Yürürlükte bulunan mevzuatımız, kamu yararını dikkate alarak, bazı durumlarda ortaklığın giderilmesini kısıtlamıştır. Paylı mülkiyette paylaşmanın istenmeyeceği diğer haller için şu yazımıza bakınız: Paylı Mülkiyette Paylaşmayı İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller Nelerdir? Ortalığın giderilmesi davaları hakkında diğer konularda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi
a. 4706 Sayılı Kanun
4706 Sayılı Kanun‘un 5. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilmesini öngörmektedir.
Bu taşınmazlar, üzerindeki yapı sahiplerine hisseli olarak satılmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu şekilde belediyelere devredilen parsellerde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağına karar vermiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/6284 K: 2014/8411: Taşınmazdaki paylı mülkiyetin 4706 s. Yasanının 5. maddesinin uygulanması sonucunda ortaya çıkması, davacının sahip olduğu payın dahi öncesinde 4706 sayılı yasa gereğince satın alınan pay olması, her ne kadar belediye taşınmazda paydaş ise de, belediyenin taşınmazdaki paylarını 4706 Sayılı Yasanın 5 maddesi gereğince öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi haleflerine satmakla yükümlü olması, Yasa gereğince satış işlemlerinin hali hazırda devam etmesi ve bir kısım kişilerin satın alma haklarını kullanmasına rağmen taksitlerini henüz bitirmemiş olması nedeniyle tapuda paylarını devralmamış olmasına, bu aşamada ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde yasa gereğince satın alma hakkı elde eden kişilerin hak kaybında neden olacak olmasına, 4706 s. yasa gereğince başlatılan satış işlemleri sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemeyeceği
Karara göre; taşınmazdaki paylı mülkiyetin 4706 Sayılı Yasanının 5. maddesinin uygulanması sonucunda ortaya çıkması, davacının sahip olduğu payın dahi öncesinde 4706 sayılı yasa gereğince satın alınan pay olması, her ne kadar belediye taşınmazda paydaş ise de, belediyenin taşınmazdaki paylarını 4706 Sayılı Yasanın 5 maddesi gereğince öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi haleflerine satmakla yükümlü olması, Yasa gereğince satış işlemlerinin hali hazırda devam etmesi ve bir kısım kişilerin satın alma haklarını kullanmasına rağmen taksitlerini henüz bitirmemiş olması nedeniyle tapuda paylarını devralmamış olmasına, bu aşamada ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde yasa gereğince satın alma hakkı elde eden kişilerin hak kaybında neden olacak olmasına, Kaldı ki, taşınmazın satışının yasa kapsamında yapılmaması halinde belediyenin mülkiyetindeki payların bedelsiz olarak yeninden hazineye geçecek olmasına göre, TMK’nun 698/3 maddesi hükmü çerçevesinde, 4706 Sayılı yasa gereğince başlatılan satış işlemleri sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemeyeceğinden zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
b. Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesine göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bu kısıtlama sadece ana taşınmaz ve bunun üzerindeki yapıya şamildir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde ortaklığın giderilmesinin istenebilmesi mümkündür. 7. maddenin ikinci fıkrasına göre bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
c. Gecekondu Kanunu
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesi ise bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan taşınmazların, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre boyunca taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebine konu olamayacağını öngörmektedir. Fakat Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 27.04.1982 tarihli ve E: 1982/4536, K: 1982/4553 sayılı kararında bu şekilde tahsis edilen taşınmazın malikinin vefat etmesi halinde, mirasçılarının ortaklığın giderilmesi davası açabileceklerine karar vermiştir.
d. Tarım Reformu Alanları
1. Dağıtılan Topraklarla İlgili Kısıtlamalar
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 11. ve 12. maddelerinde yer almıştır. Kanunun 11. maddesine göre “Bu Kanuna göre dağıtılan topraklar bölünemez. Miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez. Ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu arazi kamu yararı dışında hiçbir ayni hakla kayıtlanamaz, haczedilemez, satış vadine konu edilemez ve kiraya verilemez. Ancak sahibine bırakılan topraklar, o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara hükmen veya rızaen bölünmemek suretiyle devir ve temlik edilebilir.”
Dolayısıyla 3083 sayılı Kanuna göre dağıtılan topraklar o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara hükmen veya rızaen bölünemez. Ayrıca miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez. Bu nedenle, dağıtılan toprak büyüklüğü, o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük ise ortaklığın aynen paylaşım veya satış suretiyle giderilmesine imkan yoktur.
2. Toprak Reformuna Başlanılan Uygulama Alanları
Kanun’un 13. maddesi de tarım reformuna başlanan alanlarla ilgili bazı kısıtlayıcı hükümler ihtiva etmektedir. Madde hükmüne göre “Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz.”
Maddenin ikinci fıkrasında ise “Birinci fıkrada belirtilen süreler içinde mahkemeler veya icra iflas daireleri tarafından bu arazi hakkında devir ve temliki gerektiren bir karar verilemez. Miras yoluyla intikaller, bu hükmün kapsamı dışındadır. Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler.” hükmü yer almaktaydı.
Buna göre bir alanın tarım reformu uygulama alanı ilan edilmesinden sonra taşınmaz malikleri mallarını devir ve temlik edemeyecekleri gibi mahkemeler ve icra daireleri de taşınmazın mülkiyetini devir ve temlikini gerektiren bir karar veremezlerdi.
Bununla birlikte ikinci fıkranın birinci cümlesi, Anayasa Mahkemesinin 11.4.2012 tarihli ve E: 2011/33 K: 2012/54 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi E: 2011/33 K: 2012/54: İtiraz konusu kural belli sürelerle mahkemelerin ve icra iflas dairelerinin devir ve temlik sonucu doğuran kararlar vermelerini yasaklamaktadır. Devir ve temlik işlemlerinin durdurulma süresi kanunda beş yıl olarak öngörülmüş olmakla birlikte on yıla kadar uzatılması mümkündür. Bu süre boyunca mahkemelere devir ve temlik sonucunu doğuracak karar verme yasağı öngörülmekle birlikte mahkemelerin nasıl karar vereceğine ilişkin bir açıklık getirilmemiştir. Bu durumda mahkemelerin önlerindeki derdest davaları askıya mı alacağı yoksa incelemeye devam ederek devir ve temlike neden olmayan bir karar mı vermek zorunda olduğu konusunda açıklık bulunmamaktadır. Mahkemeler bu seçeneklerden hangisini uygularsa uygulasın davada haklı olmakla birlikte itiraz konusu kural nedeniyle devir ve temlik sonucu doğuracak bir karar verilememesi sonucu hakkını elde edemeyen taraf, uygulama işlemleri tamamlandıktan sonra da haklarını tam olarak elde edemeyecektir. Davayı askıya alma halinde, dava konusu taşınmaz uygulama kapsamında bölünmüş ya da başka bir taşınmaz ile birleştirilmiş veya başka bir kişiye tahsis edilmiş olabileceğinden dava sonunda verilen kararın uygulanma kabiliyeti kalmayacaktır. Dava konusu taşınmazın kamulaştırılmış olması halinde de kamulaştırma bedeli tapuda malik gözüken kişiye ödenmiş olacağından davada haklı olan tarafın kamulaştırma bedeli alması da mümkün olmayacak veya alabilmesi için yeni davalar açması gerekecektir.
Fıkranın “Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler.” hükmünü ihtiva eden son cümlesi ise 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Yani fıkranın son cümlesi “Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler” şeklinde iken 15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 9. maddesi ile 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesinin son cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/14-469 K: 2015/2492: 6537 Sayılı Kanun’un 9. maddesiyle 3083 Sayılı Kanun’un 13. maddesinin son fıkrasının son cümlesinin yürürlükten kaldırıldığından toplulaştırma kapsamında olan davaya konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi mümkün hale gelmiştir. Hal böyle olunca bu son yasa değişikliği nedeni ile mahkemenin davacıların davaya konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebinin kabulüne dair direnme kararı usul ve yasaya uygundur.
Dolayısıyla Kanunun 13. maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında kalan ve işlemleri henüz tamamlanamayan arazilerin miras yoluyla intikali ve ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin olarak herhangi bir yasaklama bulunmamaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/4215 K: 2016/6249: 3083 sayılı Kanunun 13. maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında kalan ve işlemleri henüz tamamlanamayan arazilerin miras yoluyla intikali ve ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin olarak herhangi bir yasaklama bulunmadığı
Bu nedenle 3083 sayılı Kanun kapsamında uygulama alanı ilan edilen yerlerde ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/392 K: 2016/2248: 3083 sayılı Kanunun 13. maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında kalan ve işlemleri henüz tamamlanamayan arazilerin miras yoluyla intikali ve ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin olarak herhangi bir yasaklama bulunmamaktadır. Bu kapsamda kalan taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı icra hakimliğinden İİK’nın 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
e. İskan Kanunu
İskan mevzuatı da iskan yoluyla verilen taşınmazların belirli bir süre hiçbir şekilde satılmasına izin vermemektedir. 2510 sayılı (mülga) İskan Kanunu’nun 30. maddesi ve 5543 sayılı İskan Kanunu’nun 21. maddesi iskan yoluyla verilen taşınmazların temlik tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamayacağını öngörmektedir. Bu kısıtlama paylı mülkiyette bulunan taşınmazlardaki paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine engel teşkil eder.
f. Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası
