamının muvafakatinin istenmesine gerek bulunmamaktadır. Bu itibarla, İdare Mahkemesince, inşaat ruhsatı verilmesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemlerin, 634 sayılı Yasa’nın 44. maddesinde öngörülen kat malikleri kurulu kararı alınması gerekirken bu kararın ibraz edilmediği gerekçesiyle ana yapıya ilave edilecek bölüm için iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir. 

d) Ruhsat Süre Uzatımlarında Maliklerin Birlikte Başvurusu Gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 10. fıkrasına göre yalnızca süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.                                      

e) Bir Blokta Yapılacak Tadilatlarda Maliklerin Birlikte Başvurusu Gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 9. fıkrasına göre aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, bağımsız bölüm listesini (liste beyanını), ortak alanları, parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak uygulama yapılır.