İmar Kanunu 18. Madde (Parselasyon) İşlemlerine Kimler Dava Açabilir?

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, idari işlemlerdir. Bu nedenle, bu işlemler nedeniyle menfaatlerinin ihlal edildiğini düşünen bireyler, bu işlemlerin iptali istemiyle idari yargıda dava açabilmektedir. Açılacak bu davalarla ilgili en önemli konulardan bir tanesi ehliyet meselesidir.

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine (İmar Kanunu 18. madde uygulamalarına) nasıl dava açılacağı konusunda kapsamlı bir yazı için şu linke tıklayınız: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarına Nasıl Dava Açılır?

İdari yargıda iptal davası açılabilmesi için menfaat ihlali koşulu aranmaktadır. 2577 sayılı Kanun’un 2. maddesi, iptal davası açılabilmesi için menfaat ihlali şartını aramaktadır. Bu açıdan bakıldığında arazi ve arsa düzenlemesine karşı sadece bu işlem nedeniyle menfaati ihlal edilen kişilerin dava açabileceği görülmektedir.

Tapu Maliklerinin Ehliyeti

Parselasyon işlemi, tapuda kayıtlı taşınmazların hukuki durumlarında değişiklik meydana getirmektedir. Bu nedenle, parselasyon işlemi esas itibarı ile tapu maliklerini ilgilendirmektedir. Bundan dolayı, tapu maliklerinin parselasyon işlemine karşı iptal davası açabileceği kuşkusuzdur.

Danıştay kararlarına göre, parselasyon işlemleri sübjektif nitelikte işlemler olduğundan, parselasyon işlemlerine (istisnalar hariç olmak üzere) ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açma ehliyetleri bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesi 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında parselasyon işlemine karşı yalnızca tapuda malik olarak görünen kişiler ile bunların temsilcilerinin dava açabileceğini vurgulamıştır.

Hisseli Arazi ve Arsalarda Hissedarlar Parselasyon İşlemine Dava Açabilirler mi?

Parselasyon işlemi, tapuda kayıtlı taşınmazların hukuki durumlarında değişiklik meydana getirmektedir. Bu nedenle, parselasyon işlemi esas itibarı ile tapu maliklerini ilgilendirmektedir. Bundan dolayı, tapu maliklerinin parselasyon işlemine karşı iptal davası açabileceği kuşkusuzdur.

Danıştay kararlarına göre, parselasyon işlemleri sübjektif nitelikte işlemler olduğundan, parselasyon işlemlerine (istisnalar hariç olmak üzere) ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açma ehliyetleri bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesi 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında parselasyon işlemine karşı yalnızca tapuda malik olarak görünen kişiler ile bunların temsilcilerinin dava açabileceğini vurgulamıştır.

Fakat taşınamz hisseli ise hissedarlar parselasyona karşı dava açabilir mi? Bu yazımızda bu konuyu değerlendirdik. Bir taşınmazda hissedarlık 2 şekilde ortaya çıkabilir: Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.

Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Parselasyona Dava Açma Ehliyeti

Eğer taşınmazın birden fazla paydaşı bulunuyorsa (taşınmaz paylı mülkiyette ise) bunların her birinin dava açma hakkı söz konusudur. Çünkü paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olup her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

Bu durumda her paydaş kendi payı için diğer paydaşların olurunu almaksızın mülkiyet hakkına dayalı olarak dava açabilir. Paydaşlardan birinin açtığı davanın reddedilmesi, diğer paydaşların dava açmalarına engel teşkil etmez.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyetinde hem davaya yol açan maddi olay veya hukuki sebepler aynıdır; hem de tüm hissedarlar ve ortaklar tek bir taşınmaz üzerinde hak sahibi oldukları için davacıların hak veya menfaatlerinde iştirak söz konusudur. Bu nedenle paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazların hissedarları ve ortakları, tek bir dilekçe ile dava açma hakkına sahiptirler.

Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Parselasyona Dava Açma Ehliyeti

Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması durumunda, ortaklardan her biri dava açma hakkına sahiptir; ancak davaya devam edilebilmesi diğer tüm ortakların olurlarının alınmasına bağlıdır.

Yani taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması durumunda, ortaklardan her biri dava açma hakkına sahiptir; ancak davaya devam edilebilmesi diğer tüm ortakların olurlarının alınmasına bağlıdır. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mülkiyet paylan ayrılmadığından, malikler paydaş değil, ortaktır. Bu kural,4721 sayılı Kanun’un 701 maddesinde “Kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik oranların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” biçiminde açıklanmıştır.

Elbirliği halinde mülkiyetin bu özelliği itibariyle ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Şayet yasa veya elbirliği halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır.

Medeni Kanun’un 702. maddesinin ikinci fıkrası bu yönde açık hüküm getirmiştir. Ancak, bu kural yargısal uygulamada kısmen yumuşatılmış ve Medeni Kanun’un 702/4 maddesinde yer alan “ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasına sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır” hükmü nedeniyle, elbirliği mülkiyetinde bir ortağın tek başına dava açabileceği, ancak davaya devam edebilmesi için öteki ortakların olurlarının alınması veya miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi gerektiği kabul edilmiştir (Bu konuda Yargıtay’ın 11.10.982 tarihli ve 1982/3-2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına bakılabilir). Bu görüş, bilimsel alanda da aynen benimsenmiştir.

Bundan dolayı yasa veya elbirliği halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, elbirliği mülkiyetinde her bir ortağın dava açma hakkı bulunmaktadır, ancak davaya devam edilebilmesi diğer ortakların olurunun alınmasına bağlıdır.

Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı

Burada, işlem tarihinde malik olan ve parselasyon işlemine karşı dava açan malikin, dava devam ederken taşınmazı başka bir kişiye devretmesi durumunda davaya devam edilip edilmeyeceği sorusu cevaplandırılmalıdır.

Danıştay 6. Dairesi 24.12.1986 tarihli ve E:1986/1114, K:1986/1197 sayılı kararında “Taşınmaz maliki tarafından dava açıldıktan sonra taşınmazın bir başkasına devredilmesi durumunda, malikin açmış olduğu dava ‘malikin taşınmazla menfaat ilişkisi kalmadığı’ gerekçesiyle reddedilemez; yeni malik davacı kabul edilerek dava devam edilmesi gerekir” şeklinde karar vermiştir.

Buna karşılık Altıncı Daire daha sonra görüşünü değiştirmiştir. Örneğin aynı Dairenin 16.01.2002 tarihli ve E:2001/697, K:2002/1837 sayılı kararında parselasyon işlemine konu taşınmazı satan davacının taşınmazla menfaat ilişkisinin kalmamış olması nedeniyle davanın ehliyet yönünden reddedilmesi gerektiği karara bağlanmıştır.

Aynı Dairenin 11.03.1998 tarihli ve E:1997/4650, K:1998/1383 sayılı kararında ise “mülkiyeti davacı kuruma ait taşınmazla ilgili olarak yapılan imar uygulamasına ilişkin dava devam ederken, söz konusu taşınmazı satan davacının, dava sonuna kadar sürmesi gereken menfaat ilişkisini ortadan kaldırması nedeniyle davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmesi gerektiği” ifade edilmiştir.

Dolayısıyla bugün için Danıştay’ın menfaat ilişkisinin sadece dava açıldığı tarihte var olmasını yeterli görmediği, bu ilişkinin dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerektiğini düşündüğü söylenebilir.

Parselasyona Tabi Tutulan Taşınmazı Sonradan Edinen Kişinin Dava Açma Ehliyeti

Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan parseli, arazi ve arsa düzenlemesi yapıldıktan sonra malikten devralan kişinin, arazi ve arsa düzenlemesine dava açma ehliyeti yoktur. Taşınmazın herhangi bir şekilde el değiştirmesi, önceki malik/malikler zamanında yapılan parselasyona dava açma süresini yeniden başlatmaz.

Çünkü ehliyet, parselasyona tabi tutulan parselin, parselasyon tarihindeki maliki dikkate alınarak belirlenir. Danıştay 6. Dairesi, 21.03.2002 tarihli ve E:2001/697, K:2002/1837 sayılı kararında “sübjektif nitelikli olan parselasyon işlemine karşı ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açabileceği” yönündeki idare mahkemesi kararını onamıştır.

Altıncı Dairenin bu kararında “davacının dava konusu parselasyon işleminden sonra kesinleşen mahkeme kararıyla mülkiyet hakkı kazandığı, sübjektif nitelikteki işlemler olan parselasyon işlemlerine ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açabileceği, davacının bu alanın tapuda adına tescilini sağladıktan sonra yeniden düzenleme yapılmasını isteyebileceği, bu aşamada menfaat ihlali koşulu gerçekleşmediğinden davanın esasının incelenmeyeceği” gerekçesiyle reddeden idare mahkemesi kararı onanmıştır.

Altıncı Daire 15.10.2009 tarihli ve E:2007/9377, K:2009/9874 sayılı kararında ise “bir taşınmazın satın alınma suretiyle malikinin değişmesi durumunun taşınmazı her yeni satın alan için önceki malik zamanında yapılan ve parselin oluşumunun dayanağı olan parselasyon işlemine karşı dava açma süresini yeniden başlatma nedeni olamayacağı” yönünde karar vermiştir.

Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti

Tapuda malik olarak görünmeyen, buna karşılık olarak parselasyona tabi tutulan taşınmazlarla ilgili olarak menfaati bulunan kişilerin parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyetlerinin olup olmadığı tartışmalıdır.

İptal davaları idari işlemlerin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olmalarından dolayı menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılabilmektedir. İdarenin eylem ve işlemlerinin hukuka uygunluğunun yargısal denetim yoluyla sağlanmasının en etkin araçlarından biri iptal davaları olduğundan iptal davaları açısından davacı ile iptali istenilen idari işlem arasında kurulabilecek bir ilişki veya ilgi, menfaat ihlali koşulunun varlığı için yeterlidir.

Bu itibarla, yargısal kararlarda menfaat ihlali koşulu, davacının idari işlemle meşru, kişisel ve güncel bir menfaat ilgisinin kurulması gerektiği şeklinde tanımlanmıştır. Bu nedenle, idari yargıda iptal davası açabilmek için mutlaka bir ayni hakkın varlığı gerekmez. Ortada bir ayni hak olmasa bile, dava konusu işlemle menfaati ihlal edilenler dava açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla, tapuda malik olarak görünmemekle birlikte parselasyon işlemine tabi tutulan taşınmazla menfaat ilişkisi olan kişilerin de dava açabilmesi gerekmektedir.

Danıştay da bazı kararlarında tapu malikleri dışındaki kişilerin de dava açma ehliyetinin bulunduğuna karar vermiştir, bazı kararlarında ise menfaat ihlali kavramını dar yorumlamıştır.

Semt/Mahalle/Kent Sakinleri Parselasyon İşlemlerine Dava Açabilir mi?

Bilindiği üzere, genel ve düzenleyici işlem niteliğinde olan imar planlarına karşı semt sakini sıfatı ile dava açılması mümkündür. Çevre, tarihi ve kültürel değerlerin korunması ile imar planları gibi kamu yararını ilgilendiren konularda dava açma ehliyetinin bu durum göz önünde bulundurularak geniş yorumlanmak suretiyle saptanacağı, Danıştay içtihatlarıyla kabul edilmiş bulunmaktadır. Bu nedenle, semt ve kent sakinlerinin planla ilgilerini ispat etmek şartı ile imar planlarına ve plan değişikliklerine karşı dava açma ehliyeti bulunmaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kent ya da Semt Sakinlerinin İmar Planlarına Karşı Dava Açma Ehliyeti

Buna karşılık Danıştay, kişisel çıkarları ihlal eden, somut, sübjektif nitelikteki parselasyon işlemine karşı semt ya da kent sakini sıfatı ile dava açılmasının mümkün olmadığını kabul etmektedir. Danıştay 6. Dairesi, 23.09.1999, E:1998/4164, K:1999/4196: Kamu yararını ilgilendiren genel nitelikte düzenleyici işlem olan imar planına karşı semt sakini (komşuluk) Sıfatıyla menfaatin ihlal edildiğinden bahisle iptal davası açılması olanaklı ise de kişisel çıkarları ihlal eden, somut, sübjektif nitelikteki parselasyon işlemine karşı, parselasyon yapılan sınırlar içerisinde ayni hakkı bulunmayan davacı tarafından komşuluk hukukuna dayanılarak açılan davanın ehliyet yönünden reddi gerekir. 

Meslek Odaları Parselasyon İşlemlerine Dava Açabilir mi?

Meslek odalarının imar planlarının iptali için dava açma ehliyetinin bulunduğu kabul edilmektedir. Ancak parselasyon işlemleri, kişisel ve sübjektif nitelikli olduğu için meslek odalarının parselasyon işleminin iptali için dava açma ehliyetleri bulunmamaktadır.

Zilyet Olan Kişi Parselasyona Dava Açabilir mi?

Mülkiyete dayalı bir hak söz konusu olmadığı sürece, zilyetlik, arazi ve arsa düzenlemesine karşı dava açma hakkı vermez. Danıştay 6. Dairesi 16.01.2002 tarihli ve E:2000/6212, K:2002/355 sayılı kararında taşınmazda zilyet olan, buna karşılık mülkiyet hakkı bulunmayan kişilerin parselasyon işlemlerine karşı dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı yolundaki idare mahkemesi kararını onamıştır.

Ancak 4721 sayılı Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı koşullarının tamamının gerçekleşmesi durumunda, mülkiyet hakkının, tapudaki tescilden önce kazanılacağını hüküm altına almıştır. Maddenin beşinci fıkrasının son cümlesine göre mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Bu demektir ki tapuda kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, bu şartların gerçekleştiği tarihte ve tapudaki tescilden önce mülkiyet hakkını iktisap etmektedir.

Dolayısıyla, bu şartları karşılayan malikin, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan (bir başka ifadeyle tescil harici) alanların, arazi ve arsa düzenlemesi esnasında Hazine ya da bir başka kamu kurumu adına ihdasen tescil edilmesi durumunda, bu işleme karşı dava açmakta menfaati bulunmaktadır.

Sınırlı Ayni Hak Lehtarı Parselasyona Dava Açabilir mi?

Sınırlı ayni hak sahiplerinin de parselasyon işleminin iptali için dava ehliyetine sahip olduğunu düşünüyoruz. Çünkü parselasyon işlemi, kaçınılmaz olarak sınırlı ayni hak sahiplerini de etkileyecektir. Her ne kadar Köktürk, Danıştay 6. Dairesinin 28.11.1990 tarihli ve E:1989/689, K:1990/2362 sayılı kararına dayanarak, Hazine’ye ait bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkı bulunan kişinin bile parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyeti bulunmadığını ileri sürmekte ise de sınırlı ayni hakların niteliği dikkate alındığında bu görüşe katılmaya imkân bulunmamaktadır.

Çünkü tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmaz hakkında yapılan imar uygulaması, pek çok durumda sınırlı ayni hak lehtarının durumunu etkileyecektir. Örneğin imar uygulamasına tabi tutulan parselin bulunduğu yerde korunmaması ve başka yerden parsel verilmesi durumunda, bu durum sınırlı ayni hak lehtarını etkiler. Dolayısıyla, arazi ve arsa düzenlemesinin, sınırlı ayni hak lehtarını etkilemesi durumunda, bu kişilerin de bu işlemlere karşı dava açabileceğini kabul etmek gerekir.

Alacak Hakkı Sahipleri Parselasyona Dava Açabilir mi?

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemi, parselin değerini önemli ölçüde etkilediğine göre, bu parselin malikinden takipli alacağı olan kişilerin de bu işleme dava açma ehliyeti olduğunu kabul etmek gerekir. Çünkü yanlış yapılan parselasyon işlemi, taşınmazın değerini olumsuz yönde etkiler ise alacaklının, alacağını tahsil edememe riski ortaya çıkar. Bundan dolayı, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin, alacaklının menfaatini etkilediği kabul edilmelidir.

Alacaklının, borçlunun zilyetliğinde bulunan bir taşınmazın tescili için dava açma yetkisi bulunduğu bir hukuk sisteminde, alacaklının, borçlunun taşınmazının imar uygulamasına tabi tutulmasından etkilenmeyeceğini ve bu işlemde menfaat ihlali bulunmadığını ileri sürmek ve alacaklının dava ehliyetini kabul etmemek, hukuk devleti ilkesine aykırıdır.

Buna karşılık kuvvetlendirilmiş alacak hakkı sahiplerinin parselasyona dava açabileceğini kabul etmek gerekir. Altıncı Daire bir kararında, tapuya şerh edilen ve bu nedenle kuvvetlendirilmiş hak niteliğinde olan 99 yıllık kira sözleşmesinde kiracı olan tarafın parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyetinin bulunduğuna karar vermiştir.

Satış Vaadi Alacaklısı Parselasyon İşlemine Dava Açabilir mi?

Danıştay kararlarına göre, parselasyon işlemleri sübjektif nitelikte işlemler olduğundan, parselasyon işlemlerine (istisnalar hariç olmak üzere) ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açma ehliyetleri bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesi 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında parselasyon işlemine karşı yalnızca tapuda malik olarak görünen kişiler ile bunların temsilcilerinin dava açabileceğini vurgulamıştır.

Buna paralel olarak, tapuda kayıtlı bir taşınmazı, resmi senet olmaksızın, yalnızca harici satış senedi ile alan kişi, hukuken malik olmadığı için arazi ve arsa düzenlemesine karşı dava açma ehliyeti söz konusu değildir. Danıştay kararlarına göre, tapuda kayıtlı olup parselasyona tabi tutulan taşınmazı, parselasyondan önce harici senetle satın alan kişinin de parselasyona karşı dava açma ehliyeti bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 13.11.1995, E:1995/410, K:1995/4427. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 27.02.1996, E:1995/2330, K:1996/924).

Altıncı Daire 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında gayrimenkul satış vaadi alacaklısının, arazi ve arsa düzenlemesine karşı dava açma ehliyetinin bulunmadığına karar vermiştir. Aynı Daire 21.09.2007 tarihli ve E:2005/2790, K:2007/5059 sayılı kararında taşınmaz mülkiyetinin asıl belirleyici unsuru tapu senedi olduğu halde anılan taşınmazın tapulu maliki olmayan davacılar tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet iddiasıyla açılan davada bu aşamada dava açma ehliyeti bulunmadığına karar vermiştir.

Ancak aşağıdaki gerekçelerle bu görüşe katılmıyorum. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.

Bu sözleşme, tapuda yapılan satış sözleşmesi açısından ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşmede yer alan koşullar gerçekleştiğinde satış vaadi alacaklısı, satış bedelini ödemek; borçlusu ise taşınmazın tapuda ferağını vermek zorundadır. Dolayısıyla bu satış vaadi sözleşmeleri açısından taşınmaz, sözleşmenin asli unsurudur. Bu asli unsuru etkileyen her idari işlem, satış vaadi sözleşmesinin hem alacaklısını, hem de borçlusunu etkiler. Örneğin kendi parseline bitişik parseli de satın almak isteyen ve bu amaçla, komşu parsel malikiyle satış vaadi sözleşmesi yapan kişi, bu sözleşme sonucunda bitişik parseli almayı ummaktadır.

Fakat bu parselin tabi tutulduğu imar uygulamasında, başka yerden parsel verilmesi (bir başka ifadeyle zemin kaydırması yapılması) durumunda, sözleşmenin esaslı unsuru değişecektir. Bu nedenle, kanaatimizce, resmi şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi alacaklısı, parselasyon işlemine karşı iptal davası açabilmelidir. Böyle bir düşünce tarzı, hukuk devleti ilkesine daya uygun görünmektedir.

Başkasına Ait Parsel Üzerinde Yapısı Bulunan Yapı Sahibi Parselasyona Dava Açabilir mi?

Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan parselde mülkiyet hakkı bulunmayan, buna karşılık parsel üzerinde bulunan yapıların maliki olan kişilerin dava açma ehliyetine sahip olabilmeleri için ya bu yapıyı parsel üzerine yapma konusunda hakkı bulunması (sınırlı ayni hak gibi) ya da af kanunlarından kaynaklanan bir hakkının söz konusu olması gerekir.

Öncelikle yapı yapma hakkı konusunu ve bu yapı sahiplerinin dava açma ehliyetlerini değerlendirelim. Eğer kişi yapı yapma konusunda bir hakka sahipse (örneğin taşınmaz üzerinde bu kişi lehine irtifak hakkı söz konusu ise), arazi ve arsa düzenlemesi işlemi bu yapının durumunu etkileyecektir. Örneğin 101 ada 1 parsel no.lu taşınmaz üzerinde A kişisi lehine irtifak hakkı tesis edildiğini ve kişinin, bu irtifak hakkına dayanarak parsel üzerinde yapı inşa ettiğini düşünelim.

Bu parselin sonradan arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması durumunda, yapı sahibinin bu işlemden etkilenmesi söz konusu olabilir. Örneğin parsel, yerinde korunamayarak başka alana kaydırılabilir. Böyle bir durumda yapı ile yapının üzerinde inşa edildiği parsel birbirinden ayrılmış olacaktır. Bu durum ise yapının üzerinde inşa edildiği parsel açısından irtifak hakkının sona ermesi anlamına gelecektir. Üstelik bu durumda yapı, başka bir parsel üzerinde kalacağı için yapı sahibi, yeni parsel üzerinde işgalci konumuna düşecektir. Bu nedenle, şunu söylemek mümkündür: Bir parsel üzerinde yasal bir hakka dayanarak yapılan yapının (her durumda olmasa bile) bazı durumlarda, arazi ve arsa düzenlemesinden etkilenmesi olasıdır. Böyle bir durum, yapı sahibinin menfaatini etkiler ve ona, parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyeti verir.

İkinci olarak, af kanunundan kaynaklanan hakları olan yapıların durumunu değerlendirelim. Danıştay 6. Dairesi, 23.12.1998 tarihli ve E:1997/6901, K:1998/6773 sayılı kararında; Hazine taşınmazı üzerinde kaçak yapı inşa eden kişinin dava açma ehliyetini değerlendirirken “af yasasından doğan bir hakkı da bulunmayan kişilerin bu taşınmazları da kapsayan parselasyon işlemi ile hukuken korunması gerekli bir menfaat ilişkisi olmadığı” görüşünü dile getirmiştir.

Bu kararı tersinden okursak, kamuya ait taşınmazlar üzerinde af kanunlarından kaynaklanan hakları bulunan (örneğin tapu tahsis belgesine sahip olan) kişilerin, kamu taşınmazları üzerinde bulunan yapıları nedeniyle parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyeti bulunduğu sonucuna varılmaktadır.

Buna karşılık Hazine taşınmazı üzerinde kaçak yapı inşa eden kimsenin yapısı 2981 sayılı Kanun gibi af kanunları kapsamına girmiyorsa, bu kişinin yapısından doğan herhangi bir hakkı bulunmadığı için parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyeti bulunmamaktadır. Bir başka ifadeyle, Hazine taşınmazı üzerinde ruhsatsız olarak yapılan yapı dışında herhangi bir mülkiyet ilişkisi veya bağı, af yasasından doğan bir hakkı da bulunmayan kişilerin, bu taşınmazları da kapsayan parselasyon işlemi ile hukuken korunması gerekli bir menfaat ilişkisi olmadığından dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Yatırımcılar Parselasyon İşlemine Karşı Dava Açabilir mi?

Danıştay 6. Dairesi 05.06.1996 tarihli ve E:1995/6867, K:1996/2580 sayılı kararında mülkiyeti Hazine’ye ait olup turizm yatırımı amacıyla kendisine tahsis edilen (fakat henüz tapuda irtifak hakkı tesis edilemeyen) yatırımcının, bu arazinin imar uygulamasına tabi tutulmasına karşı dava açma ehliyetinin bulunmadığı yönündeki idare mahkemesi kararını onamıştır.

Ancak bu karar oldukça tartışmalıdır. Bu yatırımcının taşınmazla henüz bir mülkiyet ya sınırlı ayni hak ilişkisi bulunmadığı doğrudur. Ancak bir taşınmazın turizm yatırımı amacıyla bir yatırımcıya tahsis edilmesi, yatırımcı açısından bu taşınmaz/taşınmazlar üzerinde, korunması gereken bir menfaat oluşturur. Bu tarz yatırımlarda yatırımcı, tahsis kararı alıncaya kadar pek çok külfete katlanmaktadır. Emek ve zaman sarf etmekte, ayrıca imar planlarının hazırlanması aşamasında pek çok gidere katlanmaktadır. Ayrıca taşınmaz üzerinde yapacağı yatırımla, gelecekte belirli bir kazanç elde etmeyi ummaktadır.

Dolayısıyla yatırımcının, bu taşınmazla ilgili olarak kuvvetli ve haklı bir beklentisi söz konusudur. Bu nedenle yatırımcıya tahsis edilen parselle ilgili olarak yapılan arazi ve arsa düzenlemesi, bu yatırımcıyı bir şekilde etkileyecektir.

Bu açıdan bakıldığında yatırımcının, kendisine tahsis edilen parselle ilgili olarak (henüz irtifak hakkı tesis edilemese dahi) bir menfaatinin var olduğunu, bu taşınmazın parselasyona tabi tutulmasının yatırımcının menfaatini etkilediğini, bu nedenle yatırımcının kendisine tahsis edilen parselle ilgili olarak dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabul etmek, hukuk devleti ilkesine daha uygundur. Danıştay’ın da pek çok kararında vurguladığı üzere hukuk devletinde menfaat ihlali kavramı, idarenin yargısal denetiminin kapsamını daraltmayacak ve hukuk devleti ilkesini gerçekleştirecek şekilde geniş olarak yorumlanmalıdır.

Taşınmazı Parselasyon Dışı Tutulan Kişi Parselasyona Dava Açabilir mi?

Bir taşınmazın, yalnızca parselasyon işlemine tabi tutulması değil, aynı zamanda parselasyon dışı bırakılması da malikin menfaatini etkiler. Fakat arazi ve arsa düzenlemesi esnasında düzenleme dışı bırakılan, bir başka anlatımla parselasyona tabi tutulmayan taşınmazın malikinin taşınmazının düzenleme dışı bırakılmasına karşı dava açıp açamayacağı konusu tartışmalıdır.

Danıştay 6. Dairesi 11.04.1991 tarihli ve E:1990/3016, K:1991/781 sayılı kararında arazi ve arsa düzenlemesi esnasında düzenleme dışı bırakılan, bir başka anlatımla parselasyona tabi tutulmayan taşınmazın malikinin hem taşınmazının düzenleme dışı bırakılmasına, hem de parselasyon işlemine karşı dava açma ehliyeti bulunduğuna karar vermiştir.

Danıştay 6. Dairesi 15.01.1996 tarihli ve E:1995/4326, K:1996/235 sayılı kararında bir imar adasının bazı parsellerinin imar uygulamasına tabi tutularak aynı adada bulunup yapılaşmaya elverişli olmayan diğer parsellerin uygulama dışı tutulmasında mevzuata uygunluk bulunmadığına karar vermiştir. Dolayısıyla düzenleme dışı tutulan parsel maliklerinin de düzenlemeye karşı dava açabileceğinin kabulü zorunludur.

Kanaatimizce, arazi ve arsa düzenlemesinin genel niteliği dikkate alındığında arazi ve arsa düzenlemesi esnasında düzenleme dışı bırakılan parsel malikine dava açma hakkı tanıyan ilk karar, hukuka daha uygun gibi durmaktadır. Çünkü arazi ve arsa düzenlemesinin en önemli unsurlarından birisi düzenleme alanının belirlenmesi ve düzenleme sınırının geçirilmesidir. Bu sınırın hatalı olarak geçirilmesi ve bazı parsellerin mevzuata aykırı şekilde düzenleme dışı bırakılması, düzenleme dışı kalan taşınmazların maliklerinin menfaatini etkileyecektir.

Parseli Satın Alan Kişi Parselasyona Dava Açabilir mi?

Parselasyon işlemlerine karşı, parsel malikleri dava açmaktadırlar.

Parselasyona Dava Açıldıktan Sonra Parselin Satılması

Burada, işlem tarihinde malik olan ve parselasyon işlemine karşı dava açan malikin, dava devam ederken taşınmazı başka bir kişiye devretmesi durumunda davaya devam edilip edilmeyeceği sorusu cevaplandırılmalıdır.

Danıştay 6. Dairesi 24.12.1986 tarihli ve E:1986/1114, K:1986/1197 sayılı kararında “Taşınmaz maliki tarafından dava açıldıktan sonra taşınmazın bir başkasına devredilmesi durumunda, malikin açmış olduğu dava ‘malikin taşınmazla menfaat ilişkisi kalmadığı’ gerekçesiyle reddedilemez; yeni malik davacı kabul edilerek dava devam edilmesi gerekir” şeklinde karar vermiştir.

Buna karşılık 6. Daire daha sonra görüşünü değiştirmiştir. Örneğin aynı Dairenin 16.01.2002 tarihli ve E:2001/697, K:2002/1837 sayılı kararında parselasyon işlemine konu taşınmazı satan davacının taşınmazla menfaat ilişkisinin kalmamış olması nedeniyle davanın ehliyet yönünden reddedilmesi gerektiği karara bağlanmıştır.

Aynı Dairenin 11.03.1998 tarihli ve E:1997/4650, K:1998/1383 sayılı kararında ise “mülkiyeti davacı kuruma ait taşınmazla ilgili olarak yapılan imar uygulamasına ilişkin dava devam ederken, söz konusu taşınmazı satan davacının, dava sonuna kadar sürmesi gereken menfaat ilişkisini ortadan kaldırması nedeniyle davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmesi gerektiği” ifade edilmiştir. Dolayısıyla bugün için Danıştay’ın menfaat ilişkisinin sadece dava açıldığı tarihte var olmasını yeterli görmediği, bu ilişkinin dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerektiğini düşündüğü söylenebilir.

Parseli Satın Alan Kişi Parselasyona Dava Açabilir mi?

Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan parseli, malikten devralan kişinin, arazi ve arsa düzenlemesine dava açma ehliyeti yoktur. Çünkü ehliyet, parselasyona tabi tutulan parselin, parselasyon tarihindeki maliki dikkate alınarak belirlenir. Parseli, arazi ve arsa düzenlemesi yapıldıktan sonra devralan kişinin dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 21.03.2002 tarihli ve E:2001/697, K:2002/1837 sayılı kararında “sübjektif nitelikli olan parselasyon işlemine karşı ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açabileceği” yönündeki idare mahkemesi kararını onamıştır.

6. Dairenin bu kararında “davacının dava konusu parselasyon işleminden sonra kesinleşen mahkeme kararıyla mülkiyet hakkı kazandığı, sübjektif nitelikteki işlemler olan parselasyon işlemlerine ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açabileceği, davacının bu alanın tapuda adına tescilini sağladıktan sonra yeniden düzenleme yapılmasını isteyebileceği, bu aşamada menfaat ihlali koşulu gerçekleşmediğinden davanın esasının incelenmeyeceği” gerekçesiyle reddeden idare mahkemesi kararı onanmıştır.