Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde Yer Alan Hazine Taşınmazlarının Yatırımcılara Tahsisi

Teknoloji Geliştirme Bölgesi Nedir?

Teknoloji geliştirme bölgeleri, yüksek/ileri teknoloji kullanan ya da yeni teknolojilere yönelik firmaların, belirli bir üniversite veya yüksek teknoloji enstitüsü ya da AR-GE merkez veya enstitüsünün olanaklarından yararlanarak teknoloji veya yazılım ürettikleri/geliştirdikleri, teknolojik bir buluşu ticari bir ürün, yöntem veya hizmet haline dönüştürmek için faaliyet gösterdikleri ve bu yolla bölgenin kalkınmasına katkıda bulundukları, aynı üniversite, yüksek teknoloji enstitüsü ya da AR-GE merkez veya enstitüsü alanı içinde veya yakınında; akademik, ekonomik ve sosyal yapının bütünleştiği siteyi veya bu özelliklere sahip teknoparkı ifade etmektedir.

Gerek 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu ve gerekse 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun bu bölgelerde yer alan yatırımcılar açısından taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, Hazine’ye ait taşınmazların teknoloji geliştirme bölgesi olarak kullanılmak üzere doğrudan satışını, 4691 sayılı Kanun ise irtifak hakkını düzenlemektedir.

Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde İrtifak Hakkı Tesisi

4691 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 7. fıkrasında “Bölge içerisinde yer alan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesisinin veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi halinde, Maliye Bakanlığı tarafından yönetici şirket lehine ilk beş yılı bedelsiz olarak,  devam eden yıllar için yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin binde ikisi karşılığında irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir. İrtifak hakkı tesis edilen ve kullanma izni verilen bu taşınmazlar üzerinde yapılacak faaliyetlerden hasılat payı alınmaz. Bu fıkranın uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye ve irtifak hakkı veya kullanma izni bedelini, Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre iller itibarıyla farklılaştırmaya veya sıfıra kadar indirmeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde ise “4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanununun 4 üncü maddesi uyarınca Bakanlar Kurulunca belirlenen teknoloji geliştirme bölgeleri içinde yer alan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesisinin veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi halinde, doğrudan yönetici şirket lehine ilk beş yılı bedelsiz olarak, devam eden yıllar için yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin binde ikisi karşılığında irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecektir.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre irtifak hakkı tesisinin aşamalarını şu şekilde açıklayabiliriz.

Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?

İrtifak hakkı tesisinin ilk aşaması, söz konusu alanın Bakanlar Kurulu tarafından 4691 sayılı Kanun’a uygun olarak teknoloji geliştirme bölgesi olarak belirlenmesidir. Gerek Kanun ve gerekse 324 sayılı Tebliğden anlaşılan budur.

İkinci aşama taleptir. Talebin yönetici şirket tarafından yapılması gerekir. Talep ÇŞ Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) yapılabileceği gibi, ÇŞB İl Müdürlüğüne veya ilçelerde milli emlak şefliklerine de yapılabilir. Bakanlığa yapılan talepler, bilgi ve belge toplanması için taşra teşkilatına gönderilir.

Taşra teşkilatı, 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği çerçevesinde gerekli bilgi ve belgeleri toplarlar. Bu aşamada taşınmazın rayiç değerinin ve özellikle de emlak vergi değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bakanlığın izni ile sonuçlandırılması gereken kullanma izni ve irtifak hakkı taleplerinde 324 sayılı Genel Tebliğ eki “İrtifak Hakkı/Kullanma İzni İşlemi Bilgi Formu (Ek-1)” valilik (defterdarlık) görüşü ile birlikte Bakanlığa gönderilecektir. İrtifak hakkı talep edilen arazi vasfındaki taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan yapı ve tesislerin, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında uygunluğuna ilişkin Tarım İl Müdürlüğünün yazısı eklenecektir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı konuyu inceleyerek kararını verir. Uygun görmesi durumunda dosya taşra teşkilatına iletilir.

Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde İrtifak Hakkı İhale Usulü

324 sayılı Tebliğ’de irtifak hakkının ne şekilde tesis edileceğine dair bir hüküm yer almamaktadır. Ancak doğrudan tesis edilebilecek irtifaklar arasında 4691 sayılı Kanun kapsamında tesis edilecek irtifaklar sayılmadığına göre irtifak hakkının, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesine istinaden pazarlıkla yapılması gerekir.

Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde İrtifak Hakkı Süresi

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu ve özel kanunlarında süre belirtilenler hariç Hazine taşınmazları üzerinde kullanma izni ve irtifak hakkı süresi en fazla 49 yıl olarak uygulanır.

4691 sayılı Kanun’da irtifak hakkı için özel bir süre öngörülmediğine göre irtifak hakkı süresi 30 yıl olarak uygulanmalıdır.

İrtifak Hakkı Bedeli

İrtifak hakkı ilk beş yıl bedelsizdir. Sonraki yıllar irtifak hakkı bedeli ise yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin binde ikisidir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre kullanma izinlerinde ve irtifak hakkı tesisinde ilk yıl ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıllar için ise sözleşmesine göre tespit edilecek bedele yüzde yetmiş oranında indirim uygulanmak suretiyle hesaplanarak tahsil edilir. Ancak 324 sayılı Genel Tebliğ 4691 sayılı Kanun gereğince tesis edilecek irtifak haklarında indirim uygulanmayacağını hüküm altına almıştır. Zaten 4691 sayılı Kanun kapsamında tesis edilecek irtifak haklarında ilk beş yıl bedelsizdir. 4691 sayılı Kanun kapsamında tesis edilecek irtifak haklarından hasılat payı alınmamaktadır.

Hazine Taşınmazlarının Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Olarak Kullanılmak Üzere Doğrudan Satışı

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

4691 sayılı Kanun kapsamında, Hazineye ait taşınmazlardan sadece Bakanlar Kurulu Kararı ile teknoloji geliştirme bölgesi ilan edilmiş olanlar değil aynı zamanda ilan edilecek alanların satışı yapılabilecektir. Ancak teknoloji geliştirme bölgesi kurulmadan satış yapılacak yerlerde yönetici şirketin önceden ilgili kanun hükümlerine göre tüzelkişilik kazanması gerekmektedir.

Kıyı Kanunu kapsamındaki alanlar, su koruma alanları, jeolojik sakıncalı alanlar, tarım alanları, mera ve orman alanları, milli parklar, sit alanları, turizm alanları ve merkezleri, askeri yasak bölgeler, özel çevre koruma bölgeleri, uluslararası sözleşmelere tabi olan alanlar bölge kurmak amacıyla seçilemez.

Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Hazine Taşınmazlarının Satış Usulü

Hazine taşınmazlarının teknoloji geliştirme bölgesi olarak satılabilmesi için taşınmazın teknoloji bölgesi olarak belirlenmiş olması şart değildir, ancak an azından yönetici şirketin kurulmuş olması gerekir. Yönetici şirket 4691 sayılı Kanuna göre kurulan ve teknoloji geliştirme bölgesinin yönetiminden sorumlu tüzel kişiliktir.

Satışın yapılabilmesi için yönetici şirketin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ya da taşınmazın bulunduğu yere göre ÇŞB İl Müdürlüğüne veya ilçelerde milli emlak şefliklerine başvurması gerekmektedir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre teknoloji geliştirme bölgelerinde taşınmaz satışına Bakanlık yetkili olduğu için taşra teşkilatı tarafından Bakanlığa iletilen satın alma talepleri Bakanlık tarafından neticelendirilir.

Bakanlık onayından sonra taşınmazın bedeli tahsil edilerek tapuda yönetici şirket adına devir yapılır. Ancak satışı yapılan taşınmazlardan henüz Bakanlar Kurulu kararı ile teknoloji geliştirme bölgesi ilan edilmemiş yerlerde kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından veya yönetici şirketten, kanunların öngördüğü şartların yerine getirilmemesi ya da bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması durumunda, taşınmazın satış bedelinin faizsiz olarak Hazine tarafından aynen iade edileceğine ve herhangi bir hak, tazminat, faiz vs. talebinde bulunulmayacağına dair, örneği taahhütname alınacaktır.

Taahhütname alınmadan taşınmazın satış bedeli tahsil edilmeyecek, taahhütname alındıktan sonra satış bedeli tahsil edilecektir. Alınacak taahhütname çerçevesinde; bu Kanunlarda öngörülen şartların yerine getirildiğinin, ilgilileri tarafından belgelendirilmesi ve bu durumun idarece belirlenmesinden sonra tapuda ferağ işlemi gerçekleştirilecektir.

Bu şekilde satılan taşınmazlar satış amacı dışında kullanılamaz. Kullanıldığı takdirde taşınmaz Hazinece geri alınır. Bu husus, tapu kütüğüne şerh edilir.