2981 Sayılı Kanuna Göre Hak Sahipliği ve Tapu Tahsis Belgesi

2981 sayılı Kanun Nedir?

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun, 24.02.1984 tarihinde kabul edilmiş ve 08.03.1984 tarihli ve 18335 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun daha sonra 3290 ve 3366 sayılı Kanunlarla değişikliğe uğramıştır. 

Kanun,  imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek  amacıyla yürürlüğe konulmuştur. Kanun, imar ve gecekondu yasalarına aykırı olarak yapılmış yapıları hukukileştirmek amacı gütmüş, ancak karmaşık yapısı uygulamada sıkıntı yarattığından istenilen amaca ulaşamamıştır.

Gecekondu Nedir? İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Nedir?

a) Gecekondu Nedir?

Gecekondu, imar ve yapı işlemlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın kendisine ait olmayan arazi ve arsalar üzerinde sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılardır.

b) İmar Mevzuatına Aykırı Yapı

İmar Mevzuatına Aykırı Yapı; ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.

c) Apartman Gecekondu Sayılır mı?

Danıştay 14. Dairesi, E: 2016/10038, K: 2017/5646 sayılı kararında sadece gecekonduların tapu tahsis belgesinden yararlanabileceğine, apartmanın gecekondu olarak kabul edilemeyeceğine karar vermiştir. Kararda 2981 sayılı Kanunun amacının, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak olduğu dikkate alındığında, üç katlı betonarme yapının gecekondu olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı, tapu verilmesi talebinin reddine ilişkin işlemde ve davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararında hukuka aykırılık bulunmadığı ifade edilmiştir.

Karara göre 2981 sayılı Kanunun hükümleri ile, dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmelerinin sağlanması amaçlanmaktadır. Yasanın amacı, ekonomik ve sosyal nedenlerle birer çekim merkezi haline gelen kentlere akın eden vatandaşların mutlak olan barınak ihtiyaçlarının karşılanması, imar mevzuatı ve planlara uygun hale getirilebilecek yapıların belli şartlarda hukukileştirilmesidir. Yasa, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak için hazine, belediye, il özel idaresi ve vakıf arazisi üzerine yapılan, barınma amacıyla ya da kısmen barınma kısmen işyeri olarak kullanılan ruhsatsız yapıların hak sahibi kabul edilen kişilere tahsis edilmesini ve tapu tahsis belgesi verilmesini hukukileştirmiştir.

Bu durumda, Bezmi Alem Valide Sultan Vakfına ait taşınmaz üzerine davacıların murisi tarafından yapılan üç katlı betonarme yapının gecekondu olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı, 2981 sayılı Kanunun amacının, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak olduğundan, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararında hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

2981 sayılı Kanunun Uygulanacağı Yerler

2981 sayılı Kanun, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş aşağıdaki yerlerdeki yapıları kapsar: a) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yapılar, b) 6785 sayılı İmar Kanununa 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7. ve 8. maddeler uyarınca çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlardaki yapılar, c) Yukarıdaki bent kapsamı dışında kalan sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar.

Ancak, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde ve Türk Silahlı Kuvvetlerine ait hareket, eğitim ve savunma amaçlı yerlerdeki yapılar 2981 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır.

Kanun, İstanbul ve Çanakkale Boğazlarında özel kanun çıkarılıncaya kadar bu alanlardaki yapıların kapsam dışında olduğunu belirtmişti. 3290 sayılı Kanunla değiştirilen kanunun 14/f maddesi ile İstanbul Boğazı sahil şeridi ve ön görünüm bölgeleri ile  Çanakkale Boğazında 2 Haziran 1981 yılından önce yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden önce yapılan veya inşasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar kanun kapsamına alınmıştır.

Kanunun 14/f maddesindeki, “Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgeleri” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 25.06.1989 tarih E:1988/61, K:1989/28 sayılı ilamı ile iptal edildiğinden Kanunun İstanbul  Boğazında uygulama kabiliyeti kalmamıştır.

2981 Sayılı Kanundan Yararlanacak Yapılar

Kanunun uygulanacağı yerlerde 10 Kasım 1985 tarihinden önce yapılmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydıyla; a) Mesken olarak kullanılan yapılar, b) Kısmen mesken, kısmen işyeri olarak kullanılan yapılar, c) Evvelce konut olarak kullanılıp sonradan işyerine çevrilen yapılar, ç) İmar mevzuatlarına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar, bu Kanundan yararlanacak yapılar olarak belirlenmiştir. Konut müştemilatı niteliğinde olmayan tarımsal tesislerin ve işyerlerinin bu Kanun hükümlerinden yararlanması mümkün değildir.

Kısmen Hazine Parseli Üzerinde Kalan Gecekondu 2981 Sayılı Kanun’dan Faydalanabilir mi?

Danıştay İDDK, 02/06/2005 tarihli ve E: 2003/704, K: 2005/2101 sayılı kararında; Hazineye ait arsa ve araziler ile başkasına ait arsa veya araziler üzerinde yapılmış gecekondular hakkında uygulanacak hükümlerin farklı olması nedeniyle, olayda bir kısmı hazine, bir kısmı ise şahıslar adına kayıtlı bulunan taşınmazlar üzerinde kalan gecekondunun bulunduğu arsanın 2981 sayılı Yasanın 10/a. maddesinde belirtilen Hazineye ait müstakil arazi kapsamında kabul edilmesinin mümkün olmadığı, söz konusu gecekondunun bu nedenle imar affından yararlanması olanağı bulunmadığı yönünde karar vermiştir.

Karara göre Hazineye ait arsa ve araziler ile başkasına ait arsa veya araziler üzerinde yapılmış gecekondular hakkında uygulanacak hükümlerin farklı olması nedeniyle, olayda bir kısmı Hazine, bir kısmı ise şahıslar adına kayıtlı bulunan taşınmazlar üzerinde kalan gecekondunun bulunduğu arsanın 2981 sayılı Yasanın 10/a maddesinde belirtilen Hazineye ait müstakil arazi kapsamında kabul edilmesinin mümkün olmadığı açıktır. 

Bu kararda, davacılara ait gecekondunun kısmen şahıslara, kısmen de Hazineye ait taşınmaz üzerinde kalması nedeniyle 2981 sayılı Yasa uyarınca imar affından yararlanması olanağı bulunmadığından, imar uygulaması sonucunda Hazine adına tescil edilen taşınmazın 2886 sayılı Yasanın 45.maddesi uyarınca satışına karar verilmesinde mevzuata aykırılık görülmemiştir.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahipliği

Bu Kanuna göre kendilerine arazi veya arsa tahsis edilecek kimselerin, kendilerinin, eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ev yapmaya müsait arsa veya bir ev veya apartmanın bağımsız bölümüne veya kısmen iş yeri kısmen konut olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir. Büyükşehir Belediyelerinin bulunduğu yerlerde, büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları esas alınır. Kanunda gerçek kişiden bahsedildiğinden tüzel kişilerin bu Kanuna göre hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Şayet arazi tahsis edilecek kimsenin müşterek veya iştirak halinde malik olduğu bir arsa mevcut ise öncelikle arsanın müstakilen kullanma durumunun olup olmadığının araştırılması gerekir. Ancak köy nüfusuna kayıtlı ve sürekli köyde oturan kimselerin başka arsa ve arazilerinin bulunması tabiidir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

2981 sayılı Kanun‘un 3290 sayılı yasa ile değişik 10. maddesinde bu kanun hükümlerine göre Hazine, belediye il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılmış yapıların 12. madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tahsis edileceği ve bu tahsisin yapıldığının tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “tapu tahsis belgesi” verileceği kurala bağlanmıştır.

Bu maddeden anlaşılacağı üzere, tapu tahsis belgesi ancak hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü’nce idare edilen arsa veya araziler üzerindeki yapılar nedeniyle verilebilmektedir. Bu kanun hükümlerine göre Hazine, belediye ve il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılan yapıların işgal ettiği alan ilgili kuruluşlarca hak sahiplerine tapu tahsis belgesi verilir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.12.1996 tarihli ve 1996/14-763-864 Sayılı kararında da belirtildiği gibi, tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Bu şerh, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. 

2981 sayılı Kanun‘a göre Tapu Tahsis Belgesi verilecek kişilerin konut gereksinimini karşılamak amacıyla inşaat yapmış olmaları gerekmekte olup, konut dışındaki amaçlara yönelik olarak Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi veya Vakıflara ait taşınmazlar üzerine yapılmış münferit işyerleri için anılan yasa uyarınca Tapu Tahsis Belgesi verilmesi söz konusu değildir.

Tapu tahsis belgesi ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra verilecek tapuya esas teşkil eder. Yargıtay’ın bir kararında belirtildiği gibi, tapu tahsis belgesi taşınmaz mal mülkiyetini nakleden bir belge olmayıp, ait olduğu taşınmaza ilişkin olarak üzerinde yapısı bulunan kişiye karşı kayıt malikinin mülkiyet hakkına dayanarak ileri sürebileceği istek ve hakları bir süre askıya almaktan öte hiç bir hak bahşetmez.

Aşağıdaki hallerde tapu tahsis belgesi yerine tapu verilir:

-Islah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine doğrudan doğruya tapuları verilebilir.

-Kanunun geçici 2-d maddesine göre köy ve mezralar ile dağınık yerleşik alanlardaki yapıların işgal ettiği alanların ifrazı 2981 sayılı kanun hükümlerine göre tamamlanarak mülkiyet problemi genel hükümlere göre halledilir ve tapuları verilir.

-İstanbul’un Adalar ilçesinde, belediyesince yapılacak imar veya tip projelere göre yapısını tamamlayanlara tapuları verilir.

Tapu Tahsis Belgesi Olanların Yasal Hakları

Gerek 2981 sayılı Kanun ve gerekse mevzuatımızda yer alan bazı hükümler tapu tahsis belgesi olan kişilere haklar sağlamıştır. Tapu tahsis belgesi olanların yasal haklarını şu şekilde sıralayabiliriz.

a) Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği

b) Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Hak Sahipliği

c) TOKİ İle Anlaşma

d) 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hazine Arazisi Satın Alma

e) Afet Riskli Alanların Dönüşümünde Gecekondu ve Tapu Tahsis Belgesi Sahiplerinin Hakları

Şimdi sırasıyla bunları açıklayalım.

a) Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği

Belediye Kanunu’nun 73. Maddesine göre, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

b) Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Hak Sahipliği

5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesine göre 2981 sayılı Kanun ile 2981 sayılı Kanunun bazı maddelerini değiştiren 3290 ve 3366 sayılı kanunlara göre alınması gereken arsa bedellerini bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar ödemeyenler, bu bedeli 7 nci maddeye göre açılan müşterek banka hesabına Proje geliri olarak yatırırlar.

c) TOKİ İle Anlaşma

2985 sayılı Kanun’un ek 7. maddesine göre Başkanlık gecekondu bölgelerinin tasfiyesine veya iyileştirilerek yeniden kazanımına yönelik olarak gecekondu dönüşüm projeleri geliştirebilir, inşaat uygulamaları ve finansman düzenlemeleri yapabilir. Bu amaçla gecekondu bölgelerinde, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkullerin değeri Başkanlık tarafından tespit edilir ve Başkanlık bu kişilerle proje çerçevesinde anlaşmalar yapabilir.

d) 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hazine Arazisi Satın Alma

Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde inşa edilmiş gecekonduların hak sahiplerine işgal ettiği arazide dikkate alınarak azami 400 m² arsa veya hisse tahsis edilir.

Islah imar planlarında meydana gelen fazlalıklar öncelikle ıslah imar planına göre değerlendirilir. Islah imar planına göre değerlendirilmesi mümkün olmayan fazlalıklar rayiç değer üzerinden tahsis yapılan gecekondu sahibine devir ve adına tescil edilir.

Başkasına ait arsa veya arazisi üzerinde gecekondusu bulunan kişi ile arsa sahibinin anlaşması halinde arsa veya arazi ifrazen veya hisse olarak ıslah imar planı yoksa binanın konumu dikkate alınarak gecekondu sahibine devir ve adına tescil edilir.

Arsa veya arazi sahibi yerinin gecekondu sahibine devrini isterse müracaatı üzerine mahkemece rayiç bedel takdiri yapılacak bedelin ödenmesini talep edebilir. Gecekondu sahibi bedeli ödemezse arsa veya arazi sahibi mahkemeye müracaatla Medeni Kanunun 649. maddesinin uygulanmasını isteyebilir.

Lüzum görülen hallerde tarafların anlaşması beklenmeden üzerinde bir yerleşme alanı veya yapı topluluğu niteliğinde gecekondular bulunan arsa veya araziler, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, bu sınırlar dışında valiliklerce kamulaştırılır. Kamulaştırma bedeli gecekonduların işgal ettiği alan dikkate alınarak gecekondu sahiplerinden tahsil edilir. Gerektiğinde sonradan gecekondu sahiplerinden tahsil edilmek üzere Toplu Konut, belediye veya valilik kaynaklarından karşılanabilir.

e) Afet Riskli Alanların Dönüşümünde Gecekondu ve Tapu Tahsis Belgesi Sahiplerinin Hakları

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Afet Riskli Alanların Dönüşümünde Gecekondu ve Tapu Tahsis Belgesi Sahiplerinin Hakları

f) Tapu Tahsis Belgesi Sahibi Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açabilir mi?

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E: 2017/2078, K: 2017/2972 sayılı kararında “Tapu tahsis belgesinin” imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde; hazine, belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve il özel idarelerinin müstakilen sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı Kanuna göre belirlenen çerçevede ilgili kişilere tanınan ve şahsi hak içeren bir belge olduğu ve kanunun aradığı şartların gerçekleşmesi durumunda, ilgilisine o taşınmazın mülkiyetini kazandıracak nitelikte olduğu dikkate alındığında, tapu tahsis belgesine sahip olan davacının, acele kamulaştırma işlemine karşı açtığı davada, güncel, meşru ve kişisel menfaatinin varlığı açık olduğu, dolayısıyla tapu tahsis belgesi sahibinin kamulaştırma işlemine karşı dava açma hakkı olduğuna karar vermiştir.

Tapu Tahsis Belgesi Arsa Bedelleri

a) Genel Olarak

Arsa bedellerinin tespitinde hak sahiplerinin beyan edeceği değer esas alınır. Ancak belediye ve valiliklerce gerekli görüldüğü takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre bedel tespiti yapılır.

Beyan edilen bedel tespit edilen bedelin 2/3’ünden az ise tespit edilen bedel, beyan edilen bedel tespit edilen bedelin 2/3’ünden az değil ise beyan edilen bedel esas alınır. 2981 sayılı Kanuna göre işlemleri tamamlanarak arsa taksitlerini ödemeye başlamış olanlar için taksitlendirilen veya tamamı ödenen arsa bedelleri esas alınır.

Arsa tahsis eden kuruluş hak sahibinden, Fon Harcama Yönetmeliği hükümleri gereğince arsa bedelini peşin ya da ipotek tesis etmek suretiyle taksitle alır.

Arsa bedelleri tahsis yapılan tarihten itibaren en geç 4 ay içinde ödenmek ve 4 yılda 12 eşit taksitle alınmak suretiyle arsa veya arazi sahibi kuruluşça tahsis edilip bekletilmeksizin, gecekondu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye emrinde, gecekondu bu sınırlar dışında ise valilik emrinde oluşturulan fon hesabına aktarılır. Ancak, Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerine yapılmış gecekondulardan alınan arsa bedellerinin % 60’ı Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki Akar Toprak Fonuna, % 40’ı ise ilgili fon hesabına aktarılır.

Islah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılmış sahalarda % 35’ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Bu kanun kapsamında kalan gecekondulara ecrimisil ile arsa kullanım bedeli tahakkuk ettirilemez ve alınmaz. Daha önce tahakkuk ettirilen veya tahsil edilen ecrimisil ve arsa kullanım bedelleri arsa bedeline dönüşür.

b) Tapu Tahsis Belgesi, Arsa Bedelinin De Ödendiği Anlamına Gelir Mi?

Soru: Tapu tahsis belgesi olan vatandaşların Tapu tahsis miktarı kadar olan kısımların devrine ilişkin belediyeye devir yapıldı ancak ilgili belediye vatandaştan ödemeye ilişkin belgeniz yoksa ayrıca bedel alırım diye devir işlemlerini yapmıyor vatandaşa verilen Tapu tahsis belgesi vatandaşın ödemesi bittikten sonra mi veriliyor?

Cevap: 2981 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin 19. maddesinin (C) fıkrasına göre “Arsa tahsis edecek kuruluş, ilgilisi adına en fazla 400 m² lik arsa tahsisi yaparak “Tapu tahsis belgesi” düzenler. Hak sahibi bu belge ile tapu idaresine müracaat ettiğinde, tapu idaresi durumu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işler. Ayrıca, arsa tahsis eden kuruluş, hak sahibinden, Fon Harcama Yönetmeliği hükümleri gereğince, arsa bedelini peşin veya ipotek tesis etmek suretiyle taksitle alır.”

Aynı Yönetmeliğin 25. maddesinde ise “Madde 25 – Islah imar planı hazırlanıp onaylandıktan ve Kanunun 10. madde (c) bendi gereğince, kesin parselasyon durumu belirlenip tapuya tescil edildikten sonra, durum, belediye veya valilikçe gecekondu sahiplerine duyurulur. Gecekondu sahibi tapu tahsis belgesi ile birlikte, arsa tahsis eden kuruluşa müracaat ederek satın alma işlemini sonuçlandırır ve tapu idaresinden tapusunu alır.

Islah imar planına göre kesinleşip satışı yapılacak arsa alanı, tapu tahsis belgesinde yazılı alandan farklı ise, gecekondu sahibine, satış sırasında mahsup veya ilave borç tahakkuk ettirilir.”  hükmü yer almaktadır.

Bu iki hüküm tapu tahsis belgesi ile yapı bedelinin ödenmesinin farklı şeyler olduğunu, tapu tahsis belgesi olmasının arsanın bedelinin de ödendiği anlamına gelmediğini göstermektedir. Dolayısıyla belediyenin yaptığı işlemi doğru buluyorum.

Tapu Tahsis Belgeli Yer İçin Ecrimisil Ödenir mi?

08.03.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2981 sayılı Kanunun, 22.05.1986 tarih ve 3290 sayılı Kanun ile değişik, 18. maddesinin (d) bendinde; “Bu Kanun kapsamında kalan gecekondulara, ecrimisil ve arsa kullanım bedeli tahakkuk ettirilmez ve alınmaz. Tahakkuk ettirilen veya tahakkuk ettirilip tahsil edilen ecrimisiller ve arsa kullanım bedeli, arsa bedeline dönüşür.” hükmü bulunmaktadır.

Bu Kanun; imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilen aşağıda belirtilen bütün yapıları kapsar;

1. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yapılar,
2. 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanunla eklenen ek 7 ve 8 inci maddeler gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlardaki yapılar,
3. (b) bendi dışında kalan sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar (Madde 2).

Kanun kapsamında kalan gecekondu sahiplerine en fazla 400 m^2’ ye kadar, yer tahsis edilmiştir. Tahsis işlemi tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmiş ve gecekondu hak sahibine tapu tahsis belgesi verilmiştir.

Tapu tahsis belgelerinde hak sahipleri için tahsis edilen yerin kaç metrekare olduğu da belirtildiğinden, bu miktardan fazla kullanımlar için ecrimisil alınması gerekir. Ayrıca, tapu tahsis belgesi olmasına karşın, anılan Kanunda belirtilen hak sahipliği şartlarını taşımayan gecekondu sahipleri hakkında da ecrimisil takibatında bulunulması gerekmektedir.

Konu hakkında 12.10.1986 tarih ve 134 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır. Tebliğde yer alan açıklamaları şöyle özetleyebiliriz:

a- Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde yapılan ve 2981/3290/3366 sayılı Kanun kapsamında kalan mesken, kısmen iş yeri ve konut veya evvelce mesken olup, sonradan işyerine çevrilen gecekondulara ecrimisil tahakkuk ettirilmeyecektir.

b- Tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri 2981 Kanunun 18 inci maddesi (b) bendine göre, tespit edilecek arsa bedeline mahsup edilecektir. Mahsup işlemi sonunda gecekondu sahibi lehine bir fark doğarsa geriye ödeme yapılmayacaktır.

Ayrıca, 2981 sayılı Kanunda belirtilen, 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7 ve 8 inci maddeleri gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 kapsamı dışında kalan ve 400 m² tahsis yapılıp da yine 400 m² den fazlasının hak sahibine satılması durumunda da, ecrimisil takibatı yapılması gerekmektedir.

c- 2981 sayılı Kanundan yararlanması mümkün olmayan gecekondular için ecrimisil takibatı yapılacaktır.

Diğer yandan, anılan Kanundan yararlanıp da ecrimisil takibatı yapılmayan gecekondu sahiplerinin daha sonra hak sahibi olmadıklarının anlaşılması durumunda yeniden ecrimisil takibatı yapılması gerekmektedir.

Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Çevrilmesi

Makalenin bu kısmında tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi yolları izah edilecektir.

a) Tapu Tahsis Belgesi Nasıl Tapuya Çevrilir?

Islah imar planı yapıldıktan ve onaylandıktan sonra kesin parselasyon durumu belirlenerek tapuya tescil işlemleri sonuçlandırılır. Durum belediye ve valiliklerce gecekondu sahiplerine duyurulur. Islah imar planlarında kendilerine tapu tahsis belgesi verilmiş olan hak sahiplerinin işgal ettikleri yerlerinin korunacağı belirtilmiş ise hak sahibi satın alma işlemlerini sonuçlandırarak ilgili belediyeden tapusunu alır.

Tapu tahsis belgesi alındıktan sonra, gecekondunun hak sahibi niteliğini taşıyan bir kişiye satılması halinde tapu tahsis belgesi ve satış belgesi ibraz edilmek kaydıyla tapu yeni malik adına düzenlenir

Başvuru yapılmış ancak tapu tahsis belgesi verilmemiş gecekondunun hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması halinde satış belgesi ibraz edilmek şartıyla tapu tahsis belgesini satın almak adına düzenlenmesi gerekir.  Hak sahibinin ölümü halinde ise tapu tahsis belgesi veya tapu mirasçılar adına düzenlenir.

b) Tapu Tahsis Belgesi Olan Fakat Yapı Yıkılmış Parsele Tapu Verilir mi?

Danıştay Altıncı Dairesi, 11.06.2004 tarihli ve E: 2003/685, K: 2004/3717 sayılı kararında Henüz tapuya dönüşmemiş tapu tahsis belgesi ile tasarruf edilen ve barınma amaçlı kullanılması gereken gecekondunun, yasanın öngördüğü amaçlara aykırı olarak yıkıldığının belirlenmesi üzerine, tapu verilmesi isteminin reddedilmesine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığına karar vermiştir.

Bu davaya konu olan olayda …, …, … Mahallesi, … Caddesi, … numaralı gecekondu nedeniyle tapu verilmesi isteminin cevap verilmemek suretiyle reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, uyuşmazlık konusu gecekondu nedeniyle 28.9.1984 tarihinde, 98699 sayılı imar affı başvurusunda bulunulması üzerine, 12.7.1985 günü, 9286 sayılı tapu tahsis belgesinin düzenlendiği, davalı idarece zeminde yapılan incelemelerde davacıya ait gecekondunun bulunmadığı, herhangi bir yapının olmadığı gerekçesiyle tapu tahsis belgesi iptal edilmiş ise de, uyuşmazlık konusu yerin imar affı başvurusunda bulunulduğu, 28.9.1984 tarihinde mevcut durumunun yeminli özel teknik büro tarafından incelenerek, “tamamı kullanılıyor nitelikteki basit yapının” tespit edilmesi karşısında, mevcut yapının sonradan yıkılmış olmasının davacı adına düzenlenen tapu tahsis belgesinin iptal edilmesini gerektirmeyeceğinden bu iddianın yerinde görülmediği; bu durumda usulüne uygun olarak yapılan başvuru sonucunda tapu tahsis belgesi düzenlenen gecekondu nedeniyle tapu verilmesi isteminin cevap verilmemek suretiyle reddine ilişkin işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idarece temyiz edilmiştir.

2981 sayılı Yasanın 10. maddesinin (a) fıkrasında, bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapıların, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edileceği ve bu tahsisin yapıldığının tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine “Tapu Tahsis Belgesi” verileceği, 13. maddesinin (a) fıkrasında da, bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümü veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerektiği hükme bağlanmıştır. 2981 sayılı Yasanın yukarıda anılan hükümleri ile, dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmelerinin sağlanması amaçlanmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden, dar gelirli olması nedeniyle hak sahibi sayılarak 2981 sayılı Yasadan yararlanması kabul edilen davacıya … ada, … sayılı parselin 386 m2”lik kısmının 12.7.1985 günlü, 9286 sayılı tapu tahsis belgesiyle tahsis edildiği, idarece bu taşınmazda herhangi bir gecekondu olmadığının tespit edilmesi üzerine tapu verilmesi isteminin cevap verilmemek suretiyle reddedildiği anlaşılmaktadır.

2981 sayılı yasa gerekçesinde, Yasanın amacı, ekonomik ve sosyal nedenlerle birer çekim merkezi haline gelen kentlere akın eden vatandaşların mutlak olan barınak ihtiyaçlarının giderilmesi, imar mevzuatı ve planlara uygun hale getirilebilecek yapıların belli şartlarda hukukileştirilmesi olarak belirtilmiştir. Yasa, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacını dahi karşılayamayacak durumdaki dar gelirli vatandaşların mağduriyetini gidererek bu durumda olanlara aileleriyle birlikte barınma olanağı sağlamak için hazine, belediye, il özel idaresi ve vakıf arazisi üzerine yapılan, barınma amacıyla yada kısmen barınma kısmen işyeri olarak kullanılan kaçak yapıları meşrulaştırmıştır.

Bu meşrulaştırma sırasında yasaya özgü olan ve tapuya esas teşkil ederek hak sahipliğini belirleyecek olan tapu tahsis belgesi verilmekte ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmektedir.

Bu belge, Medeni Kanunda tanımlanan tasarruf belgelerinden farklıdır. Mülkiyeti değil, hak sahipliğini belirlediğinden ve tapuya dönüşünceye kadar işlevi, içinde oturan dar gelirli ailenin barınma ihtiyacını karşılamak olduğundan bu şekilde tasarruf edilen bir gecekondunun yıkılması ya da yıkılarak yeniden yapılması tahsisin iptali sonucunu doğurur ve tapu verilemez. Dolayısıyla tapu tahsis belgesi ile hak sahibi kabul edilenlerin tasarruf hakları yasanın belirlediği amaçlar çerçevesinde kısıtlanmıştır.

Bu belirlemeler karşısında, henüz tapuya dönüşmemiş tapu tahsis belgesi ile tasarruf edilen ve barınma amaçlı kullanılması gereken gecekondunun Yasanın öngördüğü amaçlara aykırı olarak yıkıldığının belirlenmesi üzerine tapu verilmesi isteminin reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığından, İdare Mahkemesince; işleminin iptali yolunda verilen kararda isabet görülmemiştir.

c) Tapu Tahsis Belgesi Alınmış Parsellerin Belediye ve İl Özel İdarelerine Devri

2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi belediye ve il özel idareleri  adına tescili yapılacak arazi ve arsalardan bahsetmektedir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler bu sınırlar dışında özel idareler adına resen tapuya tescil edilir.

Yukarıdaki madde gereğince daha evvel kadastro çalışmaları sırasında tespit harici bırakılan sınırlandırılması yapılmakla beraber tapu kütüğüne tescil edilemeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan üzerinde yapılaşma bulunanlar valiliğin talebi üzerine Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1278 sayılı, kadastro görmeyen yerlerde ise 1251 sayılı Genelge hükümlerine göre idari yoldan belediye veya il özel idaresi adına tescil edilecektir. Söz konusu Genelgeler Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 14.10.1996 tarih ve 1996/6 sıra sayılı genelgesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Dolaysıyla bu taşınmazların idari yoldan tescillerinin bu genelge hükümlerine göre yapılması gerekir.

Burada önemli olan husus, valilikçe tescili talep edilen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tamamı üzerinde yapılaşma yok ise sadece yapılaşma bulunan kısımlar tescile tabi tutulacaktır.

Maddenin son fıkrasında “Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen Hazine arsa ve arazileri iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu fıkra ile Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan üzerinde yapılanma  bulunanların ilgili belediyelere devir şartları belirtilmiştir. Buna göre bu yerlerin ilgili belediyelere devri için;

-Söz konusu taşınmazlar üzerindeki yapılanmaların 2981 sayılı Kanun kapsamında bulunması,

-İmar ıslah planının yapılmış veya yapılacak olması,

-Hak sahiplerinin süresinde müracaat ederek tapu tahsis belgesi almış olması,

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1482 sayılı Genelgesi ekindeki Yönergede; yapılmış ve yapılacak ıslah imar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış veya ayrılacak yerler hariç belediyelerin taleplerinin öncelikle kadastro müdürlüklerince mahallen incelenerek Maliye Hazinesine ait arsa veya arazinin tamamı üzerinde yapılaşma yok ise, sadece yapılaşma bulunan kısımların ifraz edilerek belediyenin isteminin maliye kuruluşuna iletilmesi (sakınca bulunduğunun bildirilmesi hali hariç) söz konusu taşınmazların belediyeler adına tescil edilerek, sonucundan ayrıca Maliye kuruluşuna bilgi verilmesi istenilmektedir.

Devir işlemlerinin Maliye Bakanlığından izin alınarak yapılması gerekir. Ancak, uygulamada genellikle üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların ilgili belediye veya il özel idaresi adına tescili işlemlerinde Maliye Bakanlığından devir izni alınmaksızın işlemlerin tamamlandığı görülmektedir. Bunu destekleyecek mahiyette yargı kararları da mevcuttur. Bu konuda çıkarılan Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 05.11.1999 tarih ve 243 sayılı Genelgesi ile devir işlemlerinde valilikler (defterdarlık) yetkili kılınmış, ilçelerden gelen devir taleplerinin de valiliklerce (defterdarlık) sonuçlandırılması uygun görülmüştür.

Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için gerekli görülen arazi ve arsalar eski sahipleri kamu idarelerine veya o işe tahsis edilmek üzere Hazineye aynı şartlarla geri verilir.

Özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha gibi hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin, okul, camii gibi kamu hizmetlerine verilen yerler ise bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.

ç) Tapu Tahsis Amaçlı Olarak Belediyeye Devredilen Hazine Taşınmazlarındaki Şerhin İşlevi Nedir?

İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek amacıyla 1984 yılında 2981 sayılı KANUN yürürlüğe konulmuştur.

Kanun’un 10. maddesine göre ” Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu Kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir.”

Tapu tahsis belgesi olan vatandaşların tapu tahsis belgesinde belirtilen yüzölçümü kadarını vatandaşa vermek üzere belediyeye devir işlemi 266 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre yapılmaktadır.  Devredilen taşınmazların tapu kütüğüne (İlgili belediyelere devredilen Hazineye ait taşınmaz malların, 2981 sayılı Kanun ve söz konusu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak kullanılmaması halinde, bedelsiz olarak tekrar Hazineye dönecektir) şerhi konulmaktadır. Bu şerh varken yeri satabilir mi veya yıkıp yüksek katlı bina yapmaya engel midir bu şerh?

266 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “belediyelere devredilen Hazineye ait taşınmaz malların, 2981 sayılı Kanun ve söz konusu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak kullanılmaması halinde, bedelsiz olarak tekrar Hazineye döneceğine dair tapu kütüğüne şerh konulması” gerekmektedir.

Bu şerhin konulması mevzuatsal bir zorunluluktur. Şerh, belediyelerin söz konusu taşınmazı 2981 sayılı Kanun amaçlarında kullanması ve hak sahiplerine devretmesi amacıyla konulmuştur.

Şerhin olması, taşınmazın satışına engel değildir. Bununa birlikte yapının yıkılarak mevzuatta öngörülenin aksine çok katlı bina yapılması mümkün değildir. 266 sayılı Tebliğe göre bu alanda yapılacak yapılar 4 katı (12.50) geçemez: “Islah imar planı veya kadastro planları sonucu oluşan veya mevcut imar planının uygulanamaması nedeniyle belediye meclisi kararıyla ıslah imar planı olarak kabul edilen ve üzerinde kanun kapsamındaki tapu tahsis belgesi almış veya almaya hak kazanmış kişilere ait gecekondu bulunan, imar planında binaların azami yüksekliği 12.50 metreyi geçmemek üzere, konut alanı olarak ayrılan ve Kanunun 14 üncü maddesinde belirtilen yerler kapsamında bulunmayan…”

Tapu Tahsis Belgelerinin ve Tapuların İptali

2981 sayılı Kanunun 10/(b) maddesinin son bendinde, “Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları re’sen iptal edilir” hükmü yer almaktadır. Bu nedenle gerçek hak sahibi olmadığı halde herhangi bir nedenle tapu tahsis belgesi veya tapu verilen kişilerin hak sahibi olmadıkları yahut tapu tahsis veya tapusu verilen yerlerde gecekonduların bulunmadığı anlaşılırsa arsa veya arazi tahsisi yapan idarece tahsisin veya tapunun iptali mümkündür.

İlgili idarece tahsis veya tapunun iptal edildiğinin tapu sicil müdürlüklerine bildirilmesinden sonra, tapu sicil müdürlükleri herhangi bir hüküm aramaksızın;

-Tahsisin iptal edilmesi halinde, ilgili idarenin talebini yevmiye defterine kaydederek beyanlar hanesindeki tahsis şerhini resen terkin edeceklerdir.

-Tapunun iptal edilmesi durumunda ise, ilgili idarenin talebini yevmiye defterine kaydederek tapu kaydını ilgili idare adına resen tashih edeceklerdir.

Her iki halde de Medeni Kanunun 927. maddesi gereğince tapu tahsis belgesi veya tapusu iptal edilen kişilere bilgi verilecektir.