Bakanlığımızca 81 İl Valiliğine yazılan 2020-073426 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (Korona Virüsü (Covid-19) İle Mücadele kapsamında kira bedellerinin dondurulması) ile;
Buna göre, kiracıları tarafından talep edilmesi halinde;
a) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70. maddelerine göre idaremizce kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerler ile İçişleri Bakanlığınca 16/03/2020 tarihi itibariyle faaliyet göstermemesine karar verilen yerlere ait kira bedellerinin, faaliyet göstermediği süreye isabet eden kısımlarının kira bedelinden indirilmesi/iade edilmesi/mahsup yapılması,
b) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70. maddelerine göre idaremizce kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi suretiyle gerekli indirim/iade/mahsubun yapılması,
Uygun görülmüştür. Bu genel yazının uygulanmasına ilişkin olarak düşüncelerimi bu yazıda açıkladım.
https://gayrimenkulmevzuati.com/2020-073426-sayili-milli-emlak-genel-yazisi/
NOT: Bu yazı, ilk düşüncelerle yazılmış bir yazıdır. Zamanla ekleme/detaylandırma/değiştirme yapılabilir.1) Açıklamaya bile gerek yok ki kira bedelinden indirim/iade/mahsup için kiracının talebi gerekir.
2) Herhangi bir kira ünitesinde İçişleri Bakanlığınca 16/03/2020 tarihi itibariyle alınan kararlar nedeniyle faaliyet tamamen durmuş ise 16/03/2020 tarihinden itibaren kira bedeli tahsil edilmemesi gerekir.
Üç aylık peşin yatırılan kira bedelinin 16.03.2020 tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmı iade edilir. Örneğin 01.03.2020 tarihinden peşin olarak 4500 TL kira bedeli alındığını varsayalım. Bu dönemin kira bedelini bulabilmek için 3 aylık dönemdeki toplam gün sayısı belirlenir ve bir günlük kira bedeli hesaplanır. Örneğin bu dönemdeki toplam gün sayısı 90 ve bir günlük kira bedeli 50 (4500/90) olarak hesaplanır. Kiracının faaliyete devam ettiği süre 15 gündür ve kira karşılığı 750 TL dir. Faaliyete devam edemediği süre 75 gün ve karşılığı 3750 TL dir. Bu 3750 TL nin iadesi gerekir.
Hazine arazilerinin nasıl kiralanacağı konusunda hazırlamış olduğum geniş çaplı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Hazine Arazisi Kiralama 2022: Hazine Arazileri İhalesiz Kiralanabilir mi?
Bu şekilde iade yapıldıktan sonra, iade edilen dönemden önce(örneğimizde 3 aylık kira bedeli yatırma tarihi 01.03.2020 olduğuna göre üç aylık dönemin bitiş tarihi olan 01.06.2020 tarihinden önce) faaliyete başlanılması durumunda bu kısma dönük olarak kira bedeli tahsil edilir.
3) Tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi gerekmektedir.
Burada bahsedilen kira üniteleri, tahsisli taşınmazda çalışan personele hizmet veren ve faaliyetleri İçişleri Bakanlığınca yasaklanmayan yerlerdir. Örneğin büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi üniteler bu gruba dahildir.
Burada kira bedelinden iade/indirim/mahsup yapılması açısından belirli bir süre yer almamaktadır. Sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri gibi alanların faaliyeti 16/03/2020 tarihi itibariyle durdurulduğu için bu alanlar açısından iade/indirim/mahsupta dikkate alınacak tarih belirlidir ancak faaliyete devam eden büfe, kantin, çayocağı gibi yerlerde bu şekilde bir tarih belirli değildir.
Bu nedenle, tahsisli kurumun, COVİD-19 ile mücadele açısından personel çalışma saatlerinde/şeklinde değişikliğin olduğu tarihin esas alınması gerekir. Bu değişikliğin mutlaka resmi bir şekilde yapılmış olmasına gerek olmadığını düşünüyorum. Örneğin vali veya kaymakam tarafından personelin dönüşümlü çalışması talimatını şifahen verildiği tarih esas alınabilir. Ayrıca Cumhurbaşkanlığı İdari İşler Başkanlığı Personel ve Prensipler Genel Müdürlüğünce yayımlanan 13/03/2020 tarihli ve 12362 sayılı Genelge ile bazı çalışanların 16 Mart 2020 tarihinden itibaren idari izinli sayılmaları, bazı çalışanların yıllık izin taleplerinin karşılanması, yıllık izin hakkı bulunmayanlar için mazeret izinlerinin kullandırılması uygun görülmüştür. Zaten bu tarihten sonra kurumlarda şifahen dönüşümlü çalışma talimatları da gelmeye başlanmıştır.
Bu kapsamda, faaliyetine devam eden yerlerde 13/03/2020 tarihinin (kurumlarda şifahen dönüşümlü çalışma talimatları daha sonra verilmiş ise bu tarihin) esas alınması mümkündür. Ama kendi düşünceme göre, faaliyetine devam eden yerlerde 13/03/2020 tarihinin esas alınarak iade/indirim/mahsup yapılabilmesi makuldür.
Faaliyetinde devam eden yerlerde indirim/iade nasıl yapılabilir? Öncelikle personel sayısındaki azalmanın tespit edilmesi gerekir. Büfe, kantin, çay ocaklarında kira bedeli personel sayısı esas alınarak belirlendiğine göre, personel sayısındaki azalmanın yüzdesel oranı kadar, kirada yüzdesel indirim yapılması en uygun yaklaşım olacaktır. Örneğin personel sayısının % 50 azaldığı bir kurumda kira bedelinin de yüzde elli indirimli olarak tahsil edilmesi makul olacaktır.
Bu çalışma düzeninin süresi konusunda resmi bir tarih bulunmamaktadır. Yani bu çalışma düzeninin ne kadar süreceğini bilemiyoruz. O nedenle her 3 aylık kira döneminde durum gözden geçirilmelidir.
13/03/2020 tarihinden önce peşin olarak tahsil edilen kira bedelinin bu tarihe kadar olan kısmı normal, bu tarihten sonra olan kısmı ise indirimli olarak hesaplanır ve buna göre iade yapılır. Örneğin 13.02.2020 tarihinde 3 aylık kira bedeli olarak peşin 3000 TL tahsil edildiğini ve personel sayısındaki azalmanın yüzde 50 olduğunu varsayalım. Bu durumda 13.02.2020-12.03.2020 tarihi arasındaki bir aylık süre normal olarak tahsil edilir. Geriye kalan 2 aylık süre % 50 indirimle aylık 500 TL ve toplam 1000 TL olarak hesaplanır. Buna göre toplam kira bedeli 2000 TL ve tahsil edilen peşin kira bedeli 3000 TL olduğuna göre 1000 TL iade yapılabilir.
Milli Emlak Kira Bedellerinde COVİD-19 İndirimi Yapılabilir mi?
Bilindiği üzere 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’a eklenen geçici 25. madde ile turizm amaçlı irtifak haklarında ecrimisil ve irtifak hakkı bedellerinin ertelenmesi hükmü getirilmişti.
“GEÇİCİ Madde 25- Kanunları uyarınca ilgili bakanlıklar tarafından üzerinde turizm tesisleri yapılmak üzere adlarına kamu arazisi tahsis edilen Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli yatırımcılar ve işletmecilerden; irtifak hakkı tesis edilip edilmediğine veya kullanma izni verilip verilmediğine bakılmaksızın 1/4/2020 tarihi ile 30/6/2020 tarihi arasındaki dönemde tahsil edilmesi gereken kira, kesin izin, kesin tahsis, irtifak hakkı, kullanma izni, yararlanma, ilave yararlanma bedelleri ve hasılat payları ile Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli turizm tesislerinin yatırımcıları ve işletmecilerinden bu faaliyetleri dolayısıyla Hazine taşınmazlarını izinsiz kullanımlarından dolayı aynı dönemde tahsil edilmesi gereken ecrimisillerin ödeme süreleri, başvuru şartı aranmaksızın altı ay ertelenir ve bu alacaklar ertelenen süre sonuna kadar herhangi bir zam veya faiz uygulanmadan tahsil edilir.
Bu düzenlemeye ilişkin olarak 31.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de 398 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Turizm yatırımlarında ecrimisil ve irtifak hakkı bedellerinin ertelenmesi) yayımlanmıştır.
COVİD-19 salgını ile en çok karşılaştığımız sorunlardan bir tanesi de yukarıdaki durumlar dışında kalan satış, kira, irtifak hakkı bedellerinde indirim yapılıp yapılamayacağıdır.
Öncelikle belirteyim ki taksitli satışlarda salgın hastalık nedeniyle taksitlerin ertelenebileceğine dair herhangi bir düzenlememiz bulunmamaktadır. Bu nedenle taksitli satışlarda salgın hastalık nedeniyle taksitlerin ertelenmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Üstelik taksitlerin banka kanalıyla yatırılması da mümkündür.
a) İrtifak Hakları
Benzer bir durum irtifak hakları için de geçerlidir. Gerek Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve gerekse 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri)’nde salgın hastalık nedeniyle irtifak hakkı bedellerinde indirim yapılabileceğine dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Bu şekilde bir uygulama ancak kanun ile yapılabilir. Kanun koyucu ise sadece turizm amaçlı irtifaklarda bedellerin ertelenmesini (indirim değil) öngörmüştür.
b) Tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kiraya verilen yerler
Ancak Hazine taşınmazlarında kiralamalarda durum farklıdır. Öncelikle belirteyim ki 2020-073426 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (Korona Virüsü (Covid-19) İle Mücadele kapsamında kira bedellerinin dondurulması) ile tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kiraya verilen yerlerin kira bedellerinden indirim/iade/mahsup yapılması öngörülmüştür.
c) Diğer kiralamalar
Tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kiraya verilen yerler dışında kalan kiralamalarda kira bedelinden indirim yapılabilir mi? Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ekinde (Ek-4) yer alan Kira Sözleşmesi’nin 8. maddesine göre “Tabii afetler (yangın, deprem, su baskını vs.), ülkede genel veya tesisin bulunduğu yerde kısmi seferberlik ilanı, genel veya kısmi grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkânsızlıkların meydana gelmesi, bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması ve benzeri hâller gibi mücbir sebepler ile sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere, kiracı sözleşmenin devamı süresince, kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi vb. talebinde bulunamaz.” Benzer bir hüküm 300 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Kira İşlemleri)’nde de yer almaktadır.
Bu hükmü tersinden yorumlar isek bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması gibi durumlarda kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarlarının, kiralanan alanın yüzölçümünün değiştirilmesi vb. talepler idare tarafından değerlendirilebilecektir. Yani idare tarafından uygun görülmesi durumunda sözleşmenin bu maddelerinde değişiklik yapılabilecektir.
Ancak şu hususu gözden ırak tutmamak gerek: İdare bu yönde bir işlem tesis etmeye mecbur değildir. Herhangi bir yargı kararı olmadığı sürece bu yönde işlem tesisi zorunlu değildir. Ayrıca uygulama birliği bakımında bu tür taleplerin Bakanlığımız tarafından değerlendirilmesi ve alınacak karara göre işlem tesis edilmesi en uygun yaklaşım olacaktır.
