İçindekiler
Uygulama İmar Planı Yapılmış Olmasının Taşınmaz Değerine Etkisi
Kural olarak, uygulama imar planı kapsamına alınan bir parselin değerinde artış olduğu varsayılır. Çünkü uygulama imar planları, parsel üzerinde yapı yapılabilmesi konusunda önemli bir kilometre taşıdır. Uygulama imar planı yapılmış olan bir parselin, artık hem imar planındaki fonksiyonu, hem de yapılaşma koşulları bellidir.
Zaten bu nedenle3194 sayılı İmar Kanunu’na 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla eklenen Ek 8. madde ile “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır.” hükmü getirilmiştir.
Konu hakkında İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik yayımlanmıştır. Yönetmeliğe göre, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir. Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir.
Bununla birlikte, bazı durumlarda uygulama imar planının bölgenin genel niteliklerine aykırı yapılaşma koşulları ihtiva etmesi durumunda plan, taşınmazın değerini azaltıcı yönde etki yapabilir.
Ayrıca uygulama imar planı bulunan alanlarda, parselasyon veya ifraz/tevhit gibi imar uygulaması yapılmış olup olmadığını da dikkate almak gerekir. Bir alanda uygulama imar planının yapılmış olması, o alanın hemen inşaata elverişli hale geldiği ve parsel maliklerinin parsellerinde inşaat yapabileceği anlamına gelmez. Aşağıdaki imar paftasından da görüleceği üzere, imar planı yapıldıktan sonra, imar uygulamaları yapılıncaya kadar bölgedeki eski kadastral durum devam eder.
Bu durumda olan kadastral parsellerde inşaat yapılabilmesi için imar planlarının çeşitli araçlardan biriyle uygulanması ve kadastral durumun imar planına uygun hale getirilmesi gerekir.
İmar uygulamasının yapılmış olması durumunda bu durum parselin değerini otomatik olarak etkiler. Çünkü; a) Parsel, artık inşaata elverişli imar parselidir. b) Parselin geometrik konumu netleşmiştir. Bu nedenle, kural olarak, imar uygulaması görmüş parsellerde bir değer artışı olduğu kabul edilmektedir.
Değerleme Uygulamalarında Uygulama İmar Planının Okunmasında Hazırlık İşlemleri/Temin Edilecek Belgeler
Uygulama imar planı kapsamında bulunan bir parselin değerlemesi yapılacak ise imar planının verilerinin sağlıklı bir şekilde okunması gerekir. Çünkü bir parselin sadece imar planında ayrıldığı amacın bilinmesi sağlıklı bir değerleme için yeterli değildir; parselin yapılaşma koşullarının da tam olarak bilinmesi gerekir.
Uygulama imar planı bulunan bir taşınmazın değerlemesi yapılacaksa; Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesine göre planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Bu nedenle bir taşınmaz hakkında sağlıklı bir değerleme yapılabilmesi için bütün bunların temin edilmiş olması gerekir.
Pafta
Plan paftası, planla getirilen kullanım amaçlarının ve lejantların gösterildiği haritadır. Aşağıda plan paftası için verilen bir örnek yer almaktadır.
Gösterim (Lejant)
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 10. maddesine göre her türlü mekânsal plan, kendi kademesinin ve yapılış amacının gerektirdiği çizim ve gösterim tekniğine göre hazırlanır.
Planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde (EK-1) Gösterimler başlığı altında yer alan EK-1a Ortak Gösterimler, EK-1b Mekânsal Strateji Planları Gösterimleri, EK-1c Çevre Düzeni Planı Gösterimleri, EK-1ç Nazım İmar Planı Gösterimleri, EK-1d Uygulama İmar Planı Gösterimleri ve EK-1e Detay Kataloğuna uygun olarak hazırlanır.
Plan Notları
Bir diğer kısım ise, planın uygulanmasına ilişkin olarak uyulması gereken kuralların gösterildiği plan notlarıdır. Plan notları, imar parsellerinde yapılaşma şartları, parsel büyüklükleri, parsel derinlikleri, kat adetleri gibi konularda hükümler ihtiva ederler.
Plan notları, plan yapılırken tespit edilebileceği gibi, plana sonradan da ilave edilebilir. Bu ilave, plan yapımındaki usule uyarak yapılır. Plan notlarından bazıları şunlardır:
“• 1/1.000 ölçekli uygulama imar planında belirlenen sosyal ve teknik alt yapı alanları ile kentsel yeşil alanlar (yol, yeşil alan, park, çocuk oyun alanı, spor alanları, eğitim ve sağlık tesisleri, resmi bina, sosyal ve kültürel tesisler, teknik hizmet alanları, belediye hizmet alanı, ibadet alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
• Kamu alanlarında ilgili idarelerce uygun görülmesi, özel ve tüzel nitelikli alanlarda ise ilgililerinin muvafakati ve ilgili idarelerince de uygun görülmesi halinde; trafo, doğalgaz regülatörü vb. alt yapı tesisleri yapılabilir.
• İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınmak şartı ile imar planında özel mülkiyette olan açık otopark lejantında kalan alanlarda özel açık veya zemin altı otopark, kat otoparkı lejantında kalan alanlarda ise özel katlı otopark yapılabilir.”
Değerleme Uygulamalarında Uygulama İmar Planının Okunması
Değerleme uygulamaların imar planları değerlendirilirken şu hususlara dikkat edilmesi gerekir.
1) Öncelikle, taşınmaz değerlemesi yapılırken pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu bir bütün olarak ele alınır ve her birinde, taşınmazın değerine etki edebilecek hususlar belirlenir.
2) Değerleme yapılırken gerek değerleme yapılan taşınmazın ve gerekse emsal alınan taşınmazların imar durumları tam olarak bilinmelidir. Emsal karşılaştırma yöntemi kullanılacaksa mümkün mertebe benzer imar koşullarına sahip taşınmazlar seçilmelidir.
3) Bir taşınmazın imar durumu incelenirken; a) Taşınmazın bulunduğu bölgenin imar planındaki durumu, şehrin gelişme yönü vb. hususlar, b) İmar planındaki fonksiyonu (konut, ticaret vb.), c) Plandaki yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS (emsal), çekme mesafeleri, yükseklik), d) Plan notlarında bu parseli de ilgilendiren hususlar olup olmadığı,
Hususları bilinmelidir.
Parselin Bulunduğu Bölgenin Şehir Açısından Değerlendirilmesi
Değerleme yapılırken ilk aşama; taşınmazın bulunduğu bölgenin imar planındaki durumu, şehrin gelişme yönü vb. gibi genel hususların bilinmesidir.
Parselin İmar Planındaki Fonksiyonunun Değerlendirilmesi
Değerlemenin ikinci aşaması, parselin imar planında ayrıldığı amaç ve bu alanda hangi yapıların yapılabileceğidir. Bunun öncelikle parselin imar paftası temin edilir.
Sonrasında lejant (gösterim) yardımıyla, bu alanın (tarama veya harflerin) hangi kullanıma isabet ettiği tespit edilir. Sonrasında bu alanda ne tür yapıların yapılabileceği araştırılır. Bir parselde hangi tür yapıların yapılabileceği konusu taşınmazın değerini önemli ölçüde etkileyecektir.
Hangi alanda hangi yapıların yapılabileceği (örneğin merkezi iş alanında veya kentsel servis alanlarında nelerin yapılabileceği) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile belirlenmiştir. Bu Yönetmelikte hakkında hüküm olmayan fonksiyonlar için imar planlarına ve belediyelerin imar yönetmeliklerine bakılması gerekir. Hangi imar parselinde hangi yapıların yapılabileceği konusunda şu yazımıza bakınız: Hangi Alana Hangi Yapılar Yapılabilir? Bir Parselde Birden Fazla Yapı Yapılabilir mi?
Parselin Yapılaşma Koşullarının Değerlendirilmesi
Bir parselin sadece plandaki fonksiyonunun bilinmesi, sağlıklı bir değerleme için yeterli değildir. TAKS, KAKS (emsal), yapı nizamı, çekme (bahçe) mesafeleri ve diğer yapılaşma koşullarının da bilinmesi gerekir.
İmar Planlarının ve Parselasyon İptalinin Sonuçları
İptal kararları, dava konusu işlemi hiç tesis edilmemiş kılan ve önceki hukuki durumun geri gelmesini sağlayan kararlardır. Eğer bireysel bir idari işlem iptal edilmiş ise idare, bireyin eski hukuki durumunu kazanması için gereken işlemleri yapmakla yükümlüdür.
Düzenleyici bir işlem iptal edilmiş ise, ortada hukuken doldurulması zorunlu bir boşluk oluşmadıkça, verilen yargı kararı idarenin herhangi bir uygulama işlemine gerek kalmaksızın hukuki sonuçlarını ortaya koyar. Başka bir anlatımla, iptal edilen düzenleyici işlemin uygulanabilirlik (icrailik) niteliği son bulur ve işlemin yapılmasından önceki hukuki durum yürürlük kazanır.
1) İmar planları da idari yargı kararı ile iptal edildiğinde, hiç yapılmamış sayılırlar. Bir alana ilişkin imar planının iptali halinde, bu alan plansız hale gelir. Bunun için belediye meclisinin ya da planlama yapmaya yetkili diğer kamu idarelerinin herhangi bir işlem yapmalarına gerek bulunmamaktadır. Bir başka anlatımla bir alana ilişkin imar planı iptal edildiğinde o alan (o plan açısından) plansız hale gelir. Örneğin uygulama imar planı iptal edilir-se o alan uygulama imar planı açısından plansız hale gelir.
2) Düzenleyici işlemleri toplumun tamamını ilgilendirdikleri için bu işlemlerin iptal edilmesi de, iptal için dava açmayan üçüncü kişilerin durumunu etkiler. Bir başka anlatımla bir düzenleyici işlem iptal edildiğinde ilgili tüm kişiler açısından sonuç doğurur. İmar planları da düzenleyici işlem niteliğinde olduğu için dava açmayan üçüncü kişiler de iptal davasının sonu-cundan etkilenirler. Yani iptal davası sonucunda verilen iptal kararı ile imar planı tamamen iptal edilir ve bu iptal kararları üçüncü kişiler açısından da sonuç doğurur.
3) Bir planının iptalinin diğer ölçekteki planlara etkisi bulunmamaktadır. Özellikle üst ölçekli planların iptali, alt ölçekli planların kendiliğinden hükümsüz olması sonucunu doğurmaz. Yani 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmesiyle 1/1.000 ölçekli plan kendiliğinden yürürlükten kalkmaz. Bir başka anlatımla 1/1000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin üst ölçekli planlar olan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki geçerliliğini yitirdiği, dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemez.
4) Danıştay Altıncı Dairesi plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde, değiştirilen planın hiç değiştirilmemiş gibi uygulanamayacağı görüşündedir. Altıncı Daire-ye göre plan değişikliğinin iptali halinde önceki plan kendiliğinden geçerlik kazanamaz. Bu durumda, plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde değişikliğin yapıldığı alanın plansız hale geleceğini kabul etmek gerekir.
