İmar Para Cezaları Kime Uygulanır?

İmar para cezaları ile ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İmar Para Cezaları Rehberi

3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesinde para cezası uygulanacak kişiler açıkça belirtilmiştir. Örneğin “ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapmak” fiilinden dolayı “yapının sahibi, yapı müteahhidi veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesuller” imar para cezasına çarptırılabilir. 

a) İmar Para Cezası Kime Kesilir? 

İmar para cezaları temel olarak yapı sahibi adına düzenlenir. Ancak 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesinde imar para cezası uygulanacak kişiler açıkça belirtilmiştir. Bu kişiler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

b) Yapı Sahibine İmar Para Cezası Verilebilir mi?

İmar para cezaları temel olarak yapı sahibi adına düzenlenir. Yapı sahibi ile taşınmaz sahibi farklı kişiler ise cezanın taşınmaz sahibi adına değil, yapı sahibi adına düzenlenmesi gerekir. Örneğin Hazineye ait taşınmaz üzerinde Hazinenin bilgisi dışında yapı yapan kişiye karşı ceza düzenlenebilir. Danıştay 6. Dairesi, 24.12.1992, E:1991/2852, K:1992/5184: Yıkmaya konu yapının bulunduğu yerin tapusunun başka bir kişiye ait olmasının yapının da o kişiye ait olduğunu göstermeyeceği, kaldı ki ruhsatsız yapı konusunda davacı adına düzenlenen yapı tatil tutanağına karşı davacının itirazda bulunmadığı işlemlerin ruhsatsız yapıyı yapan kişi adına düzenlenmesinde isabetsizlik görülmediği.

Ruhsatsız olarak yapılan yapıların sonradan yapıyı yapan kişinin mülkiyetinden çıkması durumunda, para cezasının yapının sonraki maliki adına değil, ruhsatsız yapıyı yapan kişi adına düzenlenmesi gerekir. Yapıyı sonradan satın alan kişinin, satın aldığı yapıda satın alma tarihinden önceki mevzuata aykırılıktan dolayı bu tarihten sonra yapılan tespitten hareketle ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıdan dolayı cezalandırılması mümkün değildir. Bir başka anlatımla, ruhsatsız inşaatın yapan kişinin mülkiyetinden çıkmış olması, ruhsatsız yapıyı yapan davacıya para cezası verilmesine engel teşkil etmemektedir. Bu tür yapılarda para cezasının yapıyı satmış olsa dahi mevzuata aykırılığı gerçekleştiren kişiye verilmesi gerekir. Çünkü 42. maddenin temel amacı ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapana para cezası verilmesidir. Danıştay Altıncı Dairesi, 11.05.2005, E:2003/5504, K:2005/2714: Mülkiyet hakkı davacıya geçen yapıda bu tarihten sonraki tespitle ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan imalatlardan davacının sorumlu tutularak para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı.

c) Müteahhiti Uyaran Malike İmar Para Cezası Verilebilir mi?

Yapı maliki, yapıyı inşa eden müteahhit ile, imar mevzuatına ve projelere aykırı yapı konusunda sözleşme imzalamamış ise ve aykırılıktan haberdar değil ise yapı maliki adına para cezası düzenlenmemesi gerekir. Örneğin malik yapım işleri için bir yapı müteahhidi ile anlaşmış, sözleşmenin bir örneğini idareye vermiş, yapı ruhsatında yapı müteahhidi bölümü ilgili kişi tarafından imzalanmış, sözleşmede aykırılık yapılmasına yönelik özel bir hüküm yok ise ve yapı maliki malik olma sıfatı dışında hiçbir şekilde aykırılığa müdahil değil ise bunu da bir şekilde belgelemiş ise para cezasına konu bir sorumluluğundan söz edilmemesi gerekir. Böyle bir durumda para cezasının sadece yapı müteahhidi adına düzenlenmesi gerekir.

Ayrıca ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapan müteahhidi yazılı şekilde uyaran yapı malikine de para cezası verilmemesi gerekir. Kendi taşınmazı üzerinde inşaat yaptırmak amacıyla bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan, ancak müteahhidin ruhsat almadan inşaata başlaması üzerine, mevzuata aykırılığın idarece tespit tarihinden önce kabul edilebilir hukuki yollarla ruhsatsız yapı yapmaması için yapı müteahhidini uyaran ve bu durumu idareye bildiren yapının ruhsatsız yapılmasında sorumluluğunun bulunmadığı anlaşılan yapı sahibi hakkında, para cezasının uygulanmaması gerekir.

ç) Kat Mülkiyetine Tabi Binalarda Para Cezası Kime Verilir?

Bir binada diğer maliklerin izni olmaksızın yapılan ruhsatsız veya mevzuata aykırı uygulamalar için bütün maliklerin değil, aykırılığı gerçekleştirenlerin idari para cezasına konu edilmesi gerekmektedir. Herhangi bir apartman yönetim kurulu kararı alınmamışsa veya apartman yönetim planında binanın ortak kullanım alanında yapılan izinsiz tadilatlardan izinsiz olarak yapılmasına ilişkin kararı onaylayanlar dışında tüm kat maliklerinin sorumlu tutulması mümkün değildir. Mevzuata aykırı bir yapıda para cezasının bu yapıyı inşa edene verilmesi gerekir. Bu nedenle para cezası verilecek ilgililer saptanırken ruhsat eki projeye aykırı olarak yapılan tadilatların yapılmasına neden olan kişilerin doğru bir şekilde belirlenmesi gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 22.12.2003, E:2002/3435, K:2003/7049: Dava konusu olayda davacılar, binanın ortak kullanım alanında yapılan tadilatlardan tüm kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağını, kendilerinin bu durumdan mağdur olduklarını, binanın müteahhidinin ve arsa sahibinin haksız şekilde söz konusu alanı işgal etmeleri nedeniyle kendilerinin kusuru olmadığını belirterek, cezaların şahsiliği ilkesi gereği kusurlu kimse ona para cezasının verilmesi gerektiğini, ruhsata aykırı tadilatların kendileri tarafından belediyeye bildirildiğini ileri sürmektedirler. İdare mahkemesince, yıktırılmasına karar verilen projeye aykırı olarak yapılan tadilatları yapan kişilerin belirlenmesi suretiyle, ayrıca cezaların şahsiliği ilkesi de göz önüne alınarak para cezasına ilişkin dava konusu işlem hakkında karar verilmesi gerekmektedir.

d) Mirasçılar İmar Para Cezası Verilebilir mi?

Bir yapıda, yapı sahibinin vefatı halinde yapının mirasçılar tarafından yapıldığı konusunda bir tespit yapılmamışsa, cezaların şahsiliği prensibi uyarınca miras hukuku nedeniyle yapı sahibi olan mirasçılarından, idari para cezasının tahsil edilmesi de mümkün değildir.

e) Özel Parselasyonla Hisse Karşılığı Belirli Bir Yer Satan veya Alan Kişi

42. maddede özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satmak veya almak para cezası uygulama sebebi sayılmıştır. Bu nedenle bu şekilde belirli bir yeri alan ve satan kişiye ayrı ayrı para cezası uygulanması gerekir.

f) Kiracıya İmar Para Cezası Verilebilir mi?

Taşınmaz maliki tarafından kira kontratında tadilatların niteliğini de belirterek açık olarak kiracıya tadilat yapılması yönünde muvafakat verilmemişse, tadilatlar kira kontratından sonraki bir dönemde yapılmış ve idarece tespit edilmişse, mülk sahibinin açık muvafakati olmaksızın kiracı tarafından yapılan bu tadilatlar nedeniyle taşınmaz maliki adına imar para cezası verilmesi, cezaların şahsiliği ilkesi de göz önünde bulundurulduğunda mevzuata uygun olmayacaktır. Danıştay 6. Dairesi, 18.10.2004, E:2003/1196, K:2004/4987: Yapının mülk sahibi tarafından yapılmayan ruhsatsız tadilatlar için noter kanalıyla mülk sahibince kiracılara ihtarname çekildiği ve kira sözleşmesinde kiralayanın muvafakati olmadan tadilat yapılamayacağı, yapılacak tadilatlarında mevzuata uygulanarak yapılmasının esas olduğunun belirtildiği dikkate alındığında, cezaların şahsiliği ilkesi gereği, kiracının yaptığı ruhsatsız tadilatlar nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanununun 42. maddesi uyarınca yapının mülk sahibine para cezası verilemeyeceği.

Buna karşılık taşınmaz sahibinin açık izni veya kira sözleşmesi sonucu kiracı tarafından yapılan yapılarda para cezası taşınmaz malikine kesilmelidir. Danıştay 14. Dairesi, 14.10.2014, E:2013/3172, K:2014/8280: Taşınmaz sahibinin açık izni veya kira sözleşmesi sonucu kiracı tarafından yapılan yapılarda para cezasının taşınmaz malikine kesilmesi gerektiği. (…) ruhsat alma mükellefiyetinin taşınmaz malikinde olduğu ve kiracının taşınmaz malikinin muvafakati olmadan ruhsat alamayacağı göz önüne alındığında; taşınmaz malikinin kendi taşınmazında ruhsatsız yapı yapması ile rıza ve muvafakati ile başkası tarafından yapılmasına izin vermesi arasında bir fark gözetilmesi olanaklı değildir. Bu durumda, ruhsatsız baz istasyonu yapılmasına rıza gösteren davacıya para cezası verilmesine ilişkin işlemde “Cezaların şahsiliği” ilkesi açısından hukuka aykırılık bulunmadığından, işlemin diğer unsurları yönünden bir inceleme ve değerlendirme yapılması gerekmekte iken, anılan gerekçeyle para cezasının iptali yolunda verilen temyize konu Mahkeme kararının bu kısmında hukuki isabet görülmemiştir.

g) Fenni Mesule İmar Para Cezası Verilebilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre, inşaattaki aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesuller hakkında para cezası uygulanması mümkündür. Ancak bunun için yapı denetim işinin üstlenildiği (yapı denetim hizmet sözleşmesinin imzalandığı) tarihten sonra; ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapıldığının altı iş günü içerisinde idareye bildirilmediğine yönelik olarak bir tespitin yapılması gerekmektedir.

h) Müteahhite İmar Para Cezası Verilebilir mi?

Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapan müteahhit hakkında para cezası uygulanabilir. Bu aykırılıkların yapı sahibi ile müteahhit arasındaki bir sözleşme ile öngörülmüş olması, müteahhiti sorumluluktan kurtarmaz.