Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibine, hakkın konusu olan taşınmazın satılması durumunda önalım hakkı veren bir haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesine şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. (2) Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (3) Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Süresi En Çok Kaç Yıl İçin Kararlaştırılabilir?

Türk Medeni Kanunun 735. maddesine göre, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Dolayısıyla sözleşmeden doğan önalım süresi en çok 10 yıl için kararlaştırılabilir.

Önalım Sözleşmesi Nedir?

Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.

a) Taşınmaz Önalım Sözleşmesinde Şekil Şartı

Borçlar Kanununun 213/3. maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış önalım sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Yani önalım hakkının geçerli olabilmesi ve tarafları bağlaması için yazılı şekilde yapılması gereklidir. Buna karşılık resmi şekilde yapılması zorunlu değildir.

Sözleşmenin içeriğinde tarafların ve söz konusu taşınmazın belirtilmesi gerekmekte olup ayrıca tarafların imzası bulunmalıdır.

Buna karşılık önalım hakkı sözleşmesinin, taşınmazı sonradan edinen kişileri bağlaması, tapu kütüğüne şerh edilmesine bağlıdır. Medeni Kanunun 735. maddesine göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Önalım hakkı sözleşmesinin, taşınmazı sonradan edinen kişileri bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmesi yeterli değildir. Tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh verilen sözleşmede yer alan önalıma ilişkin düzenleme tapunun beyanlar hanesinde açıkça yer almaması durumunda iyi niyetli üçüncü kişileri bağlamayacaktır (Yargıtay 14. HD., E. 2018/4044 K. 2021/4082 T. 16.6.2021)

b) Önalım Sözleşmesi Adi Yazılı Şekilde Yapılabilir mi?

Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Buradaki yazılı şekil şartı, adi yazılı şekli de kapsar. Yani önalım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir.

c) Taşınmaz Önalım Sözleşmesi Örneği

…Yılı … Ayının … Günü, …/…/… Aşağıda mühür ve imzası bulunan …………….Noteri………..dairemde görev yaparken yanıma gelen, kendisini ………..nedeniyle tanıdığım, gösterdiği ……….Nüfus Dairesinden verilmiş …/…/… tarih ve numaralı fotoğraflı /fotoğrafsız nüfus cüzdanına gore …….İli, ………İlçesi,………Köyü /Mahallesi’nde …….numaralı evde yazılı …….oğlu/kızı …/…/… tarihinde ………’dan doğma ve halen ……..İli, ……..İlçesi,………Köyü/Mahallesi ……… numarada oturan ………ile, yine kendisi …….nedeniyle tanıdığım, gösterdiği ……….Nüfus Dairesinden verilmiş …/…/… tarih ve numaralı fotoğraflı /fotoğrafsız nüfus cüzdanına gore ………İli, …… İlçesi, ……. Köyü/Mahallesi’nde …….numaralı evde kayıtlı ……. oğlu/kızı …/…/… tarihinde …….’dan doğma ve halen ……. İli,………İlçesi, ……… Köyü/Mahallesi’nde …… numarada oturduğunu söyleyen …….., şuf’a hakkı sözleşmesi düzenlemesini istediler.

Önalım Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Önalım hakkı ister şerh edilmiş olsun ister olmasın, bu hakkı kuran sözleşmede kararlaştırılan müddet içinde mevcuttur. Ancak 735. maddenin 2. fıkrasına göre, şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Önalım hakkı, buna ait şerhte bildirilen süre içinde ve nihayet şerh tarihinden itibaren on sene içinde şerhin etkisinden yararlanır, bu süre bitince sona erer.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

a) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Kimlere Karşı Kullanılabilir?

735. maddenin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

b) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

735. maddenin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir. Bu nedenle, önalım hakkı ancak alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılabilir.

c) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Kullanma Süresi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.

Yasal önalım hakkının kullanılmasında yasal sürelerin neler olduğu Medeni Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Medeni Kanunun 733. maddesinin ilgili 3 ve 4. fıkraları “(3) “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. (4) Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir.

Keza Borçlar Kanununun 242. maddesine göre, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Devredilebilir Mi?

Borçlar Kanununun 239. maddesine göre, aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.