Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı ile ilgili geniş çaplı bir rehber için şu linke tıklayınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir? 

1) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibine, hakkın konusu olan taşınmazın satılması durumunda önalım hakkı veren bir haktır. Bu hak temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Ayrıca 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 735. maddesi sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu siciline şerhini düzenlemektedir.

“(1) Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. (2) Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. (3) Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

2) Sözleşmeden Doğan Önalım Sözleşmesi ve Özellikleri

Sözleşmeden doğan önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır.

a) Taşınmaz Önalım Sözleşmesinde Şekil Şartı

6098 sayılı Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Madde metnine göre taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Buradaki yazılı şekil şartı, adi yazılı şekli de kapsar. Alım ve geri alım sözleşmelerinden farklı olarak onalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir. Bu nedenle, resmi şekilde yapılması zorunlu değildir.

Sözleşmenin içeriğinde tarafların ve söz konusu taşınmazın belirtilmesi gerekmekte olup ayrıca tarafların imzası bulunmalıdır.

b) Önalım Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Önalım hakkı sözleşmesinin, taşınmazı sonradan edinen kişileri bağlaması, tapu kütüğüne şerh edilmesine bağlıdır. Medeni Kanunun 735. maddesine göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Önalım hakkı sözleşmesinin, taşınmazı sonradan edinen kişileri bağlaması için tapu kütüğüne açıkça belirtilmesi gerekir. Örneğin, tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh verilen kira sözleşmesinde yer alan önalıma ilişkin hükmün tapunun beyanlar hanesinde açıkça yer almaması durumunda iyi niyetli üçüncü kişileri bağlamayacaktır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2018/4044 K: 2021/4082: “Taşınmazı satın alan davalının kira sözleşmesinden haberdar olduğu, bu hususta taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı, resmi senet içeriği ve dosya kapsamıyla da sabittir. Ancak kira sözleşmesinde yer alan önalıma ilişkin düzenlemeden davalı tarafın açıkça tapu kaydından kaynaklanan bir bilgiye sahip olduğu ve kötü niyetli olduğu ispat edilemediğine göre; davanın reddine karar verilmesi gerekir.”

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.

c) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Devredilebilir Mi?

Borçlar Kanununun 239. maddesine göre, aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.

Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

d) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Borçlar Kanununun 239. maddesine göre, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları miras yoluyla geçer.

e) Sözleşmeden Doğan Önalım Sözleşmesi Süresi

Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

Önalım hakkı ister şerh edilmiş olsun ister olmasın, bu hakkı kuran sözleşmede kararlaştırılan müddet içinde mevcuttur. Ancak 4721 sayılı Kanunun 735. maddesinin 2. fıkrasına göre, şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Önalım hakkı, buna ait şerhte bildirilen süre içinde ve nihayet şerh tarihinden itibaren on sene içinde şerhin etkisinden yararlanır, bu süre bitince sona erer.

3) Taşınmaz Önalım Sözleşmesi Örneği

 … Yılı … Ayının … Günü, …/…/… Aşağıda mühür ve imzası bulunan  … Noteri … dairemde görev yaparken yanıma gelen, kendisini  … nedeniyle tanıdığım, gösterdiği  … Nüfus Dairesinden verilmiş …/…/… tarih ve numaralı fotoğraflı /fotoğrafsız nüfus cüzdanına gore  … İli … İlçesi, … Köyü /Mahallesi’nde … numaralı evde yazılı  … oğlu/kızı …/…/… tarihinde  …’dan doğma ve halen  … İli, … İlçesi, … Köyü/Mahallesi … numarada oturan … ile, yine kendisi… nedeniyle tanıdığım, gösterdiği … Nüfus Dairesinden verilmiş …/…/… tarih ve numaralı fotoğraflı /fotoğrafsız nüfus cüzdanına gore ………İli, …… İlçesi, ……. Köyü/Mahallesi’nde … numaralı evde kayıtlı … oğlu/kızı …/…/… tarihinde …’dan doğma ve halen … İli, … İlçesi, … Köyü/Mahallesi’nde …… numarada oturduğunu söyleyen …….., şufa hakkı sözleşmesi düzenlemesini istediler.

4) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi

Türk Medeni Kanunun 735. maddesine göre, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Dolayısıyla sözleşmeden doğan önalım süresi en çok 10 yıl için kararlaştırılabilir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır.

5) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

a) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Kimlere Karşı Kullanılabilir?

Borçlar Kanununun 242. maddesine göre bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı kullanılır. Yani, önalım hakkını doğuran satış sözleşmesi henüz tapuya tescil edilmemiş ve taşınmazın mülkiyeti devredilmemiş ise satıcıya karşı, buna karşılık taşınmazın mülkiyeti alıcıya devredilmiş ise alıcıya karşı kullanılır.

Kanunun 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

b) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılır?

a) Satış ya da Satışa Eşdeğer İşlem

Borçlar Kanununun 240. maddesine göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur.

Bu fıkrada kullanılan “taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem” şeklindeki ibare, satış ve onunla eşdeğerli bütün hukukî işlemleri kapsamaktadır. Böylece, önalım hakkı taşınmaz satışında ve ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemler yapılması hâlinde kullanılabilecektir. Meselâ, bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait hisselerin bütünüyle devri hâlinde bu fıkra anlamında ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem niteliğinde sayılabilecektir. Ancak, bir taşınmazın anonim veya limited şirkete aynî sermaye olarak konulmasında önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Borçlar Kanununun 241. maddesine göre, önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.

Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir.

b) Miras Paylaşımında Özgülenme

Borçlar Kanununun 240. maddesinin ikinci fıkrasında taşınmazın, mirasın paylaşılması kapsamında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamusal yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla kazanılması hâllerinde, önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir.

Özgüleme, bir malvarlığı değerinin mülkiyetinin mirasçılardan birine bırakılmasıdır. Bu durumda önalım hakkı kullanılamaz.

c) Cebri Artırma

Borçlar Kanununun 240. maddesinin ikinci fıkrasına göre taşınmazın cebrî artırma yoluyla satışında sözleşmeden doğan önalım hakkı kullanılamaz.

d) Kamulaştırma

TBK m.240/1’de önalım olayı oluşturmayan hukuksal işlemlere örnekler sayılırken kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla yapılan devirler de sayılmıştır. Kamulaştırma da bu kapsamda önalım olayı dışında tutulmuş ve önalım olayını oluşturamayacağı kabul edilmiştir.

Kamulaştırmada rızai bir devirden söz edilemez. Taşınmaz malikin rızası aranmaksızın idare tarafından cebren mülk edinilmektedir. Burada malikinin kamulaştırmayı yapan kurum ile anlaşarak tapu ferağını vermesi ya da mahkemece tescil kararının verilmiş olmasının da önemi yoktur. Kamulaştırma bir bedel karşılığında gerçekleşse de önalım hakkının kullanılabilmesi için aranan iradilik şartı sağlanmadığından kamulaştırma karşısında önalım hakkı kullanılamaz.

6) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

4721 s. Kanunun 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 1. fıkrasında “Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.” hükmü yer almaktadır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılır. Bu davalar hakkında kanuni önalım hakkı davası hükümleri uygulanır.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve mas-rafların toplamından ibarettir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı davası, kanuni önalım hakkı davasına tabidir. Bu konuda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir? 

7) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Kullanma Süresi

Borçlar Kanununun 242. maddesine göre önalım hakkı sahibi işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

4721 sayılı Kanun’un 735. maddesinin üçüncü fıkrasında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağı bu hükümlere yollama yapılmak suretiyle belirtilmiştir.

Yasal önalım hakkının kullanılmasında yasal sürelerin neler olduğu Medeni Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Medeni Kanunun 733. maddesinin ilgili 3 ve 4. fıkraları “(3) “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. (4) Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir.

Keza Borçlar Kanununun 242. maddesine göre, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.