Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB’de) Yer Alan Hazine Taşınmazlarının Bedelsiz Devri/Satışı

OSB Nedir?

Organize Sanayi Bölgesi (OSB) sanayinin uygun görülen alanlarda yapılanmasını sağlamak, çarpık sanayileşme ve çevre sorunlarını önlemek, kentleşmeyi yönlendirmek, kaynakları rasyonel kullanmak, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak, sanayi türlerinin belirli bir plan dâhilinde yerleştirilmesi ve geliştirilmesi amacıyla, sınırları tasdik edilmiş arazi parçalarının imar planlarındaki oranlar dâhilinde gerekli ortak kullanım alanları, hizmet ve destek alanları ve teknoloji geliştirme bölgeleri ile donatılıp planlı bir şekilde ve belirli sistemler dâhilinde sanayi için tahsis edilmesiyle oluşturulan ve bu Kanun hükümlerine göre kurulan, planlanan ve işletilen, kaynak kullanımında verimliliği hedefleyen mal ve hizmet üretim bölgeleridir.

OSB’lerde Bedelsiz Arsa Tahsisi

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu‘nun 4. maddesinde  “yer seçiminin Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerden yapılması halinde, bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29.1.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanunun 2. maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilebilir, diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değerleri, üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere pazarlık usulüyle OSB’lere satılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Görüldüğü üzere madde; a) 29.1.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devrini, b) Diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satışını, öngörmektedir.

Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Hazine Taşınmazlarının Bedelsiz Devri

a) Bedelsiz Devrin Uygulanacağı İller

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 4. maddesinde  “yer seçiminin Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerden yapılması halinde, bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29.1.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilebilir, diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değerleri, üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere pazarlık usulüyle OSB’lere satılabilir.” hükmü yer almaktadır.

4562 sayılı Kanunun 4. maddesi OSB olarak tespit edilen Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerin, 5084 sayılı Kanunun 2. maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devrini öngörmektedir. 5084 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre bu Kanun;

a) Vergi ve sigorta primi teşvikleri ile enerji desteği açısından Devlet İstatistik Enstitüsü Başkanlığınca 2001 yılı için belirlenen fert başına gayri safi yurt içi hâsıla tutarı, 1500 ABD Doları veya daha az olan iller ile bu iller dışında kalan ve Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca 2003 yılı için belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre endeks değeri eksi olan illeri,

b) Bedelsiz arsa ve arazi temini açısından (a) bendindeki iller ile kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki diğer illeri,

Kapsar. Dolayısıyla bedelsiz taşınmaz verilmesine ilişkin hükümler aşağıda belirtilen illerde uygulanır:

– Fert başına gayrisafi yurt içi hasıla tutarı 1500 ABD Doları veya daha az olan iller

Öncelikle bedelsiz devre ilişkin bu hükümler, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığınca 2001 yılı için belirlenen fert başına gayrisafi yurt içi hasıla tutarı 1500 ABD Doları veya daha az olan illerde uygulanır. 1 Seri No’lu Yatırımların ve İstihdamın Teşviki Genel Tebliğine göre bu kapsama aşağıdaki iller girmektedir.

Aynı Tebliğ’e göre 2001 yılı sonrasında illerin fert başına GSYİH tutarları değişse de kapsamda bir değişiklik olmayacaktır.

– Sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değeri eksi olan iller

İkinci olarak, Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca 2003 yılı için belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre endeks değeri eksi olan illerde uygulanacaktır. 1 Seri No’lu Yatırımların ve İstihdamın Teşviki Genel Tebliğine göre Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca 2003 yılı için belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre endeks değeri eksi olan iller aşağıda belirtilmiştir:

Aynı Tebliğ’e göre 2003 yılı sonrasında illerin sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değerlerinin değişmesi kapsamda bir değişiklik yaratmayacaktır.

– Kalkınmada öncelikli yöreler

Son olarak, bedelsiz taşınmaz verilmesine ilişkin bu hükümler kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki illerde uygulanacaktır. Devlet Planlama Teşkilatı verilerine göre kalkınmada öncelikli yöreler şunlardır: Adıyaman, Ağrı, Aksaray, Amasya, Ardahan, Artvin, Bartın, Batman, Bayburt, Bingöl, Çanakkale (Bozcaada ve Gökçeada İlçeleri), Çankırı, Çorum, Diyarbakır, Elazığ, Erzincan, Erzurum, Giresun, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Kahramanmaraş, Karabük, Karaman, Kars, Kastamonu Kırıkkale, Kırşehir, Kilis, Malatya, Mardin, Muş, Nevşehir, Niğde, Ordu, Osmaniye, Rize, Samsun, Siirt, Sinop, Sivas, Şanlıurfa, Şırnak, Tokat, Trabzon, Tunceli, Van, Yozgat, Zonguldak

Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Hazine Taşınmazlarının Harca Esas Değer Üzerinden Satışı

a) Satış Yapılabilecek İller

4562 sayılı Kanunun 4. maddesi bedelsiz devir kapsamı dışındaki illerde “harca esas değer” üzerinden taşınmaz satışını öngörmektedir.

b) Devredilebilecek ve Devredilemeyecek Arazi ve Arsalar

Bu kapsamda Hazine özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar yatırımcılara devredilebilmekte veya satılabilmektedir. Gerek 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve gerekse Hazineye, Katma Bütçeli Kuruluşlara, Belediyelere veya İl Özel İdarelerine Ait Arazi veya Arsaların Gerçek veya Tüzel Kişilere Bedelsiz Devrine İlişkin Yönetmeliğin 6. maddesine göre aşağıdaki yerler devredilemez:

a) Üzerinde kamuya ait bina ve müştemilatı bulunan yerler hariç, kullanıma uygun bina veya tesis bulunan arazi veya arsalar, b) Kamu hizmetine tahsisli yerler, c) İmar planlarında konut veya kamu hizmetleri için ayrılmış olan yerler,

d) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, e) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları ile bunlara ait koruma alanları dahilindeki yerlerden Kültür ve Turizm Bakanlığınca uygun görülmeyenler,

f) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, g) Teferruğ yoluyla edinilip de edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan taşınmazlar, h) Kamulaştırma yoluyla edinilip de amacına uygun kullanılmadığı için boş kalan yerlerden 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesinde yazılı süresi dolmamış olan yerler,

i) Üzerinde irtifak hakkı kurulmuş ve hak süresi dolmamış bulunan yerler, j) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirler ile Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken taşınmazlar,

k) 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesine göre, orman sınırları dışına çıkarılan taşınmazlar, l) 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar, m) 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerler,

n) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre, uygulayıcı kuruluş tasarrufuna geçen yerlerden uygulayıcı kuruluş tarafından tahsisi uygun görülmeyenler ile tarım dışına çıkarılması mümkün olmayan tarım arazileri,

o) Mülkiyeti ihtilaflı olan taşınmazlar, p) 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca içme ve kullanma sularının koruma alanları, r) Özel çevre koruma alanlarında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler, s) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler, t) Tabi olduğu diğer mevzuat hükümlerine göre devri mümkün olmayan veya uygun görülmeyen taşınmazlar,

u) Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, katma bütçeli kuruluşlarca, belediyelerce veya il özel idarelerince korunmasında kamu yararı görülen diğer yerler. ü) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar, v) 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

Bunların dışında kalan arazi veya arsalar, üzerinde henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunsa dahi devredilebilirler. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da tescili mümkün olan yerler tescilden sonra devre konu edilebilir.

Bedelsiz devre konu taşınmaz üzerinde kamuya ait bina ve müştemilatın bulunması durumunda bunlar, devir tarihi itibarıyla 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca binalar için arsa payı hariç hesaplanan vergi değeri üzerinden devredilir.

Ayrıca 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu uyarınca, Hazineye ait taşınmazların bu Kanun kapsamında satışa konu edilebilmesi için taşınmazların; imar planında organize sanayi bölgesi alanı olarak ayrılan veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı koordinatörlüğünde oluşturulan organize sanayi bölgesi yer seçimi komisyonunca yer seçimi kesinleşen ve Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca OSB sınırları belirlenmiş alanlarda kalması gerekmektedir.

Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Hazine Taşınmazlarının Satışı/Devir Süreci

a) Başvuru

Bedelsiz devrin ilk aşaması, OSB tüzel kişiliğinin talepte bulunmasıdır. Talep doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yapılabileceği gibi Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerine veya ilçelerde milli emlak şefliklerine de yapılabilir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre satış talebinin organize sanayi bölgesi tüzel kişiliğince veya anılan Kanun’a göre oluşturulan müteşebbis heyetin tek iştirakçisinin bulunması durumunda yüzde yüz iştirak payına sahip tüzel kişilikçe yapılması gerekmektedir.

Hazineye, Katma Bütçeli Kuruluşlara, Belediyelere veya İl Özel İdarelerine Ait Arazi veya Arsaların Gerçek veya Tüzel Kişilere Bedelsiz Devrine İlişkin Yönetmeliğin 4. maddesine göre OSB tüzel kişiliği tarafından yapılacak başvuruda aşağıda sayılan bilgi ve belgelerin Çevre ve Şehircilik il müdürlüğüne veya ilçelerde milli emlak şefliklerine ibraz edilmesi gerekir:

a) Organize sanayi bölgesi kuruluş protokolünün Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca onaylı örneği,

b) Organize sanayi bölgesi yer seçim komisyonunca düzenlenmiş yer seçim raporu ile bu raporun Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca onandığına ilişkin yazı örneği,

c) Varsa devre konu taşınmazların bulunduğu alana ilişkin plan örneği,

d) Organize sanayi bölgesinin söz konusu taşınmazlara ilişkin bedelsiz devir kararı ve talep yazısı.

Bedelsiz devredilecek taşınmazların imar planlarının, parselasyon planlarının ve alt yapı uygulama projelerinin yapılmasında Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca belirlenecek esas, usul ve sürelere uyulması zorunludur.

b) Bilgi ve Belge Toplanması

Başvuru üzerine Çevre ve Şehircilik il müdürlüğüne veya ilçelerde milli emlak şeflikleri tarafından taşınmazın hukuki ve fiili durumlarıyla ilgili bilgi ve belgelerin toplanması gerekir. Çevre ve Şehircilik il müdürlüğüne veya ilçelerde milli emlak şeflikleri tarafından toplanan bilgi ve belgeler, valilik ve kaymakamlık görüşüyle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. 313 sayılı Milli Emlak genel Tebliğine göre, 4562 sayılı Kanun kapsamında satışı talep edilen taşınmazlara ilişkin olarak;

a) Hazineye Ait Taşınmaz Satış İşlemi Bilgi Formu,

b) Tapu kayıt örneği,

c) İmar planı içinde ise; belediyesince onaylı imar durum belgesi veya üzerinde kadastro yahut imar parseli işaretlenerek yeri belirlenmiş onaylı imar plan örneği,

ç) Taşınmazın mahallinde düzenlenmiş krokisi, işgal ve kullanım durumu ile muhdesat ve benzeri fiili durumları konusunda bilgiler ihtiva eden tespit tutanağı,

d) Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu,

e) Satışı istenilen taşınmazın kadastro görmemiş yerlerde bulunması durumunda; yüzölçümünde hata olup olmadığına ilişkin teknik rapor,

f) İlgili kurumca onaylanmış organize sanayi bölgesinin sınırlarını gösteren ve üzerinde talep konusu taşınmazların mülkiyet sınırları işaretlenmiş ve onaylanmış kroki,

Talep yazısı ve eklerine ilave edilerek valilik (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) görüşü ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilecektir.

c) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı

Çevre ve Şehircilik il müdürlükleri tarafından toplanan bilgi ve belgeler, valilik ve kaymakamlık görüşüyle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, 4562 sayılı Kanun’un 4. maddesi kapsamında yapılacak satış talepleri parasal sınırlara bakılmaksızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) değerlendirilecektir. Bu Bakanlığın kararı üzerine tapuda devir işlemleri gerçekleştirilir.

ç) Satış Bedelinin Tahsili

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kararı üzerine satış bedeli tahsil edilerek tapuda devir işlemleri gerçekleştirilir.5084 sayılı Kanun’un 2. maddesi kapsamındaki illerde yer alan OSB’lerde, satış bedeli söz konusu değildir. Diğer illerde ise taşınmazın harca esas değer üzerinden hesaplanan bedelinin tahsil edilmesi gerekir. Bu illerde satış bedeli, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 4. maddesinin 7. fıkrası uyarınca 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden hesaplanacaktır. Kanaatimizce harca esas değer ibaresi hala emlak vergi değerini ifade etmektedir. Satış bedeli tahsil edildikten sonra tapuda ferağ verilir.

Öncelikle harca esas değerin ne olduğu konusuna değinelim. Harca esas değer ifadesindeki “harç” kelimesi, tapu ve kadastro harcını belirtmektedir. Tapu ve kadastro harcı Harçlar Kanununun 63. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 4751 sayılı Kanunla değişmeden önceki şekline göre tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değeri üzerinden alınmaktaydı. Bu nedenle de “harca esas değer” ibaresi o dönem için emlak vergisi değerini kastetmek amacı ile kullanılmaktaydı. Ancak 63. madde önce 4751 sonra da 5766 sayılı Kanunla değiştirilerek tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere mükellef tarafından beyan edilen değer üzerinden alınacağı hüküm altına alınmıştır. 63. maddenin son şekline göre taşınmaz devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Maddede yapılan bu değişiklikler, “harca esas değer” ifadesinin ne anlama geldiği konusunda tartışmalara neden olmuştur. Bu kapsamda harca esas değerin, emlak vergisi değerini ifade etmediği, harca esas değerin rayiç değer olduğu ileri sürülmektedir. Ancak harca esas değer ifadesinin esas olarak düzenlendiği 4706 sayılı Kanunda rayiç bedel üzerinden satış ve harca esas değer üzerinden satış olmak üzere iki ayrı satış usulü öngörüldüğü için harca esas değerin rayiç değer olduğu görüşüne katılmıyoruz. Kanaatimizce harca esas değer ibaresi hala emlak vergi değerini ifade etmektedir.

Satış bedeli tahsil edildikten sonra tapuda ferağ verilir.

d) Milli Emlak OSB Emlak Vergi Değerine İtiraz Edebilir Mi?

Milli Emlak olarak OSB. emlak vergi değerine itiraz etmemiz gerekir mi? Genel beyan yılında belirlenen emlak vergi değerleri, ancak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 32. maddesinde yazan vergi değerini tadil eden sebeplerin varlığı halinde yeniden belirlenebilir.

Vergi değerini tadil eden sebepler: Madde 33 –Vergi değerini tadil eden sebepler aşağıda gösterilmiştir:

1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)

2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;

3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibl ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:

a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;

b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;

c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.

d) Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi,

e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi.

5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi.

6. Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.)

7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi.

8.(Ek: 17/7/1972-1610/23 md.)Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde % 25 i aşan oranda artma veya eksiltme olması;

Bunlardan herhangi biri yok ise emlak vergi değeri Hazinenin gelir kaybına neden olacağı için itiraz edilmesi gerekir diye düşünüyorum. Zaten yazdıklarınızdan anlaşıldığına göre OSB yatırım maliyetini düşürmek için bu şekilde bir işlem tesis edilmiş. Ama satışa Bakanlık karar verdiği için dava açmadan önce dava açma konusunun Bakanlığa iletilip alınacak cevap doğrultusunda işlem tesis edilmesi faydalı olacaktır.