1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Bedelsiz Terk Edilen Yerler Eski Malikine Döner Mi?


Tapuda bedelsiz kamuya terk işlemi nedir?

Yola ve yeşil alana terk işlemi, parselasyon niteliği taşıyan ayırma işleminin özel bir şeklidir. Terk işleminde, kadastro parselinin imar planına göre yola ve yeşil alana giden kısımları belirlenmekte ve geri kalan kısım imar planına uygun olarak imar parsellerine ayrılmaktadır. Uygulamada taşınmazın yola ve yeşil alana giden kısımları ayrıldıktan sonra geriye kalan kısmı imar planına göre birden fazla imar parseline denk geliyor ise yola ve yeşil alana giden kısımlar ifraz edilerek yeni imar parselleri oluşturulmakta ve yeni ada/parsel numarası verilmektedir. Bu konuda detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Yola Terk Nedir? Yola Terk Yapılmadan Ruhsat Verilir Mi?

Belediyeye terk edilen yerler geri alınabilir mi?

Kamu hizmeti için gerekli olan taşınmazların kamu idarelerinin tasarrufuna geçirilmesinin yollarından bir tanesi, terk işlemleridir. Terk işlemi, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın malik tarafından kamunun ortak kullanımına bırakılmasıdır. Bu taşınmazlar malikin mülkiyetinden çıkmakta, ancak ilgili kamu idaresinin mülkiyetine de girmemektedir. Örneğin maliki tarafından yol, park ya da yeşil alan olarak terk edilen taşınmazlar malikin mülkiyetinden çıkmakta, ancak ilgili belediyenin mülkiyetine de girmemektedir.

Bu gibi yerlerin terk edilmesindeki temel gerekçe, bu alanların imar planında kamu hizmeti alanında kalmasıdır. Bu anlamda malik, kamu hizmeti alanında kalan taşınmazını, genellikle ifraz dosyasını onaylatmak veya inşaat ruhsatı alabilmek amacıyla, bedelsiz olarak kamunun ortak kullanımına terk etmektedir.

Terk işlemindeki temel gerekçe bu alanların imar planında kamu hizmeti alanında kalması olduğuna göre, bu alanların imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek alana denk gelmesi durumunda eski malike iadesi bir zorunluluktur.

Bedelsiz terk edilen yerlerin iade edilmemesi mülkiyet hakkının ihlalidir

Her şeyden önce, terk edilen fakat terk amacında kullanılmayan yerlerin eski malike iade edilmemesi Anayasa’nın 35. maddesi ile korunan mülkiyet hakkına aykırılık teşkil etmektedir. Anayasa’nın 35.  maddesine göre mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla kısıtlanabilir. Mülkiyet hakkının kısıtlandığı durumlarda ise kamu yararı ile bireysel yarar dengelenmelidir. Bu gereklilik, bireysel menfaat ile kamu yararı arasındaki dengenin korunması zorunluluğundan kaynaklanır. Mademki malik, kamu yararı gereğince bazı külfetlere katlanmaktadır, bunun karşılığı malike çeşitli yararlar temin edilerek bireysel menfaat dengelenmelidir.

Terk işleminde olduğu üzere, taşınmaz bedel ödemeksizin kamunun ortak kullanımına terk edilmiş yerlerde dengeleme, taşınmazın terk amacında kullanılmaması durumunda eski malike iadesi şeklinde cereyan etmelidir. Bu dengelemeye göre, malik terk işlemi yapılırken karşılıksız bir yükümlülüğe maruz bırakılmaktadır; bu nedenle terk amacının ortadan kalkması taşınmazın eski malike iadesini zorunlu kılar. Aksi bir düşünce tarzı (taşınmazın terk amacında kullanılmaması durumunda eski malike iade edilmemesi), malikin mülkiyetinden gereksiz bir eksilmeye neden olacağı gibi kamu idaresinin mülkiyetinde de haksız bir artışa neden olacaktır.

İmar Kanunu’nun 11. maddesi, bedelsiz terk edilen yerlerin iadesini düzenlemektedir.  3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. maddesi, Hazine tarafından terk edilen alanların plan değişikliği ile özel mülkiyete konu olması durumunda eski malike iadesini öngörmektedir ve Danıştay bu hükmün (kıyasen) özel hukuk kişileri tarafından terk edilen taşınmazlar açısından da uygulanması gerektiği kanaatindedir.

Kamu yararı ile bireysel yarar arasındaki dengeyi korumayı esas alan kanun koyucu İmar Kanunu’nun 11. maddesinde Hazine tarafından terk edilen alanların imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek hale gelmesi durumunda eski malike iadesini öngörmüştür. Söz konusu hüküm şu şekildedir: “(Terk edilen) Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.

Her ne kadar madde, lafzı itibarıyla, sadece Hazine taşınmazlarına yönelik olsa da, özü itibarıyla tüm taşınmazları ilgilendirir. Burada Hazine tarafından terk edilen alanların imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek hale gelmesi durumunda eski malike iadesinin öngörülmesi, kamunun menfaatleri ile bireysel menfaat (burada Hazine de özel hukuk kişileri gibidir) arasındaki dengeyi bozmama isteğinden kaynaklanır. Bu dengeyi bozmama isteğinin, özel hukuk kişileri açısından da evveliyatla geçerli olması gerekir.

Danıştay 6. Dairesi de 13.10.2015 tarihli ve E: 2012/5723, K: 2015/5912 sayılı kararında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Kamuya ait gayrimenkuller” başlıklı 11. maddesinde “(…)” hükmüne yer verildiğini buna karşılık 3194 sayılı Kanun’da özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar planı ile tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal bir düzenleme bulunmamakla birlikte Hazine ve özel idareye ait arsa ve arazilerden kamu yararı amacıyla alınan taşınmazların imar planıyla kullanım amacı değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirilmesi halinde, bu yerlerin devir alınan idareye aynı usulle iade edileceğine ilişkin hükmünün kıyasen özel mülkiyete konu olan taşınmazlar da uygulanmasının mülkiyet hakkını koruyan Anayasaya ve sözleşmeye, adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun olacağı hükmüne varmıştır.

Danıştay’ın bu kararına göre 3194 sayılı Kanun’un 11. maddesinde yer alan “Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir.”  hükmünün, özel hukuk kişileri tarafından terk edilen ve sonrasında imar planı değişikliği ile özel mülkiyet konusu olabilecek taşınmazlara da uygulanması Anayasaya ve sözleşmeye, adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun olacaktır.

Bunun doğal bir sonucu olarak da tarafından terk edilen alanların imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek hale gelmesi durumunda eski malike iadesi mülkiyet hakkı açısından zorunluluktur.

Terk İşleminin Malikin Rızasıyla Yapılması, İade Yükümlülüğünü Kaldırır mı?

Her ne kadar terk işleminin maliklerin rızası ile yapılmış görünse de uygulamada belediyelerden inşaat ruhsatı alabilmek için parselin, imar planına göre yol veya yeşil alanda kalan alanlarının terki bir zorunluluktur. Bu terki yapmadan inşaat ruhsatı alınması mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesinin 13.10.2015 tarihli ve E: 2012/5273, K: 2015/5912 sayılı kararında da bu terkin, “kamu yararı amacıyla kamu gücü kullanılarak” yapıldığı belirtilmektedir.

Üstelik bir an için terk işleminin maliklerin rızasıyla yapılmış olduğu kabul edilse dahi Yargıtay kararlarına göre, kamu yararı amacıyla malikin rızasıyla mülkiyetinden çıkan parselin plan değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek hale gelmesi durumunda eski malike iadesi gerekmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 28.09.2021 tarihli ve E: 2021/590, K: 2021/10488 sayılı kararında “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca malikin rızasıyla kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere kamuya terk edilen taşınmazın kamu yararı dışında konut alanına dönüştürülmesi nedeniyle, Anayasa Mahkemesi’nin 09.03.2017 ve 2014/11994 başvuru no.lu kararı da göz önüne alındığında davacıların Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğinin kabulü” gerektiğine ve belediye adına tescil edilen alanın, bedelsiz terk edilen kısımlar içinde kaldığının tespiti halinde bu kısımlardaki davacılar murisinin payı karşılığına hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Bu karar da göstermektedir ki terk edildikten sonra parselin plan değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olabilecek hale gelen parselin eski malike iadesi açısından terk işleminin malikin rızasıyla yapılmış olmasının ayrıcı bir sonucu bulunmamaktadır. Yani terk işleminin malikin rızasıyla yapılmış olması, iade yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır.

İmar Planına Dava Açılmamış Olması ve Planın Kesinleşmesi İadeyi Engeller mi?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi, uygulama işlemi üzerine bu işlemin dayanağı olan düzenleyici işlemlere karşı dava açılabileceğini öngörmektedir. Danıştay da uygulama işlemine karşı açılan davanın, süresinde açılmış olması şartıyla, düzenleyici işleme karşı her zaman dava açılabileceğini öngörmektedir.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 09.03.2007 tarihli ve E:2005/214, K:2007/1461 sayılı kararında; “Anayasal güvence altındaki temel hak ve özgürlüklerden olan mülkiyet hakkının kullanılabilmesi için ilgililerin gerekli işlemin yapılmasının idareden her zaman isteyebilecekleri açıktır. İmar planları mülkiyet hakkıyla ilgilidir ve bu mülkiyet hakkının kullanılabilmesi için imar durumu alınmış olması halinde aynı konuda idareye tekrar başvurulmasına ve başvuruya verilen cevap üzerine imar planına karşı dava açılmasına bir engel bulunmamaktadır. Her yeni başvuru üzerine idarece tesis edilecek işlem üzerine 2577 sayılı Yasanın 7. maddesinde öngörülen 60 günlük süre içinde imar planına dava açılması mümkündür. Bu durumda, mülkiyet hakkıyla ilgili bir konuda uygulama işlemi niteliğindeki imar durumu belgesi alınması üzerine süresinde dava açıldığından, İdare Mahkemesince işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken davanın süre yönünden reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.” İfadelerine yer verişmiştir.

Bundan dolayı, imar planlarının uygulama işlemi olan ihdas, parselasyon, ifraz-tevhit, kamulaştırma gibi işlemlere karşı açılacak davalarda, süresi geçmiş olsa bile, imar planlarının da iptali istenebilir.

Bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi? AİHM İçtihatları Nedir?

Terk edilen fakat terk amacında kullanılmayan yerlerin eski malike iade edilmemesinin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine aykırılığı da açıktır ve AİHM kararları ile tescillenmiştir. AİHM içtihatlarına göre mülkiyet hakkına yapılacak müdahaleler, bireysel menfaat ile kamu yararı arasındaki adil dengeyi bozmamalıdır. Bu dengenin sağlanmasının en yaygın yolu, mülkiyeti kamuya geçirilen taşınmaz karşılığında malike tazminat ödenmesidir.

Bu anlamda, terk amacında kullanılmayan taşınmazların eski malike iade edilmemesi, herhangi bir tazminat ödemeksizin malikin mülkiyetinde azalışa neden olacağı için adil denge malik aleyhine bozulmuş olacaktır.

AİHM Karaman/Türkiye kararında böyle bir durumun mülkiyet hakkının ihlali anlamına geleceğine karar vermiştir. AİHM’ne göre terk edilen taşınmazın amaç dışı kullanılması, bağışlama amacı dışında kullanılması anlamına gelir; böyle bir taşınmazın eski malike iade edilmemesi de mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilir.

Bedelsiz terk edilen yerler ve Anayasa Mahkemesi

Anayasa Mahkemesi, kamu yararı sebebiyle bedelsiz olarak yola terk edilen taşınmazın imar planında değişiklik yapılması sonucunda önceki malikine iade edilmemesinin mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir.

Anayasa Mahkemesinin, Süleyman Oktay Uras ve Sevtap Uras Başvurusunda (Başvuru Numarası: 2014/11994) verdiği 9/3/2017 tarihli bireysel başvuru kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

“Başvuru konusu olayda iade hakkının ortadan kaldırılmasının başvuruculara önemli bir külfet yüklediği tartışmasızdır. Buna karşılık Belediye, kamu yararı amacıyla yol yapılmak üzere bağışlanan taşınmazdan önemli ekonomik yarar elde etmektedir. Yol şartıyla bağışlanan taşınmazın konut alanına dönüştürülerek bundan elde edilecek ekonomik menfaatin Belediyeye ait olması devlete güven ilkesini zedeleyici sonuçlar doğurmaktadır. Öte yandan, Belediyenin konut alanına dönüştürdüğü taşınmazdan ekonomik çıkar sağlamasıyla elde edilecek kamu yararı, taşınmazın malike iade edilmemesi nedeniyle malikin yüklendiği külfete kıyasen çok hafif kalmaktadır.

Diğer bir deyişle konut alanına dönüştürülen taşınmazın eski malikine iade edilmeyerek Belediyenin özel mülkü hâline getirilmesi, amme menfaatlerinin gözetilmesindeki kamusal yarar ile bireyin mülkiyet hakkının korunmasındaki bireysel yarar arasında kurulması gereken makul dengenin malik aleyhine orantısız bir biçimde zedelenmesine yol açmaktadır. Bu durumda, başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülü olduğundan söz edilemez.”

Bedelsiz terk edilen yerler konusunda Yargıtay kararları

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere kamuya terk edilen taşınmazın kamu yararı dışında konut alanına dönüştürülmesi sonrasında eski malike iade edilmemesi sonucu mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 28.09.2021 tarihli ve E: 2021/590, K: 2021/10488 sayılı kararında “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca malikin rızasıyla kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere kamuya terk edilen taşınmazın kamu yararı dışında konut alanına dönüştürülmesi nedeniyle, Anayasa Mahkemesi’nin 09.03.2017 ve 2014/11994 başvuru no.lu kararı da göz önüne alındığında davacıların Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğinin kabulü” gerektiğine ve belediye adına tescil edilen alanın, bedelsiz terk edilen kısımlar içinde kaldığının tespiti halinde bu kısımlardaki davacılar murisinin payı karşılığına hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir.

Bedelsiz terk edilen yerler konusunda Danıştay kararları

Danıştay da terk edilen fakat imar planı değişikliği nedeniyle terk amacında kullanılmayan parselin bedelsiz olarak eski malike iade edilmesi gerektiği görüşündedir. Danıştay 6. Dairesinin 13.10.2015 tarihli ve E: 2012/5273, K: 2015/5912 sayılı kararında, kamu alanında kalan ve kamu yararı amacıyla kamu gücü kullanılarak davacıdan alınan taşınmazın daha sonra davalı idarece yapılan imar planı değişikliği ile imar adasına dahil edilmek suretiyle kullanım amacının değişmesi sonucunda davacıya bedelsiz iade edilmesi gerektiğine karar verilmiştir.

Yukarıda anlatılanlar çerçevesinde, kreş alanına dönüştürülen taşınmazın eski malikine iade edilmeyerek Belediyenin özel mülkü hâline getirilmesi, amme menfaatlerinin gözetilmesindeki kamusal yarar ile bireyin mülkiyet hakkının korunmasındaki bireysel yarar arasında kurulması gereken makul dengenin malik aleyhine orantısız bir biçimde zedelenmesine yol açmaktadır.

Bedelsiz Terk Edilen Yerler Eski Malikine Döner Mi?
Bedelsiz Terk Edilen Yerler Eski Malikine Döner Mi?

Yorum Yap

Yorumlar (4)

  1. Zahir Nazlı 1 ay önce

    Merhaba Suat hocam.
    Yazılarınızı mail atabilir misiniz?
    Teşekkür ederim

  2. Eren Sayar 6 ay önce

    Belediyece Meşru terk amacında( kamu yararı) kullanılmayan bedelsiz terklerin eski sahiperine iadesini öngören daha birçok istikrar kazanmış Danıştay,Yargıtay,AIHM ve AYM kararları mevcuttur.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.