Bu makale, ortaklığın giderilmesinin istenmeyeceği durumlardan biri olan kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi konusunu izah etmek üzere hazırlanmıştır. Paylı mülkiyette paylaşmanın istenmeyeceği diğer haller için şu yazımıza bakınız: Paylı Mülkiyette Paylaşmayı İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller Nelerdir? Ortalığın giderilmesi davaları hakkında diğer konularda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi
Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde “Maliklerce, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” hükmü yer almaktadır.
Bu düzenleme ilk olarak 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin birinci fıkrasına, 1.06.2019 tarihli ve 30808 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikin 10. maddesi ile eklenmiştir. Fakat düzenleme Danıştay 6. Dairesinin, 07.10.2021 tarihli ve E: 2019/17559, K: 2021/11060 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi E: 2019/17559 K: 2021/11060: Dava konusu Yönetmelik değişikliğinin, dayanağı 6306 sayılı Kanuna aykırı olduğu, yeniden inşa sürecinde geçici bir durum olan re’sen arsa paylı mülkiyetin kurulması aşamasında, genel kanun olan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 698. maddesi uyarınca -6306 sayılı Kanunun uygulanması ile ortaya çıkan bu geçici durumda- ortaklığın giderilmesi davası açılması imkanı getirilerek maliklere seçimlik hak tanınması ve uygulamada bu yolun sıkça tercih edilme ihtimali dikkate alındığında, sürecin sonraki aşamalarında, diğer malikler aleyhine özel kanun olan 6306 sayılı Kanunun devre dışı bırakılmasına sebep olunacağı gibi, söz konu Yönetmelik değişikliğinin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun bu şekilde bir neticeyi amaçlamadığı açık olduğundan, davaya konu Yönetmelik değişikliğinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır. Ayrıca; 6306 sayılı Kanun ile başlayan riskli yapı tespiti, yıkım ve yeniden inşa sürecindeki tüm uygulama işlemlerinin 6306 sayılı Kanunda belirlenen usuller çerçevesinde yürütülmesi gerekirken, sürecin 6306 sayılı Kanunda düzenlenmeyen ortaklığın giderilmesi davası ile çözümlenmesine yönelik düzenlemenin, ortaklığın giderilmesi davası açmayan diğer maliklerin mülkiyet hakkının sınırlanması neticesini doğuracağı ve Anayasanın 35. maddesi uyarınca Yönetmelik ile bu şekilde bir düzenleme yapılması hukuken mümkün bulunmadığından, dava konusu Yönetmelik değişikliğinde bu yönden de hukuka uyarlık görülmemektedir.
Bu karara karşı yapılan itiraz, Danıştay İDDK’nun 16.05.2022 tarihli ve E: 2022/155, K: 2022/1786 sayılı kararıyla reddedilmiş ve 6. Dairenin kararı onanmıştır.
Danıştay İDDK E: 2022/155 K: 2022/1786: “Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” hükmü uygulamada belirsizliklere sebebiyet verebilecek nitelikte, maliklere ortaklığın giderilmesi konusunda yeni bir hak verir mahiyette ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda Türk Medeni Kanunu hükümlerinin dışında değerlendirme yapılmasını gerektirecek şekilde yorumlanmaya açık olduğundan, düzenlemede bu yönden hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
6306 sayılı Kanunda Ortaklığın Giderilmesi
Bunun üzerine, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunun 10. maddesiyle “Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” hükmü eklenmiştir. Sonrasında 21.05.2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin 10. maddesiyle, 15. madde yeniden düzenlenmiştir. Yeniden düzenlenen maddenin birinci fıkrasında iptal edilen düzenlemenin aynısına tekrar yer verilmiştir.
Netice itibarıyla Yönetmelikteki bu düzenlemeye göre maliklerce, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir.
Aslında Yönetmelikte böyle bir hüküm bulunmasa dahi, paylı yapının paydaşlarının 4721 sayılı Medeni Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açabilmesi her zaman mümkündür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ”Paylaşma istemi” başlıklı 698. maddesinde; ”Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” düzenlemesine yer verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununa göre, ortaklığın giderilmesi davaları, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi ve devamında düzenlenmiş, aynı Kanun’un 703. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.” hükmüne göre de, elbirliği mülkiyeti de aksine hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyete ilişkin düzenlemelere tâbidir.
Bununla birlikte Danıştay bir kararında, ortaklığın 6306 sayılı Kanun kapsamında giderilebilmesi için hisseli maliklerin hem arsaya, hem de yapıya paydaş olmaları gerektiği, zira aksi yorumun kabulü halinde hisseli malik olunan bir arsada paydaşlardan birinin riskli yapı kapsamına alınabilecek bir yapı inşa etmek suretiyle 6306 sayılı Kanun kapsamında idari yoldan satış işlemlerini başlatmak ve böylece yargısal sürecini devre dışı bırakmak suretiyle ortaklardan bir veya birkaçının mülkiyet haklarının ihlal edileceği yönünde hüküm kurmuştur.
Danıştay 14. Dairesi E: 2016/7694 K: 2017/1078: 6306 sayılı Kanun’un lafzi ve ruhu ile değerlendirilmesi neticesinde; hisseli bir arazide yine hisseli olarak malik olunan bir yapının riskli yapı olarak ilan edilmesi ve yıkılması sonrasında maliklerin ne şekilde yeniden o arazide inşa sürecine başlayabileceklerini düzenleyen ortaklığın giderilmesi hükümlerini ihtiva ettiği, 6306 sayılı Kanun kapsamında giderilebilmesi için hisseli maliklerin hem araziye hem de yapıya paydaş olmaları gerektiği, aksi yorumun kabulü halinde hisseli malik olunan bir arazide paydaşlardan birinin riskli yapı kapsamına alınabilecek bir yapı inşa etmek suretiyle 6306 sayılı Kanun kapsamında idari yoldan satış işlemleri başlatmak ve böylece yargısal süreci devre dışı bırakmak suretiyle ortaklardan bir veya bir kaçının mülkiyet haklarının ihlal edileceği, dolayısıyla ortaklardan yalnız birine ait olan riskli yapı esas alınarak 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama işlemlerine başlanılamayacağı, hissedarlar arasındaki ortaklığın izale-i şuyu davası açılmak ve yargısal süreç içerisinde giderilmesi gerektiği
Danıştay bir kararında düzenlemenin asıl amacının, Türk Medeni Kanununun verdiği dava hakkının kötüye kullanılmasını engellemek olduğunu ve bu amaca hizmet etmek üzere, ortaklığın giderilmesi davalarının 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin 2/3 çoğunlukla alacağı kararın uygulanmasını durdurmayacağının kurala bağlandığını ifade etmiştir.
Danıştay 6. Dairesi E: 2019/17559 K: 2021/11060: Dava konusu Yönetmelik düzenlemesi ile idarenin savunmaları bir arada değerlendirildiğinde, düzenlemenin asıl amacının, Türk Medeni Kanununun verdiği dava hakkının kötüye kullanılmasını engellemek olduğu ve bu amaca hizmet etmek üzere, ortaklığın giderilmesi davalarının 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin 2/3 çoğunlukla alacağı kararın uygulanmasını durdurmayacağının kurala bağlandığı görülmektedir.
Buna karşılık Yargıtay’a göre, ortaklığın giderilmesi davaları, satış işlemlerine göre tali nitelikteki davalardır. Bu nedenle 2/3 arsa payı çoğunluğunun Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde hukuki yararları mevcut olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına dair işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/5292 K: 2016/1513: Dava konusu taşınmazın 2/3 arsa payının çoğunluğunu oluşturan malikler tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, bunların talebi üzerine Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından, ihaleye katılmayan paydaşların paylarının ihale ile satışı istendiği sırada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan maliklerin sözleşmeye katılacaklarını bildirdikleri halde sözleşmeye katılmayarak ortaklığın giderilmesini istedikleri anlaşılmıştır. Bu durumda 6306 Sayılı Kanun hükümlerine göre sözleşmeyi imzalayan 2/3 arsa payı çoğunluğunun Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde hukuki yararları mevcut olduğundan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına dair işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.
Burada kentsel dönüşüm açısından da sık sık karşılaşılabilecek bir konuyu vurgulamak faydalı olur. Bir veya birden fazla kişiye ait taşınmazda parselin maliki olmayan birden fazla kişiye ait bir yapı var ise sırf yapının ortaklığının giderilmesi istenilemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2009/3039 K: 2009/4993: Davacı, başkasına ait arsa üzerinde bulunan miras bırakana ait 3 katlı binanın ortaklığının giderilmesini istemiş ise de ortaklığın giderilmesi istenilen bina bilirkişi kurulu raporuna göre arzın mütemmim cüz’ü niteliğinde olup zeminden ayrı olarak satılması mümkün olmadığından ortaklığın giderilmesi istenemez. Öte yandan davacı binanın yıkılıp enkaz bedelinin ortaklığının giderilmesini de istemediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
