49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama ve Orman Arazilerinin Turizm Yatırımlarına Tahsisi

49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama

Ormanların kamu malı olduğu konusunda fikir birliği mevcuttur. Bu nedenle ormanlar kamu mallarının taşıdıkları genel özellikleri taşırlar. Bu özelliklerden bir tanesi irtifak hakları ile ilgilidir. Bilindiği üzere kamu malları üzerinde (kanunen izin verilmedikçe) irtifak hakkı tesisi mümkün değildir. Çünkü kamu malları -Devletin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan farklı olarak- medeni hukuk işlemlerine konu edilemez. Bu bağlamda ormanlar üzerinde de (kanunen izin verilmedikçe) irtifak hakkı tesis edilemeyeceği tabiidir.

Bu nedenle ormanlarda sadece, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesindeki hallerde ve kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgelerinde turizm yatırımlarına izin verilmektedir. Yani orman alanlarında yalnızca; a) 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesindeki hallerde, b) Turizm yatırımlarına izin verilmektedir. Üstelik 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri dışında turizm irtifakı verilmemektedir.

Orman Alanlarında Hangi Yatırımlar için 49 Yıllığına Kiralama Yapılır?

6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 17. maddesine göre, savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin ve bunlarla ilgili her  türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin verilebilir.

Yani orman alanlarında sadece savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin yapımı için izin verilmektedir.

Hayvancılık İçin Orman Arazisi Kiralamak Mümkün mü?

Hayvancılık amaçlı orman arazisi kiralamak mümkün değildir. Üstelik ormanların hayvancılık amaçlı olarak kullanılması da mümkün değildir. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre Devlet ormanları içinde bu ormanların korunması, istihsal ve imarı ile alakalı olarak yapılacak her nevi bina ve tesisler müstesna olmak üzere; otlatma planı yapılan alanlarda yıllık otlatma süresi dâhilinde hayvanların planlı otlatılmasını sağlayan, gecelemesini emniyet altına alan ve dağılmalarını engelleyen geçici çevirmeler şeklinde düzenlemeler dışında, her çeşit bina, ağıl ve hayvanların barınmasına mahsus yerler yapılması, tarla açılması, işlenmesi, ekilmesi ve orman içinde yerleşilmesi yasaktır. 

Bununla birlikte orman alanları içindeki yayla alanlarının kiraya verilmesi mümkündür. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre Devlet ormanlarında 31/12/2011 tarihinden önce toplu yerleşimin bulunduğu; yaylak ve otlak olarak kullanılan alanlar içindeki yerler ile yılın belirli dönemlerinde geleneksel yaylacılık maksadıyla yerleşim yeri olarak kullanılan alanlar kullanım bütünlüğü de dikkate alınarak Orman Genel Müdürlüğünce tespit edilir. Tespit edilen bu alanlardan uygun görülenler Cumhurbaşkanı kararı ile yayla alanı olarak ilan edilir.

Yayla alanlarında bulunan bina ve tesisler orman idaresi tarafından işletilir, işlettirilebilir veya kiraya verilebilir. Bu alanlardaki bina ve tesislerin kullanıcıları orman idaresince tespit edilir, ilgili kaymakamlık ve muhtarlıklar vasıtasıyla bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre içinde yapılan itirazlar bir ay içinde orman idaresinde mevcut bilgi ve belgelere göre, bunun mümkün olmaması hâlinde başvuru sahiplerinin elindeki bilgi ve belgelere göre sonuçlandırılarak ilgililere bildirilir. Kullanıcısı tespit edilen bina ve tesisler vaziyet planına göre kullanıcısına, tespit tarihinden itibaren bir yıl içinde talebi hâlinde rayiç bedel üzerinden 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilebilir.

49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralamak Mümkün mü? Orman Arazisinin 49 Yıllığına Kiralanması Mümkün mü?

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 17. maddesine göre savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, altyapı, katı atık bertaraf ve düzenli depolama tesislerinin; baraj, gölet, sokak hayvanları bakımevi ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim, adli hizmet ve spor tesisleri ile ceza infaz kurumlarının ve bunlarla ilgili her türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin verilebilir. Devletçe yapılan ve/veya işletilenlerden bedel alınmaz. Bu izin süresi kırk dokuz yılı geçemez.

Turizm Amaçlı Orman Arazisi Kiralama Nasıl Yapılır?

2634 sayılı Kanun’un 8. maddesi ise orman alanlarının turizm amaçlı olarak kiralanmasını düzenlemektedir. Bu madde, 2008 yılında çıkarılan 5761 sayılı “Turizmi Teşvik Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yeniden düzenlenmiştir.

a) Orman Arazisinin Turizm Yatırımlarına Tahsis Şartları

Buna göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde Bakanlığın talebi üzerine, imar planları yapılmış ve turizme ayrılmış yerlerdeki taşınmaz mallardan Hazineye ait olan yerler Maliye Bakanlığınca, Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir. Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmadığı durumlarda orman alanlarının turizm yatırımlarına tahsis edilebilmesi mümkündür. Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmadığı durumlar; mevki, konum, büyüklük, denizle bağlantısı, denize uzaklığı ve tahsis amacına uygun olup olmadığı bakımlarından Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmaması durumunu ifade eder. Yeterli alan yok ise, 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre orman sayılan yerlerde turizm amaçlı irtifak hakkı verilebilir.

b) 49 Yıllığına Orman Arazisi Kiralama Şartları, Orman Arazisinin Turizm Amaçlı 49 Yıllığına Kiralanması Şartları

Orman arazileri, yeterli alan yok ise 2634 sayılı Kanun’un 8. maddesi kapsamında turizm amaçlı olarak kiralanabilmektedir. Ancak bunun  için;

a) Sağlık turizmine yönelik fizik tedavi tesisi veya rehabilitasyon merkezi tesislerini kapsayan konaklamalı tesisler yapılabilmesi için iklimsel ve çevresel zorunluluk bulunması,

b) Termal turizmine yönelik jeotermal kaynakların bu orman alanında bulunması,

c) Bu orman alanının, kış turizmi kapsamında uygun yapı ve tesislerin yapılabileceği yeterli pist uzunluğunu ve gerekli rakımı sağlaması,

d) Bu orman alanının, eko-turizm kapsamında yer alan yayla turizmi, kırsal turizm ve benzeri turizm türlerine yönelik tesislerin yer alabileceği çevresel ve sosyal anlamda imkan sağlanması,

e) Bu orman alanının, golf turizmine yönelik olarak uygun iklim yapısı ve topografik özellikler dikkate alınarak uluslararası standartlara uygun tesisler gerçekleştirilmesine imkan sağlaması,

f) Bu orman alanının, kıyıların coğrafi ve fiziksel yapısı nedeniyle kumsallardan, doğal manzaradan, çevresel zenginlikten, biyolojik çeşitlilikten yararlanma bakımından alt yapı ve üst yapı tesisi konusunda kolaylık sağlaması,

g) Bu orman alanının, kruvaziyer ve yat gibi deniz turizmine yönelik olarak kıyıdan başka bir yerde gerçekleştirilmesi mümkün olmayan yatırımlar için zorunlu olması,

h) Uluslararası yarışmaların yapılabileceği turizm amaçlı spor tesisleri yapılabilmesi için uygun iklim yapısı veya coğrafi özellikler sağlayan alanlardan olması,

Gerekmektedir.

Ayrıca turizm yatırımlarına tahsis edilecek orman sayılan yerlerde;

a) Turizme tahsis edilecek alan, il genelindeki toplam orman sayılan yerlerin binde 5’ini geçemez.

b) Yapılaşmaya esas inşaat hakkı, emsal (E) 0.30’u geçemez.

c) Turizm yatırımı için tahsis edilen orman alanının üç katı kadar alanın ağaçlandırma bedeli ve ağaçlandırılan bu alanın üç yıllık bakım bedeli, yatırımcı tarafından Orman Genel Müdürlüğü hesabına, doğrudan belirtilen ağaçlandırma ve bakım işlerinde kullanılmak şartıyla gelir olarak kaydedilir ve kaydedilen tutar karşılığı ödenek öngörülür. Belirtilen bedelin yatırılmadığının tespiti halinde, yatırımcıya turizm yatırımı veya işletmesi belgesi verilmez.

2634 sayılı Kanun’un 8. maddesinin (A) fıkrasında 7.5.2008 tarihli ve 5761 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikler de dikkate alındığında aşağıdaki esaslar çerçevesinde orman arazilerinin turizm yatırımlarına tahsis edilebileceği anlaşılmaktadır:

1- Öncelikle, herhangi bir bölgedeki değil, Bakanlar Kurulu kararıyla kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi veya turizm merkezi olarak ilan edilmiş olan yerlerdeki orman arazilerinin tahsisi mümkün olabilecektir. Ayrıca tahsis edilecek yerin, imar planlarının yapılmış ve turizme ayrılmış olması gerekmektedir.

2- 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre orman sayılan yerlerden turizm yatırımları için tahsis yapılabilmesi Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmaması şartına bağlanmıştır. 8. maddeye göre orman alanları, ancak Hazine özel mülkiyetinde yeterince alan bulunmadığı takdirde turizm yatırımları için tahsis edilebilecektir. Bu düzenleme Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı ile uyum içindedir. Ormanlar da tapuda Hazine adına tescil edilmektedir. Ancak 2634 sayılı Kanun’un 8. maddesindeki bu ifadeyi Hazine’nin özel mülkiyetindeki alanlarla sınırlı olarak değerlendirmek gerekir.

3- Tüm ormanların değil, sadece madde metninde sayılan ihtiyaçlar için gerekli ormanların tahsisi öngörülmüştür. Orman alanlarının tahsis edileceği amaçlar madde metninde sayılarak her türlü turistik amaç için orman alanlarının tahsis edilmesinin önüne geçilmiştir. 8. maddenin (A) fıkrasının (1) numaralı bendinin (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g) ve (h) alt bentlerinde hangi hallerde orman sayılan yerlerin turizm yatırımlarına tahsis edilebileceği gösterilmiştir. Bu alt bentlerde, “eko-turizm kapsamında yer alan yayla turizmi, kırsal turizm ve benzeri turizm türlerine yönelik tesislerin yer alabileceği çevresel ve sosyal anlamda imkan sağlayan”, “golf turizmine yönelik olarak uygun iklim yapısı ve topografik özellikler dikkate alınarak uluslararası standartlara uygun tesisler gerçekleştirilmesine imkan sağlayan”, “kıyıların coğrafi ve fiziksel yapısı nedeniyle kumsallardan, doğal manzaradan, çevresel zenginlikten, biyolojik çeşitlilikten yararlanma bakımından alt yapı ve üst yapı tesisi konusunda kolaylık sağlayan”, “kruvaziyer ve yat gibi deniz turizmine yönelik olarak kıyıdan başka bir yerde gerçekleştirilmesi mümkün olmayan”, “uluslararası yarışmaların yapılabileceği turizm amaçlı spor tesisleri yapılabilmesi için uygun iklim yapısı veya coğrafi özellikler sağlayan” ve orman sayılan yerlerin, talep üzerine, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’na tahsis edileceği düzenlenmiştir. Böylece, yukarıdaki bentler kapsamında gerçekleştirilmek istenen bir turizm yatırımı için talep edilen alanın fiziki ve doğal durumu nedeniyle, söz konusu yatırımın başka yerde kurulamaması, yeterli rakım, iklimsel ve çevresel gereklilikler gibi zorunluluklar çerçevesinde orman arazisinin turizm yatırımlarına tahsis edilmesi öngörülmüştür.

4- Turizm yatırımlarına tahsis edilecek orman arazisinin, il genelindeki toplam orman sayılan yerlerin binde 5’ini geçemeyeceği kuralına yer verilmiştir.

5- Ayrıca turizme tahsis edilecek alanın, il genelindeki toplam orman sayılan yerlerin binde 5’ini ve yapılaşmaya esas inşaat hakkının, emsal (E) 0.30’u geçemeyeceği hüküm altına alınarak turizme tahsis edilecek orman alanları miktar yönünden de sınırlandırılmıştır.

6- Turizm yatırımı için tahsis edilen orman alanının üç katı kadar alanın ağaçlandırma bedeli ve ağaçlandırılan bu alanın üç yıllık bakım bedelinin, yatırımcı tarafından Orman Genel Müdürlüğü hesabına, doğrudan belirtilen ağaçlandırma ve bakım işlerinde kullanılmak şartıyla gelir olarak kaydedileceği ve belirtilen bedelin yatırılmadığının tespiti halinde, yatırımcıya turizm yatırımı veya işletmesi belgesi verilmeyeceği hükme bağlanmıştır.

Orman Arazilerinin Turizm Yatırımlarına 49 Yıllığına Tahsis Süreci Nasıl Olur?

Öncelikle orman arazisi bulunan alanın kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi ilan edilmesi gerekir. Bunun nasıl olacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinin Tespit ve İlanı

Sonrasında turizm yatırımlarında kullanılacak taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı emrine alınması gerekmektedir. Konu hakkında şu yazıya bakınız: Turizm Yatırımlarında Kullanılacak Taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı Emrine Alınması Bu kapsamda orman alanları da Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir.

Daha sonra bu alanların imar planları yapılır. Konu hakkında şu yazıya bakınız: Turizm Yatırımlarında İmar Planları Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır

Sonrasında söz konusu alan yatırımcılar için ilana çıkılır. Konu hakkında şu yazıya bakınız: Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci