Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Yolları

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımının Kural Olarak Tescille Olması

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Bundan dolayı (kural olarak) tapu kütüğüne yapılacak olan tescil, mülkiyetin kazanılmasında kurucu nitelik taşır. Yani, tescil yapılmadan tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

Taşınmazın tescile dayanan kazanılmasında iki aşama vardır. Birinci aşama taraflar arasındaki borç doğurucu işlem aşamasıdır. Tescile dayanan kazanma taraflar arasında bu kazanmaya yol açan haklı ve geçerli bir kazanma sebebinin varlığını gerektirir. Bu kazanım, illete (sebebe) bağlı bir hukuksal işlemdir. Kazanım sebebi geçerli değilse, tapuda yapılan tescil yolsuz bir tescildir. Bu durumda yolsuz tescille taşınmaz mülkiyeti devredilmiş olamaz. Taşınmazın maliki şeklen mevcut olan bu tescilin, yani tapudaki yolsuzluğun düzeltilmesini isteyebilir. Bu aşama, yapılacak olan tescil işleminin sebebini oluşturur.

İkinci aşama ise tescil işlemi aşamasıdır. Taşınmazın mülkiyeti bu ikinci aşamanın gerçekleşmesi ile el değiştirir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanan kazanılması borç doğurucu işlemden sonra tapuda buna uygun olarak gerekli tescil işleminin yapılmasını gerektirir. Bu tescil işlemi bir tasarruf işlemidir.

Hem Medeni Kanun’un 706. maddesi, hem de Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satış sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre, satış sözleşmesinin tapu sicil memur ve muhafızları tarafından yapılması anlamına gelir. Taşınmaz mülkiyetinin devriyle ilgili olarak kabul edilen resmi şekil koşuluna uymayan hukuksal işlemler geçerli olmayıp taraflar için herhangi bir hak ve borç doğurmazlar.

Tescilsiz İktisap Halleri (Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz Kazanıldığı Haller)

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında asıl olan tescile dayanan kazanmadır, ancak bu kural mutlak olmayıp tescilsiz kazanma halleri de vardır. 

a) Tescilsiz İktisap Nedir?

Hem Medeni Kanun’un 706. maddesi, hem de Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Bununla birlikte Medeni Kanun, bazı durumlarda taşınmazın mülkiyetinin tescilden önce kazanılacağını hüküm altına almıştır. Taşınmazın mülkiyetinin tescilden önce kazanılmasına, tescilsiz iktisap denir.

b) Tescilsiz İktisap Halleri

Tescilsiz kazanma halleri Medeni Kanunun 705. maddesinin ikinci fıkrasında sayılmıştır. Bunlar; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırmadır. Ancak tescilsiz kazanma halleri bu maddede öngörülenlerle sınırlı değildir. İmar ve ihya ile olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz iktisabı da tescilsiz kazanım hallerindedir. Tescilsiz kazanma hallerinde, tapu sicilinde yapılacak tescil kurucu değil, açıklayıcıdır; ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Aslen Kazanma Yolları

Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyet hakkının daha önceden başkasına ait olup olmamasına bakılmaksızın, doğrudan doğruya kazanılmışsa aslen kazanma söz konusudur. Kamulaştırma, cebri icra, kazandırıcı zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması halleridir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Devren Kazanma Yolları

Devren kazanma ise taşınmaz mülkiyetinin bir kimseden bir başkasına devir yoluyla geçirilmesidir. Devir ve temlik amacı güden sözleşmeler (satım, bağış, trampa gibi) gereğince mülkiyetin devri, miras yoluyla intikaller devren kazanma halleridir.

Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma Yolları

Medeni Kanuna göre taşınmaz mülkiyetini kazanma yolları şunlardır:

1. Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşlemle Kazanma
2. Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşgalle Kazanma
3. Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
4. Arazi Kayması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

a) Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşlemle Kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin bu yollar kazanılmasında, satış, devir, bağış, miras, vasiyet gibi hukuki bir işlemle mülkiyet kazanılmaktadır. Medeni Kanun’un 706. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.

b) Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşgalle Kazanma

İşgal, sahipsiz bir taşınmazın sahiplenilmesidir. Medeni Kanunun 707. maddesinde düzenlemiştir. Bu maddeye göre, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Bu taşınmazlar ancak olağanüstü zamanaşımıyla edinilebilir.

c) Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

Medeni Kanunun 708. maddesine göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

ç) Arazi Kayması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

Kanunun 709. maddesi genel olarak arazi kaymasını düzenlemektedir. Bu madde “Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.” şeklindedir.

Kanunun 710. maddesi, ülkemizde sık sık karşılaşılan heyelan olayları göz önünde tutularak ihtiyacı karşılamak üzere İsviçre Medeni Kanunundan alınmıştır. Maddeyle, arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesinin, yetkili makamlar tarafından heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmayacağı kabul edilmiştir. Böylece heyelan bölgesi olarak belirlenen yerlerde arazi kayması sonucu sınır değişikliği gerçekleşebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olarak belirlenmesinde arazinin yapısının göz önünde tutulması zorunluluğu getirilmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olduğu hususunun, o taşınmazların bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir ve böylece tapu siciline güven ilkesi korunmak istenmiştir. 711. maddeye göre sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.

Olağan ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması aşağıda açıklanacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı

4721 sayılı Kanun’un 717. maddesine göre taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma halinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir. Ayrıca kamulaştırma durumunda da taşınmaz mülkiyeti kaybedilmiş olur. 

Buna göre taşınmaz mülkiyetinin kaybedilme yolları;

1. Terkin
2. Taşınmazın tamamen yok olması,
3. Kamulaştırmadır.