Yapı Kayıt Belgesi Güncelleme – İmar Barışı Güncelleme

1) Yapı Kayıt Belgesi Belge Sahibi Tarafından Güncellenebilir mi?

Yapı kayıt belgesinin güncellenip güncellenmeyeceği, tapuda işlemlerin yapılıp yapılmadığına göre değişmektedir.

a) Tapuda Herhangi Bir İşlem Tesis Edilmemişse

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yapı kayıt belgesine istinaden tapuda işlem tesis edilinceye kadar yapı kayıt belgesinin güncellenebileceğini ifade etmektedir. 

b) Tapuda İşlemlere Başlanmış Ancak Ödeme Yapılmamışsa

Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapu işlemlerinin başlatıldıktan sonra söz konusu başvuru sistemde “Ödeme Bekleniyor (Tapu)” durumunda iken, yani ödenmesi gereken bedel ödenmeden evvel Yapı Kayıt Belgesinde hata yapıldığının tespit edilmesi halinde, ilgili tapu müdürlüğünce söz konusu işlem iptal edilerek, Yapı Kayıt Belgesinin aktif hale getirilmesi suretiyle güncelleme yapılabilecektir. Ancak, olmayıp konuyla ilgili yazılım çalışmaları devam etmektedir.

c) Tapuda İşlem Tesis Edilmişse Yapı Kayıt Belgesi Güncelleme

Yapı kayıt belgesine istinaden tapuda işlem tesis edilmiş ise sistem üzerinden yapı kayıt belgesi güncellemesi yapılamamaktadır. Bu kapsamda tapu işlemleri kapsamında ödenmesi gereken tutarın (ikinci kez ödenen yapı kayıt bedeli) ödenmesinden sonra veya tapu işlemlerinin tamamlanmış (cins değişikliği yapılması, kat mülkiyetine geçilmesi vb.) olması halinde, Yapı Kayıt Belgesindeki hatalı bilgilerin güncelleme yapılarak düzeltilmesi halihazırda sistemsel olarak mümkün değildir.

Ancak, tapu işlemleri tamamlanmış olan Yapı Kayıt Belgelerindeki ek ödeme veya bedel iadesi gerektiren hataların konuya ilişkin çalışmalar tamamlandıktan sonra düzelttirilmesi için kayıt altına alınması ve tapu müdürlüğünde yapılan işlem sonrası işlem dayanağı Yapı Kayıt Belgesinin hatalı olduğuna ilişkin taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılması için ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirimde bulunulması gerekmektedir.

ç) Yapı Kayıt Belgesi Ada/Parsel Numaralarını Değiştirme

Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapılan ifraz ve tevhid işlemleri neticesinde ada ve parsel numaralarının değişmesi durumunda Yapı Kayıt Belgesinin ada ve parsel numaralarında güncelleme işlemi yapılabilmektedir.

Yine, ifraz ve tevhid işlemleri Yapı Kayıt Belgesi alınmadan önce yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi zaten bu duruma göre alınması gerektiğinden, sehven bahse konu parselin tevhid veya ifraz edilmiş halinden önceki numarası ve yüzölçümü göz önünde bulundurularak alınmış olan Yapı Kayıt Belgelerinin mevcut duruma göre  güncellenmesi ve bu kapsamda eksik bedel ödemesi veya bedel iadesi yapılabilecektir.

Ancak ifraz ve tevhid neticesinde taşınmaz alanın azalması/artması nedeniyle taşınmaz alanında bir güncelleme yapılmayacak, bu bağlamda yapı kayıt bedelinin iadesi veya eksik yapı kayıt bedelinin ödenmesi gibi bir durum da söz konusu olmayacaktır. 

Yapı kayıt belgesi alınırken parselin ada ve/veya parsel numarasının yanlış girilmesi durumunda da güncelleme yapılabilmektedir. Ancak burada, yapı kayıt belgesi alınan yapının gerçekte de var olduğuna ve sadece ada/parsel bilgisinin yanlış girilip girilmediğine dikkat etmek gerekir. 

2) Yapı Kayıt Belgesi Belge Sahibi Tarafından Nasıl Güncellenir?

Aşağıda yapı kayıt belgesinin nasıl güncelleneceği ve gerekiyorsa ödemelerin nasıl yapılacağı açıklanmıştır.

a) Ödeme Tutarını Değiştirecek Güncellemeler

Yapı Kayıt Belgesinde; adres bilgisi dışında yapı kayıt belgesi için daha önceden yatırılmış olan ödeme tutarını değiştirmeyecek nitelikteki bilgilerde hata yapılması halinde, malik tarafından e-devlet platformu üzerinden “Güncelle” komutu yardımıyla gerekli düzeltmelerin yapılması ve işleme onay verilmesinin akabinde güncel Yapı Kayıt Belgesinin alınması mümkün olacaktır.

b) Yapı Kayıt Belgesi Güncellemesi Ek Ödeme Gerektiriyor İse Güncelleme

Ancak beyan edilecek yeni bilgiler, ek ödeme yapılmasını gerektiriyor ise, başvuru sahibince e-devlet sistemi üzerinden belgede düzeltme yapılarak onay verildikten sonra tahakkuk edecek ek yapı kayıt bedelinin ödenmesinin akabinde yine e-devlet sistemi üzerinden başvuru sahibince Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir.

c) Yapı Kayıt Belgesi Güncellemesi İade Gerektiriyor İse Güncelleme

Yapı Kayıt Belgesindeki hataların düzeltilmesi sonucu  malike para iadesi çıkıyor ise Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 07/09/2018 tarihli ve 154845 sayılı yazısı ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar‘ın 10 uncu maddesinin (2) nci fıkrasının b) bendi  kapsamında işlem tesis edilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, Yapı Kayıt Belgelerinde adres bilgilerinin güncellenmesi kapsamında; https://imarbarisirapor.csb.gov.tr uygulamasına “Güncelleme İzni Ver” butonu eklenmiş olup, buna göre, Valiliklerce yapılan Yapı Kayıt Belgesi güncelleme taleplerine ilişkin olarak, Bakanlığımızca tüm Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gönderilen 07/11/2019 tarihli ve 260851 sayılı yazı kapsamında Valiliklerce gerekli incelemelerin yapılması suretiyle, uygun görülen güncelleme taleplerine yine Valiliğinizce sistem üzerinden onay verilmesi gerekmektedir.

Bu kapsamda, belediyelerin encümen kararları ile mahalle ve sokak adlarının değiştirilmesi durumunda, 07/11/2019 tarihli ve 260851 sayılı yazı kapsamında Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gerekli incelemelerin yapılması suretiyle, uygun görülen güncelleme işlemleri yapılabilecektir. Bu durumda verilen onaya istinaden gerekli güncellemeler başvuru sahibince yapılacaktır.

ç) Yapı Kayıt Belgesi Adres Güncelleme

Ancak, şu husus da belirtilmelidir ki; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının adresini tamamen değiştirecek ve bu bağlamda sanki başka bir yapıya Yapı Kayıt Belgesi alınmış gibi netice doğuracak nitelikteki değişikliklere izin verilmemesi gerekmektedir.

3) Yapı Kayıt Belgesindeki Hataların İdarece Düzeltilmesi

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.

Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

4) Yapı Kayıt Bedeli Ödemelerinde Sorun Yaşanması Halinde Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

3194 sayılı Kanun‘un Geçici 16 ncı maddesi uyarınca yürütülen iş ve işlemler kapsamında Yapı Kayıt Belgesi sisteminde yapılan çalışmalar nedeniyle sistem dönemsel olarak güncellemelere ve diğer iş ve işlemlere kapatılmakta ise de bir kaç gün içinde açılmaktadır. Belirtilen sebeple, bu dönemlerde Yapı Kayıt Belgesinin güncellenmesi, tapu işlemleri kapsamındaki bedelin yatırılması vb. işlemlerde bir kaç gün beklenerek bahse konu işlemin yeniden denenmesi uygun olacaktır.

Bu kapsamda Valiliklere yapılan şikayetlerde, işleme konu Yapı Kayıt Belgesinin, Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapı kayıt sisteminden kontrol edilmesi, buna göre yapılacak tapu işlemleri kapsamında tahakkuk eden yapı kayıt bedeli için “ödeme bekleniyor” safhasında olduğu tespit edilirse işleme devam edilebileceğinin, bu kapsamda ödeme için öncelikle Mal Müdürlüklerine akabinde PTT, Halk Bankası, Ziraat Bankası ve Vakıflar Bankasına başvurulması yönünde yönlendirme yapılması, ancak yine ödeme yapılamazsa Yapı Kayıt Belgesine istinaden başlatılmış olan tapu işlemlerinin ilgili tapu müdürlüğünce iptal edilerek yeniden başlatılmasının sağlanması suretiyle sistemsel olarak yaşanan söz konusu problemin giderilmesi mümkün olup, bu işlemlere rağmen sorun çözülemiyorsa başvuru sahibine ve ilgili kurumlara bu aşamada Bakanlığımızca yapılacak herhangi bir iş ve işlem bulunmadığının ve sorunun ilgili kurumlarca çözülmesi gerektiğinin bildirilmesi uygun olacaktır.

Ayrıca şu husus da belirtilmelidir ki; Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tapuda yaptırılacak cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri için meri mevzuatta herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır.

5) Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Belgenin İptal Edilerek Bedelin İadesini İsteyebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Sahibi İptal Talep Edebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesi ile bütün Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gönderilen 07/09/2018 tarihli ve E.154845 sayılı yazımıza göre, Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra bu belgenin iptal edilerek yapı kayıt bedelinin tamamının iade edilmesi, sadece “yapıda ruhsat ve eklerine herhangi bir aykırılık bulunmadığının tespit edilmesi” halinde veya “aynı yapı/aynı bağımsız birim için mükerrer ödeme yapılması” halinde mümkündür.

Yapı kayıt bedelinin tamamının iadesinin istenildiği yapılarda, yapının yapı kullanma izin belgesi var ise, Valiliğinizce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yerinde inceleme yapılması suretiyle, söz konusu yapının mevcut haliyle ruhsat ve eki projelerine uygun olduğunun tespit edilmesi halinde yapı kayıt bedelinin tamamının iadesi mümkün olacaktır. Bu arada belirtmek gerekir ki, yapıda ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığını gösteren Yapı Kullanma İzin Belgesinin, Yapı Kayıt Belgesi alınmasından sonra alınmış olmasının bir ehemmiyeti bulunmamaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Hangi Durumlarda İptal Talep Edebilir?

Buna göre yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapıda yapılan aykırılıklar sebebiyle Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, söz konusu aykırılıkların ortadan kaldırılması halinde, yani yapının ruhsat ve eki projelerine uygun hale getirilmesi halinde yukarıda belirtilenler çerçevesinde Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilerek yapı kayıt bedelinin tamamının iade edilmesi mümkün olacaktır. Ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadığından yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınmış ise, bu yapının yıkılması halinde bu yapı için alınmış olan Yapı Kayıt Belgesinin geçerliliği kalmadığı için iptal edilmesi uygun olacak ancak ödenen yapı kayıt bedelinin iadesi mümkün olmayacaktır.

Bu durumda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı için alınmış olan Yapı Kayıt Belgesinin belirtilenler dışında bir gerekçeyle başvuru sahibinin talebine istinaden iptali ve yapı kayıt bedelinin iadesi söz konusu olmayacağı gibi, anılan Geçici 16 ncı madde kapsamında verilen bazı haklardan faydalanılamadığı gerekçesi ile de Yapı Kayıt belgesinin iptal edilerek bedel iadesi yapılması söz konusu olmayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Malikin Talebine İstinaden İptal Edilirse Ne olur?

Yukarıda belirtilen gerekçelerle Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilerek belge bedelinin tamamının iadesinden sonra, Yapı Kayıt Belgesine istinaden 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı madde hükümlerinin sağladığı haklardan faydalanılması (3194 ve 2960 sayılı Kanunlara göre alınmış yıkım kararı veya para cezasının iptali veya yapıya su, elektrik ve doğalgaz bağlanması vb.) yönünde işlem yapılmış ise bu işlemlerin de iptal edilmesi/geri alınması gerektiğinden, bu konuda Valiliklerce ilgili idarelere bildirimde bulunulması gerekmektedir.