Sit Alanı Nedir? Sit Alanları Kaça Ayrılır? Sit Alanlarında İnşaat ve Ziraat Yapılabilir mi?

1) Sit Alanı Nedir?

Sit alanları; tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.

2) Sit Alanları Kaça Ayrılır? Sit Alanı Türleri Nedir?

Sit alanları;

1. arkeolojik sit,
2. tarihi sit,
3. kentsel sit,
4. doğal sit alanı,

olmak üzere 4 kısma ayrılır.

3) Arkeolojik Sit Nedir?

Arkeolojik sit alanları, insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır. Arkeolojik sitler ve yapılaşma koşulları hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Arkeolojik Sit Nedir? Arkeolojik Sit Yapılaşma Koşulları Nelerdir?

4) Tarihi Sit Nedir?

Tarihi sitler, Milli tarihimiz ve askeri harp tarihi açısından önemli tarihi olayların cereyan ettiği ve doğal yapısıyla birlikte korunması gerekli alanlardır. Bu alanlarda uzun devreli gelişme planı ilgili koruma bölge kurulunca uygun görülünceye kadar zorunlu altyapı uygulamaları dışında, bitki örtüsünü, topografik yapıyı, siluet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir inşai ve fiziki uygulamada bulunulamaz. Önceden süregelen tarımsal faaliyet ile bağ ve bahçeciliğin devam ettirilebilir, bu amaç dışında kesinlikle kullanılamaz

5) Kentsel Sit Nedir?

Kentsel sitler, mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanlardır. Kentsel sit alanın bulunduğu çevre içinde korunmasında, geliştirilmesinde etkinlik taşıyan ve kentle bütünleşmesine olanak sağlayacak kararlara konu alanlar ise etkileşim geçiş sahası olarak tanımlanır.

Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları bulunmayan kentsel sit alanlarında; her ne surette olursa olsun yeni yapı veya imar uygulaması yapılamaz. Tescilli kültür varlığı yapılar ile tescilsiz yapıların esaslı onarımlarının koruma bölge kurulu kararı doğrultusunda yapılabilir. Tescilli kültür varlığı yapılar ile yürürlükteki yasal düzenlemelere göre ruhsatı bulunan tescilsiz taşınmazlardaki tadilat ve tamiratların ilgili Yönetmelikler kapsamında yapılabilir. Zorunlu alt yapı uygulamalarının koruma bölge kurulu kararı doğrultusunda yapılabilir.

Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenmiş kentsel sit alanlarında; yeni yapı veya imar uygulamaları ile zorunlu alt yapı uygulamalarının geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları doğrultusunda hazırlanmış projelerinin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşulu ile yapılabilir. Tescilli kültür varlığı yapıların esaslı onarımlarının, projelerinin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşulu ile yapılabilir.

Koruma amaçlı imar planı onaylanmış kentsel sit alanlarında; tescilli taşınmaz kültür varlığı parseline komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsellere cephe veren parsellerdeki her türlü inşai ve fiziki uygulama ile yeni yapılanma için koruma bölge kurulundan izin alınması gerekir. Diğer parsellerdeki yeni yapı veya imar uygulamaları için koruma amaçlı imar planı ve planın tamamlayıcı eklerinde belirtilen koşullar doğrultusunda ilgili idarelerce izin verilir. Tescilli kültür varlığı yapıların esaslı onarımlarının koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda hazırlanan projelerinin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşulu ile yapılabilir.

6) Doğal Sit Alanları

Doğal (tabii) sit alanları; jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlardır. Doğal sit alanları ve bu alanlardaki yapılaşma koşulları hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Doğal Sit Alanı Nedir? Doğal Sit Alanı Yapılaşma Koşulları Nelerdir?

7) Sit Alanındaki Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları Neler?

1982 Anayasasının 63. maddesinde “(1) Devlet, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının ve değerlerinin korunmasını sağlar, bu amaçla destekleyici ve teşvik edici tedbirleri alır. (2) Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamalar ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler kanunla düzenlenir.” hükmü yer almaktadır. Sit alanlarındaki gayrimenkul sahiplerinin haklarını incelediğimiz yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Sit Alanındaki Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları

8) Kültür ve Tabiat Varlıklarının (Sit Alanları) Mülkiyetine Getirilen Sınırlamalar

Anayasa’nın 63. maddesi hükmüne paralel olarak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda mülkiyet hakkının çeşitli yönlerden sınırlandırılmasına ilişkin hükümler yer almıştır. 

a) Sit Alanlarında İnşaat Yasağı

Örneğin 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 9. maddesine göre Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale sayılır.

Üstelik taşınmaz kültür ve tabiat varlığının niteliğine göre, malikin taşınmazı üzerinde inşaat yapma hakkı da sınırlandırılabilmektedir. Örneğin, I. derece doğal sit alanlarında kesin yapı yasağı söz konusudur. Bu nitelikteki yerlerde inşai faaliyet yapılması mümkün değildir. II. derece doğal sit alanlarında turizm yatırım ve turizm işletme belgeli turistik tesisler ile hizmete yönelik yapılar dışında herhangi bir yapılaşmaya gidilememektedir. III. derece doğal sit alanlarında ise, belli ölçüler ve kısıtlamalar çerçevesinde konut kullanımı mümkün olabilmektedir. Ayrıca Kanun’un 11. maddesine göre bu Kanunun belirlediği bakım onarım sorumluluklarını yerine getirmekte aczi olanların mülkleri, usulüne göre kamulaştırılır.

b) Sit Alanlarında Kamulaştırma

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 15. maddesi ise taşınmaz kültür varlıkları ile bunların korunma alanlarının kamulaştırılmasını öngörmektedir. Bu madde hükmüne göre kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Evveliyatı vakıf olup da çeşitli sebeplerle kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetine geçen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının kamulaştırılmaları, Vakıflar Genel Müdürlüğünce yapılır.

c) Sit Alanlarında Kamulaştırma Bedelleri

Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanları, imar planında yola, otoparka, yeşil sahaya rastlıyorsa bunların belediyelerce; sair kamu kurum ve kuruluşlarının bakım ve onarım ile görevli oldukları veya kullandıkları bu gibi kültür varlıklarının korunma olanlarının ise, bu kurum ve kuruluşlarca, kamulaştırılması esastır. Kamulaştırmalarda bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz.

Kanun’un 19. maddesine göre taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının malikleri, Kültür ve Turizm Bakanlığınca görevlendirilmiş uzmanlara, gerektiği zaman, varlığın kontrolü, incelenmesi, harita, plan ve rölevesinin yapılması, fotoğraflarının çekilmesi, kalıplarının çıkarılması için izin vermeye ve gereken kolaylığı göstermeye mecburdurlar. Ancak, görevliler konut dokunulmazlığı ve aile mahremiyetini ihlal etmeyecek tarzda faaliyetlerini yürütürler.

d) Yurt Dışına Çıkarma Yasağı

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun “Yurt dışına çıkarma yasağına aykırı hareket edenler” başlıklı 68. maddesinin birinci fıkrası ise aynı Kanun’un 32. maddesine aykırı olarak yurt içinde korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının usulsüz olarak yurt dışına çıkarılması fiiline 5 yıldan 10 yıla kadar ağır hapis ve ağır para cezası öngörmekte, maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında suça konu kültür ve tabiat varlığı ile bu suçun işlenmesi sırasında kullanılan kamu kuruluşlarına ait olanlar dışındaki her türlü eşya ve araçlara el konulacağı belirtilmektedir.

e) Sit Alanlarının Mülkiyeti

Kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyeti konusunda dünyada uygulanan üç sistem söz konusudur (Mumcu, 1969: 51). Bunlardan birincisinde kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyeti, kişilere bırakılmaktadır. Böyle bir sistemin temel amacı kamu yararının doğrudan doğruya kişilerin hür tasarruflarıyla gerçekleşmesini sağlamaktır (Mumcu, 1969: 51). İkinci sistemde kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyeti kişilere bırakılmakla beraber, mülkiyet hakkına önemli sınırlamalar getirilmektedir. Taşınır varlıkların kontrol ve tespiti çok zor olduğu için, bunlar üzerinde ayrı bir mülkiyet rejimi uygulanmaz. Sınırlı mülkiyet rejimi daha çok taşınmaz varlıklar için uygulanır. Bu sistemde tespit ve tescil edilen kültür ve tabiat varlıkları üzerinde, maliklerinin tasarruf hakları büyük ölçüde sınırlanır. Kişinin malından yararlanması, onun üzerinde tasarrufta bulunması, tamirat ve tadilat yapması izne tabi tutulmaktadır. Bundan dolayı bu sistem sınırlı mülkiyet sistemi olarak adlandırılmaktadır (Mumcu, 1969: 51). Üçüncü ve son sistem ise taşınır ya da taşınmaz bütün kültür ve tabiat varlıklarının devlet mülkiyetinde olmasını, özel mülkiyette bulunanların ise kamulaştırılmasını öngörmektedir.

1924 Anayasası döneminde yürürlükte olan Asarı Atika Nizamnamesi kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyeti konusunda en katı yaklaşımı benimsemiştir. Nizamname’nin 4. maddesine göre gerek Devlete, gerek kişilere veya cemaatlere ait olsun her türlü taşınmazda mevcudiyeti bilinen ya da ileride keşfolunacak her türlü kültür ve tabiat varlığı devletin mülkiyetindedir.

1961 Anayasası’nda kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyeti konusunda herhangi bir hüküm yer almamıştır. Ancak bu dönemde çıkarılan 1710 sayılı Eski Eserler Kanunu’nda nerede çıkarsa çıksın bütün taşınır ve taşınmaz eski eserlerin Devletin malı olduğu kabul edilmiştir. Kanun’un 3. maddesine göre Devlete ait arazi ve emlak ile, özel ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan emlak ve arazide, varlığı bilinen veyahut ilerde meydana çıkacak olan her çeşit anıtlar, bütün taşınır ve taşınmaz eski eserler Devletin malıdır.

1982 Anayasası döneminde uygulanan sistemin ise sınırlı mülkiyet sistemi ile devlet mülkiyeti sisteminin bir karması olarak düzenlendiği ve her iki sistemden bazı özelliklerin uygulandığı görülmektedir. Öncelikle sistemin, sınırlı mülkiyet sistemine benzeyen yönlerini açıklayalım. 1982 Anayasası’nın 63. maddesi kültür ve tabiat varlıklarının devlet mülkiyetinde bulunmasını zorunlu kılmamakta, tam aksine bu varlıkların özel mülkiyette bulunabilmesine izin vermektedir. 63. madde’nin 2. fıkrasında yer alan “Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara” ibaresi, anayasa koyucunun kültür ve tabiat varlıklarının tamamen devlet mülkiyetine alınması gibi bir düşüncesi olmadığını ortaya koymaktadır. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu da kültür ve tabiat varlıklarının özel mülkiyette bulunabileceğini kabul etmektedir. Fakat bireylerin sahip olduğu bu mülkiyet hakkı oldukça kısıtlanmıştır.

Ancak mevcut sistemimizin devlet mülkiyeti sistemini andıran yönleri de bulunmaktadır. Örneğin 2863 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre Devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda varlığı bilinen veya ileride meydana çıkacak olan korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları Devlet malı niteliğindedir. Kanun’un 15. maddesi de kültür ve tabiat varlıklarının kamulaştırılmasını düzenlemektedir. Ancak dikkat etmek gerekir ki devletin kültür ve tabiat varlıkları üzerindeki mülkiyet hakkı, özel hukuktaki mülkiyet hakkından oldukça farklıdır. Devletin bu varlıklar üzerinde dilediği gibi tasarruf etmesi gibi bir durum söz konusu değildir. Bundan dolayı devletin kültür ve tabiat varlıkları üzerinde gerçek anlamda bir mülkiyet hakkı söz konusu değildir (Umar, 1980: 10).

9) Sit Alanlarında Koruma Amaçlı İmar Planı Nasıl Yapılır?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Koruma Amaçlı İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

10) Sit Sertifikası

4706 sayılı Kanun’un 6. maddesi, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmek üzere, taşınmazın bedelini gösteren bir belge verileceğini hüküm altına almıştı.

Buna ilişkin hususlar ise 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 14. maddesinde düzenlenmişti. Ancak, 5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 32. maddesinin 17/b bendi ile 4706 sayılı Kanunun 6. maddesi yürürlükten kaldırılmış ve 24. maddesi ile de 4706 sayılı Kanuna “21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca sit alanı ilan edilmesi nedeniyle kesin inşaat yasağı getirilen alanlarda kalan taşınmazlar için bu maddenin yayımı tarihinden önce düzenlenmiş olup 31/12/2011 tarihine kadar kullanılmayan veya kısmen kullanılan belgeler iptal edilir ve yenisi düzenlenmez.”  hükmünü ihtiva eden Geçici 11. madde eklenmiştir.

Bu nedenle, 5838 sayılı Kanunun 32 nci maddesinin 17/b bendinin yürürlüğe girdiği 28.02.2009 tarihinden sonra söz konusu alanlar üzerinde malikleri adına, belge düzenlenmesi olanağı kalmamıştır.

Diğer taraftan, 4706 sayılı Kanunun Geçici 11. maddesinin uygulanmasına ilişkin işlemler 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin Geçici 1. maddesinde düzenlenmiştir. Tebliğe göre, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilen taşınmazlar hakkında ilgili mevzuatı uyarınca malikleri adlarına düzenlenen belgelere ilişkin olarak aşağıdaki şekilde işlem yapılır.

(1) Maliklerince, sit alanında kalması nedeniyle adlarına düzenlenen ve kullanılmayan veya kısmen kullanılan belgeler en geç 31/12/2011 tarihine kadar Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinde ödeme aracı olarak kabul edilecek, bu tarihten sonra ise kabul edilmeyecektir.

(2) Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilecektir.

(3) Düzenlenen bu belgeler, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmazlar için ödeme aracı olarak kullanılamayacaktır. Bu taşınmazların satış ihalelerine ilişkin şartname ve ilanlarında, bu belgelerin ödeme aracı olarak kullanılamayacağı belirtilecektir.

(4) Satışı yapılan taşınmazın bedelinin belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeline bakılmaksızın geçici ihale kararı onay için Bakanlığa gönderilecektir.

(5) Taşınmaz satış şartnamesinde, isteklilerce ihale bedelinin belge ile ödenmek istenilmesi halinde, bu hususu bir dilekçe ile ihale komisyonuna bildirmesi gerektiği, belge ile ödeme talebinin daha sonra yapılması halinde talep hakkında herhangi bir işlem yapılmayacağı özel hüküm olarak belirtilecektir.

11) Sit Alanları Mevzuatı

a) 1961 Anayasası Döneminde Kültür ve Tabiat Varlıkları

1961 Anayasası’nın 50. maddesinin son fıkrasında “Devlet, tarih ve kültür değeri olan eser ve anıtların korunmasını sağlar” hükmü yer almıştır. Bu dönemde çıkarılan 1710 sayılı Eski Eserler Kanunu, mülkiyet hakkını çeşitli yönlerden sınırlandırmıştır. Kanun’un 15. maddesi eski eserlerin maliklerinin, mülkiyet haklarını ve zilyetlikten doğan haklarını bu Kanun hükümlerine uygun olarak kullanmak zorunda olduklarını vurgulamıştır.

Ayrıca nerede çıkarsa çıksın bütün taşınır ve taşınmaz eski eserlerin Devletin malı olduğu kabul edilmiştir. Kanun’un 3. maddesine göre Devlete ait arazi ve emlak ile, özel ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan emlak ve arazide, varlığı bilinen veyahut ilerde meydana çıkacak olan her çeşit anıtlar, bütün taşınır ve taşınmaz eski eserler Devletin malıdır. Ancak bu ifadenin devletin, özel mülkiyette bulunan kültür ve tabiat varlıkları konusundaki konumunu tam olarak belirtmediği, bu nedenle de yanlış anlamalara ve yanlış uygulamalar neden olabileceği de ileri sürülmüştür (Umar, 1980: 10).

Bunun yanı sıra taşınmaz eski eserlerin tamir edilmesi, Gayrimenkul Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun mütalaasına dayanmak kaydıyla, Milli Eğitim Bakanlığının iznine tabi tutulmuştur. Kanun’un 6. maddesi de şahısların mülkiyetinde bulunan taşınmaz eski eserlerin kullanma şeklinin Gayrimenkul Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun mütalaasına istinaden Milli Eğitim Bakanlığının izni olmadıkça değiştirilemeyeceğini hüküm altına almıştır. Ayrıca Kanun eski eserlerin kamulaştırılmasına da cevaz vermiştir. Kanun’un 14. maddesi ise taşınmazların ifrazını sınırlandırmıştır. Madde hükmüne göre taşınmaz eski eserler mahiyetlerine tesir edecek şekil ve surette ifraz edilemezler.

b) 1982 Anayasasında Kültür ve Tabiat Varlıkları

Kültür ve tabiat varlıkları 1982 Anayasasının 63. maddesinde düzenlenmiştir.  Söz konusu madde şu hükmü içermektedir: “Madde 63 – (1) Devlet, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının ve değerlerinin korunmasını sağlar, bu amaçla destekleyici ve teşvik edici tedbirleri alır. (2) Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamalar ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler kanunla düzenlenir.” Bu dönemde 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu yürürlüğe konulmuştur.