Fiili Taksim Durumunda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Filli Taksim Nedir?

Fiili taksim hususu, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Keza fiili taksim durumunun; önalım hakkının kullanımına veya ortaklığın giderilmesi davası açılmasına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Fiili taksim konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim Nedir?

Öğreti de ise paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yasal ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir.

Kural olarak, tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Bununla birlikte, yukarıda açıklandığı üzere, fiili taksim olgusu, Medeni Kanun’da düzenlenmiş bir olgu olmamasına rağmen, Yargıtay fiili taksime bazı hukuki sonuçlar bağlamaktadır. Yargıtay’a göre, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “akde vefa” kuralının yanında iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için üç şart gerekmektedir. Bunlardan ilki, payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Nihayet üçüncüsü ise her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır.

Fiili taksimin geçerli olmasının ilk şartı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın varlığıdır. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu nedenle pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Paylı mülkiyete tabi olmayan bir taşınmazda paydan söz edilemeyeceği için fiili taksim de söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle, ne tek kişi mülkiyetinde ne de elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda fiili taksim hâli gündeme gelmez.

Fiili taksimin söz konusu olabilmesi için tüm paydaşlar arasında düzenlenmiş bir fiili taksim sözleşmesi veya herkesin rıza gösterdiği fiili bir kullanım durumu söz konusu olmalıdır. Bu anlamda paydaşlar, paylı malın maddi varlığı bölünmeye elverişli ise her paydaşa belli bölümlerin özgülenmesi suretiyle kullanılması konusunda anlaşabilirler. Böyle bir kullanım şekli sözleşmeyle kararlaştırılabileceği gibi eylemli olarak da oluşabilir.

Ancak fiili taksim sözleşmesinin tüm paydaşlar arasında yapılmış olması gerekir. Taşınmazdaki mevcut paydaşlardan cüz’i bir kısmı taşınmazın belirli bir kesiminde kendi aralarında bir taksim yapmış olsalar bile bu kullanmaya ilişkin fiili taksim olgusunun buna iştirak etmeyen diğer paydaşları bağlamayacağı kuşkusuzdur.

Paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olmaları gerekir. Bu kısımların miktarlarının eşit olmaması önemli değildir. Bu yerlerin bir kısmın eğimli, verimli veya verimsiz olması nedeniyle kendi aralarında fiilen böyle anlaşmışlardır.

Bir parselde fiili taksim olduğu nasıl anlaşılabilir? Bunun anlaşılabilmesinin ilk şartı, fiili bir kullanım varlığıdır. Yani öncelikle paydaşların taksim edilen kısımları kullanması gereklidir. Bir diğer koşul ise bu fiili kullanım durumu konusunda tüm paydaşların bir sözleşme ile anlaşmaları veya fiili duruma çok uzun süreden beridir sessiz kalmalarıdır. Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması mümkündür.

Eğer bir yazılı sözleşme var ise fiili taksim sözleşme ile ispat edilebilir. Yazılı bir sözleşme yok ise fiili taksim, tanık ve bilirkişi beyanlarıyla ispat edilebilir.

Yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Yargıtay bu gerçeklikten hareketle, filli taksime belirli sonuçlar bağlamaktadır.

Filli Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel mi?

Fiili taksimin varlığı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılmasına ve ortaklığın giderilmesine engel değildir.

Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, ortaklığın giderilmesinde aynen taksime karar verilmiş ise ve (eğer mümkün ise) her paydaşa fiilen kullandığı yerin verilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Müşterek paydaşların her biri payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi, kura çekme gerekmez; her paydaşa kullandığı bölümün verilmesi gerekir.

Çünkü Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarında, kat mülkiyetine elverişli yapıdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesinde paydaşlar arasında anlaşmaya dayalı fiilen taksim ve buna göre kullanımın varlığı halinde kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin bu fiili kullanıma göre paydaşlara özgülenmesinin gerektiği kabul edilmektedir.

Ortalığın giderilmesi davaları hakkında diğer konularda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi