İmar Planlarında Bahçe Mesafesi Nedir? Çekme Mesafesi Nedir? Bina Cephesi ve Derinliği Nedir?

Bahçe Mesafesi Nedir? Bina Çekme Mesafesi Nedir? Arsa Çekme Payı Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre ön, arka ve yan bahçe mesafeleri, binanın doğal/tesviye edilmiş zeminde kendi parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafelerdir. İmar planlarında, parselde yapılacak yapıların ön ve yan taraftaki komşu parsel sınırına mesafesi de gösterilir. Bunlara bahçe mesafesi veya çekme mesafesi denir.

En az ön, arka ve yan bahçe mesafeleri; binanın doğal/tesviye edilmiş zeminde kendi parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafelerdir. Bunları imar planlarından okuyabiliriz. Buna dair bir örneğe aşağıda yer veriyoruz.

Komşu Çekme Mesafesi Nedir? Komşu Sınırına Ev Yapma Mesafesi Nedir?

Aslında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde komşu çekme mesafesi diye bir kavram bulunmamaktadır. Bununla birlikte komşu çekme mesafesi ifadesi ile kastedilen yan ve arka bahçe mesafeleridir. Buna “komşu parsel çekme mesafesi” veya “komşu parselden çekme mesafesi” de denilmektedir.

Arsaya Ev Yaparken Kaç Metre Çekilir?

Gerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, gerekse Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği parselde yapılacak yapıların ön ve yan taraftaki komşu parsel sınırına belirli bir metreden daha fazla yaklaşmasını yasaklamıştır. Arsaya ev yaparken bu kurallara uyulması gerekir.

Parselde yapılacak yapıların ön ve yan taraftaki komşu parsel sınırı, aşağıda açıklayacağımız ön bahçe, yan bahçe ve arka bahçe mesafelerine uygun yapılmalıdır.

Ön Bahçe Mesafesi Nedir?

Ön bahçe, bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan parsel bölümleridir. Yoldan yüz alan bütün bahçeler ön bahçe statüsündedir. Ön bahçe mesafesi imar planında belirlenen ön cephe hattına veya ön bahçe mesafesine göre, planda belirlenmemişse idarelerin imar yönetmeliklerine veya imar yönetmeliklerinde hüküm bulunmaması halinde bu Yönetmelikteki esaslara göre belirlenir. Birden fazla yola cephesi bulunan parsellerde de bu esaslara uyulur.

Ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön bahçede açık otopark yapılabilir.

Ön bahçelerde tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu otoparklar yapılabilir. Ancak sit alanları ve özel çevre koruma alanlarında, koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine uyulur.

a) Ön Bahçe Çekme Mesafesi Ne Kadar?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri; ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir.

b) Yoldan Çekme Mesafesi Nedir? Yola Yapı Yaklaşma Mesafesi Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, yoldan yüz alan bütün bahçeler ön bahçe statüsündedir. Yani yoldan çekme mesafesi veya yola yapı yaklaşma mesafesi diye bilinen çekme mesafeleri, ön bahçe mesafeleridir.

c) Yoldan Çekme Mesafesi Nasıl Hesaplanır?

Yoldan çekme mesafesi imar planında belirlenen ön cephe hattına veya ön bahçe mesafesine göre, planda belirlenmemişse idarelerin imar yönetmeliklerine veya imar yönetmeliklerinde hüküm bulunmaması halinde bu Yönetmelikteki esaslara göre belirlenir.

Arka Bahçe Mesafesi Nedir? Arka Bahçe Çekme Mesafesi Nedir?

Arka bahçe, ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel bölümüdür.

Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde olmayan arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir.

a) Arka Bahçe Mesafesi Hesaplama

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir. Arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır. 

Arka mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder. Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dâhil edilmez.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 23. maddesine göre, uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda,  bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı olarak arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı değerlendirme yapılarak da uygulanabilir.

b) Arka Bahçe Mesafesi H/2 Ne Demek

Bazı imar planlarında arka bahçe mesafesi H/2 olarak belirtilmektedir. Burada H ile ifade edilen binanın yüksekliğidir. Dolayısıyla bu ifade arka bahçe mesafesinin, bina yüksekliğinin yarısı olduğu anlamına gelir.

Yan Bahçe Mesafesi Nedir?

Yan bahçe, parselin komşu parsellere kadar uzanan ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçeleridir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri; yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.

Yan bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır. 

Yan mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder. Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dâhil edilmez.

Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde olmayan yan bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Bahçe Mesafeleri ile İlgili Ortak Hükümler

Bahçe mesafeleri Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 23. maddesinde düzenlenmiştir. Eğer imar planında bahçe mesafeleriyle ilgili hüküm yok ise bu madde uygulanır. Maddeye göre uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri ile ilgili ortak hükümler şunlardır:

a) Uygulama imar planında aksine bir açıklama getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön, yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır. 60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe mesafelerine 1.00 metre ilave edilir.

b) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için bu mesafeye 1.00 metre ilave edilir. Bu maddede ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. 

c) Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar arasında en az yapının ana kitlesi üzerinde kalan bölümlerinin yüksekliklerine göre bu Yönetmelikte belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı kadar mesafe bırakılmak zorundadır.

ç) Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerine; kameriye, pergola, süs havuzu, çocuk bahçeleri, bina giriş köprüleri, oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri yapılabilir.

d) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi yapılabilir.

e) Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet, sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si için bir ağaç dikilir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu fıkrada belirtilen şarta göre hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir.

f) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de erişiminin sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu yapılabilir.

g) Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde, uygulama imar planında belirlenen veya uygulama imar planında belirlenmemişse, bu Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu Yönetmelik ile belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.

a) Çekme Mesafesine Havuz Yapılır Mı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerine süs havuzu yapılabilir. Buna karşılık normal yüzme havuzu yapılamaz.

b) Çekme Mesafesine Otopark Yapılır Mı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön bahçede açık otopark yapılabilir. Ön bahçelerde tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu otoparklar yapılabilir.

Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir.

c) Aynı Parselde İki Bina Arası Mesafe, Aynı Parselde İki Blok Arası Mesafe

Aynı parselde 2 bina arası mesafe ne kadar olmalıdır? Bir parselde birden fazla 60.50 metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00 metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik için bu mesafeye 1.00 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.

ç) Aynı Parselde İki Villa Arası Mesafe

Aynı parselde iki villa arası mesafe, açısında özel bir durum söz konusu değildir. Bununla birlikte yukarıda bir parselde birden fazla bina konusunda açıklanan kurallar, bir parselde birden fazla 60.50 metre yükseklikte bina yapılması halinde uygulanır. Bir parselde birden fazla 60.50 metreden daha az yükseklikte bina yapılması halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip toplanmak suretiyle bulunur.

Köylerde Çekme Mesafesi

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 14. maddesine göre köylerde çekme mesafeleri (Bahçe Mesafeleri) ön ve yol kenarına rastlayan yan bahçe mesafelerini minimum (5.00) m.`dir. Ancak, mevcut teşekkülde bu mesafeler (5.00) m.den fazla ise bu teşekküle uyulur.

Bitişik olmayan yan ceplerde, çelik, kagir ve benzeri yapılarda minimum (3.00) m., diğer yapılarda ise minimum (5.00) m. mesafe bırakılması şarttır.

Ön bahçesiz bitişik veya blok olarak teşekkül etmiş yerlerde, mevcut teşekküle uygun olarak yapılacak uygulamayı takdire Belediye yetkilidir. Ancak blok uygulamalarında blok her hal-karda (40.00) m. yi aşamaz. Arka bahçe mesafesi bina yüksekliğinden az olamaz.

Bina Çekme Mesafesi İhlali

Bina çekme mesafesi ihlalinin, hem imar mevzuatının, hem de komşu parsel hakkının ihlali anlamına gelir. Bu nedenle bina çekme mesafesi ihlali durumunda İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yıkım ve aynı Kanunun 42. maddesine göre imar para cezası uygulanması sonucunu doğurabilir.

Bina Cephesi Nedir?

Bina cephesi, parsel nizamında, binanın toprak üstündeki ilk katının parselin yol tarafındaki duvarının dış yüzüdür. Köşe başı parsellerde ise, binanın kot aldığı yol tarafındaki toprak üstündeki ilk kat duvarının dış yüzüdür.

Bina Derinliği Nedir?

Bina derinliği, binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır. Bu tanımlar aşağıdaki şekilde basit olarak gösterilmiştir.