Parselasyon İşlemlerinde Tebligat Zorunluluğu ve Dava Açma Süresine Etkisi

Parselasyon Nedir? İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve il özel idarelerine, imar planı içerisinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil işlemlerini yaptırma konusunda yetki vermektedir.

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine (İmar Kanunu 18. madde uygulamalarına) nasıl dava açılacağı konusunda kapsamlı bir yazı için şu linke tıklayınız: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarına Nasıl Dava Açılır?

Parselasyon İşlemlerinin Tebligatı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesinin birinci fıkrasında “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm uyarınca belediyeler ve il özel idareleri tarafından hazırlanan ve encümen tarafından onaylanan arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, tapuya tescil edilmeden önce, bir ay süreyle ilan edilmektedir. Bu süre sonunda, itiraz olmaz ise, işlem tapuya tescil edilmektedir.

Görüldüğü üzere madde, parselasyon işlemlerinin sadece ilgili idarede bir ay süreyle askı ilanına tabi tutulmasını öngörmektedir. Buna karşılık madde metninde parselasyon işlemlerinin, parsel maliklerine bizzat tebliğ edileceğine dair bir ibare yer almamaktadır. Zaten uygulamada da taşınmaz maliklerine herhangi bir tebligat yapılmamaktadır.

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Tebligat Zorunlu mu?

Madde metninde parselasyon işlemlerinin, parsel maliklerine bizzat tebliğ edileceğine dair bir ibare yer almamaktadır. Zaten uygulamada da taşınmaz maliklerine herhangi bir tebligat yapılmamaktadır. Ancak Danıştay uygulamasında parselasyon işlemine karşı dava açma süresi, uygulamada bilinenden oldukça farklıdır. Bu konuda 6785 sayılı İmar Kanunu döneminde, bu Kanun’un 45. maddesinde yer alan “bu maddeye göre yapılan ilan tebligat addedilir” yolundaki hüküm nedeni ile ortaya çıkan karmaşa, Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 12.02.1970 tarihli ve E:1969/2, K:1970/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile sona ermiştir.

Ancak Danıştay, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin, taşınmaz maliklerine tebliğ edilmesinin zorunlu olduğuna karar vermektedir. Danıştay, arazi ve arsa düzenlemesinin “düzenlemeye tabi tutulan taşınmaz sahipleri açısından bizzat muhatabına tebliği gerekli sübjektif ve kişisel işlem olduğu” görüşündedir[1].

Danıştay’a göre, parselasyon işlemi bizzat muhatabına tebliği gerekli sübjektif işlemdir ve dava açma süresi yazılı tebligat ile başlar[2]. Bu konuda 6785 sayılı İmar Kanunu döneminde, bu Kanun’un 45. maddesinde yer alan “bu maddeye göre yapılan ilan tebligat addedilir” yolundaki hüküm nedeni ile ortaya çıkan karmaşa, Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 12.02.1970 tarihli ve E:1969/2, K:1970/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile sona ermiştir. Kararda “6785 sayılı İmar Kanununun 45’inci maddesinde; ‘İmar ve yol istikamet planlarına göre hazırlanan parselasyon planları yapılıp, belediye encümeninin, varsa imar idare heyetinin tasdikinden sonra, bir ay müddetle belediye dairesine asılır ve usulüne göre ilân olunur. Tashih edilecek planlar da aynı hükme tabidir.

Bu planlara askı müddetinin hitamından itibaren 30 gün içinde itiraz edilebilir. Müddeti içinde yapılacak itirazlar belediyece tetkik ve uygun görülürse tashih edilerek tekrar encümenin, varsa imar idare heyetinin tasdikine sunulur.

Katileşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu ve kadastro dairesine gönderilir. Bu daireler alâkalıların muvafakatini aramaksızın sicillerini bu planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler. Bu maddeye göre yapılan ilân tebligat addedilir’ hükmü yer almış ve İçtihadın Birleştirilmesi istemine konu olan her üç kararda da dava ilân tarihine göre 3543 sayılı Danıştay Kanununun 32’nci maddesi ile belli idarî dava açma süresi geçirildikten sonra açılmış ise de bu davaların açıldığı tarihlerde yürürlükte bulunan T.C. Anayasası’nın 114’üncü maddesinin 2’nci fıkrasındaki «idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süre aşımı yazılı bildirim tarihinden başlar» hükmü muvacehesinde ilân tarihini dava açma süresince başlangıç kabul etmek imkânsızdır. Zira Anayasa’nın temel hukuk kuralları dışında bir konuyu ayrıntılarıyla düzenlemesi ve bu hükmün daha önceki kanunlarda bulunup aynı konuyu düzenleyen hükümlere aykırı olması halinde, konuyu yeniden düzenleyen Anayasa hükmünün uygulanması tabiîdir. Bu nedenlerle içtihadın, yazılı bildirim tarihini dava açma süresine başlangıç olarak kabul eden, Altıncı Dairenin Esas 1967/9D6. Karar 1968/23 6 ve Esas 1965/454, Karar 1966/1647 sayılı kararlan dairesinde birleştirilmesine 7/2/1970 tarihinde üçte iki oy çokluğu olmadığından 12/2/1970 tarihinde salt çoğunlukla karar verildi” ifadelerine yer verilmiştir.

Danıştay Altıncı Dairesi de gerek 6785 ve gerekse 3194 sayılı Kanun döneminde verilmiş ve (istikrar kazanmış içtihatlarında) arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin, taşınmaz malikinde tebliğini bir zorunluluk olarak görmektedir. Bu Dairenin 26.10.1994 tarihli ve E:1994/2344, K:1994/3829 sayılı kararında “Parselasyon işleminin, taşınmaz sahibine, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre bizzat tebliğ edilmesi gerekir” ifadesine yer verilmiştir. Bu nedenle, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin taşınmaz maliklerine Tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve Tebligat Tüzüğüne göre tebliği zorunludur[3].

Danıştay 6. Dairesi, 29.12.1988, E:1988/1456, K:1988/1497 : Parselasyon planlarına karşı açılan davalarda dava açma süresinin Anayasanın 125.maddesine göre yazılı bildirim tarihinden itibaren başlayacağı. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun parselasyon planlarına karşı açılacak davalara ilişkin 12.2.1970 günlü, E:1969/2, K:1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da Anayasanın idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süre aşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağı hükmü karşısında ilan tarihinin dava açma süre sine başlangıç kabul etmenin imkansız olduğu, zira Anayasanın temel hukuk kuralları dışında bir konuyu ayrıntılarıyla düzenlemesi ve bu hükmün daha önceki Kanunlarda bulunup aynı konuyu düzenleyen hükümlere aykırı olması halinde konuyu yeniden düzenleyen Anayasa hükmünün uygulanmasının tabii olduğu hüküm altına alınmıştır. Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon planlarında ve dağıtım cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı parsellerin konu mu gibi hususlar ayrı ayrı gösterildiğinden bu planların düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için subjektif ve kişisel işlemler oldukları kuşkusuzdur. Bu itibarla, yurt dışında oturan bir kimsenin belediye sınırları içindeki hoparlör, askı v.s.gibi yollarla işlemden haberdar olmasının mümkün bulunmadığı, ancak yurda döndükten sonra haberdar olarak yaptığı yazılı itirazın reddinden itibaren dava açma süresinin başlayacağı gösterilmeksizin davanın süre aşımı yönünden reddinde isabet görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 09.10.1991, E:1991/288, K:1991/1975: Geçerli ve bağlayıcı nitelikte bir vekaletname veya muvafakatname bulunmadığından parselasyon işlemi konusunda paydaşlardan birisine yapılan tebligatın diğer paydaşlar açısından dava açma süresine başlangıç olarak alınmayacağı. 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon planlarında ve dağıtım cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı, parsellerin konumu gibi hususlar ayrı ayrı gösterildiğinden bu planların düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler oldukları kuşkusuz olup parselasyon planının ilgili parsel sahiplerine ayrı ayrı ve bizzat tebliğ edilmesi ve dava süresinin bu tebliğ tarihine göre tespit edilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin taşınmaz maliklerine Tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve Tebligat Tüzüğüne göre tebliği zorunludur.

Danıştay 6. Dairesi, 23.01.2004, E:2002/3687, K:2004/387: Parselasyon işlemlerinin bizzat davacıya 7201 sayılı Yasanın hükümleri uyarınca tebliğ etmesi gerekmektedir. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun parselasyon planlarına karşı açılacak davalara ilişkin 12.2.1970 günlü, E:1969/2, K:1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da, Anayasanın idarenin işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süreaşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağı hükmü karşısında ilan tarihini dava açma süresine başlangıç tarihi kabul etmenin imkansız olduğu, zira Anayasanın temel hukuk kuralları dışında bir konuyu ayrıntılarıyla düzenlemesi ve bu hükmün daha önceki kanunlarda bulunup aynı konuyu düzenleyen hükümlere aykırı olması halinde konuyu yeniden düzenleyen Anayasa hükmünün uygulanmasının tabii olduğu hüküm altına alınmıştır. Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyon planlarında ve dağıtım cetvellerinde, düzenlemeye giren her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı, parsellerin konumu gibi hususlar ayrı ayrı gösterildiğinden, bu planların düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler oldukları kuşkusuzdur. Ayrıca, 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan parselasyon planlarında da yukarıda belirtilen düzenlemelerin geçerli olduğu açıktır. Bu itibarla idarenin böyle bir işlemi bizzat davacıya 7201 sayılı Yasanın hükümleri uyarınca tebliğ etmesi gerekmektedir.

Üstelik Danıştay’a göre, 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi gereği yapılan parselasyon işlemlerinin, tıpkı 18. madde kapsamında yapılan parselasyon işlemleri gibi taşınmaz maliklerine tebliğ edilmesi gerekir.

Fakat 2019 yılında yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te  Danıştay kararlarından farklı bir düzenleme yapılmıştır. Yönetmeliğin 26. maddesine göre; “Düzenleme alanının büyüklüğü, parsel maliki ve parsellerdeki hissedar sayısının çokluğu, bu kişilerin bulundukları yer itibarıyla birebir tebligat yapılamaması ya da adres kayıt sisteminde kayıtlı olduğu yerde bulunmaması gibi nedenlerle karşılaşılacak zorluklar dikkate alınarak parselasyon planlarının bir ay müddetle ilgili belediyede ya da valilikte askıya çıkarılması, internet sitesinde yayımlanması, belediye duyurusu, gazete ve benzeri mutat vasıtalarla da duyurulması ile düzenleme sahasındaki taşınmaz maliklerine tebliğ edilmiş sayılır.”

Görüldüğü üzere Yönetmeliğin 26. maddesi, parselasyon planlarının bir ay müddetle ilgili belediyede ya da valilikte askıya çıkarılması, internet sitesinde yayımlanması, belediye duyurusu, gazete ve benzeri mutat vasıtalarla da duyurulması ile düzenleme sahasındaki taşınmaz maliklerine tebliğ edilmiş sayılacağını düzenlemektedir. Bu hükmün Danıştay kararları ile çeliştiği gayet açıktır.

2981 sayılı Kanunun 10/c Uygulamalarının Tebliği

Üstelik Danıştay’a göre, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanunun 10/c maddesi gereği yapılan parselasyon işlemlerinin, tıpkı 18. madde kapsamında yapılan parselasyon işlemleri gibi taşınmaz maliklerine tebliğ edilmesi gerekir.

Paylı mülkiyette bulunan taşınmazların arazi ve arsa düzenlemesi uygulamasına tabi tutulması halinde, tüm paydaşlara tebligatta bulunulması gerekir. Bir paydaşa yapılan tebligat sadece o paydaş açısından dava açma süresini başlatır, diğer paydaşların dava açma süresi açısından herhangi bir etkisi yoktur. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 09.10.1991 tarihli ve E:1991/288, K:1991/1975 sayılı kararında geçerli ve bağlayıcı nitelikte bir vekâletname veya muvafakatname bulunmadığı sürece parselasyon işlemi konusunda paydaşlardan birisine yapılan tebligatın diğer paydaşlar açısından dava açma süresine başlangıç olarak alınmayacağına karar verilmiştir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise paylı mülkiyettekine paralel olarak, tebligatın tüm ortaklara yapılması gerekmektedir.

Paylı Mülkiyette Parselasyon İşlemlerinin Tebligatı

Paylı mülkiyette bulunan taşınmazların arazi ve arsa düzenlemesi uygulamasına tabi tutulması halinde, tüm paydaşlara tebligatta bulunulması gerekir. Bir paydaşa yapılan tebligat sadece o paydaş açısından dava açma süresini başlatır, diğer paydaşların dava açma süresi açısından herhangi bir etkisi yoktur. Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesinin 09.10.1991 tarihli ve E:1991/288, K:1991/1975 K. sayılı kararında geçerli ve bağlayıcı nitelikte bir vekâletname veya muvafakatname bulunmadığı sürece parselasyon işlemi konusunda paydaşlardan birisine yapılan tebligatın diğer paydaşlar açısından dava açma süresine başlangıç olarak alınmayacağına karar verilmiştir.

Elbirliği Mülkiyetinde Parselasyon İşlemlerinin Tebligatı

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise paylı mülkiyettekine paralel olarak, tebligatın tüm ortaklara yapılması gerekmektedir.

Ancak belirtmek gerekir ki, elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlar açısından zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulan taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması durumunda, ortaklardan her biri dava açma hakkına sahiptir; ancak davaya devam edilebilmesi diğer tüm ortakların olurlarının alınmasına bağlıdır.

Çünkü elbirliği mülkiyetinde mülkiyet paylara ayrılmadığından malikler paydaş değil, ortaktır. Bu kural, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde “Kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik oranların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” biçiminde açıklanmıştır.

Elbirliği halinde mülkiyetin bu özelliği itibariyle ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Şayet yasa veya elbirliği halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır[4].

Medeni Kanun’un 702. maddesinin[5] ikinci fıkrası bu yönde açık hüküm getirmiştir. Madde hükmü şu şekildedir: “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.”

Ancak, bu kural yargısal uygulamada kısmen yumuşatılmış ve Medeni Kanun’un 702/4 maddesinde yer alan “ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasına sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır” hükmü nedeniyle, elbirliği mülkiyetinde bir ortağın tek başına dava açabileceği, ancak davaya devam edebilmesi için öteki ortakların olurlarının alınması veya miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi gerektiği kabul edilmiştir[6].

Bu görüş, bilimsel alanda da aynen benimsenmiştir. Bundan dolayı yasa veya elbirliği halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, elbirliği mülkiyetinde her bir ortağın dava açma hakkı bulunmaktadır, ancak davaya devam edilebilmesi diğer ortakların olurunun alınmasına bağlıdır.

Uyarı: Tebligatın hiç yapılmaması ya da tebligatın hatalı şekilde yapılması, parselasyon işleminin kendisini sakatlamaz. Tebligatın yapılmaması ya da hatalı yapılması, dava açma süresinin başlangıcıyla alakalıdır. Arazi ve arsa düzenlemesinin, parsel maliklerine tebliğinde, sadece oluşan yeni parsellere ilişkin tapu senelerinin gönderilmekle yetinilmemesi, yapılan uygulamanın açıkça belirtilmesi ve mümkün olduğu ölçüde buna ilişkin belgelerin parsel maliklerine gönderilmesi gerekir.

Çünkü sadece tapuların gönderilmesi, parsel malikinin taşınmazının parselasyona tabi tutulduğunu anlamasına yeterli olmayacaktır. Malik, taşınmazı ne şekilde düzenlemeye tabi tutulmuş, ne kadar DOP ya da KOP ayrılmış, hangi imar parselinden tahsisi yapılmış gibi konularda yeterince bilgilendirilmelidir. Aksi takdirde Anayasa’nın 125. maddesi ve İYUK’un 7. maddesi anlamında dava açma süresine başlangıç teşkil edecek şekilde bir tebligat yapılmamış olur.

Bununla birlikte tebligatın hiç yapılmaması ya da tebligatın hatalı şekilde yapılması, parselasyon işleminin kendisini sakatlamaz. Bu tarz hatalar, dava açma süresi açısından sonuç doğurur. İlerleyen bölümlerde detaylı şekilde açıklayacağımız üzere, Danıştay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine karşı dava açma süresi parsel malikine yapılacak tebligat ile başlar; tebligat olmadığı sürece dava açma süresi işlemeye başlamaz.

[1] Danıştay Altıncı Dairesi, 29.12.1988, E:1988/1456, K:1989/1497 ve 26.11.1996, E:1996/4650, K:1996/5328 [2] Danıştay Altıncı Dairesi, 27.02.1996, E:1995/2116, K:1996/914 [3] Danıştay Altıncı Dairesi, 23.01.2004, E:2002/3687, K:2004/387 [4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 23.12.2003, E:2003/12120, K:2003/14022  [5] Madde 702 – Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. [6]     Bu konuda Yargıtay’ın 11.10.982 tarihli ve 1982/3-2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına bakılabilir.