İnternet üzerinde yer alan bazı gayrimenkul satış ilanlarında “Milli Emlak Devirli” “Milli Emlaktan Devirli” gibi ifadelerin yer aldığı görülmektedir. Bu ilanlarda yer alan bu ifadeler iki hususa işaret eder. Bunlardan birincisi, bu arazilerin ilan sahibinin mülkiyetinde olmadığıdır. Yani bu taşınmaz satış veya kiralama ilanı veren kişiler, bu gayrimenkullerin sahipleri değildir.
İkinci husus ise bu arsaların Milli Emlak arazisi veya arsası olduğudur. Milli Emlak arazileri, Devletin mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerdir. Milli emlak, temelde devlet arazileridir. Bu araziler Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yönetilir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak Nedir? Milli Emlak Neye Bakar?
Milli Emlak Devirli Arsa Ne Demek?
Milli emlak devirli arsa ifadesi de işte bu şekilde Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yönetilen ve Hazine arazisi niteliğinde olup kullanıcısı (işgalcisi veya zilyedi) tarafından kullanımı devredilecek yerlerdir. Yani burada Hazine arazisinin kullanıcısı (işgalcisi veya zilyedi), milli emlak arazisinin veya arsasının zilyetliğini satışa sunmuştur. Burayı alacak kişi de Hazine arazisinin zilyetliğini alacaktır.
Milli Emlak Devirli Arsa Alınır Mı?
Milli emlak devirli arsa alınır mı sorusuna verilecek cevap, zilyetliği veya (varsa hak sahipliğini) devredecek ve satacak kişinin bu arazi veya arsa üzerinde herhangi bir hak sahibi olup olmadığına göre değişecektir.
Eğer zilyetliği veya (varsa hak sahipliğini) devredecek ve satacak kişi bu arazi üzerinde 2/B veya imar barışı (yapı kayıt belgesi alınan Hazine parsellerinin satışı) gibi herhangi bir hakka sahip ise ve bu kişi bu hakkını devredecek ise bu alanlarda (2/B ve imar barışı) hak sahipliğinin devredilmesi mümkün olduğu için, bu durumda burayı satın alacak kişinin de hak sahipliği olacaktır.
O halde yapılması gereken ilk iş, bu kişilerin bu alan üzerinde gerçekten hak sahibi olup olmadığını öğrenmektir.
Önemli bilgi: İmar barışında yapı kayıt belgeli yerlerin ve 2/B alanların hak sahipliğinin devredilebilmesi için öncelikle devredecek kişinin hak sahibi olması gerekmektedir. Hak sahipliğinin şartları için yukarıdaki yazılara bakabilirsiniz.
Üstelik bu kişilerin kullandığı ve milli emlak devirli olarak ilana konulan yerlerin hak sahiplerine satılabilecek taşınmazlardan olması gerekir. Örneğin yapı kayıt belgesi yer orman niteliğinde ise bu alanın satışı yapılamayacağı için bu alanı satın almanın da anlamı olmayacaktır. Milli emlak devirli arsa ilanı veren bu kişilerin hak sahibi olup olmadığını ve bu arsaların satılabilir nitelikte olup olmadığını Milli Emlak Müdürlüklerine başvurarak öğrenebilirsiniz.
a) Milli Emlak Devirli 2/B Alınır mı?
Burada kısaca bahsetmek gerekir ise 2/B alanlarının satışını düzenleyen 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 10. fıkrasına göre, hak sahibi olunmasında kanuni ve akdi halefiyet geçerlidir. Burada akdi halefiyet, doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişilerdir. Kanun’un 6. maddesinin 10. fıkrasına göre, hak sahibinin veya mirasçılarının bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde ise akdi halefiyet hükümleri geçerlidir. 2/B alanlarında kimlerin hak sahibi olduğunu ve bu hakkın devredilip devredilmeyeceğini öğrenmek için şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisi Nedir? 2/B Alanlarının Satışı Nasıl Olur?
b) Yapı Kayıt Belgeli Yer Satın Alınır mı?
İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazine arazilerindeki satın alma hakkının da devredilmesi mümkündür. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre Hazine taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılabilecektir. Bu hükümlere göre yapı kayıt belgeleri açısından akdi halefiyet söz konusudur. Buradaki akdi halefiyeten kastımız, Yapı Kayıt Belgesi devrinden farklı olarak noter onaylı muvafakatname ile “satın alma hakkının” devredilmesidir. Tıpkı 2/B ve tarım arazilerinin satışındaki akdi halefiyet gibi… Milli Emlak devirli olarak alınmak istenen yerin yapı kayıt belgeli olması durumunda öncelikle satıcının hak sahibi olup olmadığı araştırılmalıdır. Kimlerin hak sahibi olduğu ve hak sahipliğinin devredilip devredilemeyeceği konusunda detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı
c) Milli Emlak Devirli Tarım Arazisi Alınır mı?
Milli emlak devirli olarak alınmak istenen yerin Hazine’ye ait tarım arazisi olması durumunda, zilyetliği ve hak sahipliğini satacak ilan sahibinin “Hazine arazilerinin kullanıcılarına satışı” kapsamında hak sahibi olması gerekir.
Bununla birlikte Hazineye ait tarım arazilerinin satışında akdi halefiyet kabul edilmemektedir. 382 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Hak sahibi olmayan üçüncü kişilere muvafakatname (akdi halefiyet) ile satın alma hakkının devredilmesi mümkün değildir.” Kanun akdi halefiyeti kabul etmediği için hak sahibi olan birinin hak sahibi olmayan birine hakkını devretmesi mümkün değildir. Bu konu şu yazımızda irdelenmiştir: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Kimler Hak Sahibi Sayılıyor? Hak Sahipliği Devredilebilir mi? Akdi Halefiyet Var mı?
Sadece Zilyetlik Olarak Milli Emlak Devirli Arsa Alınır mı?
Yukarıda hep hak sahipliğinden ve milli emlak devirli arsayı devredecek kişinin hak sahibi olmasından bahsettim. Bunun temel sebebi de milli emlak devirli arsa satın alacak kişilerin, ileride bu arsaları milli emlaktan satın almak isteyeceklerini varsaymamızdı. Bununla birlikte bu arazilerin sadece kullanım hakkının satılması gibi durumlarla da karşılaşılmaktadır.
Aslında hak sahibi olmayan kişilerin, bu arazi ve arsalar üzerinde herhangi bir hakkı bulunmamaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Ecrimisil Ödeyenlerin Hakları–2022 Hazine’ye ecrimisil ödenmesi (aşağıda bahsettiğim özel kanunlar dışında) herhangi bir hak sağlamaz. Dolayısıyla bu arazi ve arsalar üzerinde kullanım hakları da olmadığı için olmayan bir hakkın satışı da (hukuken) mümkün değildir.
