2/B Arazisi Nedir? 2/B Alanlarının Satışı Nasıl Olur? 2/B Alınır mı?

2/B Alanları Nedir? 2/B Taşınmazları Nedir? 2/B Ne Demek?

2/B alanları, 6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri ifade etmektedir. Bu alanlar daha önceden orman iken Orman Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine göre orman sınırı dışına çıkarıldığı için kısaca 2/B alanları olarak adlandırılmıştır. 

2/B taşınmazlarında iki aşamalı bir çalışma söz konusudur. Bu parsellerde öncelikle 2/B çalışması yapılmaktadır. Sonrasında ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun ek 4. maddesine göre hak sahipliği belirleme çalışmaları yapılmaktadır.

Ek 4. maddeye göre “6831 sayılı Orman Kanununun 1744 sayılı Kanunla değişik 2. maddesi ile 2896 sayılı, 3302 sayılı kanunlarla değişik 2. maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir.”

Orman Sınırı Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi: Anayasal Bir Bakış

a) 1961 Anayasasında Orman Sınırı Dışına Çıkarılan Yerler

Orman sınırı dışına çıkarma ile ilgili ilk düzenleme 1961 Anayasası’nda yapılmıştır (Başpınar, 1999: 195). Aslında orman sınırı dışına çıkarılan yerlerle ilgili olarak 1963 yılında 663 sayılı Ek Orman Kanunu kabul edilmiş, ancak Kanun aynı yıl Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir (Velioğlu, 2008: 70). 131. maddenin ilk halinde orman sınırı dışına çıkarma ile ilgili herhangi bir hüküm yer almamaktaydı.

Maddede 1970 yılında 1255 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle orman sınırı dışına çıkarma işlemi Anayasal dayanağa kavuşmuştur. 131. maddenin 5. fıkrasına göre “Anayasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan tarla, bağ, meyvelik, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanlarında veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar bulunan topraklarla şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerler dışında orman sınırlarında hiçbir daraltma yapılamaz. Yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir ve bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz.” Bu değişikliğe paralel olarak 6831 sayılı Kanun’un 2. maddesi 1744 sayılı Kanun’la değiştirilerek orman sınırı dışına çıkarma işlemi kanuni düzenlemeye kavuşturulmuştur.

b) 1982 Anayasasında Orman Sınırı Dışına Çıkarılan Yerler

1982 Anayasası da ormanların sürekliliği açısından önemli bir sakınca olan orman sınırı dışına çıkarma işlemlerine ilişkin hükümlere yer vermiştir. Anayasası’nın 169. maddesinin son fıkrası orman sınırı dışına çıkarılma işlemlerine dairdir.

169. maddede, Devlet ormanlarının mülkiyetinin devrolunamayacağı, ormanların korunması ve alanlarının genişletilmesi için Devletçe gerekli yasal düzenlemelerin yapılacağı ve önlemlerin alınacağı, ormanlara zarar verebilecek hiçbir faaliyet ve eyleme izin verilemeyeceği, orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde kesin yarar olduğu tespit edilen yerler ile 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan tarla, bağ, meyvelik, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanlarında veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen arazilerin, şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerler dışında orman sınırlarında daraltma yapılamayacağı öngörülmüş, 170. maddesinde de, ormanlar içinde veya bitişiğindeki köyler halkının kalkındırılması, ormanların ve orman bütünlüğünün korunması bakımından, ormanın gözetilmesi ve işletilmesinde Devletle bu halkın işbirliğini sağlayıcı tedbirlerin alınacağı, 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş yerlerin değerlendirilmesi, bilim ve fen bakımından orman olarak muhafazasında yarar görülmeyen yerlerin tesbiti ve orman sınırları dışına çıkartılması, orman içindeki köyler halkının kısmen veya tamamen bu yerlere yerleştirilmesi için Devlet eliyle anılan yerlerin ihya edilerek ancak bu halkın yararlanmasına tahsis edileceği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ormanların tahribinin önlenerek ulusal ekonomiye katkısının sağlanması ve orman köylüsünün üretici haline getirilip kalkındırılması için orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin yalnızca orman köyleri halkının nakli ve yerleştirilmesi amacıyla değerlendirilmesi öngörülmüştür.

169. madde orman sınırı dışına çıkarılma açısından bir süre öngörmemiştir. Orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde kesin yarar olduğu tespit edilen yerler her zaman orman sınırı dışına çıkarılabilecektir.

Orman sınırı dışına çıkarılan yerler Orman Kanunu gereği Hazine adına tescil edilmektedir. Ancak bu alanların devletin özel mülkiyetinde olup olmadığı, bir başka ifadeyle devletin bu alanlar üzerindeki mülkiyet hakkının niteliği hususu tartışmalıdır.

Her ne kadar Başpınar tarafından bu alanların devletin özel mülkiyetinde olduğu ileri sürülmüş  (Başpınar, 1999: 201) ise de Anayasa’nın 170. maddesi ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkındırılması Hakkında Kanun dikkate alındığında bu alanların devletin özel mülkiyetinde olduğu ileri sürmek oldukça zordur.

Çünkü devlet bu alanları sadece orman köylülerinin kalkındırılması amacıyla değerlendirebilmektedir. Anayasa Mahkemesine göre, orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin yalnızca orman köyleri halkının nakli ve yerleştirilmesi amacıyla değerlendirilmesi olanaklıdır.

Anayasa Mahkemesine göre Anayasa’nın 169. maddesindeki orman sınırlarının daraltılmasına olanak tanınan iki halde de, orman sınırları dışına çıkarma sonucu elde edilen alanların değerlendirilmesi açısından herhangi bir ayrım yapılamaz (23.1.2002, E: 2001/382, K: 2002/21), bu yerlerden yararlanmaya ilişkin düzenlemelerin Anayasa’nın 170. maddesinde öngörülen amaca uygun olarak yapılması gerekir (27.9.1995, E: 1995/13, K: 1995/51).

Devletin orman sınırı dışına çıkarılan alanlarla ilgili olarak 170. maddede yer alan kısıtlamaları iki açıdan değerlendirmek mümkündür. Öncelikle belirtmek gerekir ki bu alanlar yalnızca orman köylüsünün kalkındırılması amacıyla kullanılabilir. Bu alanlarının orman köylüsü dışındaki kişilere satış, tahsis, vb. yollarla verilmesi mümkün değildir. Bu maddenin Danışma Meclisindeki görüşmelerinde de Anayasa Komisyonu sözcüsü maddenin sadece orman köylülerini kapsayacak şekilde hazırlandığını, tarım ve hayvancılıkla uğraşan diğer kişilerin bu kapsama girmediğini vurgulamıştır. Komisyon sözcüsü, orman sınırı dışına çıkarılacak alanların yalnızca orman köylüsüne tahsis edilmesi gerektiğini, bu alanlara başkalarının yerleştirilmesinin mümkün olmadığını açıkça ifade etmiştir.

İkinci olarak bu alanlar orman köylüsünü kalkındırmak amacıyla değerlendirilirken sadece tahsis yönteminin uygulanması gerekir. 170. madde orman sınırı dışına çıkarılan alanların tahsis dışında, başka bir şekilde değerlendirilmesine izin vermemektedir. Anayasa’nın bu emredici kuralı nedeniyle yasa koyucunun, bu alanların kullanıcılarına veya başkalarına, hatta orman içi köyler halkına satılmasını veya bu amaçla devredilmesini sağlayacak bir düzenleme yapması olanaklı değildir (Anayasa Mahkemesi, 27.9.1995, E: 1995/13, K: 1995/51). Maddenin Danışma Meclisindeki görüşmelerinde Anayasa Komisyonu sözcüsü bir açıklamasında bu alanların satışı gibi bir durumu söz konusu olmadığını; maddenin, bu alanların yalnızca orman köylüsüne tahsisini düzenlediğini ifade etmiştir (Danışma Meclisi Tutanak Dergisi, Cilt: 10, Sayfa: 408-409).

Dolayısıyla orman sınırı dışına çıkarılan yerler üzerinde kanun koyucunun ya da idarenin serbestçe tasarruf edebilmesi mümkün değildir. Bu açıdan bakıldığında orman sınırı dışına çıkarılan yerlerin devletin özel mülkiyetinde bulunduğunu söylemek oldukça zordur. Fakat bu alanların kamu malı olmadığı da açıktır. Çünkü bu alanlar zilyetlikle iktisap edilebilmektedir. Bundan dolayı orman sınırı dışına çıkarılan yerlerin mülkiyet hukuku yönünden kendine özgü bir rejime tabi olduğunu söylemek mümkündür.

2/B Alanlarının Satışı

2012 yılında çıkarılan 6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, 2/B alanlarının kullanıcılarına ve diğer hak sahiplerine satışını düzenlemektedir. Bu satışın ayrıntıları 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir.

Kanun’un 3. maddesine göre 2/B alanları, bu Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tasarrufuna geçer. 2/A ve 2/B alanlarında bulunan taşınmazların tapu kütüklerinde 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesi ile aynı maddenin birinci fıkrasının (A) ve (B) bentlerine göre orman sınırları dışına çıkartıldığı yönünde yer alan belirtmeler, ilgisine göre Orman Genel Müdürlüğünün veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ya da idarenin talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir.

2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği

Bu konuda şu yazımıza bakınız: 2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği

2/b Arazisi Başkasına Devredilebilir Mi?

2/B arazisi niteliğindeki yerlerin devredilip devredilmeyeceği konusunda şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisi Devredilebilir Mi?

2/B Alanlarının Satışında Satılamayacak Taşınmazlar

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 12. fıkrasına göre, hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan;

a) Ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen,

b) Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan,

c) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen (345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre Bakanlık tarafından talimat verilmediği sürece taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmeyerek satış işlemlerine devam edilecektir.),

d) İlgili idarelerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler,

e) İçme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler, Hak sahiplerine satılmaz.

Gerek 6292 sayılı Kanun ve gerekse 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kamu hizmetine tahsisli veya bu amaçla ayrılmış taşınmazlar satılamaz. Ancak uygulamada 2942/7. madde şerhlerinin gereksiz şekilde konulduğu, süre geçmesine rağmen kaldırılmadığı veya ana parsele konulan şerhin ifraz ve kamulaştırmadan sonra (hiç gerekmemesine rağmen) müfrez parsellere de aktarıldığı görülmektedir.

Bu nedenle kütüğünde 2942/7. madde şerhleri bulunan taşınmazlarda ilgili kuruma yazılarak taşınmaza ihtiyaç olup olmadığı sorulmalı ve 1) İhtiyaç yok ise şerh kaldırıldıktan sonra satış yapılabilir, zaten 2942/7. maddeye göre şerh altı aydan fazla kalmış ise tapu müdürlüğü tarafından resen kaldırılır. 2) İhtiyaç var ise satış yapılamaz. 3) Kısmen ihtiyaç var ise ifraz istenmeli, ifrazdan sonra geriye kalan kısmın satışı mümkündür.

İmar Planı İptal Edilen Alanda Kalan 2/B Taşınmazın Satışı Yapılabilir Mi?

Bence bu durumda olan parsellerin imar planları tamamlanıncaya kadar satışı yapılmamalıdır. Çünkü imar planı, taşınmazın değerini etkileyen önemli bir unsurdur. Bu unsur belli oluncaya kadar sağlıklı bir değer tespiti yapmak mümkün değil bence. Ayrıca 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılanlar,” satılamaz. İmar planı kesinleşinceye kadar bir taşınmazın “Kamu hizmetlerine ayrılan” taşınmazlardan olup olmadığı belli olmayacağı için yine satış yapılmamalıdır.

Kullanıcı Belirlemesi Yapılmayan 2/B Parsellerinin Satışı Mümkün Mü?

3402 sayılı Kanun ek 4. madde çalışması ise bu tapularda kullanıcı ve hak sahibinin belirtilmesi zorunludur. Madde şu şekildedir: “6831 sayılı Orman Kanununun 1744 sayılı Kanunla değişik 2. maddesi ile 2896 sayılı, 3302 sayılı kanunlarla değişik 2. maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir.” Dolayısıyla yapılan çalışma ek 4. madde çalışması ise ve hak sahibi yok ise kimseye satış yapılamaz.

Satışı Mümkün Olmadığı Halde Satılan Parseller

Kanun’un 11. maddesinin 4. fıkrasına göre, Kanun kapsamındaki kalan taşınmazlardan hak sahiplerine satılmaması, ilgililerine devredilmemesi veya iade edilmemesi gerektiği halde bu tasarruflara konu edilenlerden; satılanların satış bedeli kanuni faiziyle iade edilir, devir ve iade edilenler ise bedelsiz olarak geri alınır.

Mezarlık Alanında Kalan Fakat Sehven Satılan 2/B Taşınmazları Geri Alınabilir Mi?

Soru: Evveliyatında orman parseli olum 2/b kapsamında orman siniri dışına çıkarılarak hak sahiplerinin bir kısmına satılan taşınmazın orman parseliyken belediyece imarsa sağlık tesis alanı ayrıldığı, daha sonra hazine adına tecil edildikten ve 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine satısı yapıldıktan sonra imarda mezarlık alanı olduğu anlaşılan taşınmaz belediyeye tahsis edilebilir mi? Hak sahiplerine satısından önce belediye imar dışında olduğu yönünde yazısı var. ancak evveliyatında sağlık hizmet alanında olduğu sehven gönderildiği belirtilmiş.

Cevap: 6292 sayılı Kanuna ve 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan” taşınmazların satışı yapılamaz. Belediyeden (satış tarihi itibarıyla) son imar durumunu net olarak tespit ettikten sonra imarda mezarlık alanı olduğu anlaşılırsa satışın iptal edilerek tahsil edilen bedellerin iadesi gerekir. Taşınmaz alıcı adına tescilli ise işlem tesis etmeden önce Bakanlıktan görüş alınması faydalı olacaktır. İptalden sonra tahsis yapılabilir.

Satılamayacak Taşınmazların Yerine Eşdeğer Taşınmaz Verilmesi

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 12. fıkrasına göre, satılamayacak taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, bu maddenin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.

345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, hak sahipliği kesinleşen ancak satışı mümkün olmayan taşınmazlara karşılık olmak üzere hak sahipleri tarafından talep edilmesi halinde, genel hükümlere göre değerlendirilecek 2/B taşınmazlarından öncelikle aynı il sınırları içinde bulunanlardan bedeli hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç bedeline eşdeğer başka bir taşınmazın doğrudan satılabileceği örneği bu Tebliğin ekinde (EK-8/A) yer alan yazıyla bildirilecektir.

Satışa konu edilemeyen taşınmazın üzerinde kişiye ait muhdesat bulunması durumunda, muhdesata ilişkin olarak belirlenecek bedel zemin bedeline eklenecektir. Satışa konu edilemeyen taşınmaz ile önerilen taşınmazın rayiç bedelleri arasında en fazla yüzde yirmi fark olabilecektir. Bu orana kadar Hazine lehine olan farklar ilgilisi tarafından ödenecektir. İdarenin teklifini kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamayacak, başkaca talepte bulunamayacak, hak ve tazminat talep edemeyecek ve dava açamayacaklardır.

2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nedir? 2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?

a) Tarımsal Amaç Dışında Kullanılan 2/B Taşınmazlarda Satış Bedeli

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Kanun’un 6. maddesi ve 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, tarım dışı amaçla kullanılan taşınmazlarda satış bedeliyle ilgili kurallar şunlardır:

– Bir taşınmaz için satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden uygulanır. Taşınmazın bundan fazlası ile diğer taşınmazları için rayiç bedelin yüzde yetmişi uygulanır.

– Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır.

– Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır.

b) 2/B Satışlarında Bir Şahsa ve Şahsın Sahip Olduğu Şirkete Ayrı Ayrı 400 m² İndirimi Uygulanabilir Mi?

Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesi, yeni orman alanlarının oluşturulması, nakline karar verilen Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köyler halkının yerleştirilmesi ve orman köylülerinin kalkındırılmasının desteklenmesi ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hususlar, 6292 sayılı Kanunla belirlenmiştir.

Bu taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır.

Buna göre tarımsal amaç dışında kullanılan taşınmazlarda ise, hak sahiplerine doğrudan satılacak olanların satış bedeli; taşınmazın yüzölçümünün dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanarak belirlenecektir. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olanlara bu Genel Tebliğin ekinde yer alan (EK-4/A) yazıyla bu durumları bildirilerek yüzde elli satış bedeli indiriminden yararlanılacak taşınmaza ilişkin tercih yapmaları istenilecektir. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin taşınmazdaki hisselerine oranlanarak yapılacaktır.

Şahıs şirketleri hariç olmak üzere, şirket sahibi kişinin şahsiyeti ile şirketin şahsiyeti farklıdır. Bu nedenle şahıs şirketleri hariç, kişinin ve şirketin indirimden ayrı ayrı yararlanabileceğini düşünüyorum.

Şahıs şirketlerinden durum farklıdır. Bence bunlarda ayrı ayrı indirim uygulanmamalıdır. Not: Şahıs şirketi terimi, herhangi bir şahsa ait şirket anlamında değil, ticaret hukukundaki anlamında kullanılmıştır.

c) Tarımsal Amaçlı Kullanılan Alanlarda 2/B Satış Bedeli

Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden hesaplanır. Bu şekilde satılan taşınmazların sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde, taşınmazın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin hükümler uyarınca kayıt malikinden tahsil edilir.

ç) Hazine’ye İntikal Eden Yapıların Satış Bedeline Dahil Edilmemesi

6292 sayılı Kanun’un 11. maddesinin 1. fıkrasına göre, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin (19.07.2003 tarihinden sonra yapılan yapıların Hazineye intikalini öngören) son fıkrası hükmü uygulanmaz.

Bu nedenle hak sahiplerine satılacak taşınmazlar üzerinde 2003 yılından sonra inşa edilen yapılar 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında Hazine’ye intikal etmez. Bu durumda olan taşınmazlara kıymet takdiri yapılırken sadece zemine kıymet takdiri yapılır. Üzerindeki bina kıymet takdirine dahil edilmez.

d) Kanunun Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce Hak Sahipliği Belirlenen Fakat Satışı Daha Sonra Yapılan Taşınmazların Satış Bedeli

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 7. fıkrasına göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamında kalan taşınmazların satış işlemleri, 1/5/2010 tarihinden itibaren tespit edilen rayiç bedeller üzerinden yapılır.

e) Daha Önce Satış Yapılmış Bölgede Sonradan Yapılacak 2/B veya Hazineye Ait Tarım Arazileri Satışında Kıymet Takdiri

Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 2017/08775 sayılı Genel Yazıya göre 2/B taşınmazlarının rayiç bedelleri belirlenirken kıymet takdirlerinin tutarlı olmasına dikkat edilmesi, daha önce satışı yapılan 2/B taşınmazlarına göre bariz fiyat farklılıklarının olmaması, kullanım kadastrosu veya güncelleme çalışmaları 6292 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılan emsal nitelikte taşınmazların bedellerinin öncelikle birbirleriyle uyumluluğu ile tutarlılığının (il-ilçe-mahalle/köy bazında ve komşu il ve ilçelerle) sağlanması ve bu taşınmazlarda hak sahibi olan kişilerin idari işlemlerin farklı tarihlerde yapılması (kullanım kadastrolarının daha sonra yapılması), nedeniyle herhangi bir mağduriyete sebebiyet verilmemesi gerekmektedir.

Ayrıca daha önce satışa konu edilen 2/B taşınmazlarının rayiç bedellerinin, aynı bölgede imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiziki özellikleri benzer olan ve henüz satışa konu edilmemiş 2/B taşınmazlarının bedellerinin belirlenmesinde emsal olarak dikkate alınması, bu şekilde rayiç bedellerin uyumlu ve tutarlı olmasının sağlanması ve aynı usulün Hazineye ait tarım arazilerinde de uygulanması gerekmektedir.

2/B taşınmazları ile Hazineye ait tarım arazilerinin bedellerinin; taşınmazların imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiziki özelliklerinin de dikkate alınması ve daha önce satışı yapılan emsal nitelikli 2/B taşınmazları ve/veya Hazineye ait tarım arazileri bedellerinin Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi aylık değişim oranları (TÜFE) toplamında artırılması suretiyle bulunan değer olarak (ay kesirleri dikkate alınmaksızın) belirlenmesi gerekmektedir.

f) Ödenen Ecrimisillerin Satış Bedelinden Mahsubu

6292 sayılı Kanun kapsamında kalan taşınmazlardan başvuru tarihinden sonra alınan ecrimisil satış bedelinden mahsup edilebilir mi sorusuna evet cevabı verebilmek için herhangi bir gerekçe göremiyorum. Kanun başvuru tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisilin mahsup edilmesini öngörmektedir. Başvurudan sonraki ecrimisillerin mahsup edilmesini gerektirir bir mevzuatımız da yok. Kanun ve 355 sayılı Tebliğ sadece başvurudan öncekileri düzenliyor.

Önerilen Yazı

Başvuru Yapılan 2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Başvurudan sonra ecrimisil alınır mı alınmaz mı konusu bambaşka bir konu.. Bu konuda şu yazıya bakabilirsiniz: 6292 sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yapılan 2/B ve tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Bence asıl odaklanılması gereken konu bu… Eğer alınır diyor iseniz mahsup yapmamak daha doğru… Ayrıca “2007-2019 dönemi arasında tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil  tahsilatı yapılmıştır.” şeklinde bir ifadeniz var. Bunu 12 yıllık dönem için tek tahsilat yapılmış şeklinde anladım. Bu da başka bir hatalı uygulama olmuş, eğer düşündüğüm gibi ise. Tespit tarihinden geriye 5 yıl olmalı idi.

g) Başvuru Bedelinin Satış Bedelinden Mahsubu

345 sayılı Tebliğe göre 30.1.2013 tarihli ve 6412 sayılı Kanunun 1. maddesi ile Kanunun 6. maddesinin beşinci fıkrasına eklenen hükmün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru sahiplerinden tahsil edilen başvuru bedelleri; peşin satışlarda satış bedelinden, taksitli satışlarda peşinat bedelinden ve kalan taksitlerden mahsup edilecektir. Daha önce tahsil edilen başvuru bedellerinin taşınmazın satış bedelinden fazla olması durumunda aradaki fark, ferağ işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren ilgilinin başvurusu üzerine otuz gün içinde iade edilecektir.

h) 2/B Taşınmazlarında Bedel Güncellenebilir Mi?

Soru: Üstat kolay gelsin öncelikle. 2010 yılında rayiç bedelleri belirlenen ve hak sahiplerince süresinde satın alma başvurusu yapılan ancak bir kısmı çeşitli nedenlerden (sit vb.) ötürü satışı yapılamayan, sonrasında bu satılamama nedenleri ortadan kalkan 2b arazilerinin bedelleri güncellenmeli mi? 2010 bedelleri mi temel alınmalı.

Cevap: 2010 yılı fiyatlarının temel alınacağı durumlar, taşınmazların hukuki durumlarında hiçbir değişiklik olmadığı durumlardır. Buna karşılık taşınmazların hukuki durumlarının değişmesi, imar planı kapsamına girmesi, imar planının değişmesi gibi durumlarda yeniden takdir yapılması gerektiğini düşünüyorum.

ı) İmar Değişikliği Yapılan 2/B Taşınmazlarında Yeniden Kıymet Takdiri Yapılır Mı?

Bedel tespiti yapıldıktan sonra imarında değişiklik olan 2B taşınmazı için bedel güncellemesi (yeni duruma göre tekrar kıymet takdiri) yapılması gerekir. Hatta zorunludur. Çünkü BHA ile konut alanı arasında ciddi değer farkı vardır. Bakanlığımızın buna aykırı bir görüşünü hatırlamıyorum.

İmar planı veya plan değişikliği mahkeme kararı ile iptal edilirse taşınmazın imar durumu eski haline dönmez. O alan o plan türü (örneğin uygulama imar planı iptal edildiyse bu plan açısından) plansız duruma düşer. Kıymet takdiri açısından üst ölçekli imar planında (nazım) ayrıldığı amaca bakılarak takdir yapılabilir ama en uygunu uygulama imar planının yenilenmesini beklemektir.

i) 2/B Satış Bedeline İtiraz

Kanun’un 6. maddesine göre, bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır. Keza 6. maddenin 8. fıkrasına göre, tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz.

2/B Satış Bedeli Nasıl Ödenecek?

Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrası satış bedelinin nasıl ödeneceğini düzenlemektedir. Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasına göre, satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir.

a) Satış Bedelinin Peşin Ödenmesi

Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanacak ve bu bedel İdarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir.

b) Satış Bedelinin Taksitli Ödenmesi

Peşinat alınmadan yapılan taksitle satışlarda satış bedelinin tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için yüzde onu, diğer yerler için yüzde yirmisi, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde, kalanı ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitte, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise en fazla altı yılda on iki eşit taksitte faizsiz olarak ödenir. Buna göre;

1) Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan taşınmazlar ile üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutlar bulunan taşınmazlar için yüzde onu, diğer taşınmazlar için ise yüzde yirmisi yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir.

2) Satış bedelinin en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanır ve bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir.

3) Satış bedelinin peşinat dışına kalanı ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitle, dışında en fazla altı yılda on iki eşit taksitle faizsiz olarak ödenecektir.

4) Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenecek ve bu Genel Tebliğin ekinde (EK-5) yer alan sözleşme düzenlenecektir.

c) Satış Bedelinin Kredi Kullanılarak Ödenmesi

345 sayılı Tebliğe göre, bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilecek ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılacaktır.

İdarece, bu Genel Tebliğin ekinde (EK-6) yer alan belge düzenlenerek Tapu İdaresince kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususu, örneği bu Genel Tebliğin ekinde yer alan yazıyla bildirilecektir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılacaktır.

2/B Taşınmazın Alıcı Adına Tescili

Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasına göre, idare tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz. Hak sahipliği belgesi; hak sahibinin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, imzası, fotoğrafı ve nüfus bilgilerini içerecek şekilde idarece düzenlenir. Düzenlenen hak sahipliği belgelerinin idarece yazılı olarak tapu idaresine bildirilmesi üzerine, devir ve kanuni ipotek tapu siciline resen tescil edilir.

Kanun’un 11. maddesinin 3. fıkrasına göre, fiili durumuna uygun olarak ifraz edilerek müstakil parsel olarak satılması mümkün olmayan taşınmazlar paylı olarak, üzerinde çok katlı bina bulunan taşınmazlar ise kat mülkiyeti tesisi suretiyle, bunun mümkün olmaması hâlinde paylı olarak satılabilir.

a) Taksitli Satışlarda Taşınmazın Alıcı Adına Tescili

Taksitli satışlarda kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve taksitlendirmeye uygun süreli (345 sayılı Tebliğe göre teminat mektubunun süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde olmalıdır) banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi hâlinde; taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilir.

Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasına göre, ipotek tesis edilerek devredilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması hâlinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur. Bu hususta tapu kütüğünde gerekli belirtme yapılır. 345 sayılı Tebliğe göre, bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması bu Genel Tebliğin ekinde yer alan yazıyla Tapu İdaresine bildirilir.

b) Satılan Parsellerden 2/B Belirtmelerinin Kaldırılması

Bu Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazların tapu kütüklerindeki 6831 sayılı Kanunun 2. ve 2/B maddesine tabi olduğu yönünde konulmuş belirtmeler, ÇŞB’nın talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir.

Satış Bedelinin veya Taksitlerin Hiç Ödenmemesi veya Vadesinde Ödenmemesi

Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrasına göre, vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır.

Kanun’un 6. maddesinin 8. fıkrasına göre, hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, hak sahibi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutar hak sahibine aynen ve faizsiz olarak iade edilir. 345 sayılı Tebliğe göre, mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, iki taksitin ödenmemesi halinde on beş gün içinde hak sahibine yapılacak tebligatta; iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksit bedellerinin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir.

İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilecek ve on beş gün içinde ilgilisine yapılacak tebligat ile; adına açılmış hesap numarasını İdareye bildirmesini müteakip en geç otuz gün içinde tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak tarafına iade edileceği bildirilecektir.

Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer. Ancak, taksitli satışlarda, taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmez.

Satışı Mümkün Olmadığı Halde Satılan 2/B Parseller

Kanun’un 11. maddesinin 4. fıkrasına göre, Kanun kapsamındaki kalan taşınmazlardan hak sahiplerine satılmaması, ilgililerine devredilmemesi veya iade edilmemesi gerektiği halde bu tasarruflara konu edilenlerden; satılanların satış bedeli kanuni faiziyle iade edilir, devir ve iade edilenler ise bedelsiz olarak geri alınır.

2/B’lerden Ecrimisil Alınır mı?

2/B parsellerinden ecrimisil alınıp alınmayacağı konusunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu ek 4. madde çalışması yapılıp yapılmamasına göre değerlendirmek gerekir.

a) Hak Sahipliği Tespiti Yapılan 2/B Taşınmazlarından Ecrimisil

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun ek 4. maddesi kapsamında hak sahipliği yapılmış parseller, 6292 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Bu parsellerden ecrimisil alınıp alınmayacağı konusunda şu yazıya bakabilirsiniz: 6292 sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yapılan 2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

b) Hak Sahipliği Tespiti Yapılmayan 2/B Taşınmazlarından Ecrimisil

3402 sayılı Kanun’un ek 4. maddesi kapsamında hak sahipliği yapılmamış parsellerde ise 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesi uygulanır. 2. maddenin sonuna 22.05.1987 tarih ve 3373 sayılı Kanunla eklenen fıkrada ise; “Bu maddenin (B) bendi ile orman sınırları dışına çıkarıp, 2924 sayılı Kanunun 11 ve 12 inci maddeleri gereğince fiili durumlarına göre ifraz edilerek bedeli karşılığı satılacak yer, yapı ve tesisleri kullananlardan, satış işlemleri tamamlanıncaya kadar ecrimisil alınmaz.” hükmü yer almaktadır.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 09/11/1995, 20/05/1996 tarihli ve E: 1995/2752, 1995/2950; K:19954393, 1996/2411 sayılı ilamlarında; 6831 sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca Hazine adına tescil edilmek üzere orman sınırları dışına çıkarılan yerlerden ecrimisil alınmaması durumunun; ancak 2924 sayılı Kanunun 11 ve 12 nci maddelerinde öngörülen satış işlemlerinin yapılması koşuluyla sınırlandırıldığı, yasa koyucunun buradaki asıl amacının orman sınırları dışına çıkarılan yerlerden hiçbir şekilde ecrimisil alınmaması değil, sadece satış işlemlerine başlanılmış olması halinde bu tarihten itibaren satış işlemleri tamamlanıncaya kadar geçen sürede ecrimisil alınmaması olduğu açıktır.” ifadesi yer almaktadır.

Bu konu hakkında Milli Emlak Genel Müdürlüğüne 81 İl Valiliğine yazılan 2005-07351 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (2/B Alanlarından Ecrimisil Alınması) nda, 6831 sayılı Orman Kanunun 2/B maddesi uyarınca Hazine adına tescil edilmek üzere orman sınırları dışına çıkarılan alanların;

– 2924 sayılı Kanun uyarınca hak sahipliği tespit edilmiş kişiler tarafından kullanılması durumunda ecrimisil alınmaması, – Hak sahipliği tespit edilmiş olmakla birlikte, hak sahibi dışında üçüncü kişilerce kullanıldığının tespit edilmesi durumunda, ecrimisil tesbit ve takdir edilerek fuzuli şagilden tahsil edilmesi, – Anayasa Mahkemesinin iptal kararının Resmi Gazetede yayımlandığı tarih itibariyle henüz hak sahipliği tespiti yapılmamış ise kullanıcılarından ecrimisil tesbit ve takdir edilerek tahsil edilmesi, gerektiği ifade edilmiştir.

Ayrıca 336 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca da; (3) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2 nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve 2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı Kanunlarla değişik 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki ecrimisil işlemleri aşağıdaki şekilde yapılır:

a) Orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki çıkarma işleminin kesinleştiği tarih esas alınarak ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. Ancak, bu yerlerden evveliyatı itibarıyla tapuda kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlar hakkında, bu yerlerin tapularının iptali ile Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihten itibaren (bu kararların tapuda infaz edilerek bu taşınmazların tapuda Hazine adına tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın) ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.

b) 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesinin son fıkrası gereğince ve bu fıkrada belirtilen süre için, 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı  Kanun hükümleri gereğince hak sahipliği tespiti yapılan yerleri kullananlardan ecrimisil alınmaz.