Turizm Sektöründe Hazine Taşınmazlarının Yatırımcılara Tahsisi Rehberi – 2024

Turizmi teşvik kapsamında kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde kalan taşınmazlar yatırımcılara tahsis edilmektedir. Kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi dışındaki taşınmazlar ise 18.3.1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince turizm amaçlı olarak yatırımcılara tahsis edilmektedir. Bakanlar Kurulunun bu kararıyla turizm yatırımlarını hızlandırmak maksadıyla arazi ve gayrimenkul tesislerinde sürat sağlamak üzere turizm, eğlence ve dinlenme tesisleri, ticaret merkezleri ve benzeri tesislerin yapılması maksadıyla yatırımcılara tahsis edilmektedir.

Ayrıca 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri dışında, 6831 sayılı Orman Kanununa göre Devlet ormanı sayılan yerler ile 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname gereğince tespit ve ilan edilen yerlerde turizm yatırımı için arazi tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun görüşü alındıktan sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılmaktadır.

Buradaki tahsis yatırımcı lehine 49 veya 75 yıllığına irtifak hakkı tesisi, kiralama yapılması veya (tescili mümkün olmayan taşınmazlar üzerinde) kullanma izni verilmesi şeklinde olmaktadır. Elbette ki bu tahsis ve yatırım, belirli bir süreci takip edilerek yapılmaktadır.

Bu yazıda, kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde yer alan Hazine arazilerinin yatırımcılara tahsisi süreci bir bütün olarak ele alınmıştır. İlgilendiğiniz konu hakkında bilgi almak için aşağıdaki linklere tıklayınız:

1) Turizm Yatırımlarına Hazine Taşınmaz Tahsis Edilebilecek Bölgeler

Aşağıda açıklayacağımız bölgelerde Hazine taşınmazları turizm yatırımlarına tahsis edilebilmektedir.

1.1) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinde Kalan Taşınmazlar

Turizmi teşvik kapsamında genel olarak Bakanlar Kurulunca kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde kalan taşınmazlar yatırımcılara tahsis edilmektedir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na ve Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre kamu taşınmazları turizm yatırımcılarına tahsis edilebilmektedir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik kamu taşınmazı kavramını Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri, bu bölgelerin veya bu bölgelerin planlarla belirlenmiş alt bölgeleri ve turizm merkezlerinin içinde yer alan orman arazileri olarak tanımlamaktadır.

1.2) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri Dışındaki Alanlarda Kalan Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Kültür ve Turizm Bakanlığının teklifi ve Maliye Bakanlığının uygun görüşü üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir.

Bu yerler dışındaki taşınmazlar ise 18.3.1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince turizm amaçlı olarak yatırımcılara tahsis edilmektedir. Bakanlar Kurulunun bu kararıyla turizm yatırımlarını hızlandırmak maksadıyla arazi ve gayrimenkul tesislerinde sürat sağlamak üzere turizm, eğlence ve dinlenme tesisleri, ticaret merkezleri ve benzeri tesislerin yapılması maksadıyla:

1- İstanbul Büyükşehir Belediyesi hudutları içinde (mücavir alan dahil) Hazine, belediye, kamu iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait gayrimenkullerin yerli ve yabancı müteşebbislere tahsisi prensibi; İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanının da katılacağı toplantıda, Maliye Bakanı, Kültür ve Turizm Bakam ile ilgili bakan tarafından kararlaştırılır.

2- Birinci maddede belirtilen yerler dışında:

a) Bakanlar Kurulunca turizm alanı ve turizm merkezi ilân edilen yerlerin tahsis işlemleri Kültür ve Turizm Bakanlığınca yapılır.

b) Hazine, kuma iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait gayrimenkullerin tahsisi prensibi Maliye Bakanı, Kültür ve Turizm Bakanı ile diğer ilgili bakanlar tarafından müştereken kararlaştırılır.

3- Yukarıdaki maddelere göre tahsise karar verecek yetkililer, tahsis ile ilgili işlemlerde uygulanacak esasları tespit ederler.

4- Prensip olarak verilen tahsis kararının uygulanabilmesi için ilgili mevzuata göre gerekli işlemler kuruluşların yetkili mercilerince yapılır.

5- Yerli ve yabancı müteşebbisler, arazi veya gayrimenkul tahsisi için Kültür ve Turizm Bakanlığına müracaat ederler, tahsisle ilgili sekretarya hizmetleri bu Bakanlıkça yürütülür.

1.3) Orman Sayılan Alanlar ile Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri dışında, 6831 sayılı Orman Kanununa göre Devlet ormanı sayılan yerler ile 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname gereğince tespit ve ilan edilen yerlerde turizm yatırımı için arazi tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun görüşü alındıktan sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılmaktadır.

2) Turizm Yatırımlarına Tahsis Edilebilecek Hazine Taşınmazları

Turizmi teşvik kapsamında sadece araziler değil aynı zaman da ek alanlar, mekanik tesis hatlarının üzerinden geçeceği taşınmazlar ve deniz alanları da tahsis edilmektedir.

2.1) Ek Alanlar

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre; aşağıda belirtilen niteliklerdeki kamu taşınmazları Bakanlıktan belgeli; özel mülkiyete veya tahsisli yatırımlara, bu Yönetmeliğin 9 uncu maddesindeki duyuru şartı aranmaksızın, tahsise ilişkin diğer hususların da sağlanması ve hisseli parsel teşekkül ettirilmemek şartı ile ek alan olarak tahsis edilebilir:

a) Küçük ölçekli planlardan büyük ölçekli planlara geçişte ölçeğin gerektirdiği farklılıklardan doğan ilave bitişik alanlar,

b) İnşa edilecek tesis türünün ve sınıfının gerektirdiği şartların sağlanamaması halinde meydana gelen olumsuzluğun giderilmesine imkan verilecek ilave bitişik alanlar,

c) Aynı imar adası içerisinde yer alan, imar planları ile turizm kullanımına ayrılmış olan, ana alandaki tesisin niteliğini arttırmaya yönelik ilave bitişik alanlar,

ç) İmar parseli bütünlüğünün oluşturulması ve uygulama imar planlarında öngörülen kapasitenin elde edilebilmesi bakımından, imar parseli içinde kalan alanlar,

d) Tahsis yapıldığı tarihte denizle bağlantısı olan tahsisli alanlar ile aynı durumdaki özel mülklerle deniz arasında kıyı kenar çizgisinin sonradan değişmesi nedeniyle yeni oluşan alanlar,

e) Tahsisli ana parsele veya özel mülke proje bütünlüğü olan ve birlikte kullanılması zorunluluğu bulunan alanlar.

Özel mülkiyete ek alan tahsis edilmesi halinde ön izin döneminde toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında, ana yatırımcı adına verilen ön izinlerde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisi oranında teminat alınır.

Özel mülkiyete ek alan tahsisinde ek alan üzerinde tahsis amacına uygun olarak turizm amaçlı yapı yapılacak olması halinde kesin tahsis döneminde de toplam yatırım maliyetinin yüzde onuna tekabül eden miktarda, termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisine tekabül eden miktarda, ana yatırımcı adına yapılan kesin tahsislerde ise toplam yatırım maliyetinin yüzde dördü oranında teminat alınır.

2.2) Mekanik Tesis Hatları

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 13. maddesinde mekanik tesis hatlarının tahsisi düzenlenmiştir. Maddeye göre faaliyetlerinin tamamlayıcısı olarak hizmet vermesi amacıyla, Bakanlıkça belgelendirilmiş bölgedeki turizm tesislerine veya bunların kuracağı ticari ortaklıklara, eşit koşullarda yararlanmak ve birlikte işletilmek şartıyla ve kuruluş kanunlarında turizm yatırımı ve işletmeciliği ile görevlendirilmiş kamu kurum ve kuruluşlarına, bu Yönetmeliğin 9 uncu maddesindeki duyuru şartı aranmaksızın, imar planına uygun mekanik tesis hattı yapılmak üzere bedeli karşılığında arazi tahsis edilebilir.

2.4) Deniz Alanları

Deniz alanlarının tahsis edilebileceğine dair 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nda ve Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelikte hüküm bulunmamaktadır. Ancak Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinin (ç) bendinde rayiç bedelin “Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması halinde, deniz yüzeyinin ön izin veya kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onundan,” aşağı olamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, turizm amaçlı olarak yapılan arazi tahsislerinde proje alanında projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin bulunması halinde bu kısmında kullanma izni verilmek sureti ile yatırımcılara tahsis edilebileceği sonucu çıkmaktadır. Deniz yüzeyinin ön izin ve kullanma izni bedeli, proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onundan aşağı olmamak üzere belirlenecektir.

3) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinin Tespit ve İlanı

Kamu taşınmazlarının turizm girişimcilerine ve yatırımcılarına tahsis edilebilmesi için öncelikle kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi olarak tespit ve ilan edilmesi gerekir.

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgesi Nedir?

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri, tarihi ve kültürel değerlerin yoğun olarak yer aldığı veya turizm potansiyelinin yüksek olduğu yöreleri korumak, kullanmak, sektörel kalkınmayı ve planlı gelişimi sağlamak amacıyla değerlendirmek üzere sınırları Kültür ve Turizm Bakanlığının önerisi ve Cumhurbaşkanı kararıyla tespit ve ilan edilen bölgelerdir.

Turizm Bölgesi Nedir? Turizm Alanı Nedir?

Turizm bölgeleri ve alanları, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununda 24.07.2003 tarihli ve 4957 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerden önce yeri, mevkii ve sınırları Kültür ve Turizm Bakanlığının önerisi ve Cumhurbaşkanı Kararıyla tespit ve ilan edilen ve aynı Kanunun Geçici 7. maddesine göre yürürlükte olan bölgeler ve alanlardır.

Turizm Merkezi Nedir?

Turizm merkezleri ise kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri içinde veya dışında, öncelikle geliştirilmesi öngörülen, yeri, mevkii ve sınırları Kültür ve Turizm Bakanlığının önerisi ve Cumhurbaşkanı Kararıyla tespit ve ilan edilen turizm hareketleri ve faaliyetleri yönünden önem taşıyan yerleri veya bölümleri ifade etmektedir.

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri Nasıl Belirlenir?

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri ile Turizm Merkezlerinin Belirlenmesine ve İlanına İlişkin Yönetmelik’e göre bu bölgeler şu şekilde tespit ve ilan edilmektedir:

Öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünce fotoğraf, video kaydı ve benzerleri görsel malzeme ile desteklenen ve mahallinde yapılan alan araştırmasına dayanan, bölgenin konumunu, mülkiyet durumunu, fiziksel ve doğal özelliklerini, teknik ve sosyal altyapısını, sosyal, kültürel ve ekonomik özelliklerini, arazi kullanım ve ulaşım sistemleri ile doğal ve çevresel verilerini içeren gerekçeli raporlar hazırlanarak Kültür ve Turizm Bakanlığı bünyesinde oluşturulan bakanlık içi komisyona sunulmaktadır.

Bakanlık İçi Komisyon; Kültür ve Turizm Bakanlığı müsteşar yardımcısının başkanlığında, Kültür ve Turizm Bakanlığı I. hukuk müşaviri, kültür varlıkları ve müzeler genel müdürü, yatırım ve işletmeler genel müdürü, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün ilgili genel müdür yardımcısı ve daire başkanından oluşmaktadır. Bakanlık içi komisyon; ilan edilmesi öngörülen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinin mevkii ve sınırlarını belirlemekle görevlidir. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri; ülkenin doğal, tarihi, arkeolojik ve sosyo-kültürel turizm değerleri ile deniz, kış, dağ, yayla, sağlık, termal, kültür, spor, av, doğa turizmi ile mevcut diğer turizm imkanları göz önünde bulundurularak belirlenir.

Bakanlık içi komisyon tarafından yapılan öneriler bakanlık makamının onayı ile kesinleşmekte ve bakanlıklararası komisyona sunulmaktadır.

Bakanlık içi komisyon tarafından ilan edilmesi öngörülen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinin mevkii ve sınırlarını gösteren haritalar ile bu yerlere ilişkin hazırlanan açıklama raporlarını içeren bilgi ve belgeler, bakanlıklararası komisyonun toplantı tarihinden en az bir ay önce Komisyon üyesi kuruluşlara iletilir ve toplantının tarihi bildirilir.

Bakanlıklararası komisyon; bakanlık müsteşarının başkanlığında, Genelkurmay Başkanlığı, Maliye Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Gıda, tarım ve Hayvancılık, Orman ve Su İşleri Bakanlığı ile Kalkınma Bakanlığı temsilcilerinden oluşur. Kültür ve Turizm Bakanlığı, gerekli görmesi halinde komisyona diğer bakanlıklar ile kamu kurum ve kuruluşlarından da temsilci çağırabilir.

Komisyon, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenen tarihlerde toplanır ve bu Bakanlıkça öngörülen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinin mevkii ve sınırlarına ilişkin önerileri inceler ve istişari nitelikte olan görüşünü bu toplantılar sonucunda birer tutanakla belirler.

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri Nasıl İlan Edilir?

Bakanlıklararası Komisyonun görüşlerini içeren tutanak ile birlikte mevkii ve sınırları haritalar üzerinde belirlenen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri ilanına ilişkin öneri, Cumhurbaşkanının onayına sunulmak üzere Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Cumhurbaşkanlığına gönderilir. Cumhurbaşkanı tarafından tespit edilen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri, Resmi Gazetede yayımlanmak suretiyle ilan olunur.

Cumhurbaşkanının, bir bölgenin kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi ilanına ilişkin kararı idari bir işlemdir ve idari yargı denetimine tabidir. 2575 sayılı Danıştay Kanununun 24. maddesine göre Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak davalara bakma yetkisi Danıştay’a aittir. Bu nedenle bu kararlara karşı Danıştay’da dava açılması gerekir. Davada hasım olarak Cumhurbaşkanlığı gösterilecektir.

Taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı Emrine Alınması İçin Hazırlık İşlemleri

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde ve dışındaki kamu taşınmazlarından tarihi, kültürel ve doğal değerler, turizm potansiyeli, altyapı kolaylığı, sektörel kalkınma, planlı gelişme, turizm çeşitliliği, mahalli özellikler gibi nedenlerle öncelikle turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülenler Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenmektedir.

Daha sonra bu gibi alanlara rastlayan taşınmazların mülkiyet durumları belirlenmektedir. Eğer kadastro çalışması yapılmamış ise öncelikle yaptırılabilir.

4) Turizm Yatırımlarında Kullanılacak Taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı Emrine Alınması

Hazırlık işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazların 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı emrine alınması gerekmektedir. Taşınmazların niteliğine göre bu aşamada yapılacak işlemleri farklılık göstermektedir. Bu nedenle taşınmazlar aşağıda özelliklerine göre ayrı ayrı ele alınarak yapılacak işlemler açıklanmıştır. 

4.1) Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler, Kapanan Yollar, Yol Fazlaları

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (A) fıkrasının 1 nolu alt bendine göre Hazine adına tescili yapılmamış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle, kapanan yollar ve yol fazlalarının resen tescili, talep tarihinden başlayarak en geç bir ay içinde tamamlanır.

Bu madde iki tür taşınmazın Hazine adına tescilini öngörmektedir. Öncelikle Hazine adına tescili yapılmamış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Bu durum zaten 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinin de amir hükmüdür. Madde hükmüne göre tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur. Hazine adına idari yoldan tescil işlemleri 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18. maddesi, 307 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yayımlanan 12.04.2006 tarihli ve 2006/8 (1624) Genelgeye göre yapılmaktadır.

Bunun yanında kapanan yolların ve yol fazlalıklarının da Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Aslında 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesine göre köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye (köy sınırları içerisinde ise köy, belediye sınırları içerisinde ise belediye) adına tescil edilmesi gerekir. Ancak 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, Tapu Kanunu’ndan farklı bir düzenleme getirmiştir. Bu nedenle kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri ile turizm merkezlerinde kapanan yol ve yol fazlalıklarının Hazine adına tescil edilmesi gerekir.

4.2) Hazine Adına Tescilli Olup Kamu İdarelerine Tahsis Edilmemiş Taşınmazlar

Eğer Hazine adına tescilli taşınmaz, herhangi bir kamu idaresine tahsisli değil ise yapılacak fazlaca bir işlem yoktur. Taşınmazın Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından turizm amaçlı olarak kullanılmak üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilmesi gerekir.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi, alt bölgesi ve turizm merkezleri dışındaki Hazine taşınmazları da 18/3/1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında tahsis yapılabilir.

4.3) Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (A) bendinin 2 nolu alt bendine göre, kamu kuruluşlarına ait olan taşınmazlar, talep tarihinden başlayarak en geç 2 ay içinde Hazine adına tapuya tescil ve Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir. Devre ilişkin şartlar ve bedel, ilgili kuruluşlar ile Hazine arasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesine göre çözümlenir. Bu şekilde Hazine mülkiyetine giren taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı emrine verilmesi gerekir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (G) bendine göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Bakanlığın teklifi ve Maliye Bakanlığının uygun görüşü üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir. Bu maddede bahsi geçen tesisler sadece Hazineye ait olup genel bütçeli kuruluşlara tahsis edilmiş taşınmazlar değildir. Maddeye göre tüm kamu idarelerine ait eğitim ve dinlenme tesislerinin Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gerekir.

4.4) Meraların Turizm Yatırımlarına Tahsisi

Meraların Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilebilmesi için öncelikle 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesi kapsamında tahsis amacının değiştirilmesi gerekir. Turizm yatırımları için gerekli olan meraların, meralık vasfının nasıl kaldırılacağı ve Hazine adına tescil edileceği aşağıda açıklanmıştır.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde yer alan mera, yaylak ve kışlakların tahsis amacı 4342 sayılı Mera Kanunu hükümlerine göre değiştirilir. Mera Kanunu’nun 14. maddesine göre; tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaklardan Mera Kanununda belirtilenden başka şekilde yararlanılamaz. Ancak turizm yatırımları için gerekli olan mera, yaylak ve kışlakların tahsis amacının Mera Kanununun 14. maddesi kapsamında değiştirilmesi mümkündür. Söz konusu 14. madde hükmüne göre, turizm yatırımları için zaruri olan mera yaylak ve kışlakların tahsis amacı, Kültür ve Turizm Bakanlığının talebi, mera komisyonu ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe değiştirilebilir ve söz konusu yerler Hazine adına tescil edilir.

Buna göre öncelikle İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün; ÇED (Çevresel Etki Değerlendirme) olumlu belgesi, Tahsis amacının değiştirilmesi talep edilen yerin turizm alanı olarak ilan edildiğine dair belgeler, Yatırımın onaylı projesi ve fizibilite raporu, Yatırımın 1/5000 veya 1/25000 ölçekli harita üzerinde vaziyet planı ile mera komisyonu tarafından istenecek diğer bilgi ve belgeler ile birlikte Tarım ve Orman İl Müdürlüğüne (Mera Komisyonu Başkanlığı) başvurması gerekmektedir.

Başvuru sonrasında mera komisyonu bünyesinde oluşturulan teknik ekipler tarafından mera komisyonuna sunulmak üzere talep değerlendirilir. Eğer teknik ekipler tarafından talep olumlu karşılanmış ise yirmi yıllık ot bedeli de hesaplanarak hazırlanan rapor ile birlikte mera komisyonuna sunulur.

Teknik ekipçe hazırlanacak inceleme raporu; bölgedeki hayvan sayısı, hayvanın cinsi, kaba yem kaynakları, kaba yem üretimi, kaba yem açığı, üretilen kaba yemin ihtiyacı karşılama oranı ile tahsis amacının değiştirilmesi halinde kaba yem ihtiyacının nereden karşılanacağı, meranın vasfı, topografyası, toprak yapısı, vejetasyonun yapısı, otlatma kapasitesi, yatırım için talep edilen alanın dışında başka uygun alan olup olmadığı, yatırımın hangi parasal kaynaktan yapılacağı, köyün toplam merası, teknik ekibin kesin görüşü, çiftçi hane sayısı, çiftçi görüşü gibi bilgileri içerir.

Teknik ekip komisyona sunmak üzere, gerekli gördüğü hallerde ilgili kurum veya kuruluştan ek bilgi ve belge isteyebilir, inceleme raporuna bulunmasını istediği ek bilgi ve belgeleri ekler. Raporun sonuç bölümünde yapılacak yatırımın mera bütünlüğünü bozup bozmadığı, köyün kaba yem açığının mevcut olup olmadığı ve miktarı, açık var ise nasıl karşılanacağı, alternatif alanın olup olmadığı ile birlikte teknik ekibin kesin görüşü yer alır.

Meranın tahsis amacının değiştirilmesine ilişkin olarak valilik görüşü mera komisyonu tarafından verilerek karar defterine işlenir.

Komisyon tarafından uygun görülen talepler defterdarlığa gönderilir. Defterdarlığın da uygun görmesi durumunda meranın tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescil edilir. Bu taşınmazlar da Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar gibi Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir.

Tahsis amacı değiştirilen mera, yaylak ve kışlaklardan elde olunacak yirmi yıllık ot geliri esas alınarak, Mera Komisyonu tarafından tespit edilecek miktarda alınacak ücret, tahsis amacının değiştirilmesinden sonra peşin olarak tahsil edilir.

5) Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Turizm Yatırımları İçin Kamulaştırılması

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre gerçek ve tüzelkişiler ile vakıflara ait olup turizm işletmesi belgesine sahip olmayanlar, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kamulaştırılarak, Hazine adına tapuya tescil ve tescil tarihinden başlayarak en geç 1 ay içinde Bakanlığa tahsis edilir. Uyuşmazlıklarda dava ve takipler kamulaştırma kararına değil, bedeline ilişkin olarak yürütülür ve sonuçlandırılır. Uyuşmazlıkların çözümlenmemiş olması, arazinin turizm amaçlı kullanıma tahsisine engel sayılmaz. Kamulaştırma işlemi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülecektir.

5.1) Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 8. maddesine göre kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından ödenebilmektedir. (Bu taşınmazlar da tapuda Hazine adına tescil edilir.) Ancak kamulaştırma bedelinin hangi durumlarda yatırımcılar tarafından ödenebileceği hususu net değildir. Bu hususun açıklığa kavuşturulması faydalı olacaktır.

5.2) Acele Kamulaştırma

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri içinde kalan özel mülkiyet konusu arazi ve arsaların turizm yatırımlarına tahsisi amacıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi hükümlerine göre acele kamulaştırma yapılabilir. Bu şekilde kamulaştırılan taşınmaz mallar, tapuda Hazine adına tescil edilir. Kamulaştırılan bu taşınmaz mallar üzerinde sözleşmesinde belirtilen süre kadar yatırımcılar lehine, kamulaştırma bedelleri Bakanlık bütçesinden karşılanmış ise bedeli karşılığında, yatırımcılar tarafından karşılanmış ise yönetmelikte belirlenen esaslara göre tespit edilecek bedelle bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi, Kültür ve Turizm Bakanlığının uygun görüşü üzerine, Maliye Bakanlığınca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır.

Acele kamulaştırma 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi ile düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre; 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmaz malın Kanunun 10. maddesi esasları dairesinde ve Kanunun 15. maddesi uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına kanunun 10. maddesine göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

6) Turizm Yatırımlarında İmar Planları Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgelerinde bulunan taşınmazların imar planları yapılmamışsa Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır ve onaylanır. Turizmi Teşvik Kanunu’nun 7. maddesine göre; Kültür ve Turizm Bakanlığı; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri içinde her ölçekteki planları yapmaya, yaptırmaya, re’sen onaylamaya ve tadil etmeye yetkilidir. Burada her ölçekte plan ifadesi ile “kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde turizm sektörünün ekolojik ve ekonomik verimliliği ve sürdürülebilir turizm ilkesi doğrultusunda kültür ve turizme dönük kullanımların ağırlıklı olduğu bölgelerdeki koruma ve gelişmeyi sağlamak, kısa ve uzun dönemli ilke ve hedefler ile mekansal stratejileri belirlemek üzere hazırlanan bu Yönetmelikte tanımlanan çeşitli ölçeklerde fiziksel planları” kastedilmektedir.

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanmasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre bu Yönetmeliğin kapsamı içinde bulunan yerlerde ve bu Yönetmelikte tanımlanan her ölçekte planlar gerektiğinde ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri de alınarak Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılmakta veya yaptırılmakta ve resen onaylanmaktadır. Bu kapsamdaki planlar Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından resen yapılabileceği gibi kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından da teklif edilebilir.

Bu alanlarda imar planlarının yapımına ilişkin süreç aşağıda açıklanmıştır.

6.1) Kamu Kurum ve Kuruluşları ile Gerçek ve Tüzel Kişilere Ön İzin Verilmesi

Yönetmeliğin 6. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri ile turizm alan ve merkezlerinde bulunan yerlerde kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler de gerekçeleri ile birlikte bu Yönetmelikte tanımlanan her ölçekte plan veya plan değişikliği Kültür ve Turizm Bakanlığına teklif edebilir. Ancak bunun için bu Bakanlıktan ön izin alınması gerekir.

6.2) Tekliflerin Bakanlığa Sunulması ve Ön Uygunluk Kararı

Yönetmeliğin 6. maddesine göre Bakanlığa sunulan teklifler kadastral durumun da işlendiği ölçekli haritalar üzerine gerekçe raporu ile birlikte 2 (iki) takım olarak hazırlanır. Bakanlık gelen teklifleri, kendi belirleyeceği usul ve esaslar çerçevesinde değerlendirerek plan hazırlanması için ön uygunluk kararı verebilir, reddedebilir veya planlama sınırını değiştirebilir.

Ayrıca Yönetmeliğin 13. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında, şahıslarca yaptırılan ve bu Yönetmelikte tanımlanan planlama çalışmalarında, planlaması yapılan alanın kendilerine ait olduğunu veya hak sahibi olduklarını belgelemek amacı ile, tapu senedi, mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayanan yetkili diğer makamlar tarafından verilmiş belge veya özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş, ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi ibraz edilmesi mecburidir. Farklı mülkiyetteki arazilerin plan kapsamına alınması zorunluluğu halinde ilgili maliklerin noter tasdikli muvafakatname ile arazilerinin planlanmasına izin verdiklerinin belgelenmesi şarttır. Planlanan alan içinde malikleri belli olmayan veya bulunmayan yerler olması halinde bunların toplamı tüm alanın yüzde yirmisini geçemez. Yapılacak düzenlemede bu alan sahipleri aleyhine farklı kullanım getirilemez.

6.3) Ön Araştırma ve Veri Toplama

Yönetmeliğin 8. maddesine göre, Kültür ve Turizm Bakanlığına sunulan ve plan hazırlanması için ön uygunluk kararı verilen teklifler için ön araştırma aşamasına geçilir. Bakanlıkça, planlama alanında stratejik kararlara esas teşkil edecek değerlendirmelerin yapılmasına imkan verecek şekilde hazırlanmamış bir ön araştırmanın yenilenmesi veya eksiklerinin tamamlanması istenebilir. Ön araştırma safhası uygun bulanan plan ve/veya plan değişikliği teklifi plan araştırma raporunun ilke, hedef ve kararları ile plan açıklama raporu ve ilgili kurum ve kuruluş görüşleri esas alınarak incelenir.

6.4) Veri Toplama

Gerek Kültür ve Turizm Bakanlığı ve gerekse (bu Bakanlığın verdiği ön uygunluk kararına istinaden) kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından hazırlanan ya da hazırlattırılan imar planlarının hazırlanması sürecinde planı düzenlenecek alan ve yakın çevresindeki alanlarda aşağıda genel başlıklar halinde belirtilen konular ile planlama alanının özelliğine ve plan türüne göre diğer konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir. Yönetmeliğin 9. maddesine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı alanın özelliğine göre tekliflerin değerlendirilmesinde ve ön uygunluk kararında bu verilerin kapsamını genişletebilir veya gerekli görülmeyen veriler için sınırlandırabilir. Ayrıca veri toplama işlemi, üst ölçekli planlar için elde edilmiş ise alt ölçekli planlarda aynı verilerin elde edilip edilmeyeceği hususunda bu Bakanlık yetkilidir.

Elde edilen verilerle gerekli analizler, yerinde inceleme, ve benzeri araştırma ve çalışmalar yapıldıktan sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından, alanın özelliğine göre uygun görülen ilgili kurum ve kuruluşların görüş ve önerileri alınır. İlgili kamu kurum ve kuruluşlarından istenilen bilgi, belge ve görüş 3 ay içerisinde verilir. Bu süre sonunda istenilen bilgi, belge ve görüşün verilmemesi durumunda ilgili iş ve işlemler Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından resen tesis edilebilir.

6.5) Planların Hazırlanması

Gerek Kültür ve Turizm Bakanlığı ve gerekse (bu Bakanlığın verdiği ön uygunluk kararına istinaden) kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından hazırlanan ya da hazırlattırılan imar planlarının belirli esaslara uygun olması gerekir.

Öncelikle planların kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından hazırlanması halinde, plan müellifinin (yükleniciler, kamu kurum ve kuruluşları ve akademik kuruluşlar için) İmar Planlarının Yapımını Yüklenecek Müellif ve Müellif Kuruluşların Yeterlilik Yönetmeliğinde belirtilen grupta yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.

Bunun yanı sıra planlama grubunda yer alması gereken uzmanların asgari meslek disiplinleri ve tecrübe düzeyleri, planların yapılacağı yöre ve bölgenin kapsam ve niteliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenir. Planlama yarışmaları sonucunda yapılan ihaleler bu hükümler dışındadır. Planın veya plan değişikliğinin Bakanlıkça onaylanmış olması, plan müellifinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Planlar hazırlanırken lejant ve plan çizim normları için 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmelikleri dikkate alınır. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 12. maddesinde her ölçekteki planların bu Yönetmeliğin ekinde (ek 2) yer alan lejant ve plan çizimi normlarına göre hazırlanacağı belirtilmiştir. Bu durumda, kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgelerinde hazırlanacak nazım ve uygulama imar planlarında bu Yönetmeliğe ekli lejant hükümlerine uyulması zorunludur. Ancak Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmelikte, çevre düzeni planı yapımında kullanılacak lejant ayrıca belirtildiği için çevre düzeni planı hazırlanırken Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte değil, Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmelikte yer alan lejantın kullanılması gerekir. Ayrıca Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmeliğin 10. maddesine göre Yönetmelik ekinde (Ek-1) gösterimi yer almayan arazi kullanım biçimleri için ilave gösterim geliştirilebilmesi de mümkündür.

Bir diğer konu bölgeleme ve sosyal ve teknik alt yapı alanlarının belirlenmesidir. Yönetmeliğin 9. maddesine göre planlarda kullanılacak alan hesapları ve standartları planlama alanının özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenir.

Bu alanlarda yapılacak planlarda da plan hiyerarşisine uyulması gerekir. Bu alanlarda öncelikle kültür ve turizm gelişim planlarının yapılması gerekir. Bu planlar içinde turizm türleri ile kültür ve eğitim, eğlence, ticaret, konut ve her türlü teknik ve sosyal altyapı alanlarından bir veya daha fazlasını kapsayan, kendi içinde alt bölgeler ihtiva edebilen, bu kapsamda kaynaklar arasında koruma-kullanma dengesini ve sektörel kalkınmayı sağlayan, arazi ana kullanım kararlarını belirleyen, açıklama raporları ve plan notları ile bir bütün olan 1/25000 veya daha üst ölçekli fiziki planlardır.

Bundan sonra nazım imar planı yapılır. Ancak nazım imar planının yapılması için kültür ve turizm gelişim planlarının yapılmış olması zorunlu değildir. Yönetmeliğin 4. maddesi nazım imar planını “Onaylı halihazır haritalar üzerine jeolojik bilgiler ve varsa kadastral durum işlenmiş olarak; varsa üst ölçekli Kültür ve Turizm Gelişim Planlarına uygun biçimde hazırlanan farklı arazi kullanış biçimlerini, yapı ve nüfus yoğunluklarını, gelişme yön ve büyüklüklerini, ana ulaşım sistemini belirleyen ve uygulama imar planlarını yönlendiren zaman, mekan ve örgütlenme (uygulama) etaplarını belirleyen plan notları ve detaylı açıklama raporu ile bir bütün olan 1/2000 veya 1/5000 ölçekli düzenlenen plan” olarak tanımladığına göre nazım imar planlarının yapılabilmesi açısından, kültür ve turizm gelişim planlarının yapılmış olması şart değildir.

Sonrasında nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planı yapılır. Yönetmeliğin 11. maddesine göre uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak, bu durumda etap sınırlarının varsa nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarının nazım imar planlarına uygun olması gerekir. Bu kapsamda; nazım imar planında belirlenen arazi kullanım kararları alt ölçekli uygulama imar planlarıyla değiştirilemez, aykırı düzenlemeler getirilemez. Yönetmeliğin 12. maddesi buna bir istisna getirmiştir. Madde hükmüne göre nazım planlar üzerinde gösterilen teknik ve sosyal altyapı alanlarının konumu ile büyüklükleri, toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir.

Uygulama imar planları yapıldıktan sonra buna uygun olarak parselasyon planları düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır.

6.6) Planların Onaylanması

Yönetmeliğin 13. maddesine göre, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılan veya yaptırılan planlar ile bu Bakanlığa teklif edilenlerden uygun bulunan planlar, Bakanlığın belirleyeceği usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve bu Bakanlık adına Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü tarafından onaylanır. Uygun bulunmayan planlar onaylanmaz ve onaylanmama sebepleri de belirtilerek teklif sahibine iade edilir.

6.7) Planların İlgili Belediye ve İl Özel İdaresi ile Diğer Kamu Kurumlarına Gönderilmesi

Yönetmeliğin 14. maddesine göre onaylı planlar, plan kapsamında bulunan ilgili idarelere ve ilgili kurum ve kuruluşlara gönderilir. Planlar bu idareleri tarafından incelenerek en geç otuz gün içinde, Kültür ve Turizm Bakanlığına görüş bildirilir. Bu süre sonunda cevap alınmadığı takdirde olumlu görüş verilmiş sayılır.

6.8) Planların İlanı

Yönetmeliğin 15. maddesine göre, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanan planlar onay tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde valilik ya da ilgili belediyenin duyuru alanlarında herkesin görebileceği şekilde bir (1) ay süre ile asılır. Askı belediyelerin ve ilgili dairelerin araçları ile halka duyurulur. Bu işlemlere ilişkin olarak düzenlenecek tutanaklar süresiz saklanır ve bir örneği askı tarihinden itibaren 7 (yedi) gün içinde Kültür ve Turizm Bakanlığına gönderilir.

6.9) İtiraz

Plan kararlarına gerçek ve tüzel kişiler ile kamu kurum ve kuruluşları 1 (bir) aylık ilan süresi içinde itiraz edebilirler. İtirazlar koordinasyonu sağlayan ilgili kurum tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığına iletilir. Bu Bakanlığa gönderilen itirazlar Bakanlıkça Yönetmelik hükümlerine göre değerlendirilir ve sonuçlandırılır. Plana itirazlar planın yürürlüğünü durdurmaz.

7) Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 9. maddesine göre, kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri ve turizm merkezlerinde yer alan ve imar planları ile turizme ayrıldıktan sonra Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ile diğer kamu idareleri tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen taşınmazlardan Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yatırımcılara tahsis edilmesi uygun görülen taşınmazlar bu Bakanlık tarafından yatırımcılara ilan yolu ile duyurulur.

Yapılacak ilanlarda yatırımcılara tahsis edilecek taşınmazın yeri, imar durumu, özellikleri, altyapı durumu, krokileri, yatırımın tamamlanma süresi ve tahsis için son başvuru tarihinin belirtilmesi zorunludur.

7.1) Turizm Yatırımlarında İhale Başvurusu

Bu tür yatırımlara girişimciler başvurabilmektedir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik, girişimciyi turizm yatırımı yapmak isteği ile Bakanlığa başvurmuş Türk veya yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler ile iş ortaklıkları ve konsorsiyumlar olarak tanımladığı için yatırım için bu kişilerin başvuruda bulunması mümkündür.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (D) fıkrasında Kültür ve Turizm Bakanlığının, kendi tasarrufuna geçen taşınmazları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye yetkili olduğu hükmü yer almaktadır.

7.1.1) Yabancıların Turizm Yatırımlarına Başvurusu

Aynı maddenin (E) fıkrasına göre de kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerindeki taşınmazların iktisabı, 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Cumhurbaşkanı kararı ile istisna edilebilir. Bu hükümler, yabancılara 2634 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz tahsis edilebileceğini göstermektedir.

Bu hükme göre, yabancılara taşınmaz tahsisi açısından 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Cumhurbaşkanı kararı ile istisna getirilebilecektir. Bu kanunlardan 442 sayılı Kanun’un 87. maddesi 4916 sayılı Kanun’la kaldırıldığı için bu konuda herhangi bir sorun bulunmamaktadır. 2634 sayılı Kanun taşınmaz tahsisi açısından yalnızca kira, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi yöntemlerini benimsediği için 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesinde yer alan taşınmaz mülkiyetinin edinilmesine ilişkin sınırlamaların 2634 sayılı Kanun açısından uygulanması söz konusu değildir. Sadece bu maddede yer alan irtifak hakkı tesisi ile ilgili sınırlamalar uygulanabilir, bunların uygulanması açsından da Cumhurbaşkanı kararıyla istisna getirilebilir.

7.1.2) Ortak Girişimlerin Turizm Yatırımlarına Başvurusu

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 10. maddesine göre başvurular ortak girişim olarak yapılabilir. Ortak girişimler birden fazla gerçek veya tüzel kişi tarafından iş ortaklığı veya konsorsiyum olarak iki türlü oluşturulabilir. Ancak aynı maddenin 7. fıkrasına göre Kültür ve Turizm Bakanlığı, işin farklı uzmanlıklar gerektirmesi durumunda, ilana konsorsiyumların teklif verip veremeyeceğini tahsis şartnamesinde belirtir.

İş ortaklığı; üyeleri, hak ve sorumluluklarıyla işin tümünü birlikte yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır. Konsorsiyum ise, üyeleri, hak ve sorumluluklarını ayırarak işin kendi uzmanlık alanlarıyla ilgili kısımlarını yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır.

İş ortaklığı anlaşmalarında pilot ortak, konsorsiyum anlaşmalarında ise koordinatör ortak belirtilir. Bakanlıkça yapılacak işlemlerde pilot ortak ya da koordinatör ortak kanuni muhataptır. İş ortaklığı veya konsorsiyum sözleşmesinin noter tasdikli bir örneği Kültür ve Turizm Bakanlığına verilir.

İş ortaklığı anlaşma ve sözleşmesinde iş ortaklığını oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin taahhüdün yerine getirilmesinde müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, konsorsiyum anlaşma ve sözleşmelerinde ise, konsorsiyumu oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin, işin hangi kısmını taahhüt ettikleri ve taahhüdün yerine getirilmesinde koordinatör ortak aracılığıyla aralarındaki koordinasyonu sağlayacakları belirtilir.

İş ortaklığı veya konsorsiyum şeklinde yapılan başvurularda, sonradan pilot ortak veya koordinatör ortağın dışındaki diğer ortaklardan bir veya daha fazlasının çekilmesi durumunda; pilot ortak, koordinatör ortak ve kalan ortakların mali durumunun yatırımın en az yüzde ellisini öz kaynaklarıyla gerçekleştirmeye yeteceğinin başvuru esnasında verilen yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporu ile belgelendirilmesi halinde, iş ortaklıklarında pilot ortak, konsorsiyumlarda ise koordinatör ortak işi sürdürmeye yetkilidir.

7.1.3) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Turizm Yatırımlarına Başvurusu

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına da taşınmaz tahsisi yapılabilir ve adlarına Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından turizm yatırımı belgesi düzenlenebilir. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen tesisler, faaliyet konuları arasında turizm işletmeciliği yer alan şirketlerce işletilir.

7.1.4) Bakanlığa Verilmesi Gereken Belgeler

Turizm yatırımı yapmak isteyen girişimciler, ilan edilen taşınmazların turizm amaçlı kullanımı için müracaat süresi içerisinde;

a) Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan tahsis şartnamesinde istenilen tüm bilgi ve belgeler ile örneği şartnamede ekli beyanname ve eki formu, ilgilinin yatırımı gerçekleştirebilecek mali durumunu gösteren yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporunu,

b) Yatırımın gerçekleştirileceği bölgenin veya projenin niteliğine göre, tahsis yapılan ve yapılacak alanlarda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin tamamının veya bir kısmının yapımının veya maliyetinin karşılanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tespit edilecek payın karşılanacağına ve ayrıca tahsis şartnamesinde belirtilen diğer tüm koşulların kabul edildiğine ve yerine getirileceğine ilişkin noter tasdikli taahhütnameyi,

Kültür ve Turizm Bakanlığına vermekle ve tebligat adresini bildirmekle yükümlüdür.

Girişimcinin yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi olması halinde, bu girişimciler tarafından hazırlattırılacak mali değerlendirme raporu; Türkiye’de bulunan yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanabileceği gibi, bu girişimcilerin uyrukluklarında bulundukları ülkenin mevzuatına göre denetim yetkisi verilen kuruluşlara hazırlattırılarak, bu raporun aslı ile o ülkedeki Türk Büyükelçiliği veya Başkonsolosluğu tarafından; bulunulan ülke mevzuatına göre raporu düzenleyen kuruluşun yetkili olduğu belirtilerek onaylanan Türkçe tercümesi ile birlikte de Bakanlığa verilebilir.

7.2) Tekliflerin Değerlendirilmesi ve Tahsis

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (D) fıkrasına göre Kültür ve Turizm Bakanlığının tasarrufuna geçen taşınmazları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye bu Bakanlık yetkilidir. Aynı maddenin (H) fıkrasına göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgeleri veya bir veya birden fazla parselleri, plan amaçlarına uygun olarak Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tahsis edilebilir. Bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisi için yapılan başvuruların tamamı Cumhurbaşkanı tarafından değerlendirilerek seçilen yatırımcıya ön izin verilmesine ve ön izin koşullarına karar verilir. İşlemler, ön izin koşullarına göre bu Bakanlıkça yürütülür.

Dolayısıyla yatırımcılara tahsis edilecek alanın niteliğine göre tahsis kararı verecek merci de değişmektedir. Bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisine Cumhurbaşkanı yetkilidir. Bunun dışındaki tahsislerde başvurular ise arazi tahsis komisyonu tarafından değerlendirilerek sonuçlandırılır. Yatırımcılar tarafından tekliflerin Kültür ve Turizm Bakanlığına sunulmasından sonra bu Bakanlık tarafından tekliflerin değerlendirilmesi, bunun sonucu olarak da tahsis kararı alması veya tahsis kararı alınmak üzere dosyanın Cumhurbaşkanına gönderilmesi gerekir.

Bakanlığa yapılan kamu taşınmazları tahsis talepleri, tahsis şartnamesinde belirlenen tüm bilgi ve belgelerin Bakanlığa teslim tarihinden itibaren altı ay içinde Komisyonca sonuçlandırılır. Bu süre gerekli görüldüğü hallerde Bakanlıkça uzatılabilir.

7.3) Arazi Tahsis Komisyonunun ve Müzakere Komisyonunun Oluşumu

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 14. maddesine göre Arazi Tahsis Komisyonu; Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünden sorumlu Müsteşar Yardımcısı başkanlığında, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürü, Arazi Tahsis Dairesinden sorumlu Genel Müdür Yardımcısı, Kontrolörler Kurulu Başkanı, Arazi Tahsis Daire Başkanı, Yatırım Geliştirme ve Planlama Daire Başkanından oluşur.

Arazi Tahsis Komisyonu, taşınmazlar hakkında girişimcilere ön izin verilmesine, ön iznin kesin tahsise dönüştürülmesine, kesin tahsis, inşaatı tamamlama ve belge alma sürelerinin uzatılmasına, ön izin, kesin tahsis ve belge alma sürelerinin dondurulmasına, dondurulan sürelerin yeniden başlatılmasına, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı ve sona erdiği tarihler dikkate alınarak dondurulan sürelerin başlangıç ve bitiş tarihlerini belirlemeye, izin ve tahsisin iptaline, ihyasına, ek alan verilmesine, ana yatırımcı tarafından sunulan imar uygulama iş programı veya yatırımı gerçekleştirme programının onayına, tür ve kapasite değişikliklerine, tahsis ve kullanma hakkı devrine ve hisse devirlerine, unvan değişikliğine, müzakere usul ve esaslarının belirlenmesine, her yıl birim maliyetlerin ve sosyal ve teknik altyapıya katılım paylarının belirlenmesine, Kanunda ve bu Yönetmelikte belirtilen diğer konulara ilişkin kararları alır. Arazi Tahsis Komisyonu kararları Bakanlık Onayı ile kesinleşir. Arazi Tahsis Komisyonu tüm üyelerin katılımıyla toplanır ve kararlarını üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alır. Karşıt oylar ayrıntılı gerekçelerle belirtilir. Oyların eşitliği halinde Başkanın bulunduğu tarafın görüşü doğrultusunda karar verilmiş olur.

Müzakere Komisyonu, Müsteşarın başkanlığında, 1. Hukuk Müşaviri ve Arazi Tahsis Komisyonu üyelerinden oluşur.

Müzakere Komisyonu, müzakerenin gerçekleştirilmesi ve sonuçlandırılması ile yetkilidir. Müzakere Komisyonu tüm üyelerin katılımıyla toplanır ve kararlarını üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alır. Karşıt oylar ayrıntılı gerekçelerle belirtilir.

Gerekli görülen hallerde, görüşüne başvurmak üzere Arazi Tahsis Komisyonuna Bakanlık 1. Hukuk Müşaviri veya konunun uzmanı çağrılabilir. Arazi Tahsis ve Müzakere Komisyonlarının sekretaryası, Arazi Tahsis Daire Başkanlığı tarafından yürütülür.

7.4) Değerlendirme ve Karar Verme Süresi

Bakanlığa yapılan kamu taşınmazları tahsis talepleri, tahsis şartnamesinde belirlenen tüm bilgi ve belgelerin Bakanlığa teslim tarihinden itibaren altı ay içinde Komisyonca sonuçlandırılır. Bu süre gerekli görüldüğü hallerde Bakanlıkça uzatılabilir.

7.5) Sosyal Ve Teknik Altyapıya Katılım Payı Üzerinden Müzakere

Tahsis şartnamesinde belirlenecek hususlar kapsamında başvurusu Bakanlıkça uygun görülen girişimcilerle sosyal ve teknik altyapıya katılım payı üzerinden müzakere yapılır.

Müzakereye ilişkin usul ve esaslar Arazi Tahsis Komisyonunca belirlenerek, müzakereye katılacak girişimcilere tebliğ edilir ve müzakereler Müzakere Komisyonu tarafından yürütülür.

Tek başvurunun yapıldığı hallerde Müzakere Komisyonunca yatırımın özelliğine göre girişimciden sosyal ve teknik altyapıya katılım payı istenebilir.

Birden fazla başvuru olması halinde, müzakere öncesi tebliğ edilen usul ve esasların kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin noter onaylı taahhütname ile girişimci tarafından teklif edilen ilk katılım miktarı tutarında teminat Bakanlığa teslim edilir.

Tahsis, iki aşamada gerçekleşmektedir. Öncelikle arazi tahsis komisyonu tarafından belirlenen esaslar çerçevesinde müzakere komisyonu tarafından müzakereler yapılır, sonrasında ise arazi tahsis komisyonu tarafından tahsis kararı alınır.

7.6) Arazi Tahsis Komisyonu Kararıyla Ön İzin Verilmesi

Cumhurbaşkanının yetkisi dışında kalan başvurular (kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi içerisinde bulunan bir veya birden fazla parselin tahsisi konusundaki başvurular), Kültür ve Turizm Bakanlığı bünyesinde oluşturulan arazi tahsis komisyonu tarafından hem mali yeterlik, hem de turizm sektöründe tecrübe açısından değerlendirmeye tabi tutulur.

Arazi tahsis komisyonu gerekçesini belirtmek suretiyle taşınmazı tahsis edip etmemekte serbesttir. Tahsis etmeme yönünde karar alınması halinde girişimcilerin teminatları iade edilir. Arazi Tahsis Komisyonu gerekçesini belirtmek suretiyle taşınmazı tahsis edip etmemekte serbesttir. Tahsis etmeme yönünde karar alınması halinde girişimcilerin teminatları iade edilir.

Müzakere sonucunda; Arazi Tahsis Komisyonunca tahsis kararı alınması halinde, sosyal ve teknik altyapıya en fazla katılım payını öneren girişimciden, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark tutarına ilişkin teminatın en geç bir ay içerisinde Bakanlığa verilmesi istenir. Bu yükümlülüğünü yerine getiren girişimci adına arazi tahsis komisyonu kararı ile ön izin verilir. Diğer girişimcilerin tüm teminatları müzakere sonrası iade edilir. 

Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında, müzakere sonucunda en yüksek teklifi veren girişimcinin taahhüdünden vazgeçmesi veya süresi içerisinde ek teminatı getirmemesi halinde, bu girişimci tarafından müzakereye katılmak için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda, müzakere sonucunda sosyal ve teknik altyapıya katılım payı için ikinci en yüksek teklifi veren girişimciden, yazılı bildirim tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde müzakere sonucunda kendi teklif ettiği sosyal ve teknik altyapıya katkı payı bedeli kadar teminatın Bakanlığa verilmesi istenir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi halinde, bu girişimci adına Arazi Tahsis Komisyon kararı ile ön izin verilir. İkinci en fazla sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarı öneren girişimcinin Bakanlığın bu teklifini kabul etmemesi durumunda, ikinci girişimcinin önerdiği katılım payı miktarını kabul etmeleri halinde sırasıyla diğer girişimcilere Bakanlıkça aynı öneride bulunulabilir. Arazi tahsis komisyonu, girişimciye talep ettiği parselin tahsis edilememesi halinde, aynı ilanda yer alan ancak talep olmayan diğer parsellerden bir veya birden fazlasını önerebilir.

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 28. maddesine göre; başvuru ile ön izin süresi arasında geçen zamanda 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 04.01.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu uyarınca ihalelere katılmaktan yasaklananlara bu Yönetmelik uyarınca ön izin verilemez. Başvurular sona erdikten sonra ve ön izin verilmeden önce başvuru sahiplerinin yasaklı olup olmadığının Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kontrol edilmesi gerekir.

7.7) Cumhurbaşkanının Tahsis ve Ön İzin Yetkisi

Turizmi Teşvik Kanununun 8. maddesinin (H) bendine göre; kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisi için yapılan başvuruların tamamı Cumhurbaşkanı tarafından değerlendirilerek seçilen yatırımcıya ön izin verilmesine ve ön izin koşullarına karar verilir.

8) Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi

8.1) Turizm Yatırımlarında İhale

Turizm yatırımlardan ihale sonucu belirlenen yatırımcıya ön izin verilmektedir. Turizm yatırımlarında ihalenin nasıl yapıldığı ve yatırımcının nasıl belirlendiği konusunda şu yazımıza bakınız:  Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci Bu şekilde belirlenen yatırımcıya, turizm amaçlı plan ve proje geliştirilmesi ile diğer işlemlerin tamamlanmasına imkan tanınması amacıyla ön izin verilmektedir. 

8.2) Turizm Yatırımlarında Ön İzin Nedir?

Ön izin, Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik kapsamındaki kamuya ait taşınmazlarla ilgili turizm amaçlı plan ve proje geliştirilmesi ile diğer işlemlerin tamamlanmasına imkan tanınması amacıyla girişimci adına kesin tahsis aşamasına kadar verilen izni ifade etmektedir.

Yönetmeliğin 16. maddesine göre onaylı uygulama imar planı bulunmayan alanlarda girişimciye harita ve plan çalışmaları, tasdik işlemleri, anonim şirket kurulması ve diğer işlemlerin yapılması için altı ayı geçmemek üzere fiili kullanım olmaksızın bedeli karşılığında ön izin verilir.

En yüksek teklifi veren girişimcinin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.

En yüksek teklifi veren girişimcinin bu yükümlülüğe uymaması ve komisyon tarafından yapılan teklif edilmesi halinde, ikinci en yüksek teklifi veren girişimcinin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.

İkinci en yüksek teklifi veren girişimcinin bu yükümlülüğe uymaması ve komisyon tarafından yapılan teklif edilmesi halinde, ikinci girişimcinin önerdiği katılım payı miktarını kabul etmeleri halinde sırasıyla diğer girişimcilerin, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark kadar kesin ve süresiz teminat mektubunu en geç otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine teslim etmesi durumunda komisyon kararı ile yatırımcı lehine ön izin verilir.

8.3) Turizm Yatırımlarında Ön İznin Yürürlüğe Girmesi İçin Yapılması Gereken İşlemler

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre ön iznin yürürlüğe girebilmesi için, yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç bir ay (bu süre firmaya yazılan ön izin yazısının tebligat tarihinden itibaren başlar) içerisinde;

a) Toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında kesin ve süresiz teminat mektubunun ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin,

b) Noter onaylı ön izin taahhütnamesinin,

c) Ön izin bedelinin muhasebe birimine hesabına yatırıldığına ilişkin makbuz örneğinin,

Bakanlığa teslim edilmesi şarttır.

Ayrıca Yönetmeliğin 11. maddesine göre; ön izin alan girişimciden, kesin tahsis yapılmadan önce müzakerede taahhüt ettiği sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarının nakden Bakanlık Döner Sermaye Merkez Müdürlüğü hesabına en geç bir ay içerisinde yatırması istenir. Bu bedelin yatırılması halinde müzakere sırasında alınan teminat mektupları iade edilir.

Bakanlıkça kabul edilebilir nedenler olması halinde Arazi Tahsis Komisyonu teminatın Bakanlığa teslim edilmesi için ilave iki ay süre verebilir.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, girişimcinin ön izin talebi geçersiz sayılır ve müracaat aşamasında ve müzakere sırasında alınan teminat mektupları nakde çevrilerek Hazineye irat kaydedilir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kabul edilebilir nedenler olması halinde arazi tahsis komisyonu kesin ve süresiz teminat mektubunun Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesi için ilave altmış gün süre verebilir.

8.4) Turizm Yatırımlarında Ön İzin Süresi

Ön izin onaylı uygulama imar planı bulunmayan alanlarda girişimciye harita ve plan çalışmaları, tasdik işlemleri, turizm amaçlı anonim şirket kurulması ve diğer işlemlerin yapılması için verilmektedir.

Ön izin süresi altı aydır. Onaylı uygulama imar planı bulunan alanlarda, girişimciye en fazla dört ay ön izin süresi verilir.

Girişimciler tarafından ön izin süresinin uzatılmasının talep edilmesi ve Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından uygun bulunması halinde ön izin süreleri, imar planı olmayan yerler için altışar aylık, imar planı olan yerler için dörder aylık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla üç kez uzatılabilir. Ana yatırımcıya ise bir yıl ön izin süresi verilir, bu süre birer yıllık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla üç kez uzatılabilir.

Ana yatırımcıya ise bir yıl ön izin süresi verilir, bu süre birer yıllık dönemler halinde ve bedeli karşılığında en fazla dört kez uzatılabilir.

Kamudan kaynaklanan veya mücbir sebepler ile Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerin varlığı halinde ön izin süresi, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar ve toplamda beş yılı geçmemek üzere Arazi Tahsis Komisyon kararı ile dondurulur ve dondurulan süre için ön izin bedeli alınmaz. Dondurulan sürenin başlatıldığı tarih itibarıyla yatırımcıdan, sürenin başlatıldığı tarihteki birim fiyatları esas alınarak teminatının güncellenmesi istenir.

Ön izin toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında kesin ve süresiz teminat mektubunun ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin, noter onaylı ön izin taahhütnamesinin, ön izin bedelinin muhasebe birimine hesabına yatırıldığına ilişkin makbuz örneğinin Kültür ve Turizm Bakanlığına teslimi tarihinde başlar ve bu durumda bu Bakanlığa müracaat aşamasında verilen teminat mektubu iade edilir.

8.5) Turizm Yatırımlarında Ön İzin Döneminde Yapılması Gereken İşlemler

Girişimci, ön izin süresi içerisinde bazı yükümlülükleri yerine getirmelidir. Bunları şu şekilde açıklayabiliriz.

8.5.1) İmar Planlarının Hazırlanması

Yatırımcı öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmayan yerlerde yatırım alanının uygulama imar planını hazırlatıp ilgili kurumlara onaylatır. Ön izne konu taşınmaz hakkında gerekli olan ifraz, tevhit, terkin ve benzeri işlemleri yapar veya yaptırır.

8.5.2) Anonim Şirket Kurulması

Yatırımcılar ikinci olarak, bir anonim şirket kurar. Kurulan anonim şirketin ön izne konu taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek yatırımın toplam maliyetinin en az yüzde elli biri oranında sermayeye sahip olması gerekir. Ön izin verilen gerçek veya tüzel kişilerin kurulan anonim şirketteki hissesi yüzde elli birin altında olamaz.

İş ortaklığı veya konsorsiyum tarafından ön izin süresi içerisinde kurulacak anonim şirketlerde, iş ortaklığı veya konsorsiyumun payı yüzde elli birin altında olamaz ve bu paylar iş ortaklığı veya konsorsiyum sözleşmesinde belirtilen orana göre ortaklar arasında dağıtılır.

8.5.3) Turizm Yatırımı Belgesinin Alınması

Bir diğer yükümlülük turizm yatırımı belgesinin alınmasıdır. Eğer izin verilen yatırımcı ana yatırımcı ise ana turizm yatırımı belgesi alınmalıdır. Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin 5. maddesine göre turizm yatırımı belgesi başvurularında, aşağıda belirtilen belgeler Kültür ve Turizm Bakanlığına ibraz edilir:

a) Talebin tüzel kişilik veya ortaklık adına yapılması hâlinde ticaret sicil numarası ve vergi sicil numarası, gerçek kişi adına yapılması hâlinde Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasının yer aldığı başvuru dilekçesi.

b) Yatırımın yeri, tür ve sınıfı, kapasitesi, mülkiyet durumu ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri veya turizm merkezlerinde yer alıp almadığına ilişkin beyanları içeren rapor.

c) İmza sirküleri veya imza beyannamesi.

d) İsim tescili yapılmış ise tescile ilişkin belge.

e) Tesis tescilli kültür varlığında kurulacaksa buna ilişkin belge.

f) Yatırımın kamu taşınmazı üzerinde yer alması hâlinde ilgili kurumun tür, sınıf ve kapasite konularında uygunluk yazısı.

Turizm yatırımı belgesinin verilmesi, bu belgenin diğer bir turizm belgesine çevrilmesi, kapsamının değiştirilmesi, belge devri, süre uzatımı ve sınıflandırma konularına ilişkin talepler Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından incelenir. Başvurular, başvuru belgelerinin bu Bakanlığa tesliminden itibaren altmış gün içinde sonuçlandırılır. Bu süre içinde eksik veya mevzuata aykırı evrakla yapılan başvurular, gerekçesi belirtilerek reddedilir. Başvurusu uygun görülenlerden yatırım belgesi talebi olanlar belgelendirilir.

8.5.4) ÇED Raporunun Alınması

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre “Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde yatırım yapmak isteyen ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcılar, 2872 sayılı Çevre Kanununun 10 uncu maddesi uyarınca yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftirler. Ancak, bu yatırımlar yer tetkiki kararından muaftır. ÇED raporunun sunulması üzerine Çevre ve Orman Bakanlığınca, yatırımın niteliğine bağlı olarak, ÇED mevzuatında belirtilen kuruluşların temsilcilerinden oluşan inceleme ve değerlendirme komisyonu kurulur. Raporun Çevre ve Orman Bakanlığına intikali tarihinden itibaren inceleme, değerlendirme ve nihai karar verme süreci en geç iki aydır. Bu süreye, ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcının raporu düzeltmesi için tanınan süre dahil değildir. Ana yatırımcı, alt yatırımcı veya yatırımcı, düzeltilmek üzere kendisine geri verilen raporunu onbeş gün içinde düzeltmek zorundadır.” Bu hüküm gereğince yatırımcı ÇED raporu almak zorundadır.

8.5.5) Ana Yatırımcının İlave Yükümlülükleri

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamının ana yatırımcıya verilmesi halinde, ana yatırımcı, yukarıda belirtilenlere ilave olarak, imar uygulama iş programı veya yatırımı gerçekleştirme programı hazırlayıp Bakanlığa sunmakla yükümlüdür. Ayrıca, imar planının tamamlayıcısı olarak ana yatırımcı, tahsis edilen alanın yatırımın tamamlanmasından sonra hangi yöntemle yönetileceğine ilişkin yönetim planını da Bakanlığa sunmakla yükümlüdür. Bu program ve yönetim planı Arazi Tahsis Komisyonunca onaylanır. Yönetim planı, imar planı notlarına işlenir.

8.5.6) Sosyal ve Teknik Altyapıya Katılım Payının Yatırılması

Ön izin alan girişimciden, kesin tahsis yapılmadan önce müzakerede taahhüt ettiği sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarının nakden Kültür ve Turizm Bakanlığı Döner Sermaye Merkez Müdürlüğü hesabına en geç otuz gün içerisinde yatırılması istenir. Bu bedelin yatırılması halinde müzakere sırasında alınan teminat mektupları iade edilir. Girişimci tarafından bu bedelin süresi içerisinde yatırılmaması halinde ise, ön izin Bakanlıkça iptal edilir ve ön izin için alınan teminat ile müzakere için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir.

8.5.7) Alt Yapı Birliğine Üyelik

Girişimci, tahsise konu bölgede altyapı ve uygulamaları için bölgedeki turizm yatırımcıları tarafından kurulmuş ya da kurulacak olan bir altyapı birliğine ya da anonim şirkete kapasitesi oranında hissedar olur.

8.5.8) Diğer İşlemler

Yatırımcı bu işlemlerin yanı sıra tapu ve kadastro idaresinden tasdik edilmiş aplikasyon krokisi ve ayrıca ormanlık alanlarda orman idaresince tasdik edilmiş ağaç röleve planı alır. Sosyal ve teknik altyapı katılım payının ilgili idareye ödendiğine ilişkin belgeyi Kültür ve Turizm Bakanlığına iletir.

8.6) Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi veya Getirilmemesi Durumunda Yapılacak İşlemler

Yükümlülüklerin yerine getirilmesi durumunda kesin tahsis yapılır. Ön izin yükümlülüklerini yerine getirerek turizm yatırımı belgesi veya ana turizm yatırımı belgesi alan girişimci adına Arazi Tahsis Komisyon kararı ile kesin tahsis yapılır. Ön izin işlemlerinin verilen veya uzatılan ön izin süresinden önce gerçekleştirilmesi halinde, peşin alınan ön izin bedeli kesin tahsis bedelinden mahsup edilir.

Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında girişimcinin ön izin süresi içerisinde yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, ön izin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iptal edilir. Bu durumda peşin tahsil edilen ön izin bedeli iade edilmez. Girişimciden sosyal ve teknik altyapı hizmetlerine katılım payı ve ön izin dönemi için alınan teminatlar Hazineye irat kaydedilir.

Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebeplerle, verilen veya uzatılan ön izin süreleri içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilememesi halinde, girişimcinin talebi üzerine, ön izin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından iptal edilerek alınan teminat mektupları ile ön izin bedelleri faizsiz olarak iade edilir.

Ana yatırımcı adına verilen ön iznin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin arazi tahsis komisyonu kararları, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır.

8.7) Turizm Yatırımlarında Ön İzin Bedeli

Ön izin bedeli karşılığında verilir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 20. maddesine göre yıllık ön izin bedeli; toplam yatırım maliyetinin binde biridir. Ön izin bedeli, Bakanlıkça belirtilen süre içinde Hazineye gelir yazılmak üzere peşin olarak yatırılır. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde bu bedel yüzde elli indirimli uygulanır. Bu indirim, termal amaçlı tahsislerde ilgili kamu kurum ve kuruluşundan alınacak termal tesis izin yazısının Bakanlığa teslimi tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak bu bedel, 29/1/2004 tarihli ve 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için yüzde elli indirimli uygulanır.

Ön izin döneminde fiili kullanım olması halinde, fiili olarak kullanılan alana isabet eden ön izin bedeli; Yönetmeliğin 21. maddenin birinci fıkrasına göre hesaplanan kullanım bedelinin iki katıdır. Fiili kullanımın tespit edildiği tarihten önceki dönem için ise ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır. Bu fıkra uyarınca bedel alınması ön iznin iptal edilmesine ve taşınmazın tahliye edilmesine engel teşkil etmez.

9) Turizm Yatırımlarında Yükümlülüklerini Yerine Getiren Yatırımcıya Kesin Tahsis Yapılması ve İrtifak Hakkı Tesisi

9.1) Kesin Tahsis ve Taşınmazların Yatırımcıya Tahsisi

Kesin tahsis, ön izin koşullarını yerine getiren girişimciler adına, kamu taşınmazı üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları da dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi veya kiralama ya da kullanma izni verilmesi suretiyle kullanma hakkı verilmesini ifade eder. Ön izin yükümlülüklerini (ön izin konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi) yerine getirerek turizm yatırımı belgesi veya ana turizm yatırımı belgesi alan girişimci adına arazi tahsis komisyon kararı ile kesin tahsis yapılır.

9.2) Kesin Tahsisin Yürürlüğe Girmesi İçin Yapılması Gereken İşlemler

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, kesin tahsisin yürürlük kazanabilmesi için yatırımcı tarafından bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilme süresi kesin tahsis yazısının tebliğ tarihinden itibaren bir aydır.

İlk yükümlülük kesin teminatın yatırılmasıdır. Yatırımcı yatırım maliyetinin yüzde onuna tekabül eden miktarda, termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisine tekabül eden miktarda, ana yatırımcı adına yapılan kesin tahsislerde ise toplam yatırım maliyetinin yüzde dördü oranında teminatın teslim edildiğine ilişkin alındı belgesini Kültür ve Turizm Bakanlığına sunmalıdır. Bakanlıkça kabul edilebilir nedenler olması halinde arazi tahsis komisyonu teminatın bu Bakanlığa teslim edilmesi için ilave iki ay ek süre verebilir.

Kesin tahsiste istenilen teminat mektubunun girişimci tarafından ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin verilmesinden sonra, ön izin için alınan teminat mektubu iade edilir. İnşaat ruhsatını veren idareden, tesis inşaatının yüzde elli seviyesinde gerçekleştirildiğine ilişkin alınan yazının Bakanlığa verilmesi ya da Bakanlık tarafından tesis için Kısmi Turizm İşletmesi Belgesi/Turizm İşletmesi Belgesi düzenlenmesi halinde kesin tahsiste istenilen teminat iade edilir.

Ana yatırımcıdan teminat mektubunun yanı sıra tahsis edilecek alanda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapının yapımına ilişkin olarak ilgili kurumlardan temin edilecek birim fiyatlara göre hesaplanan toplam yatırım tutarında olan ve arazi tahsis komisyonu tarafından da uygun görülen ikinci bir kesin ve süresiz teminat mektubu alınır. Bu teminat mektubu sosyal ve teknik altyapıların tamamlanması ve ilgili kurumlardan kullanılabilir belgesi alınmasından sonra iade edilir.

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, ayrıca kesin tahsis koşullarının kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin şirket yönetim kurulu kararının noter tasdikli örneğinin Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesi gerekir.

9.3) Kesin Tahsis Süresi

Girişimcilere, arazi tahsis komisyon kararı ile kırk dokuz yıla kadar; ana yatırımcılara ise Bakanlar Kurulu kararı ile yetmiş beş yıla kadar tahsis yapılabilir. Tahsis süresi, kesin tahsis yazısının tebliği tarihinden başlar.

9.4) Taşınmazların Yatırımcıya Tahsisi ve İrtifak Hakkı Tesisi

Kesin tahsisin yürürlüğe girmesi için gereken işlemlerin yapılmasında sonra taşınmazların yatırımcıya tahsisi aşamasına geçilir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 17. maddesine göre kesin teminatın, sosyal ve altyapı bedelinin ve yönetim kurulu kararının Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesinden sonra irtifak hakkı tesis edilmesi veya kiralama yapılması ya da kullanma izni verilmesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından, Maliye Bakanlığından istenilir.

Yönetmeliğin 19. maddesine göre bu Yönetmelik kapsamındaki kamu taşınmazları, aşağıda belirtilen şekillerde girişimcilere tahsis edilebilir:

a) Kiralama: Kamu taşınmazları üzerinde yapılacak tesisin tür, sınıf ve kapasitesi, mahalli özellikleri dikkate alınarak Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere girişimcilere kiralanabilir.

b) İrtifak hakkı: Kamu taşınmazları üzerinde, Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere, bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilebilir.

c) Kullanma izni: Kamu taşınmazlarından özel mevzuatı gereğince tapuya tescili mümkün olmayan yerler üzerinde, Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere girişimcilere kullanma izni verilebilir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (D) bendine göre taşınmazlar üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi ve bunlardan alt yapı için gerekli olanlar üzerinde, alt yapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi, Bakanlığın uygun görüşü üzerine, Maliye Bakanlığınca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır. Dolayısıyla kiralama veya irtifak hakkı tesisi ya da kullanma izni verilmesine ilişkin tüm işlemler, bu Yönetmelik hükümleri kapsamında Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığınca yürütülür. Kesin tahsisin yürürlüğe girmesi için gereken belgelerin Bakanlığa teslim edilmesinden sonra bağımsız ve sürekli üst hakkı dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilmesi veya kiralama yapılması ya da kullanma izni verilmesi Bakanlıkça Maliye Bakanlığından istenilir. İrtifak hakkı dahil diğer bütün işlemler ise en geç üç ay içerisinde tamamlanır.

9.5) Turizm Yatırımlarında İhaleyi Alan Yatırımcının Yatırımı Gerçekleştirme Süreci

9.5.1) Yatırımı Gerçekleştirme Süreci

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 17. maddesine göre kesin tahsis yazısının tebliğinden itibaren yatırımın tamamlanabilmesi için üç yıla kadar süre verilir. Bu süre günübirlik turizm tahsislerinde iki yıl olarak uygulanır.

Bu süre içerisinde yatırımın en az yüzde ellisinin tamamlanmaması halinde, kesin tahsis iptal edilir ve teminat Hazineye irat kaydedilir. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Ancak inşaatın en az yüzde ellisinin tamamlandığının belgelenmesi halinde, yatırımı tamamlama için ilk verilen süreyi geçmemek kaydıyla ek süre verilebilir. Verilen ek süre içerisinde de yatırımın tamamlanmaması halinde tahsis iptal edilir. Yatırımcı, bu durumda herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Tahsis devri veya tür değişikliği talepleri olan ve bu talepleri uygun görülen tahsislerde yatırımın tamamlanabilmesi için talebin uygun görüldüğüne ilişkin yazının yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren ilave olarak üç yıla kadar süre verilebilir. Ancak bu konuda yatırımcıya daha önce verilmiş olan sürenin arta kalanı bu süreye eklenmez. İkinci kez tahsis devri veya tür değişikliklerinde ek süre verilmez.

Yatırım aşamasında bulunan tahsislerin devri halinde devralan yatırımcıdan, devrin uygun görüldüğüne ilişkin yazı tarihindeki toplam yatırım maliyeti esas alınarak yeni teminat istenir. Ayrıca tesiste tür veya sınıf değişikliği veya kapasite artışı yapılması durumunda yatırımcıdan; değişikliğin veya artışın uygun görüldüğüne ilişkin yazı tarihindeki toplam yatırım maliyeti esas alınarak tür veya sınıf değişikliği için teminatın güncellenmesi, kapasite artışı için ise ek teminatın verilmesi istenir.

9.5.2) Mücbir veya Kamudan Kaynaklanan Gecikmeler

Mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle yatırıma başlanılamaması veya yatırımın gerçekleştirilememesi durumunda kesin tahsis süresi, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar Arazi Tahsis Komisyonu kararı ile dondurulur. Kesin tahsis süresinin dondurulduğu tarih ile bu sürenin yeniden başlatılacağı tarih arasında geçen süre tahsis süresine eklenir ve bu süre için kullanım bedeli ödenmez. Tahsis süresinin dondurulduğuna ilişkin yazının tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde yatırımcıdan; kesin tahsis süresinin başlatılacağı tarih itibarıyla hesaplanan toplam yatırım maliyetinin binde beşi oranında belirlenecek yeni bedelin o yılki kullanım bedeli sayılmak üzere ödeneceğinin kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin noter onaylı taahhütnamenin veya noter onaylı şirket yönetim kurulu kararının Bakanlığa iletilmesi istenir. Tahsis süresinin açıldığı tarih itibarıyla yatırımcıdan sürenin açıldığı tarihteki toplam yatırım maliyeti esas alınarak yeni teminat istenir.

Ancak, kendi kusuru dışında, mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir hukuki ve idari uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle süresi içerisinde yükümlülüklerini tamamlayamadıklarını belgeleyen yatırımcının talebi durumunda, kesin tahsisi iptal edilir ve teminatı iade edilir. Bu durumda kesin tahsisin iptal edildiği tarihe kadar olan kullanım bedelleri tahsil edilir.

Kısmi Turizm İşletmesi Belgesi olan tesisler için mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle yatırımdaki kısımların tamamlanamaması durumunda bu kısımların tamamlanarak işletmeye geçmesi için verilen belge alma süresi dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar Arazi Tahsis Komisyonu kararı ile dondurulur. Belge alma süresinin dondurulduğu tarih ile bu sürenin yeniden başlatılacağı tarih arasında geçen süre yatırım süresine eklenir ve yatırımdaki kısımlar için bu süre zarfında kullanım bedeli ödenmez.

9.5.3) Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi

Kesin tahsis yükümlülüklerini yerine getirmeyen yatırımcının tahsisi Bakanlıkça re’sen iptal edilir ve teminatı Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda arazi üzerindeki her tür yapı ve tesisler bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Ana yatırımcı adına verilen kesin tahsisin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin Arazi Tahsis Komisyon kararı, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır.

Ana yatırımcının tahsisi iptal edildiğinde, alt yatırımcının hakları korunur. Bir başka ana yatırımcının bulunamaması halinde Bakanlık imar parselleri bazında alt yatırımcıların tahsisini devam ettirir.

9.6) Turizm Yatırımlarında Tesisin İşletilmesi ve Yatırımcının Yükümlülükleri

Yatırımcı, kendisine tahsis edilen parseli tahsis amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre, yatırımcıya tahsis edilen parseller, tahsis sözleşmesinde öngörülmüş olmak ve tahsis süresini aşmamak koşuluyla, adına tahsis yapılan ve lehine bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı tesis edilen yatırımcı tarafından üçüncü şahıslara kiralanabilir, işlettirilebilir veya lehine tapuda tesis edilen üst hakkı devredilebilir. Bu şekilde tahsis edilen alanlarda gerçekleştirilen her türlü bina, tesis ve bağımsız bölümleri de aynı usule tabidir. Bu alanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belgelendirilebilecek tür ve tesisler için yatırım ve işletme belgesi alınması zorunludur.

Ana yatırımcıya tahsis edilen alanlarda planlar ile oluşan parseller içinde yer alan her türlü bina, tesis ve bağımsız bölümler veya diğer alanlar tahsis sözleşmesinde öngörülmüş olmak ve tahsis süresini aşmamak koşuluyla üçüncü şahıslara kiralanabilir, işlettirilebilir veya bu bölümler üzerinde ana yatırımcı lehine tesis edilen bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı ya da kullanma izni devredilebilir.

Üçüncü şahısların tahsis sözleşmesi ve koşullarından doğacak yükümlülükleri yerine getirmesinden ana yatırımcı Kültür ve Turizm Bakanlığına karşı, üçüncü şahıslar da aynı yükümlülüklerin yerine getirilmesinden ana yatırımcıya ve bu Bakanlığa karşı sorumludur. Bu sorumluluklar kesin tahsis sözleşmeleri ile belirlenir.

Ana yatırımcıdan, tahsis edilecek alanda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapının yapımına ilişkin olarak ilgili kurumlardan temin edilecek birim fiyatlara göre hesaplanan toplam yatırım tutarında olan ve arazi tahsis komisyonunca da uygun görülen teminat alınır. Bu teminat sosyal ve teknik altyapıların tamamlanması ve ilgili kurumlardan kullanılabilir belgesi alınmasından sonra iade edilir.

Alt yatırımcılar tarafından yapılacak tesisler için Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 11. maddesinin on birinci fıkrasında belirtilen teminat mektubunun alt yatırıma düşen miktarın ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin Kültür ve Turizm Bakanlığına verilmesi halinde, ana yatırımcıdan bu tesise ilişkin alınmış teminat mektubu iade edilir.

10) Turizm Yatırımlarında İrtifak Hakkı Bedelleri ve Hasılat Payları

10.1) Turizm Yatırımlarında İlk Yıl İrtifak Hakkı Bedeli

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, kesin tahsisi yapılan taşınmazların ilk yıl kullanım bedeli, toplam yatırım maliyetinin binde beşidir. Termal ve kış turizmi amaçlı tesislerde bu oran, toplam yatırım maliyetinin binde iki buçuğudur. Ancak bu bedeller, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için yüzde elli indirimli uygulanır. Bu indirimlere ilave olarak, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde; ilk yıl kullanım bedeli ile sözleşme hükümleri gereğince belirlenen ikinci ve üçüncü yıl kullanım bedelleri yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

Tahsis edilen taşınmazın orman arazisi olması halinde; 13/6/2012 tarihli ve 28322 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Orman Köylülerinin Kalkındırılmalarının Desteklenmesi Faaliyetlerine İlişkin Yönetmelikte belirtilen esas ve usullere göre bütçeye gelir kaydedilmek ve bir defaya mahsus olmak üzere Orman Köylüleri Kalkındırma Geliri alınır. Orman Köylüleri Kalkındırma Geliri proje toplam bedelinin orman sahasına isabet eden kısmının yüzde üçüdür. Ayrıca tesiste tür, sınıf ve kapasite değişikliğinin belgelendirildiği tarihteki birim maliyetlere göre hesaplanacak bedel ile yine aynı yıl birim maliyetleri esas alınarak önceki tür, sınıf ve kapasiteye göre hesaplanan bedel arasındaki farkın yüzde üçü alınır. Yeni bedelin önceki bedelden düşük olması halinde iade yapılmaz.

10.2) Turizm Yatırımlarında Ek Alanlarda İlk Yıl İrtifak Hakkı Bedeli

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesindeki istisnadan yararlanarak ilansız ek alan tahsisi yapılanlar için ilk yıl kullanım bedeli ve hasılat payları, ek alanın, ek alan dahil toplam alana oranlanması sonucunda bulunan ve ek alana isabet eden kapasite üzerinden hesaplanır.

Ancak, asıl alanın, ilgili bakanlıklarca yapılan kesin izin, kesin tahsis ve üst hakkı tesisi işlemiyle yatırımcıya tahsis edilmiş olması ve sözleşmesinde hasılat payı alınacağına ilişkin hüküm bulunması halinde; ek alan üzerindeki tesislerin hasılatı da asıl alana dâhil edilir ve ek alan için ayrıca hasılat payı alınmaz.

10.3) Turizm Yatırımlarında Yapıların Tahsisinde İlk Yıl İrtifak Hakkı Bedeli

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 22. maddesine göre Kanun ve bu Yönetmelik hükümleri uyarınca Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar ve üzerindeki yapılar da gerçek ve tüzel kişilere Bakanlıkça tahsis edilebilir. Bu durumda;

a) Tahsis edilen taşınmaz ve üzerindeki yapıların özel girişimcilerce aynen turizm amaçlı kullanımı halinde toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında yıllık kullanım bedeli alınır. Bu oran, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde toplam yatırım maliyetinin yüzde iki buçuğu, tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde binde beşidir. Ancak bu bedeller, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için yüzde elli indirimli uygulanır.

b) Tahsis edilen taşınmazın ve üzerindeki yapıların Bakanlıkça uygun görülecek bir yatırım projesinin gerçekleştirilmesinden sonra, ek kapasite artışı sağlayacak şekilde turizm amaçlı kullanımı halinde, bu maddenin (a) bendinde belirtilen kullanım bedeline ilave olarak, yatırımcı tarafından gerçekleştirilen toplam yatırımın binde beşi, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde binde iki buçuğu oranında kullanım bedeli alınır. Ancak, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için bu oran yüzde elli indirimli uygulanır. Ayrıca, bu madde uyarınca tahsis edilen taşınmazın üzerindeki yapıların işletmeye açılmasından sonra, toplam yıllık işletme hasılatı üzerinden Hazinece, bu Yönetmeliğin 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen oran ile esas ve usullere göre pay alınır.

Tahsis edilen taşınmazın üzerindeki yapıların yerinde korunmasının mümkün olmaması ve bu nedenle de yıkılmasının gerekmesi halinde, bu yapılar için tespit edilecek olan enkaz bedelinin yıkım masrafından artan kısmı bir defaya mahsus olmak üzere tahsis yapılmadan önce yatırımcıdan tahsil edilerek yapının tüm yıkım işleri yatırımcı tarafından gerçekleştirilir. Bu durumda, kullanım bedelleri 21 inci maddeye göre tespit edilir.

10.4) Tahsis Bedellerinde İndirim Uygulanıp Uygulanmayacağı

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesinde “Ancak, irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm kapsamında Turizmi Teşvik Kanunu’na göre tesis edilen irtifak haklarında da indirim uygulanacağı akla gelmektedir. Ancak 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği buna imkan tanımamaktadır. Tebliğe göre 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu gereği verilen kullanma izni veya tesis edilen irtifak hakkı bedellerinde Yönetmelik hükümlerine göre herhangi bir indirim uygulanmayacaktır.

10.5) Turizm Yatırımlarında Tür ve Sınıf Değişikliğinde Bedeller

Turizm yatırımı veya işletmesi belgeli tesiste meydana gelen tür ve sınıf değişikliklerinde, değişikliğin uygun görüldüğü tarih itibarıyla yılı birim maliyetler üzerinden yeni kullanım bedeli; kapasite artışlarında ise, değişikliğin uygun görüldüğü tarih itibarıyla, artan kapasite için yılı birim maliyetler üzerinden ek kullanım bedeli tespit edilir. Bu bedeller; tür ve sınıf değişikliği ile kapasite artışının uygun görüldüğü Bakanlık yazısının yatırımcıya tebliğ edildiği tarihten itibaren otuz gün içinde ilgili muhasebe birimine yatırılır. Tesisin türü, sınıfı ve kapasitesinin düşürülmesi halinde kullanım bedellerinde herhangi bir indirime gidilmez.

10.5) Turizm Yatırımlarında Artış Oranları

Müteakip yıllar için kullanım bedelleri, bir önceki yıl kullanım bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan üretici fiyatları endeksindeki meydana gelen artış oranı (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı) kadar arttırılması suretiyle hesaplanır ve tahsil edilir.

10.6) Turizm Yatırımlarında Hasılat Payları

Tesisin işletmeye açılmasından sonra toplam yıllık işletme hasılatı üzerinden Hazinece yüzde bir oranında pay alınır. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde bu oran binde beştir. Ancak, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için bu oran yüzde elli indirimli uygulanır.

İşletme hasılatı; işletmenin esas faaliyetleri çerçevesinde satılan mal veya hizmetler karşılığında alınan ya da tahakkuk ettirilen her türlü bedellerle, vade ve kur farkları, faiz ve kira gelirleri ile diğer gelirlerden oluşur ve tek düzen muhasebe sistemindeki gelir tablosunda yer alan net satışlar, diğer faaliyetlerden olağan gelir ve kârlar ile olağan dışı gelir ve kârların toplamı üzerinden tespit edilir.

Yıllık işletme hasılatını gösteren mali tablolar 1/6/1989 tarihli ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre yetkili kılınanlara tasdik ettirilerek en geç bilanço dönemini takip eden Mayıs ayı sonuna kadar ilgili Defterdarlık/Malmüdürlüğüne verilir ve işletme hasılatından alınacak pay ilgili Defterdarlık/Malmüdürlüğüne yatırılır.

Ayrıca, tesislerin tamamının veya bir kısmının işletmeciliğinin üçüncü kişi veya kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, kiraya veren kira bedeli üzerinden, kiracı/kiracılar ise, kiraya verene ödedikleri kira bedeli mahsup edildikten sonra kalan yıllık işletme hasılatı üzerinden Hazineye yüzde bir oranında pay öderler. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde bu oran binde beştir. Ancak, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için bu oran yüzde elli indirimli uygulanır.

10.7) Turizm Yatırımlarında Bedelsiz Tahsis

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 27. maddesine göre, kültür turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde turistik tesislerin atık su arıtma tesisi ve katı atık tesisleri ve diğer altyapı hizmetlerini yürütmek üzere kamu kuruluşları ile mahalli idarelerin kurmuş oldukları birliklere, idari faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan yapı ve tesislerin inşa edileceği yerler de dahil olmak üzere ilansız ve bedelsiz arazi tahsis edilebilir. Ancak bu tahsis; bölgede faaliyet sürdüren şirketler veya mahalli idarelerin kurmuş oldukları şirketler için taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde birinden az olmamak üzere Arazi Tahsis Komisyonunca belirlenecek bedel üzerinden yapılır.

Kanun’un 8. maddesinin (D) bendine göre taşınmazlar üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi ve bunlardan alt yapı için gerekli olanlar üzerinde, alt yapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi, Kültür ve Turizm Bakanlığının uygun görüşü üzerine, Maliye Bakanlığınca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır.

10.8) Kullanım Bedellerin Ödenme Zamanı ve Ödenmemesi Durumu

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 21. maddesine göre kullanım bedelinin başlangıç tarihi kesin tahsis tarihidir. Kullanım bedeli, Hazineye gelir yazılmak üzere bu tarihten itibaren yıllık olarak hesaplanıp peşin olarak ilgili muhasebe birimine yatırılır.

Tespit edilen yeni veya ek bedeller, yatırımcı tarafından tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ilgili muhasebe birimine peşin olarak ödenir.

Kullanım bedellerinin iki yıl üst üste ve yatırımcıya ödeme için verilecek 30 günlük süre içinde ödenmemesi halinde kesin tahsis ve tapuya tescil edilen irtifak hakkı iptal edilerek hak tapudan terkin edilir. Bu durumda arazi üzerindeki her tür yapı ve tesis bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

11) Turizm Yatırımlarında Sürenin Sona Ermesi, Tahsisin İptali ve Sözleşmenin Feshi, Tesis ve Yapıların Mülkiyeti

11.1) Tahsis Süresinin Sona Ermesi

Tahsis süresi, tahsis koşullarında belirtilen zamanın geçmesiyle birlikte sona erer. Kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları, amacına uygun kullanımın devamı şartıyla, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar ilansız olarak aynı yatırımcıya Bakanlıkça yeniden tahsis edilebilir.

11.2) Yatırım Dönemi Yükümlülüklerinin İhlali

Yönetmeliğin iki ayrı maddesinde kesin tahsisin iptali ile ilgili hükümler yer almaktadır. 17. maddeye göre kesin tahsis yükümlülüklerini yerine getirmeyen yatırımcının tahsisi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından re’sen iptal edilir ve teminatı Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda arazi üzerindeki her tür yapı ve tesisler bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez. Ana yatırımcı adına verilen kesin tahsisin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin arazi tahsis komisyon kararı, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır. Ana yatırımcının tahsisi iptal edildiğinde, alt yatırımcının hakları korunur. Bir başka ana yatırımcının bulunamaması halinde Bakanlık imar parselleri bazında alt yatırımcıların tahsisini devam ettirir.

11.3) İşletme Dönemi Yükümlülüklerinin İhlali

Yönetmeliğin 24. maddesine göre tahsis koşullarına, irtifak hakkı, kiralama veya kullanma izni sözleşmelerine aykırı davrananların kesin tahsisleri ve sözleşmeleri iptal edilir. Bu durumda yatırımcıların tüm hakları sona erer, taşınmazlar üzerinde bulunan yapı ve tesisler müştemilatları ile birlikte bedelsiz olarak Hazineye intikal eder ve teminatları nakde çevrilerek Hazineye irat kaydedilir. Yatırımcılar bunlar için herhangi bir hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz. Yatırımcılar tarafından taşınmaza veya üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlara zarar verilmiş ise, bunun bedeli de ayrıca alınır.

Mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebepler dışında yatırımcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle tahsisin iptal edilmesi halinde, yatırımcıdan cari yıl kullanım bedelinin yüzde yirmi beşi kadar tazminat alınır.

Tahsisleri ve bu tahsislere dayanılarak yapılan irtifak hakkı, kullanma izni ve kiralama işlemleri iptal edilen taşınmazların turizm belgeleri de iptal edilir.

11.4) Tahsisin İptali veya Kesin Tahsis Süresinin Sona Ermesi Halinde Tesis ve Yapıların Mülkiyeti

Kanun’un 8. maddesinin (I) bendine göre, tahsisi iptal edilen veya tahsis süresi sona eren araziler üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlar bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Bu maddeye paralel hükümler Yönetmelikte de yer almıştır. Kesin tahsisi iptal edilen veya kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları üzerinde bulunan yapı ve tesisler, müştemilatı ile birlikte sağlam ve işler halde ve herhangi bir bedel ödenmeden Hazineye intikal eder. Yatırımcılar, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez. Tahsisin sona ermesi halinde, Maliye Bakanlığınca irtifak hakkı terkin ettirilerek tapu kütüğündeki şerh, takyidat ve beyanlar kaldırılır.

Kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları, amacına uygun kullanımın devamı şartıyla, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar ilansız olarak aynı yatırımcıya Bakanlıkça yeniden tahsis edilebilir.

Kesin tahsisi iptal edilen kamu taşınmazları ile kesin tahsis süresi sona erip bu maddenin ikinci fıkrasına göre aynı yatırımcıya yeniden tahsis edilmeyen kamu taşınmazları üzerinde bulunan ve Hazineye intikal eden yapı ve tesisler, müştemilatı ile birlikte Bakanlıkça, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar, yeni girişimcilere tahsis edilebilir.