Hisseli Arsalarda İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Tüm maliklerin Onayı Gerekli mi?

İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre, yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir.

Paylı mülkiyette, elbirliği mülkiyetinde ya da kat mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde ruhsat düzenlenmesi ve yapı yapılabilmesi için tüm paydaşların, ortakların ve kat maliklerinin izin vermesi gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 8. fıkrasına göre parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Dolayısıyla tüm paydaşların, ortakların ve kat maliklerinin başvurusu olmadan ruhsat düzenlenmesi, mevzuata aykırılık teşkil edecektir.

Bunlar da ilginizi çekebilir:

Hisseli Arsalarda İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Tüm maliklerin Onayı Gerekli mi?

İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Gereken Projeler Nelerdir?

Çeşitli Bölgelerde İmar Kanununa Göre Ruhsat Verme Yetkisi Hangi Kurumlarda?

Kaçak Yapıya Ruhsat Alınırsa Para Cezası Verilebilir mi?

Hatalı Olarak Düzenlenen Ruhsata Dayanılarak Yapılan Yapılara Para Cezası Verilebilir mi?

İmar Planı İptal Edilir veya Değiştirilirse Daha Önceden Alınan Ruhsatların Durumu

Baz İstasyonları İnşaat Ruhsatına Tabi mi?

İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? Hangi Kuruma Müracaat Etmek Gerekir?

Paylı mülkiyet bulunan taşınmaz üzerine inşaat yapılması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 692. maddesi kapsamında “olağanüstü yönetim işleri” olarak kabul edilmektedir. 692. madde hükmüne göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu nedenle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlar için ruhsat başvurusunun tüm malikleri kapsayacak şekilde yapılması gerekir.

Paylı mülkiyet için yapılan bu açıklamalar, elbirliği mülkiyeti için de geçerlidir.

Danıştay 6. Dairesi, 17.09.2007, E:2005/2410, K:2007/4902                       

Hisseli taşınmaz üzerindeki yapının ruhsata bağlanabilmesi için bütün hissedarların ruhsat başvurusunda bulunması veya muvafakat vermesinin şart olduğu.

Hisseli taşınmaz üzerindeki yapının ruhsata bağlanabilmesi için bütün hissedarların ruhsat başvurusunda bulunması veya muvafakat vermesinin şart olduğu hususu mülkiyet hakkının tabii bir sonucudur. Öte yandan, hisseli bir taşınmazda inşa edilen yapı için usulüne uygun olarak yapılmış bir imar affı başvurusundan söz edebilmek için tüm hissedarların imar affı başvurusunda bulunması gerekir. Bu durum karşısında; davalı idarece, davacıya ait imar affı başvurusunun değerlendirilmek suretiyle sonuçlandırılırken tüm hissedarların muvafakatini içeren veya her hissedarın ayrı ayrı af başvurularının bulunup bulunmadığı hususu incelenmeden tesis edildiği anlaşılan dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında sonuç itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 17.09.2007, E:2005/2410, K:2007/4902                       

Hisseli taşınmaz üzerindeki yapının ruhsata bağlanabilmesi için bütün hissedarların ruhsat başvurusunda bulunması veya muvafakat vermesinin şart olduğu hususu mülkiyet hakkının tabii bir sonucudur. Öte yandan, hisseli bir taşınmazda inşa edilen yapı için usulüne uygun olarak yapılmış bir imar affı başvurusundan söz edebilmek için tüm hissedarların imar affı başvurusunda bulunması gerekir.

Ruhsatın İptali İçin Birlikte Başvuru Şartı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 13. fıkrasına göre mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur.

Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Birlikte Başvuru Şartı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrasında, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı ifade edilmiştir. Aynı Kanunun 44. maddesinde de, ana taşınmaza bağımsız bölüm ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin 2. fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesinin şart olduğu hükümleri yer almaktadır. Bu nedenle, bu tamirat ve tadilat için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar verilmesi gerekmektedir. Ancak bu tadilatların yapılması için kat malikleri kurulunca oybirliğiyle bir karar alınmışsa maliklerin değişmesi durumunda da aynı konuda yeniden karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Karar                                                                                                                                  

Danıştay 6. Dairesi, 15.02.2005, E:2003/4450, K:2005/867    

Uyuşmazlık konusu olayda, 4.4.1969 tarihli yönetim planında ana yapının, bir bodrum, bir zemin, beş katlı, beş bağımsız bölüm ve dairelerin mesken olarak kullanılacağı belirtilmiş, bu bağlamda 3.kat müştemilat tam kat mesken olarak kabul edilerek, yönetim planı o tarihte bütün katların maliki olan kişi tarafından imzalanmıştır. Ancak söz konusu ruhsatta yer alan 5 no.lu bağımsız bölüm ruhsat müddeti içinde yapılmamış ve aradan uzun süre geçtikten sonra yenileme ruhsatı talebinde bulunmuştur. Yönetim planı bağlayıcı nitelikte olduğundan, dava konusu yere ruhsat verilebilmesi için yeniden kat maliklerinin tamamının muvafakatinin istenmesine gerek bulunmamaktadır. Bu itibarla, İdare Mahkemesince, inşaat ruhsatı verilmesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemlerin, 634 sayılı Yasa'nın 44. maddesinde öngörülen kat malikleri kurulu kararı alınması gerekirken bu kararın ibraz edilmediği gerekçesiyle ana yapıya ilave edilecek bölüm için iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 21.maddesi hükmüne göre yapı, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir, ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır; 22.maddesinde de ruhsat ve tadilat ruhsatı almak içinde belediye veya valiliğe başvuru yapılırken dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı krokisinin eklenmesi gerektiği öngörülmüştür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrasında, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, kendi bağımsız bölümünde de ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağı; aynı Yasanın 44.maddesinde de, ana gayrimenkule bağımsız bölüm ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24.maddenin 2.fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesinin şart olduğu hükümleri yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinde ise, Yönetim Planının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu kurala bağlanmıştır.

Yukarıdaki hükümlerin değerlendirilmesinden, 634 sayılı Yasanın 44. maddesinde belirtilen tadilatların yapılması için kat malikleri kurulunca oybirliğiyle bir karar alınmışsa maliklerin değişmesi durumunda da aynı konuda yeniden karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ruhsat Süre Uzatımlarında Maliklerin Birlikte Başvurusu Gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 10. fıkrasına göre yalnızca süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.                                      

Bir Blokta Yapılacak Tadilatlarda Maliklerin Birlikte Başvurusu Gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 9. fıkrasına göre aynı parselde birbirinden bağımsız blokların birinde; parseldeki bağımsız bölümlerin arsa paylarını, bağımsız bölüm listesini (liste beyanını), ortak alanları, parselde yer alan blokların konumlarını, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini ve kullanım amacını değiştirmemek kaydıyla yapılan tadilatlarda sadece tadilat yapılan blok maliklerinin muvafakatleri alınarak uygulama yapılır.       

Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmaz Üzerinde Hissedarlardan Sadece Birine Ruhsat Verilebilmesi İçin Diğer Hissedarların Muvafakat Şartı

Paylı mülkiyette bulunan taşınmaz üzerinde hissedarlardan sadece birine ruhsat verilebilmesi için de tüm paydaşların izinlerinin bulunması gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.09.1995, E:1992/4934, K:1993/3171                       

Hisseli taşınmazlarda, paydaşlardan birine inşaat ruhsatı verilebilmesi için bütün hissedarların izni olmalıdır.

743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun müşterek mülkiyette idari tasarrufları düzenleyen 624 ve 625. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesi ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin Yapı Ruhsat işlerini düzenleyen 57. maddesi hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, hisseli taşınmazlarda hissedarlardan birine inşaat ruhsatı verilebilmesi için bütün hissedarların muvafakatleri bulunması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden ise, davacının taşınmazda 61892/73872 hisseye sahip olduğu tapuda kayıtlı olmasına rağmen, 11980 hisse sahibinin kayıtlarda bulunamadığı, bunun üzerine mahalle muhtarlığı tarafından davacının taşınmazda 20 yıldır zilyet bulunduğu ve bu taşınmaz üzerinde başka kişilerin hüküm ve tasarrufu bulunmadığı belirtilmek suretiyle zilyetlik zaptı düzenlendiği ve inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninin bu zapta dayanılarak verildiği anlaşılmaktadır.

Hisseli olduğu tartışmasız bulunan uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde yapı yapılabilmesi için diğer ortakların izni olmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceği açık olup mahkemece aksi yolda verilen kararda isabet görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.11.2007, E:2005/5594, K:2007/6553                       

Hisseli taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat için diğer hissedarlardan muvafakat alınmadığı hususu gözetilmeksizin, verilen muhtarlık izninin esas alınması suretiyle, davacının 3194 sayılı Yasa'nın 27. maddesi koşullarını sağladığının kabul edilemeyeceği hakkında.

Köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yapılacak yapılar için aranan muhtarlık izninin salt köy ihtiyar heyetince verilen yazılı standart bir izin olarak değerlendirilmesi düşünülemez. Bu iznin verilmesi aşamasında bazı kriterlerin göz önünde bulundurulması gerektiği de açıktır.

Muhtarlık izninin belirtilen niteliği dava konusu olay ile birlikte değerlendirildiğinde, köy idaresince, tapu kayıtlarının esas alınması suretiyle izne konu taşınmazın hisseli olup olmadığı incelenerek, hisseli mülkiyet halinde ancak diğer hissedarların muvafakatleri alındıktan sonra verilecek inşaat izninin hukuken geçerli bir muhtarlık izni olduğundan söz edilebilecektir.

Bu itibarla, hisseli taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat için diğer hissedarlardan muvafakat alınmadığı hususu gözetilmeksizin verilen muhtarlık izninin esas alınması suretiyle davacının Yasa'nın 27. maddesi koşulları sağladığının kabulü mümkün olmadığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.