1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. İmar Programı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

İmar Programı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?


İmar Programı Nedir?

İmar programları; belediyelerin, 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince hazırladıkları ve imar planlarının gerçekleştirmek amacı ile yapmayı planladıkları alt ve üst yapı yatırımlarını gösteren ve bu yatırımların giderlerini yaklaşık olarak belirten belgelerdir.

Belediyeler İmar Programlarını Ne Kadar Sürede Hazırlarlar?

3194 sayılı İmar Kanunu; belediyeleri, imar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra en geç üç ay içinde imar planlarını uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlü kılmıştır.

Yargıtay ve Danıştay kararlarına göre imar programları, imar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra en geç üç ay içinde yapılmaz ise hukuki açıdan yapılmış sayılır ve buna göre sonuç doğurur.

İmar Programının Faydaları Nelerdir?

İmar programlarının, imar planlarının uygulanmasında ve kaynak planlanmasında çok önemli faydaları vardır. Bunlar;

– Plan kararlarını uygulamak

– Planın belirlenen süreler içinde hayata geçmesini sağlamak

– Mülk sahiplerinin taşınmazları üzerinde süresiz olarak kısıtlama getirmemek

– İdareler arası eşgüdüm sağlamak

– Yatırımcı kamu kurum ve kuruluşlarının yatırımlarında plana uygunluğu sağlamak

– Finans kaynakları oluşturmak

– Plan uygulamasında etaplama sağlamak

İmar Programı Nasıl Hazırlanır?

İmar programları hazırlanırken öncelikle yapılması gereken işlem, imar planının uygulanması için yapılması gereken işlerin ve bunların yaklaşık maliyetlerinin belirlenmesidir. Daha sonra, bu işlemler arasından belediyenin kaynakları da dikkate alınarak öncelikle yapılması gereken işlemler tespit edilir.

İmar programları hazırlanırken şu ilkeler göz önünde bulundurulmalıdır:

1) İmar programları gerçekçi olarak hazırlanmalıdır. Program hazırlanırken, yapılacak işlerin ve bunların maliyetlerinin gerçekçi olarak tespit edilmesi, imar programına alınan iş ve işlemler için de belediye bütçesine gerekli ödeneğin konulması gerekir.

2) İmar programları disiplin içerisinde uygulanmalıdır. Ülkemizde imar planlarının sık sık ve kamu yararı gibi bir amaç güdülmeksizin değiştirilmesine paralel olarak imar programları da sık sık değiştirilmektedir. Bu da, imar programlarının bir müddet sonra uygulanamaz hale gelmesine neden olmaktadır. Bu nedenle, programa göre her yıl yapılması gereken işlemler için belediye bütçesine gerekli ödenek konulmalı ve yılı içerisinde yapılması gereken işlemler titizlikle yerine getirilmelidir. Bir yıla ilişkin uygulama tamamlanmadan diğer yılın uygulamasına geçilmemelidir.

3) Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yayınlanan 2006/07 sayılı Genelgeye göre imar programlarının gün, ay ve yıl olarak tam beş yılı kapsaması zorunludur. Beş yıllık sürenin başlangıcı; imar programını kabul eden meclis kararının tarihi olabileceği gibi, meclis kararında belirtilen daha sonraki bir tarih de olabilir.

4) Yeni programın bir önceki imar programının bitmesinden önce hazırlanması ve önceki program biter bitmez yürürlüğe konulması gerekir.

5) Bir önceki programda olup da kaynak yetersizliği veya diğer nedenlerle gerçekleştirilemeyen işlerin, yeni yapılan programın ilk yıl dilimine alınması gerekir.

6) İmar programının uygulaması devam ederken imar planlarında değişiklik yapıldığında, tekrar yeni bir program yapılmaması, plan değişikliğine uygun şekilde ek program yapılması gerekir. Ayrıca, ivedilik ve öncelik taşıyan bir durum söz konusu olduğunda da ek program yapılmalıdır.

7) İmar Kanunu, belediyeleri imar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra en geç üç ay içinde imar planlarını uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlü kıldığı için yalnızca imar planı olan belediyelerin imar programı hazırlaması gerekir. İmar planı olmayan belediyelerin imar programı hazırlaması mümkün değildir. Ayrıca, belediye sınırları dışında imar konusunda yetkili olan il özel idarelerinin imar programı yapmaları konusunda İmar Kanununda hüküm bulunmamaktadır.

8) Bu hususların yanı sıra yatırımcı kamu kuruluşlarının görüşlerinin alınması gerekir. Bu husus, aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

Hazırlanacak imar programları uygulamada kolaylık sağlamak ve ileride doğacak yasal sorunları engellemek için şu belgeleri kapsamalıdır:

Programı onaylayan ve yapılacak işlerin önceliğini gösteren belediye meclisi kararı,

Belediyenin bütçesi hakkında gerekli bilgileri içeren ve beldenin gelişme yönünü belirleyen gerekçe raporu,

Onaylı imar planına göre düzenlenmiş 1/1.000 ölçekli uygulama ve parselasyon haritaları,

Programa alınan işlerin ve ödeneklerin yıllara göre dağılımını gösteren beş yıllık imar programı çizelgesi,

Kamulaştırılacak taşınmazlar ile bunların tahmini kamulaştırma bedellerini gösteren kamulaştırma çizelgesi,

İmar planlarının uygulanması için gerekli olan inşaatın, birim fiyatlara göre hesaplanmış maliyet bedellerini kapsayan yapı ve tesis bedelleri çizelgesi.

İmar Programı Hazırlanırken İlgili İdarelerin Görüşlerinin Alınması Zorunluluğu

İmar Kanununun, imar programları konusunda getirdiği en önemli yenilik, programların görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kuruluşların o beldedeki temsilcilerinin görüşleri alınmak üzere, meclis toplantılarına katılma zorunluluğunun getirilmiş olmasıdır.

Bilindiği gibi planlarda, belediyelerin uygulama ya da yatırımını sağlamak durumunda olduğu kullanımların (yol, yeşil alan, otopark vb.) yanı sıra diğer kamu kuruluşlarınca gerçekleştirilmesi gereken yatırımlar da (okul, hastane, hükümet konağı vb.) bulunmaktadır. Bu yatırımların gerçekleştirilmesi için imar programlarına alınması gerekmektedir.

Bu nedenle, öncelikli uygulama alanlarının yıllık program hedeflerinin belirlenmesi amacıyla, programın belediye meclisindeki görüşmelerine ilgili tüm kamu kuruluşlarının yetkililerinin katılmasını zorunlu tutmak, planların hayata geçirilmesinde önemli bir adımdır.

İmar programlarında, kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanların ilgili kamu kuruluşlarınca program süresince kamulaştırılması zorunludur. Bu amaçla gerekli ödenek, ilgili kamu kuruluşlarının bütçelerine konulur.

İmar Programları Nasıl Onaylanır?

3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesine göre belediyelerce hazırlanacak imar programları, belediye meclisleri tarafından kabul edilerek kesinleşir. Bu madde metninde, imar programına ilişkin meclis kararına itiraz edilebileceğine dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

İmar Programları Ne Kadar Süreliğine Hazırlanır? İmar Programı Kaç Yıllık Hazırlanır?

3194 sayılı İmar Kanunu; belediyeleri, imar planlarının yürürlüğe girmesinden sonra en geç üç ay içinde imar planlarını uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlü kılmıştır.

Ek İmar Programı

2006/07 sayılı Genelgeye göre; beş yıllık imar programları, süresi bitimine kadar geçerli olacağından, program bitmeden yeni bir program yapılamaz. Ancak, önem ve öncelik arz eden bir iş olduğunda belediyeler gerekli gördükleri hallerde onaylı imar programlarına ek programlar yapabilir.

Onaylı programa alınan bir işin programdan çıkarılması yasal olarak mümkün değildir.

Beş yıllık programda yer alan, ancak bir takım imkansızlıklar nedeniyle gerçekleştirilemeyen işlerin ikinci programın ilk yıl diliminde yer alması gerekir. Program devam ederken revizyon imar planları yapılmışsa, imar planında değişikliğe uğrayan yerler için yeni program yerine, ek imar programı yapılması gerekir.

İmar Programlarının Uygulanması İçin Yapılan Harcamaların Harcamalara Katılma Payı Olarak Tahsil Edilmesi

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun harcamalara katılma payları ile ilgili maddeleri, belediyelerin imar programlarının uygulanması amacı ile yaptıkları alt yapı harcamalarının bir kısmını tahsil edebilmelerine imkan tanımaktadır.

Belediye Gelirleri Kanununun harcamalara katılma paylarının uygulanmasını göstermek amacı ile 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Harcamalara Katılma Payları İle İlgili Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (Resmi Gazete T/S: 21.08.1981/ 17435) yayımlanmıştır.

Harcamalara katılma payını 3194 sayılı İmar Kanununun 23. maddesindeki teknik alt yapı bedeline katılım payı ile karıştırmamak gerekir. 3194 sayılı İmar Kanununun 23. maddesinde, iskan hudutları içinde olup da, imar planının beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin % 25’ini peşin ödeyip geri kalan % 75’ini, alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere yapı ruhsatı verileceği hükme bağlanmıştır.

Burada bahsedilen durum, sadece teknik alt yapı bedelidir. Bu bedele karşı açılacak davaların idari yargıda görülmesi gerekir.

Konu hakkında Danıştay Dokuzuncu Dairesi tarafından verilen 22.11.2001 tarihli ve E:2000/616, K:2001/4492 sayılı kararda İmar Kanununun 23. maddesi uyarınca tahakkuk ettirilen teknik altyapı bedeline ilişkin uyuşmazlıkların görüm ve çözümü, idare mahkemelerinin görev alanına girdiği vurgulanmıştır.

Oysa 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında tahsil edilen harcamalara katılma payları, belediyece gerçekleştirilen yol, su ve kanalizasyon hizmetleri için yapılan masrafların bir kısmının mükelleflerden tahsil edilmesini öngörmektedir.

Harcamalara katılma payları, vergi ve harç olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, harcamalara katılma payına karşı açılacak davaların vergi mahkemelerinde açılması gerekir.

İmar Programı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?
Yorum Yap

Yorum Yap