İçindekiler
İnşaat ruhsatının nasıl alınacağı konusunda hazırladığımız çok geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Rehberi: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?
Ruhsat Projesi Nedir?
Gerekli belgeler idareler temin edildikten sonra, ruhsata esas olarak projelerin hazırlanması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre yapı sahibi veya vekilince ilgili kanun, plan, bu Yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere bu maddede belirtilen projeler hazırlatılır. Hazırlanan bu projelerin ruhsata esas olmak üzere idarece onaylanması gerekir.
Ruhsat için gerekli projeler; mimari proje ve yapı aplikasyon projesi, statik proje, mekanik tesisat projesi ve elektrik tesisat projesidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerinin yapı ruhsatı verilmesi aşamasında idareye sunulması zorunlu değildir. Ancak bu projeler yapı denetim kuruluşu veya projelerin uygulanmasının denetimine yönelik fenni mesuliyet üstlenen mühendisler tarafından ilgili kurumlara onaylatılarak yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren otuz gün içinde ruhsat vermeye yetkili idareye verilir.
Yapı sahibi ve vekilince yukarıdaki fıkralarda sayılan belgelere göre ilgili kanun, plân, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere aşağıdaki projeler hazırlatılır.
a) Mimari Proje Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mimari proje mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır.
Bu proje; 1) Vaziyet planı, 2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu, 3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli, 4) Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları, 5) Çatı planı, 6) Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş, 7) Toprak kazı hesabı, 8) Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri, 9) Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından oluşur.
Ayrıca ilgili mühendis ve mimarlarca hazırlanan; asansör avan projesi, ısı ve su yalıtım projesi veya raporu, gürültüye karşı korunma proje veya raporu, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek peyzaj projesi de eklenir.
b) Yapı Aplikasyon Projesi Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder.
Aynı maddeye göre peyzaj projesi; açık ve yeşil alanlar için ekolojik, doğal ve kültürel verilere dayalı olmak üzere, peyzaj mimarlarınca hazırlanıp imzalanan, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek projeyi ifade eder.
Parsel alanının, parseldeki her bir binanın emsale konu alan büyüklüğünün, parseldeki tüm binaların toplam emsale konu alan büyüklüğünün, yapı inşaat alanının, toplam yapı inşaat alanının, binanın ve binaların taban alanının ve taban alanı katsayısının, kat alanı katsayısının (emsal), parsel üzerindeki yapıların blok numaralarının, bloklardaki bağımsız bölüm numaralarının, her bağımsız bölümün; bağımsız bölüm net alanının, eklenti net alanının, bağımsız bölüm brüt alanının, eklenti brüt alanının, bağımsız bölüm genel bürüt alanının, bağımsız bölüm toplam bürüt alanının ruhsat eki onaylı mimari projede, imar planındaki kat adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerin, bina derinliğinin, çıkma izdüşümleri ve yapı yaklaşma mesafelerinin, tabi zemin ve tesviye edilmiş zemine ilişkin kotların, bina ve yapı yükseklik ve kotlarının ise hem mimari projede hem de aplikasyon projesinde, 4. maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak gösterilmesi zorunludur.
c) Statik Proje Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre statik proje; mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat planları, çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.
d) Zemin Etüdü (Jeoteknik Etüt) Raporu
Statik projeye esas teşkil edecek zemin etüdü (jeoteknik etüt) raporu;
1) Yer altının dinamik esneklik direnişleri ve yerin dayanımı, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem bölgelenmesi, yer kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince,
2) Sondajlar, arazi çalışmaları, zemin ve kaya mekaniği, laboratuar deneylerini ihtiva eden zemin-yapı etkileşiminin analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve zemini oluşturan birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden jeoloji mühendislerince,
3) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin taşıma gücü hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince,
4) Mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu bu fıkrada belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, çalışmanın içeriği bakımından ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce,
mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu yukarıda belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce, Bakanlıkça belirlenen formata göre hazırlanan ve imzalanan belgedir.
Zemin etüdü raporlarının hazırlanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslara uyulmalıdır.
e) Mekanik Tesisat Projesi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporu ile elektrik mühendisi veya elektrik elektronik mühendisi ve makina mühendisince birlikte hazırlanan asansör uygulama projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
f) Elektrik Tesisat Projesi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre elektrik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, elektrik veya elektrik elektronik mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen kuvvetli ve zayıf akıma ilişkin elektrik iç tesisat projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister. Bina içi elektronik haberleşme tesisatı ile ilgili olarak Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunca hazırlanan mevzuata da ayrıca uyulur.
g) Isı Yalıtım Projesi
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 10. maddesine göre, imara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi safhasında bu Yönetmelik hükümleri uyarınca TS 825 standardında belirtilen hesap metoduna göre, yetkili makina mühendisi tarafından hazırlanan “ısı yalıtımı projesi” tesisat projesi ile birlikte ilgili idarelerce istenir. Isı yalıtım projesinde;
a) Isı kayıpları, ısı kazançları, kazanç/kayıp oranı, kazanç kullanım faktörü ve aylık ve yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının büyüklüklerinin, TS 825 standardında verilen “Binanın Özgül Isı Kaybı” ve “Yıllık Isıtma Enerjisi İhtiyacı” çizelgelerindeki örneklerde olduğu gibi çizelgeler halinde verilmesi ve hesaplanan yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının (Q), TS 825 standardında verilen yıllık ısıtma enerjisi (Qı) formülünden elde edilecek olan sınır değerden büyük olmadığının gösterilmesi,
b) Konutlar dışında farklı amaçlarla kullanılan binalarda yapılacak hesaplamalarda, binadaki farklı bölümler arasındaki sıcaklık farkı 4°C’den daha fazla ise ve bu binada birden fazla bölüm için yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı hesabı yapılacaksa, bu bölümlerin sınırlarının şematik olarak çizilmesi, sınırların ölçüleri ve bölümlerin sıcaklık değerleri üzerinde gösterilmesi,
c) Binanın ısı kaybeden yüzeylerindeki dış duvar, tavan ve taban/döşemelerde kullanılan malzemeler, bu malzemelerin eleman içindeki sıralanışı ve kalınlıkları, duvar, tavan ve taban/döşeme elemanlarının alanları ve “U” değerlerinin belirtilmesi,
ç) Pencere sistemlerinde kullanılan cam ve çerçevenin tipinin, bütün yönler için ayrı ayrı pencere alanlarının ve “U” değerlerinin belirtilmesi,
d) Havalandırma tipinin belirtilmesi, mekanik havalandırma söz konusu ise, hesaplamalar ve sonuçlarının proje raporunda belirtilmesi,
e) Isı yalıtım projesinde, binanın ısı kaybeden yüzeylerinde oluşabilecek yoğuşmanın TS 825 standardında belirtildiği şekilde tahkik edilmesi, gerekli çizim ve hesaplamaların proje raporunda verilmesi,
f) Mevcut binaların tamamında veya bağımsız bölümlerinde yapılacak olan esaslı tamir, tadil ve eklemelerdeki uygulama yapılacak olan bölümler için, TS 825 standardında ısıtma derece gün bölgelerine göre tanımlanmış tavsiye edilen ısıl geçirgenlik katsayılarına eşit veya daha küçük olduğunun gösterilmesi,
g) Mevcut binalarda yapılacak olan esaslı tamir, tadil ve eklemelerde, uygulamanın yapılacağı yüzeylerde oluşabilecek yoğuşmanın TS 825 standardında belirtildiği şekilde tahkik edilmesi, gerekli çizim ve hesaplamaların raporlanması, hususunda bilgiler bulunmalıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre, merkezi ısıtma sistemine sahip binaların ısıtma tesisatı projelerinde termostatik vanalar, oda termostatları ve sıcaklık sensörleri gibi merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile projenin gereğine göre ısı sayaçları veya ısı ölçer gibi ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlere yer verilmesi zorunlu olup, buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmez. Bu sistemlerin tesis edilmediği merkezi ısıtma sistemine sahip mevcut binalarda 57’nci madde kapsamında ilgili mühendislerce; binanın tesisatlarının ve enerji performansının, bu sistemin kurulmasına uygun olup olmadığına ve fen ve sağlık kurallarına uygunluğuna dair rapor düzenlenmeden uygun hale getirilmesine ve bu sistemin kurulmasına ilişkin tesisat projeleri hazırlanarak ilgili idarelerce onaylanmadan bu amaçla yapılacak tadilat ruhsatı talepleri karşılanmaz. Bireysel ısınma sisteminden merkezi ısıtma sistemine dönüştürülen binalarda da bu hüküm uygulanır. Bu işlerin yaptırılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde bina veya toplu yapı kat malikleri kurulu yetkili ve sorumludur.
Projeler Nasıl Hazırlanır?
Proje müellifi, aplikasyon krokisi ve yönetmelikte sayılan diğer veriler (yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı) ile birlikte harita mühendisi tarafından ölçekli olarak hazırlanan ve yapının oturacağı noktaları kesin olarak belirleyen aplikasyon belgesini esas alarak projesini hazırlamakla yükümlüdür.
Projelerin ilk paftasında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada ve parsel numaraları, arsanın alanı, var ise mevcut yapılar, yapının taşıyıcı sisteminin niteliği, kat adedi, emsal hesabına konu alanı, yapı inşaat alanı ve toplam yapı inşaat alanı, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri ve proje denetimi yapan denetçi mimar ve mühendisler ile bunlara ilişkin kuruluşlar hakkındaki bilgileri ihtiva eden bilgi tablosu bulunur.
Mimari proje altı takım halinde, diğer proje, resim, hesap ve raporlar beş takım halinde basılı olarak ve ayrıca Bakanlıkça belirlenecek esaslar dahilinde iki takım halinde elektronik ortamda düzenlenerek ilgili idareye başvurulur.
Ruhsata Esas Uygulama Projesini Kimler Hazırlayabilir?
a) Genel Olarak
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre bu Kanun kapsamındaki mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi ve bunların yerine getirilmesinin; uygulamada bulunulacak alanın, yerleşme merkezinin ve yapının sınıfına, özelliğine ve büyüklük derecesine göre, uzmanlık alanlarına uygun olarak 38. maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması mecburidir. Müellifler ve uygulamada bulunan meslek mensupları, işlerini bu Kanuna ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak gerçekleştirmekten sorumludur.
Aynı Kanun’un 38. maddesine göre yapıların, mimari, statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler.
Bu nedenle projelerin uzmanlık alanına göre yetkili elemanlar tarafından düzenlenmesi gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mimarî proje; mimarlar; yapı aplikasyon projesi, harita mühendisleri; statik proje; inşaat mühendisleri; mekanik tesisat projesi, makine mühendisleri; elektrik tesisat projesi, elektrik mühendislerince hazırlanmalıdır.
b) Fen Adamlarının Proje Hazırlama Yetkisi
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre 3194 sayılı Kanunun 38. maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plâncıları dışında kalan fen adamlarının proje hazırlama ve uygulama yapmaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır. Benzer bir hüküm de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinde yer almaktadır.
İmar Kanununun 38. Maddesinde Sayılan Mühendisler, Mimarlar ve Şehir Plancıları Dışında Kalan Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik, bu fen adamlarından bazılarının proje düzenleyebileceğini öngörmektedir. Yönetmeliğe göre 1. grup fen adamları;
– Mimari ve statik plan proje, resim ve hesaplarını hazırlamaya,
– Yapının bulunduğu yer, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyece, belediye teşkilatı olmayan yerlerde ise, aynı il sınırları içerisindeki en yakın belediye ve mücavir alan sınırlan içinde, yükleneceği mesuliyet deruhte edebilecek mesafede, ilgili idarece ihtisas ve iştigal konularına göre, faaliyet icra eden serbest mimar ve mühendis bulunmadığı tevsik edildiği takdirde ve sürece, bütün katların inşaat sahaları toplamı 1000 m2‘yi ve hacmi 4000 m3‘ü geçmeyen binaların kalorifer ve merkezi bir tesisata bağlı olmayan münferit, banyo, hela, mutfak, tesisat plan, proje, resim ve hesaplarını yapmaya, Yetkilidirler.
c) Fen Adamı Nedir?
Yönetmeliğe göre I. grup fen adamları, Yönetmeliğin 4. maddesinde belirtilen alanlarda (yapı, elektrik tesisatçılığı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, yapı ressamlığı, harita kadastro, tapu kadastro ve benzeri alanlarda) aşağıdaki okullarda üç ve dört yıllık yüksek öğrenim gören kişilerdir.
a) Teknik Eğitim Fakültesi mezunları, b) Mülga, Teknik Öğretmen Okulu, Erkek Teknik Yüksek Öğretmen Okulu ve Yüksek Teknik Öğretmen Okulu mezunları, c) Mülga, Yüksek Tekniker Okulu mezunları, d) Yukarıda yazılı okullara muadil tahsil verdikleri Milli Eğitim Gençlik ve Spor Bakanlığınca tespit edilecek yurt içi ve dışı okullardan mezun olanlar.
Elektrik tesisat projesi hazırlayabilecek fen adamları Elektrik ile İlgili Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 3. maddesine göre elektrik ile ilgili fen adamları, gördükleri teknik veya mesleki öğrenim seviyelerine göre aşağıdaki gruplara ayrılırlar;
1. Grup: En az 3 veya 4 yıl yüksek öğrenim görenler. 2. Grup: En az 2 yıllık yüksek teknik öğrenim görenler ile ortaokuldan sonra en az 4 veya 5 yıl mesleki ve teknik öğrenim görenler. 3. Grup: En az lise dengi mesleki ve teknik öğrenim görenler, lise mezunu olup bir öğrenim yılı süreyle Bakanlıkların açmış olduğu kursları başarı ile tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Mesleki Eğitimi Kanununun öngördüğü eğitim sonucu ustalık belgesi alanlar.
Yönetmeliğin 4. maddesine göre 1. Grup, bağlantı gücü 50 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama; 2. Grup, bağlantı gücü 30 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama; 3. Grup, bağlantı gücü 16 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama işlerinde yetkilidirler.
İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar
Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar
