Kapıcı Dairesi Nedir? Kapıcıya Daire Verilmesi Zorunlu mu? Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?

Kapıcılık hizmetleri diğer işlere göre bir farklılık gösterir. Bu nedenle 1475 sayılı İş Kanunu’nda olduğu gibi, 4857 sayılı İş Kanunu‘nda da konut kapıcıları hakkında ayrı düzenlemeler getirilmiş, 110. maddede “Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.” hükmüne yer verilmiştir.

Kapıcı Nedir?

Konut Kapıcıları Yönetmeliğine göre, kapıcı; ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir.

Kapıcının Görevleri Nelerdir?

Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır: a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek, b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak, c) Ana taşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak, d) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak, e) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak, f) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak, g) Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak, h) İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Apartmanda Kapıcıya Konut Tahsisi Zorunlu mu?

4857 sayılı İş Kanunu’nda, kapıcılara kapıcı dairesi tahsisini zorunlu kılan bir hüküm bulunmamaktadır (Yargıtay Dokuzuncu Hukuk Dairesi, 27.09.2011, E: 2011/40016, K: 2011/33747).

Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13. maddesinde de “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmü yer almaktaydı. Bununla birlikte bu hüküm Danıştay tarafından “kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu” bulunduğu gerekçesiyle reddedilmiştir.

Yönetmeliğin “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” şeklindeki 1. fıkrası, Danıştay 10. Dairesinin 13.03.2007 tarihli ve E: 2004/6952, K: 2007/946 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu iptal kararından sonra, binada kapıcı dairesi var ise ve bir kapıcı görevlendirilmiş ise kapıcıya kapıcı dairesi verilmesi zorunludur.

Danıştay kararında şu hususlar vurgulanmıştır: “4857 sayılı Yasanın 110. maddesinde, konut kapıcılarının çalışma koşullarının; sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflar arasında yapılacak iş akdiyle belirlenmesi yerine, yürüttükleri hizmetin niteliği, çalışma sürelerinin farklılığı ve sorumlulukları itibariyle kamu hukuku kapsamında yönetmelikle düzenlenmesi gereken bir husus olarak ele alındığı, anılan maddede kapıcı konutu ile ilgili hususların da yönetmelikle düzenlenecek hususlar arasında sayılması nedeniyle Yönetmeliğin 13. maddesinde kapıcı konutu ile ilgili düzenlemeye yer verildiği görülmektedir.

Diğer taraftan imar ile ilgili mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; konut olarak kullanılan ve daire sayısı on ikiden fazla olan binalarda kapıcı dairesi yapılmasının zorunlu olduğu ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılamayacağı, dolayısıyla bu konutların, görevi nedeniyle yalnızca kapıcıya tahsis edilebileceği, ancak 12 daireden az olan ve konut olarak kullanılan binalar ile işyeri olarak kullanılan binalarda kapıcı dairesi ayrılması ve dolayısıyla kapıcıya konut tahsisine ilişkin bir zorunluluğun bulunmadığı sonucu çıkmaktadır. Özellikle kaloriferli konutlarda, kapıcıların, konutun kaloriferini zamanında yakma, ısıyı ayarlama ve söndürme görevini yerine getirebilmeleri, günlük çalışma süresinin gün içinde bölünmesini gerektirmekte olup, bu çalışma biçimi de kapıcının kapıcı konutu olarak ayrılan yerde oturmasını zorunlu kılmaktadır. Ayrıca, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nun 11. maddesi ile kapıcılara yüklenen, binalarda bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını, garaj kömürlük, boş daire gibi bölümlere saklanmalar, sığınmalar, bazı eşya ve maddeleri gizlemeler olup olmadığını kontrol etme yükümlülüğünün yerine getirilebilmesi; kapıcıların, imar mevzuatı uyarınca kendilerine ayrılan konutta oturmaları ile mümkündür. Yasa koyucunun konut olarak kullanılan ve daire sayısı on ikiden fazla olan binalarda kapıcı konutu ayrılmasını öngörmekle, bu türden binalarda çalışan kapıcıların bizzat işyerlerinde ikamet etmelerini amaçladığı açıktır.

Bu durumda, imar mevzuatına göre kapıcı konutu ayrılması zorunlu olan binalarda çalışan kapıcılara kapıcı konutu verilmesi zorunluluğu gözetilmeksizin, tüm konut kapıcılarına kapıcı konutu verilmesinin zorunlu olmadığı sonucunu yaratan dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”

Davalı idarenin temyiz başvurusu, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarihli, E: 2007/2123, K: 2012/1180 sayılı kararı ile reddedilmiştir. Davalı idarenin karar düzeltme istemi, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 05/02/2015 tarihli ve E: 2013/1692, K: 2015/245 sayılı kararıyla reddedilmiştir.

Kapıcıdan Kira Alınır mı?

1475 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesinde kapıcı konutları için kira istenemeyeceği kuralı bulunmaktaydı. 4857 sayılı Kanunda bu hükme yer verilmemiş, bu hususun düzenlenmesi yönetmeliğe bırakılmıştır.

Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13. maddesine göre 13. maddesine göre kapıcıya görevi sebebiyle konut verilmesi zorunlu değildir. Bununla birlikte, konut verilmişse, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği, yine yönetmelikte düzenlenmiştir.

Bundan dolayı, kapıcının oturduğu dairenin kira bedelinin, kapıcıya ödenmesi gereken ücrete sayılması mümkün değildir. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez.

Kapıcı Elektrik, Su, Doğalgaz Öder mi?

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği hususu da değinilen Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması konusunu serbestçe kararlaştırabilirler.

Sözleşmesi Feshedilen Kapıcı Nasıl Tahliye Edilir?

Apartman yönetimlerinde en önemli meselelerden birisi de sözleşmesi feshedilen kapıcının nasıl tahliye edileceğidir. Bu konuda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel bir hüküm bulunmaktadır.

Kanun’un ek 2. maddesine göre, “Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri on beş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.”

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu maddesine göre kat malikleri kurulu veya yönetici tarafından hizmet sözleşmesi herhangi nedenle feshedilen, böylece kapıcılık görevi sona eren kapıcı, bu görevi nedeniyle kendisine özgülenen kapıcı dairesini 15 gün içinde boşaltmak zorundadır.

Kapıcı Dairesi Tahliye Edilmezse Ne Yapılabilir?

Kanun’a göre, kapıcılar tarafından boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır.

Üstelik süresinde kendisine hizmet gereği özgülenen konutu boşaltmayan kapıcı fuzuli şagil durumuna düştüğünden, anılan madde uyarınca mülki idari amire başvurulmadan da ortak yer niteliğindeki kapıcı dairesini boşaltması mahkemeden istenebilir (Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi, 22.02.2005, E: 2004/9837, K: 2005/1187)

Yasada yer alan bu özel hüküm idare amirince yerine getirilmediği ya da davacı bu yoldan hareket etmek istediği takdirde, genel hükümler dairesinde mahkemeye başvurabileceği ve taşınmazı işgali hiç bir hukuki sebebe dayanmayan haksız şagili taşınmazdan tahliye ettirmeye hakkı olduğu kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, işgalin haklı nedene dayanıp dayanmadığını araştırmak, haklı nedene dayanmadığının saptanması halinde ise, yasal olarak bağımsız bölüm olmayan ve ancak istihdam ile birlikte kullanılması mümkün olan ortak yer niteliğindeki yerden davalının tahliyesine karar vermek olmalıdır.

Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı dairesi, kat maliklerinin (binadaki tüm daire sahiplerinin) müşterek (ortak) mülkiyetidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı dairesi gibi ortak alanların kişilere kiraya verilmesi mümkündür.

Kapıcı Dairesi Nasıl Kiraya Verilebilir?

Kapıcı dairesi, kat maliklerinin (binadaki tüm daire sahiplerinin) müşterek (ortak) mülkiyetidir; bu nedenle kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi,  binadaki tüm daire sahiplerinin oy birliği ile karar vermesi ile olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (45. madde); “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

Bu nedenle, bütün kat maliklerinin (binadaki tüm daire sahiplerinin) müşterek imzası olmadan kiraya verilemez. Kat malikleri, oy birliği ile alacakları kararla, kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ve bu konuda yöneticiye yetki verilmesine karar verebilir.

Kapıcı Dairesi Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kapıcı dairesi, kapıcı dışında bir başka kişiye kiraya verilmiş ise bu alanların tahliyesi, yani bu alandaki kiracıların çıkarılması konusunda genel hükümler uygulanır.