49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama: Kapsamlı Rehber – 2025

1) Ormandan 49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama

49 yıllığına orman arazisi kiralama, 6831 sayılı Orman Kanununun 17. maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin ve bunlarla ilgili her türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Orman ve Su İşleri Bakanlığınca izin verilebilir.

2) Orman Arazisinin 49 Yıllığına Kiralama Şartları

Mevcut durumda Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre 49 yıllığına orman arazisi kiralamak mümkündür. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim, adli hizmet ve spor tesisleri ile ceza infaz kurumlarının ve bunlarla ilgili her türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin verilebilir. 

Bununla birlikte, mevcut durumda, ancak  kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda devlet ormanları irtifak hakkına konu olabilecektir. Anayasa’nın 169. maddesi, devlet ormanlarının ancak kamu yararı amacıyla irtifak hakkına konu olabileceğini hüküm altına almıştır. Anayasa Mahkemesinin 17.12.2002 günlü, E: 2000/75, K: 2002/200 sayılı kararında da belirtildiği üzere, Devlet ormanlarının gerçek ve tüzel kişilere irtifak hakkı yoluyla tahsisi, karayolları, telefon, elektrik, su, gaz, petrol boru isale hatları, savunma tesisleri, sanatoryum gibi öncelikli kamu hizmetlerine ilişkin bina veya tesislerin orman arazileri üzerinde yapılması zorunluluğunun bulunduğu hallerle sınırlıdır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Anayasa’nın 169. Maddesi Anlamında Kamu Yararı

Önemli olan husus, bu hizmetlere ilişkin bina ve tesislerin Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasındaki kamu yararının, orman arazisinin bu hizmetlere tahsisini zorunlu hale getirmesidir. Bu çerçevede, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerin, talep edilen faaliyetin orman ekosistemi dışında gerçekleştirilmesi imkanı bulunup bulunmadığı hususu gözetilmek suretiyle belirlenmesi gerekir.  Bu açıklamalar çerçevesinde, iptali istenen kurallarda Anayasa Mahkemesi’nin belirtilen kararı ile Anayasanın 169. maddesindeki ilkeler doğrultusunda kamu yararı, zorunluluk veya kaçınılmazlık ölçütlerine yer verilmiş olduğundan Anayasa’nın 2., 11. ve 169. maddelerine aykırılık görülmemiştir.

3) Hangi Yatırımlar İçin 49 Yıllığına Kiralama Yapılır?

Ormanların kamu malı olduğu konusunda fikir birliği mevcuttur. Bu nedenle ormanlar kamu mallarının taşıdıkları genel özellikleri taşırlar. Bu özelliklerden bir tanesi irtifak hakları ile ilgilidir. Bilindiği üzere kamu malları üzerinde (kanunen izin verilmedikçe) irtifak hakkı tesisi mümkün değildir. Çünkü kamu malları -Devletin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan farklı olarak- medeni hukuk işlemlerine konu edilemez. Bu bağlamda ormanlar üzerinde de (kanunen izin verilmedikçe) irtifak hakkı tesis edilemeyeceği tabiidir.

Bu nedenle ormanlarda sadece, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesindeki hallerde ve kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgelerinde turizm yatırımlarına izin verilmektedir. Yani orman alanlarında yalnızca; a) 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesindeki hallerde, b) Turizm yatırımlarına izin verilmektedir. Üstelik 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri dışında turizm irtifakı verilmemektedir.

6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 17. maddesine göre, savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin ve bunlarla ilgili her  türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin verilebilir.

Yani orman alanlarında sadece savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin yapımı için izin verilmektedir. 

a) Turizm Amaçlı Orman Arazisi Kiralama

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Turizm Amaçlı Orman Arazisi Kiralama

b) Hayvancılık İçin Orman Arazisi Kiralamak Mümkün mü?

Hayvancılık amaçlı orman arazisi kiralamak mümkün değildir. Üstelik ormanların hayvancılık amaçlı olarak kullanılması da mümkün değildir. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre Devlet ormanları içinde bu ormanların korunması, istihsal ve imarı ile alakalı olarak yapılacak her nevi bina ve tesisler müstesna olmak üzere; otlatma planı yapılan alanlarda yıllık otlatma süresi dâhilinde hayvanların planlı otlatılmasını sağlayan, gecelemesini emniyet altına alan ve dağılmalarını engelleyen geçici çevirmeler şeklinde düzenlemeler dışında, her çeşit bina, ağıl ve hayvanların barınmasına mahsus yerler yapılması, tarla açılması, işlenmesi, ekilmesi ve orman içinde yerleşilmesi yasaktır. 

Bununla birlikte orman alanları içindeki yayla alanlarının kiraya verilmesi mümkündür. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre Devlet ormanlarında 31/12/2011 tarihinden önce toplu yerleşimin bulunduğu; yaylak ve otlak olarak kullanılan alanlar içindeki yerler ile yılın belirli dönemlerinde geleneksel yaylacılık maksadıyla yerleşim yeri olarak kullanılan alanlar kullanım bütünlüğü de dikkate alınarak Orman Genel Müdürlüğünce tespit edilir. Tespit edilen bu alanlardan uygun görülenler Cumhurbaşkanı kararı ile yayla alanı olarak ilan edilir.

Yayla alanlarında bulunan bina ve tesisler orman idaresi tarafından işletilir, işlettirilebilir veya kiraya verilebilir. Bu alanlardaki bina ve tesislerin kullanıcıları orman idaresince tespit edilir, ilgili kaymakamlık ve muhtarlıklar vasıtasıyla bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre içinde yapılan itirazlar bir ay içinde orman idaresinde mevcut bilgi ve belgelere göre, bunun mümkün olmaması hâlinde başvuru sahiplerinin elindeki bilgi ve belgelere göre sonuçlandırılarak ilgililere bildirilir. Kullanıcısı tespit edilen bina ve tesisler vaziyet planına göre kullanıcısına, tespit tarihinden itibaren bir yıl içinde talebi hâlinde rayiç bedel üzerinden 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilebilir.

4) Orman Arazisi Kiralama Yönetmeliği

Orman Arazisi Kiralama Yönetmeliği ile kastedilen aslında Orman Kanununun 17. Maddesinin Üçüncü Fıkrasının Uygulanması Hakkında Yönetmeliktir. Yönetmeliğin tam metni için tıklayınız.

5) 49 Yıllığına Orman Arazisi Nasıl Kiralanır?

49 yıllığına orman arazisi kiralama süreci aşağıda açıklanmıştır.

a) 49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama Başvurusu

Yönetmeliğin 5. maddesine göre ormanlık alanlarda talep sahibi, e-Devlet üzerinden talep yazısı ile beraber;

a) Saha analiz raporunu,

b) Koordinat özet çizelgesini,

c) 1/1000 veya uygun ölçekli vaziyet planını veya bina ve tesislere ilişkin avan projesini,

ç) Enerji izinlerinde ön lisans veya lisansını, mevcut izin verilen alan üzerinde kurulacak yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı ilgili bakanlıktan alınmış lisanssız üretim yapabileceğine dair belgesini, petrol-doğalgaz izinlerinde ruhsatını, liman geri hizmet alanı izinlerinde deniz yüzeyinin kiralandığına ilişkin sözleşmesini,

d) Su izinlerinde yer altı suyu arama belgesini veya su kiralama/kullanma/tahsis belgesini, ruhsatını veya kira sözleşmesini,

e) Korunacak ağaç bulunması halinde 1/1000 veya uygun ölçekli ağaç röleve planını,

f) Okul, hastane, aile sağlığı merkezi gibi bina izinlerinde, hidroelektrik santral tesislerinde santral binası, rüzgar enerji santrallerinde türbin alanları, termik, doğal gaz çevrim, nükleer güç santrallerinde, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesisi, atıksu arıtma, sokak hayvanları bakımevi, su arıtma, liman geri hizmet alanı, havaalanı, spor tesisi izinlerinde; 1/1000 ölçekli uygulama imar planını veya ilgili idareden alınacak imar planı gerektiren yapı ve tesislerden olmadığına dair yazıyı,

g) Katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesisleri ile kazı fazlası malzeme alanı izin taleplerinde depolama öncesi ve depolama sonrası nihai kodları gösterir çevresindeki topoğrafik yapı ile uyumlu ve orman idaresinin kabul edeceği kademeli kapatma planını,

ğ) ÇED Yönetmeliği kapsamına giren tesisler için ÇED belgesini,

h) Bedelli izinlerde talep edilen sahada yapılacak tesislerin, metraj cetveli ile genel bütçe kapsamındaki ilgili kamu idareleri veya kamu kurum ve kuruluşlarınca belirlenecek cari yıl birim fiyatlarına veya TEİAŞ/TEDAŞ tarafından tesis edilecek enerji iletim/dağıtım hatlarına ait kilometrik birim fiyatlarına veya proforma faturalarına göre hazırlanmış onaylı keşif özetlerini,

ekleyerek kesin izin için veya (a), (b), (c) ve (ç) bentlerinde belirtilen belgeleri ekleyerek ön izin için müracaatta bulunur. Ayrıca bu fıkradaki istenilen belgelerden bir takımını fiziksel olarak Bölge Müdürlüğüne gönderir.

b) İnceleme ve Değerlendirme

Ormanlık alandaki taleplerde Bölge Müdürlüğü yapılan müracaatı öncelikle e-Devlet üzerinden sisteme yüklenen evrak üzerinde inceler, eksiklikler varsa on işgünü içinde müracaat sahibine bildirir. Eksiklikler tamamlanıncaya kadar talep değerlendirmeye alınmaz. Evrakın tam olması halinde heyet tarafından arazi üzerinde gerekli incelemeler yapılarak, talebin Devlet ormanlarına isabet eden kısımları için ön izin veya kesin izin raporu düzenlenir.

c) Tebligat ve Sözleşme

Ormanlık alandan verilen izin, müracaat sahibine tebliğ edilir. Tebligat tarihinden itibaren en geç altı ay içerisinde izin sahibinden teminat, bedeller ve onaylı taahhüt senedi alınır. Tebligat tarihinden itibaren altı ay içerisinde bedellerin yatırılmaması, teminatın veya onaylı taahhüt senedinin verilmemesi halinde ise saha teslimi yapılmaz, herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın izin iptal edilmiş sayılır. Aynı yerle ilgili yeniden izin talep edilmesi yeni izin talebi olarak değerlendirilir.

İzin verilen alanın ve üzerinde yapılması planlanan yapı ve tesislerin, diğer kanunlar uyarınca izin, görüş, onay veya muvafakat alınması gereken yerlerden olması halinde izin sahibince gerekli izin, onay veya muvafakat ve görüşler alınarak çalışma yapılır.

6) 49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama Fiyatları

49 yıllığına kiralanan ormanlar için verilen kesin izinlerde kiralama bedeli olarak; a) Ağaçlandırma bedeli, b) Arazi izin bedeli, c) Orköy bedeli, ç) Erozyon bedeli, alınır.

Ağaçlandırma bedeli; Genel Müdürlükçe, Asgari Ücret Tespit Komisyonu tarafından tespit edilen işçilerin bir günlük normal çalışma karşılığı asgari ücretlerinin 294 gün/hektar katsayısıyla çarpımı sonucu belirlenen ağaçlandırma birim hektar bedelinin, izin alanı ile çarpımı sonucu bulunur.

Arazi izin bedeli;  izin alanının metrekaresi, cari yıl ağaçlandırma birim metrekare bedeli, bu Yönetmeliğin ekinde yer alan izin türü katsayısı (Ek-1), ekolojik denge katsayısı (Ek-2) ve il katsayısının (Ek-3) çarpımlarının sonucu bulunur.

Orköy bedeli; toplam proje bedelinin yüzde üçü (%3) alınarak, erozyon bedeli ise toplam proje bedelinin yüzde ikisi (%2) alınarak bulunur.

Depolama bedeli; cari yıl bir metrekare ağaçlandırma bedelinin, büyükşehir belediyesi bulunan illerde dört katı, diğer illerde ise üç katının toplam depolama hacmi ile çarpımı sonucu bulunur.

d) Yetki

Yapılacak tesislere izin verme yetkisi Orman ve Su İşleri Bakanlığına, irtifak hakkı tesis etme yetkisi ise Maliye Bakanlığına aittir. Orman Kanunu’nun 17. maddesinde izin verilebilir hükmü yer aldığı için Çevre Orman Bakanlığı’nın izin verme konusunda takdir hakkı bulunmaktadır. Aksi düşünce tarzı, Anayasa’nın 169. maddesinde ormanların korunmasıyla ilgili olarak yer alan hükümlere ters düşülmesi sonucunu doğurur (Ayanoğlu, 1993: 83).