Kat Mülkiyeti Olan Yapılarda Ortak Alanlar Hangileridir?

Kat Mülkiyeti Olan Yapılarda Ortak Alanlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 4. maddesine göre; ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesine göre; ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirlenebileceği, anılan maddede sözü edilen yerlerin ortak yer olduğu bunların dışında yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmiş olup bağımsız bölümler ve ortak yerlerin ana taşınmazın projesinde gösterilmesi gerekir. Aslolan belediyedeki onaylı proje olup ana taşınmazdaki ortak yerler ve bağımsız bölümlerin projesine uygun olarak belirlenmesi gerekir.

Ortak Alanlarda Tamirat ve Tadilat Nasıl Yapılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre ana taşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup, nitelikleri itibariyle mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki/malikleri tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz.

Aynı Kanunun 5711 sayılı Kanunla değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Kanunun 45. maddesinde ise ana yapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bina Duvarları Ortak Alan mıdır?

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir binanın duvarları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 4. ve 19. maddeleri gereğince ortak yer niteliğinde olup, bu türlü bir yerin kat malikleri kurulunun aldığı bir karar olmadıkça kiralanmasına olanak yoktur. 

Sıhhi Tesisat Ortak Alan mıdır?

634 sayılı Kanunun 4. maddesinin (b) bendinde ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin içinden geçen ortak su tesisatlarının da ortak yerlerden sayıldığı açıklanmış olup; kat maliklerinden her biri 19. madde de belirtildiği üzere kendi bağımsız bölümünde değişiklik yaparken ana yapının sıhhi tesisat projesine aykırılık oluşturmamaya özen göstermelidir. Sıhhi tesisat projesine aykırı ya da ona zarar verici bir değişiklik söz konusu olduğu takdirde bunun 19. madde kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Çatı Ortak Alan mıdır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası‘nın 4. maddesi (c) bendine göre çatı ve genel dam terasları ortak yerlerden sayılmış olup, ana taşınmazın ortak yerlerinden olan çatının onarımından ve meydana gelen zarardan tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumludur. Buna göre burada meydana gelen zarar ve çatının onarımından arsa payı oranında sorumlu tutulması gerekmektedir.

Yargıtay’ın Son Kararlarına Göre Balkonlar Ortak Alan Mıdır?

Balkonlar ortak alan değildir, Yargıtay’ın da bu yönde kararı yoktur. Ancak Yargıtay’ın son dönemdeki kararlarında balkonların kapatılması veya balkon ile salon/oda arasındaki duvarın kaldırılması konusunda önemli değişiklikler oldu. Bu kararlar balkonların ortak alanmış gibi düşünülmesine yol açtı. Oysa ki Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında ortak alan kavramı çok daha farklı bir anlama sahiptir.

Yargıtay’ın kararlarına göre; a) Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkündür; ancak bu durum sadece balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkindir. b) Buna karşılık odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür.

Ortak Alanlar Kime Ait? 

Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.

Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesi gereğince kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerinde ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaştırlar. Yani bu alanlar tüm daire sahiplerinin ortak malıdır.

Apartmanda Ortak Alanda Ecrimisil Alınır mı?

Ortak alanlar, bu alanlar tüm daire sahiplerinin ortak malıdır.  Bu nedenle her paydaş, yani her daire sahibi, diğer daire sahiplerinin haklarını ihlal etmemek kaydıyla kullanma hakkına sahiptir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. 

Bununla birlikte paydaşlardan birinin (veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın) ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda (yani burayı tamamen kendi kullanımına alması ve diğerlerinin kullanımını engellemesi durumunda ecrimisil alınabilir ve tahliye yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince paydaşlardan birinin (veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın) ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda diğer paydaşlarca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilmesi için öncelikle o paydaş bu ortak yeri münhasıran kullanmaktan yöntemince men edilmiş olmalıdır. Başka bir anlatımla, diğer paydaşlar bu yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini şagil paydaşa yöntemince ihtar etmiş olmalarına karşın kullanımın sürdürülmüş olması gerekir.

Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; paylı mülkiyette paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinin ise; ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlı bulunduğu kuşkusuzdur. 

İntifadan men edilme halinin varlığının kabulü için, ortak yeri işgal edip tekeline alan paydaşa, diğer paydaşların kendi paylarından yararlanma isteklerini bildirmiş olmaları gerekir. Paydaşlar arasında ecrimisil isteme hakkı ancak böyle bir bildirimden sonraki dönem için doğar ve buna karşın şagil ortak yerdeki haksız işgale son vermiş ise hakkında istenecek ecrimisilin başlangıcı bu bildirim (uyarı) tarihine göre belirlenir.

Ortak Alanlar Konusunda Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)