Teşvik Belgeli Yatırımlara Yatırım Yeri Tahsisi Rehberi – 2023

Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

İstihdamı teşvik etmek amacıyla, teşvik belgeli yatırımlara bazı avantajlar sağlanmaktadır. Bunlardan bir tanesi de teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisidir. Bu çalışmamızda teşvik belgeli yatırımlara Hazine arazisi tahsisi konusu bir bütün olarak ele alınacaktır.

Teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yatırım yeri tahsis edilmesi suretiyle uygulanır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi veya taşınmazın harca esas değer üzerinden satılması şeklinde gerçekleşmektedir.

Yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi uyarınca yapılır. Madde hükmü şu şekildedir: “13/6/2006 tarihli ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamındaki yatırımlarla ilgili olarak talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması, gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde kırkdokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir. 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununa tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise aynı şartlarla kırkdokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.”

Bu hükmün uygulanmasını göstermek amacıyla Maliye Bakanlığınca Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar yayımlanmıştır. 

Yatırım Yeri Tahsisi Ne Demektir?

Hazineye ve diğer kamu idarelerine ait arazilerin, teşvik belgeli yatırımlar için irtifak hakkı suretiyle kiraya verilmesine bedelsiz yatırım yeri tahsisi denilmektedir. Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

Bu çalışmamızda Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisiyle ilgili tüm konuları ele almaya çalışacağız. Aşağıda temel konuların kısa bir açıklamasını ve linkini bulacaksınız.

Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Taşınmazların Tahsis Şekilleri

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, harca esas değer üzerinden satış veya Hazine taşınmazları üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Bu Kanun’un Ek 3. maddesi teşvik belgeli yatırımlara harca esas değer üzerinden satışı veya bu yatırımların gerçekleştirilmesi için Hazine arazileri üzerinde bu taşınmazlar lehine irtifak hakkı tesis edilmesini düzenlemektedir.

Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

a. İrtifak Hakkı Tesisi veya Kullanma İzni Verilmesi

Usul ve Esasların 7. maddesinin birinci fıkrasına göre teşvikten yararlanacak gerçek veya tüzel kişiler lehine; taşınmazlar üzerinde, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.

b. Harca Esas Değer Üzerinden Satış

4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinden Yararlanacak Yatırımlar

Teşvik belgeli yatırımlara, yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. maddesi uyarınca yapılır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar, Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisini belirli kurallara bağlamıştır.

⇒ 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararının 4’ncü maddesi uyarınca bölgesel teşvik uygulamaları, büyük ölçekli yatırımlar ve stratejik yatırımlar için yatırım yeri tahsisi yapılabilmektedir.

a) Bölgesel Teşvik Uygulamaları

Yeni teşvik sisteminde bölgesel yatırımlara yönelik önemli destekler sağlanmaktadır. Bazı yatırım konularının belli bölgeler ve illerde teşvik edilmesi suretiyle kaynakların katma değeri yüksek yatırımlara yönlendirilmesi, bölgesel gelişmişlik farklılıklarının azaltması, yatırımlarda kümelenme ve entegrasyonun sağlanması, yeni istihdam olanakları yaratılması ile verimliliğin ve üretimin artırılması hedeflenmektedir.

Bölgesel teşvik uygulamalarında tüm yatırım konuları desteklenmemektedir. Bölgesel teşvik uygulamalarından faydalanabilecek sektörler, bölgeler itibariyle asgari yatırım tutarları ve/veya kapasiteleri ile hangi yatırımların hangi illerde destekleneceği Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararlarıyla belirlenmektedir. Diğer taraftan teşvik unsurlarının yoğunluğu ve yararlanma süreleri bölgelere göre değişmektedir.

b) Büyük Ölçekli Yatırımlar

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararın 2’nci maddesinin (d) bendi büyük ölçekli yatırımları; 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamında belirlenen ve aynı kararın EK–3 no.lu ekinde gösterilen yatırımlar olarak tanımlanmıştır.

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kararın uygulanmasına ilişkin 2012/1 no.lu tebliğ çerçevesinde büyük ölçekli yatırımlar; “asgari sabit yatırım tutarı 50 Milyon TL’den başlamak üzere sektörüne göre farklı büyüklüklerle tanımlanan, ölçek ekonomilerden yararlanmak, yabancı sermaye yatırımlarını, ihracatı, teknoloji ve Ar- Ge kapasitesini artırmak ve uluslararası rekabette üstünlük sağlayabilmek özel teşvikler sağlanan yatırımlar” olarak tanımlanabilir.

c) Stratejik Yatırımlar

Stratejik yatırım kavramı teşvik literatürümüze 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararıyla girmiştir. Ancak bu kavramdan ne anlaşılması gerektiği ve tam olarak hangi yatırımların stratejik yatırım olduğu söz konusu kararda açıkça ortaya konmamış, bunun yerine bir yatırımın stratejik yatırım olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceğine Ekonomi Bakanlığı bünyesinde oluşturulacak “Stratejik Yatırımları Değerlendirme Komisyonu” tarafından karar verileceği belirtilmiştir.

Söz konusu Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kararın uygulanmasına ilişkin 2012/1 no.lu tebliğde çerçevesinde stratejik yatırımlar; sabit yatırım tutarı en az 50 milyon TL olan, ithalat bağımlılığı yüksek ürünler ile ara mallarının üretimine yönelik, yüksek katma değer yaratma ve uluslararası rekabet gücünü artırma potansiyeline sahip, ileri teknoloji kullanılan ve teşviki “Stratejik Yatırımları Değerlendirme Komisyonu” tarafından uygun görülen yatırımlar olarak tanımlanabilir.

Yatırım Yeri Teşvikinden Yararlanamayacak Yatırımlar

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararının 4’ncü maddesinde genel teşvik uygulamaları kapsamındaki yatırımlar için yatırım yeri tahsisi öngörülmemiştir. Yine aynı kararın 19’ncu maddesi uyarınca ar-ge ve çevre yatırımları için de yatırım yeri tahsisi yapılamamaktadır.

Diğer taraftan Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 2’nci fıkrası uyarınca, yatırım yeri teşvikinden arazi, arsa, royalti, yedek parça ve amortismana tâbi olmayan diğer harcamalar ile  5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu gereği finans ve sigortacılık konularında faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, 4283 sayılı Yap-İşlet Modeli ile Elektrik Enerjisi Üretim Tesislerinin Kurulması ve İşletilmesi ile Enerji Satışının Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen yatırımlar ve rödovans sözleşmesine bağlı olarak yapılan yatırımlar yararlanamaz.

Yatırım Yeri Tahsisi İçin Gerekli Şartlar

a) Yatırım Konusunun Yatırım Yeri Tahsisinden Yararlanacak Nitelikte Olması

4706 sayılı Kanun‘un Ek 3. maddesinin uygulanabilmesi için gereken ilk şart yatırımın konusunun 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamında olmasıdır. Bu madde hükmüne göre finans ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, taahhüt işleri, 16/7/1997 tarihli ve 4283 sayılı Kanun ile 8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Kanun kapsamında yapılan yatırımlar ile rödovans sözleşmelerine bağlı olarak yapılan yatırımlar hariç olmak üzere, bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen ve Hazine Müsteşarlığı tarafından teşvik belgesine bağlanan yatırımlardan elde edilen kazançlar, yatırımın kısmen veya tamamen işletilmesine başlanılan hesap döneminden itibaren yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar indirimli oranlar üzerinden kurumlar vergisine tabi tutulur. Görüldüğü üzere madde bazı istisnalar hariç olmak üzere aynı maddenin ikinci fıkrasında belirlenen yatırımlara bazı teşvikler sağlamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrası ise bu yatırımları tek tek belirlemek yerine Bakanlar Kuruluna bölgeler bazında tespit yetkisi vermektedir. Bu nedenle ek 3. maddeden yararlanacak yatırımların, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen konularda ve tutarlarda olması gerekmektedir.

Maddeye göre, finans, sigortacılık, iş ortaklıkları, Yap-İşlet Modeliyle yapılan Elektrik Enerjisi Üretim yatırımları ile diğer yatırımlar, rödovans sözleşmesine bağlı olarak yapılan yatırımlar, arazi, arsa, royalti, yedek parça ve amortismana tâbi olmayan diğer harcamalar yatırım yarı teşviki kapsamı dışındadır. Öte yandan genel teşvik uygulamaları, ar-ge ve çevre yatırımları için de yatırım yeri tahsisi yapılamamaktadır.

b) Teşvik Belgesi veya Yazı Alınması

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrası uyarınca yatırım yeri tahsisi için yatırımcıların Ekonomi Bakanlığınca (Teşvik Uygulama ve Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü) yatırım teşvik belgesi sahibi olmaları veya yatırım teşvik belgesine esas olmak üzere firma adı, yatırımın konusu, kapasitesi gibi yatırımın karakteristik değerlerini içerecek şekilde yatırım yeri tahsis edileceğine ilişkin Ekonomi Bakanlığından yazı almaları gerekmektedir.

c) Organize Sanayi veya Endüstri Bölgelerinde Tahsis Edilebilecek Boş Parsel Bulunmaması

4706 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre yatırım yeri tahsis edilebilmesi için talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması gerekmektedir. Keza Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrası uyarınca, yatırım yeri tahsis edilebilmesi için Talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülkî sınırları içinde organize sanayi veya endüstri bölgesi bulunması hâlinde, bu bölgelerde söz konusu yatırım için tahsis edilecek boş parsel bulunmaması veya bu yatırımın söz konusu bölgelerde yapılmasının uygun görülmemesi gerekmektedir.

ç) Yatırım Tutarı ve Kapasite

Yatırım tutarı açısından iki şart söz konusudur. Öncelikle yatırım tutarının Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Kararda yer alan asgari tutar ve kapasitenin üzerinde olması gerekir. Ayrıca 4706 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre, yatırımın, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması gerekmektedir.

Bu hususlar Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 1’nci fıkrasının (b) bendinde yer almıştır. Madde hükmüne göre, taşınmaz tahsisinden yararlanabilmek için irtifak hakkı veya kullanma iznine konu taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilecek toplam yatırım tutarının, taşınmaz maliki idarelerce bu taşınmazlara takdir edilecek rayiç değerin tarım,  hayvancılık ve eğitim yatırımı için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması gerekmektedir. Diğer taraftan aynı maddeye göre toplam sabit yatırım tutarı I ve II. bölgelerde bir milyon Türk Lirası, III, IV, V ve VI. bölgelerde ise beş yüz bin Türk Lirasından az olamaz.

d) Öz Kaynak Şartı

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 1’nci fıkrasının (ç) ve (d) bentleri uyarınca yatırımcının, taahhüt edilen yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olması zorunludur. ir şirketin öz kaynakları; işletme sahip veya ortaklarının bilanço tarihinde işletmeye yapmış oldukları sermaye yatırımlarının tutarını gösteren ödenmiş sermaye ile, sermaye yedekleri, kâr yedekleri, geçmiş yıllar kârları ve geçmiş yıllar zararları ve dönemin net kâr veya zararını kapsamaktadır. Bundan dolayı yatırımcılar tarafından taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğinin değerlendirilmesi aşamasında, şirket öz kaynağının yukarıda belirtilen kalemler dikkate alınarak incelenmesi gerekir.

Üstelik aynı maddeye göre yatırımcı yatırımını ne şekilde finanse edeceğini, idareye açıklamalıdır.

e) Fizibilite Raporu

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesine göre, taahhüt edilen yatırımın toplam tutarı on milyon Türk Lirasını aşan yatırımlarda yatırımcının fizibilite raporu ve finansman tablosunu idareye vermesi gerekmektedir.

f) İmar Planına Uygunluk

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 18. maddesine göre, irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazın imar parseli niteliğinde bulunması durumunda, yapılacak yatırımın taşınmazın imar plânında ayrıldığı amaca uygun olması zorunludur.

g) Harca Esas Değerden Satış İçin Gereken Ek Şartlar

4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesinde “Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63’üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda Hazine taşınmazları irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesine ilişkin şartların yanı sıra en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirasından az olmamak üzere taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilecektir.

Bu maddenin uygulanması amacıyla yayımlanan 334 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği tarım ve hayvancılık yatırımlarının bu madde kapsamında değerlendirilemeyeceğini hüküm altına almıştır. Aynı Tebliğe göre yatırımcının taahhüt edilen yatırımın en az yüzde otuzunu karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olunduğunun ve yatırımın finansmanının ne şekilde yapılacağının belgelendirilmesi zorunludur.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilebilecek Taşınmazlar

⇒ Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. Ancak, Usul ve Esasların 9. maddesi uyarınca, Devletin hüküm ve tasarrufu altında ve tapuya tescili mümkün olan yerler, Hazine adına tescil edildikten sonra irtifak hakkına konu edilebilecektir. Söz konusu taşınmazların tapuya tescili mümkün değilse kullanma izni verilebilecektir. Öte yandan, üzerinde kamuya ait ve ihtiyaç dışı bina ve müştemilat ile henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan arazi veya arsalar da yatırımcılara tahsis edilebilmektedir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ait işlemler Maliye Bakanlığınca; özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile ilgili işlemler ise taşınmaz maliki idarelerce yürütülür.

Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilemeyecek Taşınmazlar

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 8. maddesine göre; a) Tapu kütüklerinde ihtiyatî tedbir, haciz, ipotek, tapu tahsis belgesi, vakıf ve benzeri kısıtlayıcı şerh ve kayıt bulunan, b) Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan, c) Kamu hizmetlerinde kullanılan veya kamu hizmetine tahsisli olan, ç) Taşınmaz maliki idarece üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş, kullanma izni veya kiraya verilmiş olup; irtifak hakkı, kullanma izni ve kira süresi sona ermemiş olan, d) Mülkiyeti ihtilâflı olan,

e) İl kara yolları ağında kalması nedeniyle, 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun gereğince Karayolları Genel Müdürlüğüne temlik olunacak olan, f) Teferruğ yolu ile edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan, g) 6831 sayılı Orman Kanunu,  2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan,

ğ) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince ilgili kamu idaresi emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken, h) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olan ve Genelkurmay Başkanlığınca izin verilmeyen, ı) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen,

i)  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23’üncü maddesine göre kamulaştırma yolu ile edinilip beş yıl süre ile bir kamu hizmetine tahsis edilmemesi nedeniyle malikinin geri alma hakkını kullanabileceği süreyi geçmemiş olan ve bu Kanunun 30’uncu maddesine göre edinilen,

j) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen, k) 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca, içme ve kullanma sularının koruma alanları kapsamında olup ilgili kamu idarelerince izin verilmeyen, l)  2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken,

m) İmar planında ayrıldığı amaç dışında talep edilen, n) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce izin verilmeyen, o) 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanununun 4’üncü maddesi gereğince tespit ve tefrik edilen yaban hayatı koruma ve geliştirme sahalarında kalan,

ö) 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnameye göre, özel çevre koruma bölgesinde kalan ve Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca uygun görülmeyen, p) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığınca uygun görülmeyen,

r) 5543 sayılı İskân Kanunu gereğince Bayındırlık ve İskân Bakanlığına verilmesi gereken, s) Özel kanunları gereğince, üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi ya da kullanma izni verilmesi uygun görülmeyen, Taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmez veya kullanma izni verilmez.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Tahsisinde İhale Süreci ve İhale Sonrası İşlemler

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu konu hakkında hazırladığımız genel yazımız için tıklayınız: Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

Teşvik belgeli yatırımlara tahsisle ilgili olarak hazırladığımız bu yazımızda ise , yatırım yeri teşvikinden yararlanacak yatırımcının ne şekilde başvuruda bulunacağını ve ihale sürecinin nasıl işlediğini anlattım. 

Yatırıma Uygun Taşınmazların Tespiti

Yatırım teşvikinin ilk aşaması, taşınmazın tespit edilmesidir. Bu amaçla idare uygun taşınmazlarını belirleyip ilan edebileceği gibi yatırımcılar da uygun gördükleri taşınmazlar hakkında idarelere başvurabilmektedirler.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre taşınmaz maliki idareler, öncelikle yatırımın türüne göre, organize sanayi bölgesi veya endüstri bölgesi idaresinden veya diğer ilgili kurum ve kuruluşlardan bu Usul ve Esaslar kapsamında hangi tür yatırımlar için nerelerde, asgari ne kadar büyüklükte taşınmaz tahsisinin uygun olacağına ilişkin görüşleri de sorulmak suretiyle yatırıma elverişli taşınmazları tespit eder. Tespit edilen taşınmazların talep beklenmeksizin toplu olarak 8. maddede belirtilen kapsam dışında kalan taşınmazlardan olup olmadığı, taşınmaz maliki idarelerce ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından araştırılarak, teşvik edilen yatırımlar için uygun olup olmadığı öncelikle belirlenir. İl veya ilçe bazında teşvik edilecek yatırım ve sektörlere göre, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından tespit edilecek taşınmazların hangi yatırımlar için daha uygun olduğuna ilişkin görüşler alınır.

Maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar dışında kalan ancak yatırımcı tarafından talep edilen taşınmazlar da, maliki idarelerce uygun olduklarının tespit edilmesi halinde bu madde kapsamında değerlendirilebilir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmelerinin mümkün olduğu tespit edilenler hakkında, bunların belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı ve kentin gelişme yönünde kalıp kalmadığı ile bunların tahsis, satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi suretiyle alternatif değerlendirme şekillerinden hangisinin daha uygun olduğuna ilişkin görüş, öneri ve bilgiler Milli Emlak Otomosyon Projesi (MEOP) ortamında güncellenmek suretiyle ilana çıkılmadan önce ikişer aylık dönemler halinde bir yazıyla Maliye Bakanlığına bildirilerek izin alınır.

Taşınmazların Değerinin ve İlk Yıl Kullanım Bedelinin Tespit Edilmesi

Teşvik açısından en önemli şart, taahhüt edilen yatırımın değerinin, taşınmazın değerinin belirli bir katı olması gerektiği için yapılacak ilk işlerden birisi taşınmaz değerinin tespitidir. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 11. maddesine göre yatırıma konu taşınmazların rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, taşınmaz maliki idarelerin taşınmazlarını satmaya yetkili komisyonlarca tespit edilebilir veya yetkilendirilmiş olmaları halinde yetkileri kapsamındaki usullere göre tespit ettirilebilir.

Taşınmazın veya yatırımın özelliğine göre, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları, maliye uzmanları ile Sermaye Piyasası Kanununa tâbi ekspertiz şirketlerine tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, komisyonca ayrıca karar alınmasına gerek olmaksızın tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

İlan ve Duyuru 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 12. maddesine göre taşınmaz maliki idarelerce bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmek üzere belirlenen taşınmazlar, bulundukları yerlerdeki ticaret, sanayi ve ziraat odalarına bildirilir. Taşınmaz maliki idarelerce ilana çıkılması uygun görülen taşınmazlar en az iki aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar başvuru tarihine kadar taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında da yayımlanır.

Taşınmaz maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar, Türkiye genelinde yayımlanan tirajı en yüksek ilk on gazeteden Basın İlan Kurumunca belirlenecek birisinde bir defa yayınlanır. Son ilan tarihi ile komisyona müracaat tarihi arası otuz günden az olamaz.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri) ilana çıkılması uygun görülen taşınmazlar en az bir aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar son başvuru tarihine kadar Milli Emlak Genel Müdürlüğü internet sayfasında yayımlanır, başvuru olmaması halinde birer aylık dönemler halinde internette yayımlanmaya devam edilir.

Başvuru

Yatırım için gerçek ve tüzel kişiler başvurabilmektedir. Başvurular ilgili idareye yapılacaktır. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre yatırımcı; Ek-1’de yer alan talep formunu doldurarak, Ek-2’de yer alan yatırımcılardan istenecek belgeler ve Ek-6’da yer alan yatırım bilgi formu ile birlikte maliki idarenin taşınmazının bulunduğu yerdeki birimine başvurur. Hazine mülkiyetinde ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler için başvurular ilgili defterdarlığa ya da mal müdürlüğüne yapılır.

Yatırımcılar öncelikle Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-1) yer alan talep formunu doldurmak ve idareye vermek zorundadırlar. Bu formda yatırımcının adı soyadı / unvanı, T.C. kimlik no, (varsa) kanunî temsilcisinin adı soyadı / unvanı, telefon numarası, vergi kimlik no, oda sicil no ve adres bilgileri; talep edilen taşınmazların ili, ilçesi, mahallesi ya da köyü, mevkii/yöresi, pafta no/cilt no, parsel no/sıra no, yüzölçümü (m²), yatırım yapılacak alan (m²), yatırımın konusu, türü, istihdam kapasitesi (kişi), faaliyete geçme tarihi, toplam sabit yatırım tutarı (TL), yatırımın tamamlanma süresi (yıl) gibi bilgilere yer verilir.

Yatırımcı talep formunun yanı sıra gerekli diğer belgeleri tamamlayarak ilgili idareye vermek zorundadır. Bu belgelerin hangileri olduğu, yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre değişmektedir. Gerek belgeler yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Bunlardan karşısında artı (+) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenir; buna karşılık karşısında eksi (-) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenmez. Karşısında artı veya aynı zamanda eksi işareti olan belgeler (+/-) ilgili kişide varsa istenir.

Ayrıca yatırımcının Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde yer alan Yatırım Bilgi Formunu doldurarak idareye vermeleri gerekmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre, başvuru sırasında yatırımcı, bütçelerine gelir kaydedilmek üzere; I’inci bölgede bulunan illerde iki bin beş yüz, II’nci bölgede bulunan illerde iki bin, III’üncü bölgede bulunan illerde bin beş yüz, IV’üncü  ve V’inci bölgelerde bulunan illerde bin, VI’ncı bölgede bulunan illerde ise beş yüz Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin ilgili muhasebe birimine yatırarak, buna ilişkin makbuzu diğer belgelerle birlikte taşınmaz maliki idareye verir. Bu bedelin yatırıldığına ilişkin makbuz olmaksızın başvurular taşınmaz maliki idarelerce kabul edilmez.

Başvuru Bedeli Ne Kadardır?

Başvuru sırasında yatırımcı, Tablo-1’de belirtilen; I inci bölgede bulunan illerde iki bin beş yüz, II inci bölgede bulunan illerde iki bin, III üncü bölgede bulunan illerde bin beş yüz, IV üncü ve V inci bölgelerde bulunan illerde bin, VI ıncı bölgede bulunan illerde ise beş yüz Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin bütçelerine gelir kaydedilmek üzere ilgili muhasebe birimine yatırmak zorundadır.

Yatırımcıların Başvuru İçin Bilgi Ve Belgelerini Düzenlerken Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar Nelerdir?

Teşvik mevzuatı kapsamında ilana çıkarılan taşınmazlar için başvuru yapan yatırımcıların ek-2 de yer alan bilgi ve belgeleri eksiksiz olarak düzenlemeleri gerekmektedir. Belgeleri düzenlerken şu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

a) Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığı şartlarının karşılanması gerekmektedir.

b) Yatırımcının teşvik belgesinde ve yatırım bilgi formunda taahhüt ettiği yatırım tutarında farklılıklar bulunması halinde komisyon tarafından,

-Yatırım teşvik belgesi/karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarının yüzde ellisinin üzerindeki artış ve azalışlarda yatırım teşvik belgesi/ karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarı,

-Yatırım teşvik belgesi/karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarının yüzde ellisinin altındaki artış ve azalışlarda ise yatırım bilgi formundaki yatırım tutarı,

Dikkate alındığı göz önünde bulundurularak yatırım tutarlarının belirlenmesi gerekmektedir.

c) Organize sanayi bölgesinde boş parsel bulunmadığı ya da yatırımın bu alanlarda yapılmayacağına ilişkin belgenin, yatırım konusu itibariyle OSB içerisinde yapılabilecek yatırımlar için alınması gerekmekte olup, bu belgenin Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığından alınması gerekmektedir.

ç) Endüstri bölgesinde boş parsel bulunmadığı ya da yatırımın bu alanlarda yapılmayacağına ilişkin belgenin ise, yatırım yapılacak ilde endüstri bölgesi bulunması ve yatırım konusu itibariyle endüstri bölgesi içerisinde yapılabilecek yatırımlar için alınması gerekmekte olup bu belgenin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığından veya Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğünden alınması gerekmektedir.

d) Vergi borcu bulunmadığına ilişkin belgenin herhangi bir mevzuat içermeyecek şekilde alınması gerekmektedir.

e) Yatırımcıların YMM, SMMM veya Vergi Dairesince onaylı bilançolarında, taahhüt edilen (komisyonca da dikkate alınan tutar) yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda taahhüt içermeyen özkaynağa sahip olduklarının belirtilmesi gerekmektedir.

f) Taahhüt edilen yatırım tutarının elli milyon TL’yi aşması halinde fizibilite raporu ve finansman tablosu verilmesi gerekmektedir.

Komisyon Değerlendirmesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 14. maddesine göre yatırımcıya tahsis edilecek taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesiyle ilgili olarak vali veya görevlendireceği vali yardımcısının başkanlığında, taşınmaz maliki idarenin mahallindeki en büyük memuru (defterdar, il özel idaresi genel sekreteri, belediye başkanı, bölge müdürü veya il müdürü) ile taşınmazdan sorumlu birim amiri (millî emlak müdürü, emlak işlerinden sorumlu müdür gibi), çevre ve şehircilik il müdürü, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için ayrıca belediye imar müdürü ve yatırımın türüne göre ilgili bakanlığın il müdüründen oluşan bir komisyon kurulur.

Komisyon kararları oy çokluğu ile alınır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Muhalif kalan üye karşı oy gerekçesini yazarak imzalar. Oyların eşitliği halinde başkanın kullandığı oy yönünde çoğunluk sağlanmış sayılır.

Komisyonun raportörlüğü, taşınmaz maliki idarenin taşınmaz yönetiminden sorumlu birimince yapılır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 15. maddesine göre komisyon, başvuruları değerlendirirken yatırımcının;

a) Kayıtlı ve ödenmiş sermayesi dâhil malî durumunu,

b) Yatırımın gruplandırılan iller ve teşvik edilecek sektörler arasında yer alıp almadığını,

c) Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, maliki idarelerce taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım ve hayvancılık yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığını,

ç)    Taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğini,

d) Talep edilen taşınmazın üzerinde avan projenin uygulanıp uygulanamayacağını,

e) Avan projesine göre yapılacak yatırımdaki kapalı ve açık alanlar dikkate alınarak ne kadarlık bir taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu,

inceleyerek veya teknik elemanlara incelettirerek talepleri değerlendirir ve gerekçelerini belirtmek suretiyle yatırımcıya ön izin ve kullanma izni verilmesinin veya irtifak hakkı tesis edilmesinin uygun olup olmadığına karar verir ve onay için taşınmaz maliki idarelerin yetkili organlarına sunar. Komisyon kararıyla birlikte, karara konu taşınmaz hakkında yatırımcı tarafından düzenlenen belgeler ile bu taşınmaza ilişkin bilgi ve belgelerin birer örneği taşınmaz maliki idareye gönderilir.

Aynı taşınmaz hakkında ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisi talep eden birden fazla yatırımcı olması halinde komisyonca; yatırımcıların öz kaynakları, taahhüt ettikleri istihdam sayıları ve yatırım tutarından en yükseği yüz puan üzerinden değerlendirilerek, diğer yatırımcıların taahhüt ettikleri öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarından en yüksek öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarı oranına göre puanlama yapılır ve en yüksek toplam puanı alacak yatırımcı tercih edilir. Yapılacak bu puanlamada da eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilir.

İlan edilen taşınmazlar hakkında bu Usul ve Esaslar uyarınca yapılan talepler taşınmaz maliki idarece sonuçlandırılıncaya kadar tahsis, satış, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni verilmesi ve kiralama gibi diğer talepler değerlendirilmez.

Yetkili Makam Onayı

Değerlendirme komisyonunun kararlar taşınmaz maliki idarenin yetkili organlarının kararı ile kesinleşir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun encümenin görevlerini düzenleyen 34. maddesinin (g) bendinde “Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek” ibaresi yer aldığı için belediyeler açısından yetkili organ belediye encümenidir. Aynı hüküm 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu‘nun 26. maddesinde de yer aldığı için il özel idaresi açısından yetkili organ il encümenidir. Hazine mülkiyetinde veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığındadır.

Adına Komisyon Kararı Alınan Yatırımcı Lehine Hangi İşlemler Tesis Edilir?

Komisyonca uygun görülen ve Bakanlığımızca onaylanan yatırımcıya öncelikle plan ve projelerin hazırlanması ve onaylatılması için 1 (bir) yıl süreli ön izin verilmekte olup, bu süre ihtiyaç duyulması halinde en fazla bir yıl daha uzatılabilmektedir.

Ön izin süresince bedel alınmamaktadır. Ön izin şartlarını yerine getiren yatırımcı lehine emlak vergi değerleri üzerinden hesaplanacak bedel karşılığında 49 (kırk dokuz) yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilecektir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden takdir edilecek bedel karşılığında 49 (kırk dokuz) yıl süreli kullanma izni verilecektir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Ön İzin Verilmesi

Ön izin; irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazlardan imar plânı bulunmayanların imar plânlarıyla imar uygulamalarının ve yapılacak tesislere ilişkin uygulama projelerinin yaptırılması, gereken hallerde tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması amacıyla, fiili kullanım olmaksızın bir yıl süreyle ve bedelsiz olarak yatırımcıya taşınmaz maliki idarece verilen izni ifade etmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 17. maddesine göre irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazların maliki idarelerce, bu taşınmazlardan imar plânı bulunmayanların, yatırımcı tarafından imar plânlarıyla imar uygulamalarının ve yapılacak tesislere ilişkin uygulama projelerinin yapılması/yaptırılması, gereken hallerde tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması/yaptırılması amacıyla, fiili kullanım olmaksızın bedelsiz olarak bir yıl süreyle ön izin verilebilir ve bu süre ihtiyaç duyulması halinde bir yıl uzatılabilir.

Bu durumda taşınmazın maliki idare ile yatırımcı arasında örneği Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-3) yer alan ön izin sözleşmesi düzenlenir. Bunun için ön izin verilmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde ön izin sözleşmesinin imzalanması zorunludur. Sözleşme yapmaya yazılı olarak davet edilmesine rağmen, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde sözleşme düzenlemeyen yatırımcı bu hakkından vazgeçmiş sayılır. Ön izin sözleşmesinin notere tasdiki zorunlu değildir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 17. maddesine göre ön izin süresi bir yıldır. Bu süre ön izin sözleşmesinin taraflarca imzalandığı tarihte başlar. Bu süre ihtiyaç duyulması halinde bir yıl uzatılabilir. Yatırımcı tarafından talep edilmesi ve taşınmaz maliki idare tarafından gerekçelerin uygun bulunması durumunda ön izin süresi toplam iki yılı geçmemek üzere bir yıl daha uzatılabilir. Bu süre içerisinde de gerekli işlemlerin tamamlanmaması durumunda, ön izin iptal edilir ve ön izin sahibi tarafından taşınmaz maliki idareden herhangi bir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 19. maddesine göre ön izin bedelsizdir. Ayrıca ön izin sözleşmesi ile ilgili bütün vergi, resim, harç, katkı payları ve benzeri malî yükümlülükler ön izin sahibine aittir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Ön İzin Döneminde Yapılması Gereken İşlemler

Ön izin döneminde taşınmazın üzerinde yatırım ve inşaat yapmak üzere gerekli hazırlıkların yapılması gerekir. Bu kapsamda ilk olarak taşınmazların imar planlarının yapılması ya da mevcut imar planında değişiklik yapılması gerekir. Sonrasında ifraz ve tevhit gibi işlemlerle taşınmazın inşaata elverişli imar parseli haline getirilmesi gerekir. Bu aşamadan sonra yatırımın gerektirdiği projelerin hazırlanıp ilgili idareden onaylattırılması gerekir.

Ön izin süresi içerisinde taşınmaz yatırımcıya teslim edilmez, fiilen kullanılamaz, üzerinde herhangi bir inşaî faaliyette bulunulmaz ve hafriyat dökülmez. Ön izin sahibi bu hakkını devredemez ve bu süre içerisinde ortak alamaz.

Bu yükümlülüklerin ön izin süresi içerisinde yatırımcı tarafından yerine getirilememesi halinde, yatırımcı tarafından talep edilmesi ve taşınmaz maliki idare tarafından gerekçelerin uygun bulunması durumunda ön izin süresi toplam iki yılı geçmemek üzere bir yıl daha uzatılabilir. Bu süre içerisinde de gerekli işlemlerin tamamlanmaması durumunda, ön izin iptal edilir ve ön izin sahibi tarafından taşınmaz maliki idareden herhangi bir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı Tesis Edilmesi veya Kullanma İzni Tesisi

Ön izin sahibi tarafından, ön izin süresi içerisinde yukarıda belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde ön izin konusu taşınmazın üzerinde, taşınmaz maliki idarece daha sonra belirlenecek koşulları içeren tapu sicil müdürlüğünde resmî senet düzenlenmek suretiyle, 4706 sayılı Kanun’un ek 3’üncü maddesi ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslara göre, adına ön izin verilen yatırımcı lehine bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, kullanma izni verilir.

Bunun için kullanma izni verilmesine veya irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde;

a) Taşınmaz tescile tabi olmayan alanlardan ise; yatırımcının ilk yıl kullanma izni bedelini yatırması, atırımcıyla idare arasında Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-4) yer alan kullanma izni sözleşmesi düzenlenmesi, bu sözleşmenin notere tasdik ettirilmesi;

b) Taşınmaz tescilli ise; yatırımcının ilk yıl irtifak hakkı bedelini yatırması, yatırımcıyla idare arasında, tapu memuru önünde resmi senet ve eki olarak Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde yer (Ek-5) irtifak hakkı sözleşmesinin düzenlenmesi, irtifak hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı olarak tapuya tescil edilmesi,

gerekir.

Kullanma iznine ilişkin sözleşme taraflarca imzalanarak noterce tasdik edilmeden veya irtifak hakkı tapu siciline tescil edilmeden taşınmazlar yatırımcıya teslim edilmez ve üzerinde herhangi bir inşaî faaliyete izin verilmez.

İrtifak hakkının tapuya tesciline veya kullanma izni sözleşmesinin notere tasdik ettirilmesine ilişkin işlemler için ödenmesi gereken her türlü vergi, resim, harç, prim ve benzeri malî yükümlülükler yatırımcı tarafından karşılanır.

Sözleşme yapmaya yazılı olarak davet edilmesine rağmen, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelini yatırarak sözleşme düzenlemeyen yatırımcı bu hakkından vazgeçmiş sayılır.

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresi kırk dokuz yıldır. Bu süre sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Bedeli

İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, 15/6/2012 tarihli ve  2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararıyla gruplandırılan;

a) I’inci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde iki buçuğu,

b) II’nci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde ikisi,

c) III’üncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde bir buçuğu,

ç)    IV’üncü ve V’inci bölgelerde bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde biri,

d) VI’ncı bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde yarımıdır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 19. maddesine göre İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ikinci ve müteakip yıllar kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, cari yıl bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle hesaplanır.

İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri sözleşme düzenlenmeden önce, müteakip yıl bedelleri ise, kullanma izni sözleşmesinin düzenlendiği, irtifak hakkının tapuya tescil edildiği tarihler esas alınarak her yıl aynı tarihte peşin olarak taşınmaz maliki idarenin ilgili muhasebe birimine yatırılır.

Vadesinde ödenmeyen bedellere, 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 20. maddesine göre İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ilk yıl bedeli ile sözleşmeleri gereğince artırılarak tespit edilen ikinci ve üçüncü yıl bedelleri, yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesine göre, irtifak hakkı veya kullanma izni verilenlerden ayrıca hasılat payı alınmaz. Aynı hüküm Usul ve Esasların 7. maddesinin ikinci fıkrasında da yer almıştır. Buna göre irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerindeki yapı ve tesislerin işletilmesinden elde edilen hasılattan, bunların üçüncü kişilere kiralanması dâhil pay alınmaz.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırım Süresi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 22. maddesine göre yatırım teşvik belgesinde belirlenen veya uzatılmış ise uzatılan süreler göz önünde bulundurularak yatırıma başlanılması ve uygulama projelerinde gösterilen bina, yapı ve tesislerin inşaatlarının bitirilerek faaliyete geçilmesi zorunludur.

Ekonomi Bakanlığınca yatırım teşvik belgesinde belirtilen yatırım süresinin uzatılması halinde, yatırımcı tarafından buna ilişkin belgenin bir örneği taşınmaz maliki idareye verilir.

Yatırım teşvik belgesinde belirlenen veya uzatılmış ise uzatılan süreler içerisinde tamamlanamayan yatırımların tamamlanması için mücbir sebepler dışında ek süre verilmez.

Usul ve Esasların 23. maddesine göre yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma izninin süresinin uzatılması talebinde bulunamaz. Ancak; a) Yangın, deprem ve su baskını gibi tabii afetler, b) Ülkede genel veya işin yapıldığı yerde kısmi seferberlik ilanı, c) Genel grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkânsızlıkların meydana gelmesi, ç)    Bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması, d) İrtifak hakkı lehtarı ve kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, ancak hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması, hâllerinde, kamudan kaynaklanan fiili veya hukukî imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar, irtifak hakkı ve kullanma izni süresinin dondurulması suretiyle uzatımı talebinde bulunulabilir.

İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması ya da mücbir sebeplerin varlığı halinde, irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin talebi üzerine irtifak hakkı veya kullanma izni süresi kamudan kaynaklanan fiili veya hukuki imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar dondurulur. Dondurulan süre için bedel alınmaz. Sürenin yeniden işlemeye başladığı tarihte alınacak bedel, dondurulan yıl bedelinin geçen süre kadar sözleşmesinde belirtilen oranda artırılması suretiyle tespit edilir. Ancak, dondurulan yıl için ödenmiş olan bedelin dondurulan süreye isabet eden kısmı sözleşmesinde belirtilen oranda artırılmak suretiyle yeni tespit edilen bedelden mahsup edilir. Dondurulan süre sözleşme süresine eklenir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İşletme Döneminde Yatırımcının Yükümlülükleri

⇒ Yatırım dönemi sona erdikten sonra işletme dönemi gelmektedir. İşletme döneminde yatırımcı belirli yükümlülüklere uymak zorundadır. Örneğin kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez. Ayrıca yatırımcı istihdam şartına uygun davranmak zorundadır. 

a) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İstihdam Şartı

Aslında istihdam şartı doğrudan 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesinden kaynaklanan bir şart değildir. Bu şart teşvik belgesi mevzuatından kaynaklanmaktadır. Teşvik belgelerinde belirli sayıda istihdam öngörülmektedir, 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesi de teşvik belgesi şartı aradığına göre Ek 3. madde kapsamında taşınmaz tahsisi için belirli sayıda istihdamın sağlanması şarttır. Usul ve Esasların 16. maddesine göre Yatırım teşvik belgesinde belirtilen istihdam edilecek işçi sayısına, yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren beş yıl süreyle uyulması zorunludur. İstihdam edilecek işçi sayısı beş yıllık ortalama üzerinden değerlendirilir. Üretime katkı sağlamak amacıyla hizmet satın alınmak suretiyle sağlanan istihdam, taahhüt edilen istihdam sayısı içerisinde değerlendirilmez.

b) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Taşınmazın Kullanım Şekli

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, kullanma iznine konu taşınmaz/alan yatırım amacında kullanılır ve projede belirtilen tesisler dışında başka bir yapılaşmaya gidilmez.

c) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı veya Kullanma İzni Bedellerinin Ödemesi

İrtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin iki yıl üst üste vadesinden itibaren otuz gün içinde yatırılmaması hâlinde kullanma izni sözleşmesi feshedilir. Bu durumda herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir. Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

ç) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İndirimlerin İptali ve Hâsılattan Pay Alınması

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 27’nci maddesi uyarınca yatırımcı tarafından, mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen yatırımın tamamlanmaması veya öngörülen istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde, bölgeler itibariyle farklılaştırılarak emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmak suretiyle irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri yönünden sağlanan indirimler ile hâsılat payı alınmaması suretiyle yapılan indirimler iptal edilerek genel hükümlere göre işlem yapılır ve hâsılat payı alınır.

İndirimin iptali halinde, cari yıl irtifak hakkı ve kullanma izni bedeli, rayiç bedel üzerinden (bu bedeller emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz) tahsil edilir, müteakip yıl bedelleri ise Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılması suretiyle hesaplanarak tahsil edilir.

İndirimsiz bedelle irtifak hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi ve hâsılat payının ödenmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliği tarihinden itibaren altmış gün içerisinde kabul edilmemesi veya gerekli işlemlerin yaptırılmaması hâlinde, Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; 26’ncı madde hükümleri uygulanır.

d) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırımın ve İşletmenin Devri

Taşınmaz teşvikinden yararlanan yatırımların gerek yatırım ve gerekse işletme döneminde üçüncü kişilere devri mümkündür. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 21. maddesine göre yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma iznini üçüncü kişilere devredebilir. Ancak, devrin yatırım tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide söz konusu usul ve esasların 6. maddesinde[1] belirtilen şartlar aranır.

Devreden yatırımcı devir işlemi sırasında devir alan gerçek ya da tüzel kişiyi devir tarihinden itibaren en geç bir ay içinde taşınmaz maliki idare ile yeni sözleşme yapması gerektiğini bildirir ve bu konuda uyarır. Devralan kişiler devir tarihinden itibaren otuz gün içinde taşınmaz maliki idareye bilgi vererek, devredenin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini içeren ve idarece düzenlenecek olan yeni sözleşmeyi imzalamak zorundadır.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırım Döneminde Denetim

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 24. maddesine göre yatırımcı; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisleri onaylı imar planı ve uygulama projesine uygun olarak yapmak zorundadır.

Taşınmaz maliki idareler, inşaat aşamasında ve işletme süresince gerekli gördüğü takdirde taşınmazların üzerindeki bütün yapı ve tesisleri kontrol etmeye veya ettirmeye yetkilidir. Bu kontroller sırasında belirlenecek hata ve eksiklikler, taşınmaz maliki idarelerce belirlenecek süre ve şartlarla yatırımcı tarafından tamamlanır.

Taşınmaz maliki idareler tarafından işletme süresince 4706 sayılı Kanunun Ek 3’üncü maddesinde ve bu Usul ve Esaslar ile sözleşmesinde yer alan hükümlere uyulup uyulmadığı denetlenebilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresinin Sona Ermesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; irtifak hakkı ve kullanma izni, sözleşme süresi sonunda sona erer. Bu durumda; makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder. Bundan dolayı hak lehtarı veya kullanma izni sahibi ile üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Ancak, yatırımcının talep etmesi halinde, üzerindeki yapı ve tesisler dikkate alınmak suretiyle genel hükümlere göre bedeli karşılığında doğrudan irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzninin İptali, Tahliye ve Geri Alma

Yatırımcının bu Usul ve Esaslarda ve sözleşmesinde yer alan hükümlere uymadığının veya mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti halinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir.

Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

Yatırımcı, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın taşınmaz maliki idarece alınacak irtifak hakkı veya kullanma izninin iptal edildiğine dair kararın tebliğ tarihinden itibaren taşınmazı otuz gün içinde tahliye eder.

Taşınmazın geri alımı sırasında, taşınmazın yatırımcıya korunarak kullanımı şartıyla üzerindeki bina ve müştemilatıyla teslim edildiği hallerde, teslim edilen bina ve müştemilatın korunarak kullanılmamasından doğan zararlar taşınmaz maliki idarelerce ayrıca tazmin ettirilir.