Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri konusu, ülke gündemimizi sık sık işgal eden konulardan birisidir. Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi konusu ise en karmaşık konulardan bir tanesidir. Zira bu şirketler hukuken Türk şirketidir, ancak sermaye olarak yabancılık unsuru taşımaktadırlar.
Yabancılar tarafından Türkiye şirket kurulması, mevcut şirketlere iştirak edilmesi ya da bu şirketlerin satın alınması doğrudan yabancı yatırım olarak nitelendirilmektedir. Doğrudan yabancı yatırım yabancı bir şirketin yabancı ülkede yeni bir şirket kurması ya da mevcut yerli bir firmayı satın alması şeklinde gerçekleşebilmektedir.
Cumhuriyetin kuruluşundan 1950’li yıllara kadar olan dönemde Türkiye, Osmanlı İmparatorlu dönemindeki acı tecrübelerin etkisi ile yabancı sermayeli şirketlere mesafeli yaklaşmıştır. Osmanlı döneminde yabancı sermaye konusunda yaşanan kötü tecrübeler, Cumhuriyetin ilk yıllarında yabancı sermeye konusunda temkinli bir yaklaşıma neden olmuştur. Bu dönemde imtiyazlı yabancı sermayeli şirketlerin bir kısmı bedeli ödenmek sureti ile millileştirilmiştir.
1950’li yıllardan itibaren doğrudan yabancı yatırımlar konusunda daha esnek bir yaklaşım benimsenmiştir. Bu dönemde önce 1 Mart 1950 tarihli ve 5583 sayılı Kanun yayınlanmış, bunu 5821 sayılı Kanun takip etmiştir.
Bu kanunların ihtiyacı karşılamaması nedeni ile 6224 sayılı (mülga) Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu gibi oldukça liberal bir kanun yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun, dönemin doğrudan yabancı yatırımları için gerekli yasal altyapıyı sağlayan oldukça liberal ve yabancı sermaye hususunda birçok önemli esası ilk kez kabul eden bir kanundu. Bu Kanun, daha önceden sınırlı olarak sayılan yabancı sermayenin çalışma alanlarındaki sınırlamaları kaldırmış, memleketin iktisadî gelişmesine yararlı ve Türk özel teşebbüslerine açık bulunan her türlü alanda yabancı sermayenin faaliyette bulunabileceğini hüküm altına almıştır. Bu Kanun’a göre yurt dışında yerleşik kişi ve kuruluşların Türkiye’de yatırım yapmaları, ticari faaliyette bulunmaları, ortaklığa katılmaları, hisse almaları, ticari faaliyette bulunmaları, şube açmaları ve irtibat bürosu kurmaları; sözü geçen etkinliklerin, ülkemizin ekonomik kalkınmasına yararlı olması, Türk özel sektörüne açık bulunan bir faaliyet sahasında çalışılması kaydıyla serbestti ve yerli ve yabancı yatırımcılar kural olarak aynı hak ve yükümlülüklere sahip bulunuyorlardı. 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunun kapsamına giren bütün yatırımların Kanun’un 10. maddesindeki “yerli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün haklar, muafiyetler ve kolaylıklardan, aynı sahalarda çalışan yabancı sermaye ve teşebbüsler de aynı şartlar dahilinde istifade eder” hükmü kapsamında taşınmaz edinme hakkına sahip olup olamayacağı da tartışma yaratmış ancak yine de yabancı tüzel kişilikler bu yasa kapsamında taşınmaz edinme imkanı bulabilmişlerdir. Bu kapsamda yabancı kişiler tarafından Türkiye’de Türk hukukuna tabi olarak kurulan şirketlerin Türkiye’de serbestçe taşınmaz edinebilecekleri kabul edilmiştir.
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri konusunda şu yazımıza bakınız: Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
2003 yılında çıkarılan 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile konu yeniden düzenlenmiştir. Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi, yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerinin serbest olduğunu hüküm altına almıştır. 3. maddenin (d) bendinde, taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinilmesi konusunda, yabancı yatırımcıların yerli yatırımcılarla aynı statüde değerlendirildikleri, aralarında hiçbir fark gözetilmediği, yabancı yatırımcıların kurdukları veya iştirak ettikleri şirketlerin taşınmaz mülkiyeti edinmeleri konusunda miktar yönünden herhangi bir sınırlamaya yer verilmediği görülmektedir. Böylece, herhangi bir miktar kısıtlaması olmaksızın ve yatırım faaliyeti bakımından gerekli olup olmadığına bakılmaksızın yabancı yatırımcılar Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebileceklerdir.
Ancak bu bent Anayasa Mahkemesinin 11.03.2008 tarihli ve E. 2003/71, K. 2008/79 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesine göre milli ekonominin ulusal çıkarlar doğrultusunda düzenlenebilmesi için yabancı yatırımcıların edineceği taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların iktisap amacı, kullanım şekli ve devrine ilişkin esas ve usullerin Yasada belirlenmesi gerekirken bu yönde hiçbir düzenleme yapılmamış olması belirsizliklere yol açmakta ve yabancı yatırımcılara sınırsız bir şekilde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinme olanağı tanınmaktadır. Bu durum ise Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti ilkesine aykırıdır.
Bunun üzerine 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde 2008 yılında yapılan değişiklikle, yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri konusu, Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçeleri doğrultusunda düzenlenmiştir. Ancak maddenin uygulanmasının ortaya çıkardığı sorunlar nedeniyle, madde 2012 yılında, 6302 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenmiştir.
Madde hükmü şu şekildedir: “29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de Kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.
Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.”
Bu maddenin uygulamasını göstermek amacıyla çıkarılan Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik, 06/10/2010 tarihli ve 27721 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Gerek 36. madde ve gerekse Yönetmelik, yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini belirli kısıtlamalara tabi kılmaktadır.
Kısıtlamalara Tabi Olan ve Olmayan Yabancı Sermayeli Şirketleri
Her şeyden önce belirtmek gerekir ki 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde düzenlenen şirketler, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler tarafından Türkiye’de kurulmuş bulunan ve Türk hukukuna tabi şirketlerdir. Yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin Türkiye dışında kurdukları şirketlerin, Türkiye’de taşınmaz edinmeleri Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında değildir. Bunların taşınmaz edinmeleri, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir.
2644 sayılı Kanun’un 36. maddesi, yabancı sermayeli fakat Türk hukukuna tabi şirketlerin tamamını aynı kefeye koymamıştır. Madde; doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları tarafından kurulan şirketler ile yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin hisse olarak azınlıkta bulunduğu şirketleri, yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin hisse olarak azınlıkta bulunduğu şirketlerden ayrı tutmuş; bunlardan birincisine herhangi bir kısıtlama koymazken ikincisini belirli kısıtlamalar tabi tutmuştur.
a. Kısıtlamalara Tabi Olanlar
36. maddenin 1. fıkrasına göre, kısıtlamalara tabi yabancı sermayeli şirketler; yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketlerdir.
Bu şirketlerin kısıtlamalar tabi olması için iki şarttan birinin gerçekleşmesinin yeterli görüldüğü anlaşılmaktadır: Yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişilerin Türkiye’de kurulan şirkette yüzde elli veya daha fazla oranda hisseye sahip olmaları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olmaları. Bunlardan biri dahi gerçekleşmiş olsa, söz konusu şirket kısıtlamalara tabi olacaktır.
Bu şirketler, ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Üstelik bu şirketlerin, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve Bakanlar Kurulunca yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, karar verilen bölgelerde taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.
Bu şirketlerin Türkiye’de Kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.
b. Kısıtlamalara Tabi Olmayanlar
Kısıtlamalar tabi olmayan şirketleri iki grupta toplamak mümkündür. Bunlardan ilki, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. maddesi kapsamındaki kişiler tarafından kurulan şirketlerdir. Bu kişiler, doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoylarıdır. Madde hükmüne göre, bu kişilere, talepleri halinde bu maddede belirtilen haklardan faydalanabileceklerini gösteren Mavi Kart düzenlenir. 28. maddenin sağladığı hakların kullanılmasında Mavi Kartın ibrazı yeterlidir. Kartın ibraz edilememesi durumunda Kimlik Paylaşımı Sistemi aracılığıyla Mavi Kartlılar Kütüğünden alınacak kayıt örneği ve uyruğunda bulunulan devlet makamlarınca verilmiş kimlik bilgilerini gösteren belge ile işlem yapılır. Bu kişilerin kimlik bilgilerinde değişiklik olması durumunda uyruğunda bulunduğu devlet makamından alınmış eski ve yeni kimlik bilgilerini gösteren belgenin usulüne göre tasdik edilmiş Türkçe tercümesi ile birlikte ibrazı zorunludur. 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi, bu maddede belirtilen istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam edeceklerini hüküm altına almıştır. Yönetmeliğin 2. maddesinin 2. fıkrasına göre bu kişiler ile yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları tarafından Türkiye’de kurulan veya iştirak edilen tüzel kişiliğe sahip şirketler, şirkette yabancı ortak olmaması kaydıyla, Türk vatandaşlarının tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinebilir ve kullanabilir.
İkinci grup ise yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elliden az oranda hissesine sahip oldukları ve yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olmadıkları şirketlerdir.
Bu iki grup şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Üstelik 36. maddenin yazılışından bu şirketlerin; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve Bakanlar Kurulunca yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına karar verilen bölgelerde de taşınmaz edinebilecekleri görülmektedir.
Kısıtlamalara Tabi Olmayan Edinimler
2644 sayılı Kanun’un 36. maddesinin 5. fıkrası, bazı edinimleri madde metninde yer alan kısıtlamalardan istisna etmiştir. Madde metnine göre taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu kısıtlamalar uygulanmamaktadır.
İlk olarak taşınmaz rehninin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde bu kısıtlamalar uygulanmayacaktır.
İkinci olarak şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde de bu kısıtlamalar söz konusu olmayacaktır. Ancak bu açık kapı, 36. maddede konulan kısıtlamaları neredeyse anlamsız hale getirmektedir. Şöyle ki, Türk vatandaşı gerçek kişiler tarafından kurulan ve mülkiyetinde taşınmazlar bulunan bir şirketin, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler tarafından Türkiye’de kurulan bir şirketle birleşmesi durumunda bu kısıtlamaların uygulanmaması, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler tarafından Türkiye’de kurulan şirketlere, 36. maddede belirtilen kısıtlamalara tabi olmaksızın taşınmaz edinme imkanı tanımaktadır.
Üçüncü olarak 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu kapsamında organize sanayi bölgelerinde, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu kapsamında endüstri bölgelerinde, 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu kapsamında teknoloji geliştirme bölgelerinde ve 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu kapsamında serbest bölgelerde kısıtlamalara tabi olmaksızın taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinme imkanına sahiptirler. Bu kanunlardan 4562 sayılı Kanun’da bu yönde bir hüküm bulunmamaktaydı. Diğer üç Kanun’da ise yabancıların bu bölgede faaliyet gösterebileceklerine ilişkin hükümler söz konudur. Dolayısıyla 36. madde ile getirilen bu düzenleme, bir anlamda özel kanunlardaki bu düzenlemeyi tamamlar niteliktedir.
Son olarak, ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu kısıtlamalar uygulanmamaktadır.
Yabancı Sermayeli Şirketler Tarafından Edinilebilecek Unsurlar
2644 sayılı Kanun’un 36. maddesi yabancı sermayeli şirketlerin, taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynı hak edinebileceklerini hüküm altına almaktadır. Bunlardan taşınmaz mülkiyeti; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin mülkiyetini ifade etmektedir.
Yönetmelik sınırlı aynî hakkı ise tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar dışındaki sınırlı aynî haklar olarak tanımlamaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, sınırlı ayni hakları; irtifak hakları, taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni olmak üzere üç kısımda düzenlemektedir. 36. maddenin 5. fıkrası, taşınmaz rehni tesisinde madde metninde yer alan kısıtlamaların uygulanmayacağını vurgulamaktadır. Bu nedenle, sınırlı ayni hak açısından getirilen kısıtlamalar yalnızca irtifak haklarını ve taşınmaz yükünü kapsar şekilde uygulanmalıdır.
